新築マンションが次々と登場している中央区エリア、新たな板状マンションプロジェクトが誕生です。
聞いたことのない施工会社で、どんな仕様になるのかも気になっています。
情報交換しましょう。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/tani4/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154948
売主：積水ハウス株式会社 大阪マンション事業部
施工会社：矢作建設工業株式会社
管理会社：積水ハウスＧＭパートナーズ株式会社
物件名称：グランドメゾン谷町四丁目
所在地：大阪府大阪市中央区内本町１丁目31番１（地番）
交通：Osaka Metro谷町線・中央線「谷町四丁目」駅徒歩3分（４号出入口）
用途地域：商業地域
建ペイ・容積率：80％・800%
敷地面積：786.77㎡（登記記録面積・実測面積・建築確認対象面積）
建築面積：578.36㎡
建築延床面積：8857.91
総戸数：102戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造 一部 鉄骨造 地上19階建
建築確認番号：第OKBC22C01-01196号（令和4年9月12日）
分譲後の権利形態：備考（※１）に記載
完成(竣工)予定：2024年11月下旬予定
入居(引渡)予定：2025年１月下旬予定
駐車場(台数／月額使用料)：16台／未定
バイク置場(台数／月額使用料)：バイク置場3台／未定・ミニバイク置場6台／未定
自転車置場(台数／月額使用料)：107台／未定
取引態様：（売主）積水ハウス株式会社 大阪マンション事業部＜国土交通大臣免許（15）第540号、 （一社）不動産協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟、 〒531-0076 大阪市北区大淀中一丁目1番88号 梅田スカイビルタワーイースト11階 TEL.06-6440-3581＞
管理形態：区分所有者全員による管理組合を結成し、管理会社に委託（日勤管理）
管理員の勤務形態：未定
管理会社：積水ハウスＧＭパートナーズ株式会社
設計・監理：矢作建設工業株式会社一級建築士事務所
施工：矢作建設工業株式会社
[スレ作成日時]2022-12-12 23:01:25
グランドメゾン谷町４丁目 どうでしょう？
| No.1 |
by マンション検討中さん 2022-12-12 23:22:57
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削除依頼
定借なんだよなぁ....
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|---|---|---|
| No.2 |
>>1 マンション検討中さん
定借ですか…立地いいのに残念です。 解散ですね 備考 (※１)建物専有部分は区分所有権、敷地は専有面積比率による一般定期借地権（地上権）の準共有、建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有、借地期間：引渡日より2097年4月27日迄、解体工事は2095年1月25日から |
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| No.3 |
定借は、東京か梅田とかよほど良い立地でないとランニングで重荷にしかならないよね。ただでさえ、管理費・共益費がどんどん上がって大変なのに平均的なサラリーマンでは退職後に維持できないかもね。
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| No.4 |
名前の定義が誤ってました、、、。
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| No.5 |
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| No.6 |
消防署が近いですね。真夜中でも救急車や消防車のサイレンが聞こえる可能性があります。
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| No.7 |
資材の高騰で修繕費も上がっていきそうですしね。
管理費と合わせて月四万近くとなっていくと色々厳しいです。 駐車場料金もこういう立地だと高くなりそうだし。 消防署、この距離だと緊急発進時の音は大きく聞こえるんでしょうね。 近くに警察本部もあるのでパトカーの音なんかも。 室内の防音性能に期待したいですがどうなるでしょうか。 |
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| No.8 |
>>6 通りがかりさん
占有部の窓の性能次第でしょうね。消防や救急など近くに騒音リスクがあるタワマンとかだと、dBを下げる様な機能を持たせてることが多いです。以前の賃貸タワマンではありました。夜も問題なかったです。 |
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| No.9 |
ローン以外に定借は
管理費、修繕積立金、地代、解体準備金が必要です。 駐車場まで入れると月10万超えるのも珍しなくなってきました。 ローン完済後もそれに耐えれるのか冷静に考えましょう |
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| No.10 |
