グランドメゾン谷町４丁目 どうでしょう？

[グラメマニアさん]

新築マンションが次々と登場している中央区エリア、新たな板状マンションプロジェクトが誕生です。
聞いたことのない施工会社で、どんな仕様になるのかも気になっています。
情報交換しましょう。

公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/tani4/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154948
売主：積水ハウス株式会社 大阪マンション事業部
施工会社：矢作建設工業株式会社
管理会社：積水ハウスＧＭパートナーズ株式会社

物件名称：グランドメゾン谷町四丁目
所在地：大阪府大阪市中央区内本町１丁目31番１（地番）
交通：Osaka Metro谷町線・中央線「谷町四丁目」駅徒歩3分（４号出入口）
用途地域：商業地域
建ペイ・容積率：80％・800%
敷地面積：786.77㎡（登記記録面積・実測面積・建築確認対象面積）
建築面積：578.36㎡
建築延床面積：8857.91
総戸数：102戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造 一部 鉄骨造　地上19階建
建築確認番号：第OKBC22C01-01196号（令和4年9月12日）
分譲後の権利形態：備考（※１）に記載
完成(竣工)予定：2024年11月下旬予定
入居(引渡)予定：2025年１月下旬予定
駐車場(台数／月額使用料)：16台／未定
バイク置場(台数／月額使用料)：バイク置場3台／未定・ミニバイク置場6台／未定
自転車置場(台数／月額使用料)：107台／未定
取引態様：（売主）積水ハウス株式会社 大阪マンション事業部＜国土交通大臣免許（15）第540号、 （一社）不動産協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟、 〒531-0076 大阪市北区大淀中一丁目1番88号 梅田スカイビルタワーイースト11階 TEL.[phone]＞
管理形態：区分所有者全員による管理組合を結成し、管理会社に委託（日勤管理）
管理員の勤務形態：未定
管理会社：積水ハウスＧＭパートナーズ株式会社
設計・監理：矢作建設工業株式会社一級建築士事務所
施工：矢作建設工業株式会社

[1: マンション検討中さん]

定借なんだよなぁ....

[2: 検討板ユーザーさん]

>>1 マンション検討中さん

定借ですか…立地いいのに残念です。
解散ですね

備考
(※１)建物専有部分は区分所有権、敷地は専有面積比率による一般定期借地権（地上権）の準共有、建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有、借地期間：引渡日より2097年4月27日迄、解体工事は2095年1月25日から

[3: 入居済みさん]

定借は、東京か梅田とかよほど良い立地でないとランニングで重荷にしかならないよね。ただでさえ、管理費・共益費がどんどん上がって大変なのに平均的なサラリーマンでは退職後に維持できないかもね。

[4: マンション検討中さん]

名前の定義が誤ってました、、、。

[5: 検討板ユーザーさん]

>>4 マンション検討中さん

？？

[6: 通りがかりさん]

消防署が近いですね。真夜中でも救急車や消防車のサイレンが聞こえる可能性があります。

[7: 匿名さん]

資材の高騰で修繕費も上がっていきそうですしね。
管理費と合わせて月四万近くとなっていくと色々厳しいです。
駐車場料金もこういう立地だと高くなりそうだし。
消防署、この距離だと緊急発進時の音は大きく聞こえるんでしょうね。
近くに警察本部もあるのでパトカーの音なんかも。
室内の防音性能に期待したいですがどうなるでしょうか。

[8: 名無しさん]

>>6 通りがかりさん
占有部の窓の性能次第でしょうね。消防や救急など近くに騒音リスクがあるタワマンとかだと、dBを下げる様な機能を持たせてることが多いです。以前の賃貸タワマンではありました。夜も問題なかったです。

[9: 検討板ユーザーさん]

ローン以外に定借は
管理費、修繕積立金、地代、解体準備金が必要です。
駐車場まで入れると月10万超えるのも珍しなくなってきました。
ローン完済後もそれに耐えれるのか冷静に考えましょう

[10: 匿名さん]

相続財産として考える人は定借は不向。
人口減少社会で売却や賃貸が出来なく
なった時は永遠に所有しマンションに掛かる
ランニングコストを支払続ける覚悟が必要。
相続放棄すれば他の全て財産を相続放棄しなければ
ならないし。
不動産バブルの象徴である定借増えてきてるけど
増えて来たときは間もなくバブル崩壊が近い感じする。

[11: マンション掲示板さん]

定借を新築で買うなら、築浅中古買う方がリセールやランニングコストで有利でしょうね。良い物件があればですが

[12: 匿名さん]

>>10 匿名さん
>なった時は永遠に所有しマンションに掛かる
>ランニングコストを支払続ける覚悟が必要。

それって借地期間終了後に更地になることが確定している定借のマンションじゃなくて土地区分所有のマンションのことですよ。
学校じゃ習わないからしゃーないか…

[13: eマンションさん]

