プレシスヴィアラ湘南藤沢ってどうですか？

[マンション住民さん]

プレシスヴィアラ湘南藤沢についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.presis.com/kanagawa/shonanfujisawa_544654/index.html

所在地：神奈川県藤沢市藤沢字中横須賀991-9他（地番）
交通：JR湘南新宿ライン・東海道本線・小田急江ノ島線「藤沢」駅徒歩6分
江ノ島電鉄「藤沢」駅徒歩8分
間取：1LDK
面積：30.76㎡～35.15㎡
売主：一建設株式会社
施工会社：南海辰村建設株式会社
管理会社：伏見管理サービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[3: 管理担当]

[No.1～本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[4: マンション検討中さん]

南海辰村建設ですか！欠陥住宅で裁判されてませんでしたっけ？

YouTubeでよく出てくる会社ですね

[5: マンション検討中さん]

価格出ましたね！思ったより高いですね。

[6: 匿名さん]

最寄り駅徒歩6分で1LDKのみのマンション、ちょっと意外な気もしますが。需要としてはかなりありそうな気はします。なんとなく。
1人暮らしとはいえ、これくらいの距離があったほうが駅前よりは落ち着いて暮らせていいのかなとも思います。
人気のある藤沢だから、これくらいのお値段でも当然かとも思いますが、郊外に行けば2LDK～3LDKでも買えるお値段でもありますね。

[7: 匿名さん]

最寄駅から徒歩６分程度であれば、駅近いと自分的には感じます。
間取り的に考えると単身者用ですが、自分が住んでいずれ家族が出来たら
賃貸にしてもいいし・・と考える人結構多いかもしれません。
十分、借り手もいるんですかね。

[8: 通りがかりさん]

>>4 マンション検討中さん
https://daikaku-saiban.com/litigation/post-1608/
これですね。怖いですね。大丈夫でしょうか。

[9: 匿名さん]

実需で住む方ってどのくらい居るんでしょうね？投資用としてもいくつか動きそうです。
そこそこの規模のマンションですがターゲットを絞って1LDKばかりというのは良いと思うのですが。
近くのダイエーの営業時間を見てみたら朝7時から夜23時までとかなり長いので便利に使えそうでした。
シングルさんでしたら住みやすい環境なのは確かかな。

[10: 評判気になるさん]

安い！！
施工会社があそこだからですか？

[11: 匿名さん]

アクセスに関しては東京までは東海道本線で一本一時間弱で到着します
藤沢から渋谷までだと横浜乗り換えで行くか湘南新宿ラインで一本でも行けそうですね。
都内までのアクセスは一時間くらいあれば行けるので便利ですし、横浜まで３０分かからずに行けるというのは
便利だなと思います。

[12: マンション検討中さん]

南海辰村建設かー。
流石に怖いな

[13: マンション掲示板さん]

なんで
なんかいたつむらかは聞かないとだめよね。
応酬話法は作り終わってるんでしょうけど。
営業の方はゼネコンがなんかいたつむらって聞いた時、吐きそうになったと思う。

[14: 匿名さん]

バルコニーの奥行きがあるのは良いですが、物干しざおが奥にあるんですね。手前にあったほうが
干しやすくて便利なんですが、外側にあると雨にも濡れやすいので、この位置だけ
変えてほしかったかな。
自分で物のしラックを買った方がよさそうですね。

[15: マンション検討中さん]

現地を見学してきました。
南側に松壱屋 藤沢本店の排気口が確認できました。
お部屋への影響はあるのでしょうか。
①洗濯物に匂いが移る
②手摺が油でベタベタになる
等、南向きで期待していましたが困惑しています。
ラーメン店（横浜家系）に隣接した建物で生活経験のおありの方、ご意見をお願い致します。

[16: 匿名さん]

悩ましい課題があるのだなと思いました。
地図を見るとラーメン屋さんは敷地の南というか西南側にありました。
お店の排気口は店舗の後ろに付いているのですか。。。
影響があるとしたら低層階あたりでは？
建物配置図とかを見ないと何とも言えないとは思うのですが。
何らかの工夫はされているのではないでしょうか？
東側にはアジア料理、北側にはイタリア料理、西側には鮨店。
外食には困らなそうですね。

[17: マンション検討中さん]

価格が安くて魅力的
別に南口じゃなくても北口で満足です！

[18: 口コミ知りたいさん]

>>17 マンション検討中さん
確かに！南口坪単価400万~って！！どんだけバブルなの。30㎡で4000万でしょ！無理無理

[19: 匿名さん]