相続財産として考える人は定借は不向。
人口減少社会で売却や賃貸が出来なく なった時は永遠に所有しマンションに掛かる ランニングコストを支払続ける覚悟が必要。 相続放棄すれば他の全て財産を相続放棄しなければ ならないし。 不動産バブルの象徴である定借増えてきてるけど 増えて来たときは間もなくバブル崩壊が近い感じする。 |
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| No.11 |
定借を新築で買うなら、築浅中古買う方がリセールやランニングコストで有利でしょうね。良い物件があればですが
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| No.12 |
>>10 匿名さん
>なった時は永遠に所有しマンションに掛かる >ランニングコストを支払続ける覚悟が必要。 それって借地期間終了後に更地になることが確定している定借のマンションじゃなくて土地区分所有のマンションのことですよ。 学校じゃ習わないからしゃーないか… |
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| No.13 |
>>12 匿名さん
ここの土地の謄本取得しましたが、 借地料の金額が記載されていました。 積水ハウス→このマンションを買う区分所有者との 定期借地契約の段階で地代は謄本に記載されている 地代になるんでしょうか？ それとも積水ハウスと区分所有者の定期借地契約に なった途端ピンハネされる事はないのでしょうか？ 奥が深そうな定期借地マンション。 |
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| No.14 |
値付けの上手い積水さんが、定借をどう料理するかだけ興味あります。
この物件には全く興味ありませんが |
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| No.15 |
ウェリスが坪270程度からあったので、坪250くらいからあるんじゃないかと期待しています。パンダ部屋で70平米5000万円とか。
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| No.16 |
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| No.17 |
いやあ定借とは思えないほどの強気の根付けに驚きました。あきらめました。定借はローン組みにくいので現金を多く持たれてる方のみの購入ですね。それほどまで良い場所でもありませんから
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| No.18 |
どこかの50年とは違い70年定借だから70平米5500万くらいかな？結構いいね。
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| No.19 |
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| No.20 |
残念でした。70平米で予定価格6000万円台です
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| No.21 |
そうかぁ、ウエリスは土地を新たに購入していないからねぇ～。
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| No.22 |
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| No.23 |
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| No.24 |
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| No.25 |
東京でなく、梅田でもなく、タワーでもなく、価格が安価でもなく、ウエリス大手前みたいにずっと更新できるわけでくもくでここを定借で購入する理由がどうしても見つかりません。
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| No.26 |
まあ、でも谷四で賃貸借りるよりトータルでは安くあがるんじゃない。
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| No.27 |
第一期分譲は終わったんでしょうか？契約された方いらっしゃいますか？
安いので狙っているんですが皆さんの所感をいただきたいです。 |
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| No.28 |
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| No.29 |
北側を購入の場合、今は眺望良好ですが、マンションが建ってしまうと距離近そうですね・・・
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| No.30 |
定借なんですね…
マンションバブルで定借増えた印象ですが、やはりというか当然というか不人気ですよね。 どうせ自分のものにならないなら、賃貸の方が身軽でいいしなあ。 |