>>12 匿名さん
ここの土地の謄本取得しましたが、
借地料の金額が記載されていました。
積水ハウス→このマンションを買う区分所有者との
定期借地契約の段階で地代は謄本に記載されている
地代になるんでしょうか？
それとも積水ハウスと区分所有者の定期借地契約に
なった途端ピンハネされる事はないのでしょうか？
奥が深そうな定期借地マンション。

[14: 匿名さん]

値付けの上手い積水さんが、定借をどう料理するかだけ興味あります。
この物件には全く興味ありませんが

[15: 買い替え検討中さん]

ウェリスが坪270程度からあったので、坪250くらいからあるんじゃないかと期待しています。パンダ部屋で70平米5000万円とか。

[16: マンコミュファンさん]

>>15 買い替え検討中さん
5000万するなら近隣中古マンションを
買う方がいいですね。
中古マンションは値下がり傾向ですし。

[17: 購入検討してました。]

いやあ定借とは思えないほどの強気の根付けに驚きました。あきらめました。定借はローン組みにくいので現金を多く持たれてる方のみの購入ですね。それほどまで良い場所でもありませんから

[18: 通りがかりさん]

どこかの50年とは違い70年定借だから70平米5500万くらいかな？結構いいね。

[19: 評判気になるさん]

>>18 通りがかりさん

お疲れ様です。

[20: デベにお勤めさん]

残念でした。70平米で予定価格6000万円台です

[21: 匿名さん]

そうかぁ、ウエリスは土地を新たに購入していないからねぇ～。

[22: 通りがかりさん]

>>20 デベにお勤めさん

まあそうだろうね

[23: 検討板ユーザーさん]

>>17 購入検討してました。

現金を多く持って、わざわざ定借を選ぶ理由が無いですよ

[24: マンコミュファンさん]

>>20 デベにお勤めさん
中古の所有権のマンション買います。

[25: 匿名さん]

東京でなく、梅田でもなく、タワーでもなく、価格が安価でもなく、ウエリス大手前みたいにずっと更新できるわけでくもくでここを定借で購入する理由がどうしても見つかりません。

[26: eマンションさん]

まあ、でも谷四で賃貸借りるよりトータルでは安くあがるんじゃない。

[27: 評判気になるさん]

第一期分譲は終わったんでしょうか？契約された方いらっしゃいますか？
安いので狙っているんですが皆さんの所感をいただきたいです。

[28: マンション掲示板さん]

>>27 評判気になるさん

何故、「安い」のを知っているのですか？
　

[29: マンション比較中さん]

北側を購入の場合、今は眺望良好ですが、マンションが建ってしまうと距離近そうですね・・・

[30: マンション検討中さん]

定借なんですね…
マンションバブルで定借増えた印象ですが、やはりというか当然というか不人気ですよね。
どうせ自分のものにならないなら、賃貸の方が身軽でいいしなあ。

[31: マンション検討中さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[32: 匿名さん]

>>27
>>第一期分譲は終わったんでしょうか？契約された方いらっしゃいますか？
>>安いので狙っているんですが皆さんの所感をいただきたいです。

第1期6次分が現在販売されています。
価格は確かに買いやすい設定ですね。
定借物件ならではだと思います。
ただ、リセールはしにくいかもしれませんね。

[33: 検討板ユーザーさん]

リセールは諦めるしかないね
定借の中古はローン組みにくいから

[34: 通りがかりさん]

ウェリス大手前の借地のマンションが中古で4500万円で売り出されてること考えるとここは安いです。確かウェリス大手前は2000万円台でした。それでもクオリティがイマイチで買いませんでした。駅には近いですが、それならZHオリエンタル仕様のグランドメゾンでしょう。家賃払ってこの辺りで借りるより安いです。

[35: 匿名さん]

定借の場合は、リセールとかは元々期待されていない方が多いのではないでしょうか。
建物の最後がきちんと最初から把握されているのはいいのですが、
ただわかっているがゆえに、大規模修繕が最後の方はあまりきちんとされないのではないかなど
見通せないところもあるので難しさは感じられますね。

[36: 匿名さん]

安いというお声が見られるけれど、たしかに駅徒歩6分にしては控えめな価格のように思えました。
間取りがちょっと個性的な感じがします。Fタイプはきちんと整った間取りに思えるのですが、
トイレと洗面室浴室がひとつながりになっているのかな？誰かがお風呂入ってたらトイレ入れない？
とよくよく見たら、それぞれの入り口は別で両方のドアが共通のドアで隠される感じになっているのかな。
こういうのもいいかもしれませんね。

[37: 匿名さん]