南口坪単価400万～

固定資産税はどのくらいなんでしょう？
マンションは一括でローン組んでしまえば、払うだけな気がしますが。
年に1度の固定資産税って毎年払うわけなので、高額なほど大変な気が。。。

[20: 通りがかりさん]

安いと思うか高いと思うかは買う人が判断すればいいと思いますが、先行した2件と比較すれば妥当な感じが見えてきます。
・引渡し前に最終期で残5戸と思われる南口徒歩4分のエステムが坪単価420万円。
・竣工より半年程度は前倒しで完売した北口徒歩5分のヴェレーナブリエが坪単価350万円。

こちらは第一期価格を見る限りでは坪単価330万円ほどなので、帰宅徒歩6分と考えると妥当かなと。ただし上記2例はどちらも設備仕様がハイグレードなのに対して、ここはどうか。

先行2件が需要を持っていってるのに加え、至近距離のバウスにもかなりの数の1LDKがあるのと、南口のソルティア、朝日町のヴァースクレイシア、同じく朝日町には東急リバブルと三信住建のジョイント、ソルティアは朝日町にも建設計画があるとかなので、一時的な供給過多になりどちら様も販売苦しくなるでしょうし、価格は上げづらいでしょうね。

[21: 匿名さん]

固定資産税は毎年来ますが、１０年間は優遇されるので少し金額が安くなると思います。
その土地の地価によって固定資産税は変わってきますし、地価が高いところは特に
固定資産税が高くなりますし、平米数によっても金額に差が出ますね。

[22: 匿名さん]

設備仕様、かなり良いような気がしますが、そうでもないのかな？
1LDKで30.76㎡～35.15㎡だと普通一般的には一人暮らしになると思われます。
1人暮らしにしてはかなり本格的なちゃんとした設備が整っているように感じました。
コンロが三口だったり、ハンドシャワー水栓だったり、包丁の収納が付いてたり。
広さは別としても、浴室もパウダールームもトイレも2LDKや3LDKと遜色がない感じがします。
トイレの手洗いカウンターなんて、ファミリータイプでも付いて無いとこ多いですし。

[23: 匿名さん]

>>19 匿名さん
南口のソルティア藤沢価格発表されましたね！
しかし、31㎡で4000万円超は凄まじいですね！
個人的には、藤沢の北口の方が静かでいいような感じがして住みやすいのではないのかと思います。
別に南口にこだわらないのであればプレシスヴィアラは良いと思います。とにかく狭くて更には、4000万円はあり得ませんね！

[24: 通りがかりさん]

>>23 匿名さん

こちらも、南口のソルティアも、どちらもマンションマニアさんが価格を貼り付けてくれましたね。
北口が良いか南口が良いかはそれぞれ好みですが、南口の方が根強い人気があるので価格差が15%から20%ほどあります。
20の記事でも書いた通り、南口4分のエステムが坪単価420万円で引渡し前後に完売見込、北口5分のヴェレーナが坪単価350万円で早々に完売、さすがにこの価格差だとヴェレーナが先に売れた。このことからも、肌感覚とかではなく実績として北口よりは南口の方が評価は高いことは証明されています。

今回、南口5分のソルティアが坪単価410万円、北口6分のプレシスヴィアラが坪単価340万円。単純に1LDKで南北競合で徒歩分数や価格差を考えるとほとんど似たような状況ですが、売主も違えば仕様も違うし、立地は南北とはいえそれぞれ先行事例とは至近距離ではない。
また、今回大きく違うことが2点あって、1点目は20で書いた通り他にも北口には候補がかなりあること。2点目は今回わかったことで、ソルティアには部屋の条件で価格にバラツキがあること。東西の開口部やバルコニー前の建物の状況で、条件苦しい部屋はプレシスヴィアラの条件良い部屋に近いくらいの価格の部屋もあります。
ソルティアもプレシスヴィアラもそれなりの仕様(投資用ワンルームみたいな最低限ではない)にはしていることがわかっていますが、エステムとヴェレーナはかなりのハイグレードにはところどころで届いていない感じです。

時代的には、この1,2年で藤沢駅徒歩圏内は価格上がっていますので、2件ともパッと見ではすごく高いですが、実績からすれば妥当な範囲内の値付けです。
ポイントは、先行した2件が需要を持って行ってしまっている点と、競合や後発が複数ある点で、ダブついて売れ行きが鈍れば値引きの可能性もありますし、広域検討のかたを中心にサクサク売れちゃう可能性もあります。

[25: 評判気になるさん]