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| No.31 |
[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]
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| No.32 |
>>27
>>第一期分譲は終わったんでしょうか？契約された方いらっしゃいますか？ >>安いので狙っているんですが皆さんの所感をいただきたいです。 第1期6次分が現在販売されています。 価格は確かに買いやすい設定ですね。 定借物件ならではだと思います。 ただ、リセールはしにくいかもしれませんね。 |
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| No.33 |
リセールは諦めるしかないね
定借の中古はローン組みにくいから |
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| No.34 |
ウェリス大手前の借地のマンションが中古で4500万円で売り出されてること考えるとここは安いです。確かウェリス大手前は2000万円台でした。それでもクオリティがイマイチで買いませんでした。駅には近いですが、それならZHオリエンタル仕様のグランドメゾンでしょう。家賃払ってこの辺りで借りるより安いです。
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| No.35 |
定借の場合は、リセールとかは元々期待されていない方が多いのではないでしょうか。
建物の最後がきちんと最初から把握されているのはいいのですが、 ただわかっているがゆえに、大規模修繕が最後の方はあまりきちんとされないのではないかなど 見通せないところもあるので難しさは感じられますね。 |
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| No.36 |
安いというお声が見られるけれど、たしかに駅徒歩6分にしては控えめな価格のように思えました。
間取りがちょっと個性的な感じがします。Fタイプはきちんと整った間取りに思えるのですが、 トイレと洗面室浴室がひとつながりになっているのかな？誰かがお風呂入ってたらトイレ入れない？ とよくよく見たら、それぞれの入り口は別で両方のドアが共通のドアで隠される感じになっているのかな。 こういうのもいいかもしれませんね。 |
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| No.37 |
公式は半住半投スタイルを勧めていますが半住半投とは住みながら資産形成できるマンションを意味するのですよね。
こちらは立地が良いので賃貸には向くと思いますが、定借の場合リセールはシミュレーション通りにうまくいくでしょうか？ |
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| No.38 |
>>37 匿名さん
正直なところ、定期借地権物件のリセールバリューは誰にもわからないのではないかと思います。10年後に売るとして、借入金額の三分の一近くを返済済み、かつ、残存期間60年の定借物件が残債割れする状況なら、所有権にしても値段は下がってるでしょうし。逆に10年後に所有権の物件の相場が上がっているならこの物件が残債割れするような状況は想像しづらいのかなと思いますよ。 唯一確かなことは、「同じグレードの所有権マンションを購入するよりは借入金額を20%程度は抑えることができる」という点かなと。 ランニング含めれば毎月の支払いは8000万円くらいの所有権の物件を買うのとほぼ同じですけどね。 住宅ローン、管理費、地代、解体積立費用、修繕積立費用と5つもの費目が変動費用なのは所有権にはないリスクだなと個人的には思います。 |
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| No.39 |
定借なので、2割減とみなければなりませんが、
このエリアでこの価格は、お安いです。 物件名称 グランドメゾン谷町四丁目 所在地 大阪府大阪市中央区内本町１丁目31番１(地番) 交通 Osaka Metro谷町線・中央線「谷町四丁目」駅徒歩3分(４号出入口) 用途地域 商業地域 建ペイ・容積率 80％・800% 敷地面積 786.77㎡(登記記録面積・実測面積・建築確認対象面積) 建築面積 593.78㎡ 建築延床面積 8859.13㎡ 総戸数 102戸 構造・規模 鉄筋コンクリート造 一部 鉄骨造 地上19階建 建築確認番号 第OKBC22C01-01196号(令和4年9月12日) 第OKBC22C02-01196号(令和5年7月6日) 分譲後の権利形態 備考(※１)に記載 完成(竣工)予定 2024年12月中旬予定 入居(引渡)予定 2025年2月上旬予定 駐車場(台数／月額使用料) 16台／32,000円～40,000円 バイク置場(台数／月額使用料) バイク置場3台／3,000円／ミニバイク置場6台／1,500円 自転車置場(台数／月額使用料) 108台／200円～500円 取引態様 (売主)積水ハウス株式会社 大阪マンション事業部＜国土交通大臣免許(16)第540号、 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟、 〒531-0076 