公式は半住半投スタイルを勧めていますが半住半投とは住みながら資産形成できるマンションを意味するのですよね。
こちらは立地が良いので賃貸には向くと思いますが、定借の場合リセールはシミュレーション通りにうまくいくでしょうか？

[38: 通りがかりさん]

>>37 匿名さん
正直なところ、定期借地権物件のリセールバリューは誰にもわからないのではないかと思います。10年後に売るとして、借入金額の三分の一近くを返済済み、かつ、残存期間60年の定借物件が残債割れする状況なら、所有権にしても値段は下がってるでしょうし。逆に10年後に所有権の物件の相場が上がっているならこの物件が残債割れするような状況は想像しづらいのかなと思いますよ。

唯一確かなことは、「同じグレードの所有権マンションを購入するよりは借入金額を20%程度は抑えることができる」という点かなと。

ランニング含めれば毎月の支払いは8000万円くらいの所有権の物件を買うのとほぼ同じですけどね。

住宅ローン、管理費、地代、解体積立費用、修繕積立費用と5つもの費目が変動費用なのは所有権にはないリスクだなと個人的には思います。

[39: マンション検討中さん]

定借なので、2割減とみなければなりませんが、
このエリアでこの価格は、お安いです。


物件名称 グランドメゾン谷町四丁目
所在地 大阪府大阪市中央区内本町１丁目31番１(地番)
交通 Osaka Metro谷町線・中央線「谷町四丁目」駅徒歩3分(４号出入口)
用途地域 商業地域
建ペイ・容積率 80％・800%
敷地面積 786.77㎡(登記記録面積・実測面積・建築確認対象面積)
建築面積 593.78㎡
建築延床面積 8859.13㎡
総戸数 102戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造 一部 鉄骨造　地上19階建
建築確認番号 第OKBC22C01-01196号(令和4年9月12日) 第OKBC22C02-01196号(令和5年7月6日)
分譲後の権利形態 備考(※１)に記載
完成(竣工)予定 2024年12月中旬予定
入居(引渡)予定 2025年2月上旬予定
駐車場(台数／月額使用料) 16台／32,000円～40,000円
バイク置場(台数／月額使用料) バイク置場3台／3,000円／ミニバイク置場6台／1,500円
自転車置場(台数／月額使用料) 108台／200円～500円
取引態様 (売主)積水ハウス株式会社 大阪マンション事業部＜国土交通大臣免許(16)第540号、 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟、 〒531-0076 大阪市北区大淀中一丁目1番88号 梅田スカイビルタワーイースト11階 TEL.[phone]＞
管理形態 区分所有者全員による管理組合を結成し、管理会社に委託(通勤管理)
管理員の勤務形態 通勤管理
管理会社 積水ハウスＧＭパートナーズ株式会社
設計・監理 矢作建設工業株式会社一級建築士事務所
施工 矢作建設工業株式会社
販売概要
販売状況 先着順申込受付中
販売戸数 11戸
販売価格(税込) 3,620万円 ～ 6,210万円
最多販売価格帯 6100万円（3戸）
間取り 1LDK ～ 2LDK+S+N
専有面積 41.57㎡～70.09㎡
バルコニー面積 6.27㎡ ～ 16.16㎡
ルーフバルコニー面積 -
テラス面積 -
その他施設費用 -
管理費(月額) 10,378円 ～ 17,368円
修繕積立金(月額) 6,230円 ～ 10,510円
修繕積立基金 623,000円 ～ 1,051,000円
その他諸費用 管理準備金(引渡時一括)/10,378円～17,368円、インターネット使用料(月額)／880円、セキュリティサービス料金(月額)／200円、月額地代(月額)／6,100円～10,287円、解体準備金(月額)／3,610円～6,090円、敷金(引渡時一括)／146,400円～246,888円
情報登録日 2024年10月27日
次回更新予定日 2024年11月05日
広告有効期限 2024年11月04日
備考 (※１)建物専有部分は区分所有権、敷地は専有面積比率による一般定期借地権(地上権)の準共有、建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有、借地期間：引渡日より2097年4月27日迄、解体工事は2095年1月25日から

[40: マンション検討中さん]

だんだんと足場が解体されつつありますね。北側は完全にシルエットが見えてますし、南側も少しずつ雰囲気がわかるようになってきました。
定借だから所有権ほどの売れ行きはないにせよ、両隣のマンションより高い階は完売していますね。低層階も値段の安さがあるので9割型成約済み。中層階はこれから発売されるようです。

[41: 匿名さん]

かなり初歩的な質問で恐縮ですが、万が一定借のマンションが売れ残ったらどうなるのでしょう？
所有権のマンションと変わらずまとめて再販業者に売却したり、賃貸に出されたりするのでしょうか？