>>20 通りがかりさん
ヴェレーナブリエはモモレジさんのこちらの物件紹介記事には坪単価約315になってましたよ。
ヴェレーナは単身向けの専有部は平凡な仕様だね。

ただ北口とはいえ藤沢駅徒歩5分は強い。　

オープンハウスのプレシスでも郊外物件は最近頑張ってる感じあるけど
駅近単価向けの仕様は土地取得が高いだけにグレード低いね。

[26: 通りがかりさん]

>>25 評判気になるさん

ご指摘の通り、ヴェレーナブリエはモモレジさんの計算の方がわたしの計算より信憑性高そうですね。わたしの持っている価格表が断片的なのですが、モモレジさんの情報と照合すると、315万ってことはないにしても320万円程度と計算できそうです。

逆に、エステムの計算はモモレジさんは1戸だけある2900万円台に引きずられすぎて360万円から370万円とは低く見てますね。2900万円はいわゆる広告部屋で大バーゲンなので、2023/3/1時点で残っている4戸の価格見ていただければ分かる通り、低層階204号室でも3778万円ですので坪単価414万円。広告部屋を除くと上層階から低層階まで価格差が非常に少ないので平均坪単価はわたしが記載している420万円が正しそうです。

となると、平均坪単価420万円エステムより平均坪単価320万円ヴェレーナブリエが先に売れたのもより納得できるということになりますが、ソルティアとプレシスヴィアラの坪単価差はそれらより縮まるので、どうなるか。ですね。

尚、モモレジさんが今日まさに今週でソルティアもプレシスヴィアラも記事掲載されていますが、そこでの坪単価はわたしの計算と近しい感じですね。

[27: 匿名さん]

>>16
ラーメン屋さんの排気はラーメンの種類やメニューによっては臭いがしてくる可能性はありそう。
すぐ近くにない限りは平気なのかなと思いつつ、洗濯物にニオイが付くのが嫌という方も
いらっしゃるかもしれません。飲食店が近くにあるのはその他にねずみやゴキブリや害虫が発生しやすいというデメリットもあります。

[28: マンション検討中さん]

南海辰村建設かー！
YouTubeで凄い動画でてくるし、洪水や部屋にキノコがはいてきても欠陥では無いですと言い張る建設会社は流石に怖いでしょ。買った人可愛いそう
このマンションもそうなったらと思うとかえません。
皆様も南海辰村建設で動画見たい上で納得して契約してください。

[29: 匿名さん]

〇ahoo！知恵袋で売却時に影響が出るかもしれないのでこちらと同じ施工会社が手掛けたマンション購入を悩んでいるという質問に対し、リセールにおいて施工会社が査定に影響されることはほとんどないと回答を見ました。

[30: 匿名さん]

問題は、何かあった時に逃げる会社なのか、誠実に対応する会社なのか、というところですよね。
問題ない物件であれば査定に影響がないのは当たり前なわけで。
新築マンションは出来上がってみないと問題があるのかないのかわからないですから、万が一の対応に不安があるのは結構リスクだと個人的には思いますね。しかも勝手に設計無視してしまうなんて、ありえないことをしてしまうようですし。

[31: 匿名さん]

近くにダイエーやウェルシアがあるのは便利だと思いましたがラーメン屋さんが隣接しているんですか？
自分はニオイは気にならない方ですが、ラーメン屋の営業時間が11：00～翌2：00と深夜に渡るので騒音の方が心配かな。

[32: 匿名さん]

ずいぶん遅くまでやってるラーメン屋さんなのですね。飲んでから〆のラーメンというグループが来るお店だとしたら、多少は賑やかな時もあったりするかもと思います。一度遅い時間に行ってみるといいのでしょうけど、なかなかそうもいかないでしょうから、ご近所さんの投稿があるといいなと思います。自分が食べに行くことを考えると近いのは便利で良いですけど。

[33: 匿名さん]

ラーメン屋さんが隣接しているのは個人的には少しいやかな?
ラーメンの種類にもよりますが、どのラーメン屋さんも出汁をとるニオイや料理の臭いがしてきそうですし、
混雑するラーメン屋さんなら行列ができて待っている人の声がうるさそうなのも気になります
ラーメン屋さんに限らず飲食店が隣接しているというのは避けたいかなと思う方も多々いるんじゃないかな

[34: 匿名さん]

ラーメン屋さん、匂いは好き嫌いがあるかなと思いますが
一番心配なのは、行列になったときやタムロができたりしないかどうか。
また飲食店が近いと、Gなどの虫が繁殖しないのか。
いろいろと悩む点は出てるかなと思います。

[35: ご近所さん]