大阪市北区大淀中一丁目1番88号 梅田スカイビルタワーイースト11階 TEL.06-6440-3574＞ 管理形態 区分所有者全員による管理組合を結成し、管理会社に委託(通勤管理) 管理員の勤務形態 通勤管理 管理会社 積水ハウスＧＭパートナーズ株式会社 設計・監理 矢作建設工業株式会社一級建築士事務所 施工 矢作建設工業株式会社 販売概要 販売状況 先着順申込受付中 販売戸数 11戸 販売価格(税込) 3,620万円 ～ 6,210万円 最多販売価格帯 6100万円（3戸） 間取り 1LDK ～ 2LDK+S+N 専有面積 41.57㎡～70.09㎡ バルコニー面積 6.27㎡ ～ 16.16㎡ ルーフバルコニー面積 - テラス面積 - その他施設費用 - 管理費(月額) 10,378円 ～ 17,368円 修繕積立金(月額) 6,230円 ～ 10,510円 修繕積立基金 623,000円 ～ 1,051,000円 その他諸費用 管理準備金(引渡時一括)/10,378円～17,368円、インターネット使用料(月額)／880円、セキュリティサービス料金(月額)／200円、月額地代(月額)／6,100円～10,287円、解体準備金(月額)／3,610円～6,090円、敷金(引渡時一括)／146,400円～246,888円 情報登録日 2024年10月27日 次回更新予定日 2024年11月05日 広告有効期限 2024年11月04日 備考 (※１)建物専有部分は区分所有権、敷地は専有面積比率による一般定期借地権(地上権)の準共有、建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有、借地期間：引渡日より2097年4月27日迄、解体工事は2095年1月25日から |
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| No.40 |
だんだんと足場が解体されつつありますね。北側は完全にシルエットが見えてますし、南側も少しずつ雰囲気がわかるようになってきました。
定借だから所有権ほどの売れ行きはないにせよ、両隣のマンションより高い階は完売していますね。低層階も値段の安さがあるので9割型成約済み。中層階はこれから発売されるようです。 
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| No.41 |
かなり初歩的な質問で恐縮ですが、万が一定借のマンションが売れ残ったらどうなるのでしょう？
所有権のマンションと変わらずまとめて再販業者に売却したり、賃貸に出されたりするのでしょうか？ |
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| No.42 |
>>41 匿名さん
再販業者のの件はあり得なくはないと思いますが、あっても時期的には１年以上先ですからね。ただ積水がグランドメゾンのブランド価値を下げるようなことを安易にするとは思えないです。特に谷町大地は積水のお膝元ですし。 基本的に定借を買う＝所有権より安い＝借入額を減らせるという考えの方がほとんどでしょうから、早めに決断するのが良いかと思います。金利が上がると銀行が貸してくれるお金も少なくなりますから。 |
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| No.43 |
>>41 匿名さん
もうすぐ竣工ですので、実際のお部屋を案内して販売をしていくようです。 積水はグランドメゾンのブランドをとても大事にしているのでマンコミュファンさ んのおっしゃるように、価値を下げるようなことはしないと思います。 このマンションは、内廊下でエレベーターにもセキュリティがありエネファームも 付いているなどグランドメゾンのタワーに近い仕様です。 近隣の新築や築浅中古マンション価格が高騰していて、割安感が増しています。 ただ、残念ながら中層階以上はほぼ売却済のようです。 |
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| No.44 |
天満橋～谷六あたりまででタワーを含む大手デベを含む物件を2年くらいかけて内覧していますが確かに専用部の設備はタワーに見劣りしないですね。共用部は必要最低限の設備しかありませんが階ごとのゴミ捨て場もありますし実需で済むのであれば十分だと感じました。谷四まで徒歩3分、天満橋や堺筋本町も利用可能だから都会で便利に暮らすには申し分ないんですよね。
惜しむらくは定期借地権。 |
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| No.46 |
14戸先着順のプランの中で、2LDK以上は南向きで、明るく開放的というコメントの付いたプランもありますが、高層階ということになるのかしら？コンパクトなプランだとしても、窓が多いとたしかに開放感はあるだろうなと思います。室内もアウトフレームなので、その点でもストレス無しですね。1LDKのAタイプはどうなのでしょう、かなり微妙な感じに思えましたが。
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| No.47 |
>>46 匿名さん
南向き2ldk以上の高層階は完売していますね。秋頃の情報ですが、残っているのは低層階と中層階の一部のようでした。 北向きの1ldkは高層階も一部残っていました。北向きは現状空き地もしくは駐車場ですが何かビルが立つとかなり近い距離ですので高層階以外は日当たりや眺望は諦めることになるかと思います。北向きは単身者向けですね。 柱等によるデッドスペースはほとんど無いようです。 |