ラーメン屋が撤退して、○階建てのビルが出来る方が怖いけどな

[36: 匿名さん]

隣にあるラーメン屋だが、店でスープは作ってなくて工場で作られたものらしいからニオイは気にならないみたいだぞ
モデルルームの見学ついでに建築予定地とかその周辺まで行ってみたが確かに匂わなかった
ぶっちゃけそれが気になるなら周りにある他のマンションアパートにだって漂ってるだろうしそんな話がないなら気にするほどじゃないんじゃないか？
俺はこの前契約してきた

[37: 匿名さん]

臭いがクリアしているならとはお客さんの入り具合とかですかね。
上に書いてあるようなことは自分も気になりますが。
夜遅くまで営業してる店ということなら外の声が室内まで届かないような構造になっているとかはしっかり確認が要りますね。
ただまあこのマンションだとシングルさんが多いでしょうし、美味しいところなら生活が充実しそうでもあります。

[39: 匿名さん]

こんな藤沢駅北口の場所でよく検討出来ますねぇ。
回りに比べて安いって説明されたけど、この場所ならむしろ高いと感じ検討辞めました。
てか、同じ藤沢市なら湘南台かな

[40: 匿名さん]

>>39 匿名さん
藤沢市の中でも、藤沢駅最寄りと湘南台駅最寄りは全然違うかと・・・
横浜市で、横浜駅より戸塚駅っていう感じ？そもそも比較検討する土台が違いますね。

と、釣られてみる。

[41: 名無しさん]

湘南台方面って単身向けよりファミリー向けばかりだから比較対象になるのか？
あるなら平塚とか横浜からさらに離れたところ
事務所はいうほど近くないから気にしないことにした
なんか問題があったらデベの一建設が責任取るだろうし最悪の場合は瑕疵担保保険もある
内覧会のときにホームインスペクションは必須だとは思うがな

[43: 匿名さん]

南海辰村建設もヤバそうだが伏見管理ってところも口コミ悪いな
一建設はそういうところをなんで選んでるんだ？

[44: マンション検討中さん]

一建築って飯田産業のグループなんですね。
以前社長がパワハラで問題起きてましたよね？

[45: 匿名さん]

藤沢の捉え方も様々なのだなと感じました。
藤沢駅周辺のほうが住みやすいと感じる人が多いのかなと思っていましたが
そうでもないようですね。
藤沢駅周辺だと買い物も便利だし行き先にもよるけれど
電車の乗り換えも無しで何かと便利だと思っていたのですが。
街中はたしかにごちゃごちゃした印象もあるけれど好きな人は好きというか
人によって感じ方が異なるのだろうなと思いました。
ファミリーだったら他の選択肢のほうがいい場合もあると思うけど
単身だったら藤沢駅周辺がいいような気がします。

[46: 匿名さん]

駅近なので、価格だけ見たら手頃かなとは思いますが
間取りをみたら、ひとり暮らしであったとしても狭いですね。
家でほっこりと感じられるゆとり生活ができない感じ。
ちょっと割高だなと思いました。

[47: 匿名さん]

純粋に疑問なんだがひとり暮らしの1LDKで狭いってどういう感覚なんだ？
1LDKに2人なら狭いかもしれないが豪邸にでもお暮らしか？
それなら戸建てで好きな間取りの家に住んだほうがいいだろう

[48: 匿名さん]

ひとり暮らしでも、リビングの別の部屋が３帖程度では
ベッドを置くことしかできないでしょうし、狭いと感じるのではないでしょうか。
リビングはくつろぐ部屋ですし、デスクや書籍くらいは置きたいでしょうね。
個人の感覚はいろいろかなと思います。

[49: 匿名さん]

>>48 匿名さん
これは、実家暮らしの温室育ちの考え方かな。
庶民の一人暮らしなら、1Rや1Kの6～8帖の生活が一般的で、首都圏ならそれでも家賃6～10万くらいしますから。
リビングはくつろぐ部屋で、さらに自分の部屋でデスク・ベッド・本棚とか戸建ての実家と比較してもしょうがないですね。最近の1LDKを見てみれば非現実的なお話。
仮にご希望の間取りがあっても、今度は高すぎて買えない。そもそもローンが組めない。

これも個人の感覚。

知らんけど。

[50: 匿名さん]

モデルルームのインテリアがかわいくて気に入りました。
家具のレイアウトもモデルルームを参考にすれば狭さをカバーできるかと思いますが、オプションで家具を部屋の形に合わせるなどの工夫が必要そうです。

[52: 管理担当]

[No.38～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]