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| No.48 |
フロアのコーティングと内装オプションを業者に頼もうかと検討してるんですが、みなさんどちらに頼まれましたか？
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| No.49 |
やっぱり南向きから売れてしまいますよね。
低層階でも良いのですが、日当たりがどうなのかなのかなと思います。 住んでみないとわからないのもありますが、ある程度は予想できるのかな。 日中出ることが多い場合は気にしなくても良いのでしようけど。 |
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| No.50 |
>>49 匿名さん
南側は本町通りなので20メートルくらいは幅員があるのと、南側の西半分くらいは近鉄不動産のモデルルームで背の低い建物ですからね。昼くらいまでは低層階でも日は差すと思いますけど、どうなんでしょうね。季節によっても変わってきますしね。 |
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| No.51 |
70年の賃貸マンションと考えた時に、この値段というのは許容範囲なのか
迷っているうちに選択肢が狭まってしまいました。 |
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| No.52 |
マンションの装備も積水のことも大好きなんだが、、、、
管理費 17,348円 修繕積立10,500円 月額地代10,275円 解体準備金6,090円 セキュリティサービス200円 月額 計44,413円也 んんんん、、首が回らんっ。 敷金(引渡時一括)246,600円 これでとどめ刺されました。 |
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| No.53 |
>>52 マンション検討中さん
たしかにランニングは高いですよね。会議室以外の共用設備もなく、管理人も午前しかいないのに管理費が2万円弱というのは高い気がします。地代と修繕積立費用もおそらくは上がっていきますし、5年後10年後には月のランニング5万円は確実に超えていくでしょうね。 |
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| No.54 |
X等で定借は70年契約の賃貸だとか言ってるひとたくさんいるけど真に受けないほうが良いと思ってます。定借に批判的な方々、基本的にはマンションを住居ではなく投資商品として見ている故に毛嫌いしているにすぎません。
わたしは70年後に取り壊すことが確定していても、その分安いのであれば特段のデメリットを感じません。多分過去に相続でゴミみたいな不動産を相続した経験からこう思えるんですけどね。特に自分が欲しいと思ったわけでもない築70年の マンションを親から相続されて嬉しいと思う人ってそんなにいるんですかね？？ |
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| No.55 |
あなたのようにゴミのようなマンションを相続したらそうかもしれませんね。
大半の人は、今時そうではないと思いますよ。 |
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| No.56 |
資産になるかどうかはその時になってみないとわからないですね。これは所有権も借地権も一緒。みんな買える範囲内で買えるものを買っている。
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| No.57 |
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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| No.58 |
＞大半の人は、今時そうではない
築から数十年住んだ状態で相続することがほとんどなのだから、最初からゴミじゃなくても相続時にはゴミとは言わずとも資産か負債か分からないレベルなのが普通でしょ。 借地じゃない所有マンションでも70年以降も平然と住めるマンションなんかないし。 |
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| No.59 |
不動産が財産になるったって、相続の際には相応の税金がキャッシュとして必要ですからね、、相続対策で都心タワマン買いまくるような金持ちは別として、所有権買ったからっていうほど財産になるかは微妙なんだよなー。物件を安く購入して浮いた数万円をこどものNISA口座に積み立てておけば税金もかからないし、全然選択肢としてはありだと思いますが。
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| No.60 |
新宿御苑から徒歩一分、立地最強築60年所有権マンションの現況。10年以上時間をかけて建替えを議論して、どうにもならんことだけが分かったと。マンションの資産性とは何なんでしょうね。
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