プレシスヴィアラ湘南藤沢ってどうですか？

[マンション住民さん]

プレシスヴィアラ湘南藤沢についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.presis.com/kanagawa/shonanfujisawa_544654/index.html

所在地：神奈川県藤沢市藤沢字中横須賀991-9他（地番）
交通：JR湘南新宿ライン・東海道本線・小田急江ノ島線「藤沢」駅徒歩6分
江ノ島電鉄「藤沢」駅徒歩8分
間取：1LDK
面積：30.76㎡～35.15㎡
売主：一建設株式会社
施工会社：南海辰村建設株式会社
管理会社：伏見管理サービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: 匿名さん]

固定資産税は毎年来ますが、１０年間は優遇されるので少し金額が安くなると思います。
その土地の地価によって固定資産税は変わってきますし、地価が高いところは特に
固定資産税が高くなりますし、平米数によっても金額に差が出ますね。

[22: 匿名さん]

設備仕様、かなり良いような気がしますが、そうでもないのかな？
1LDKで30.76㎡～35.15㎡だと普通一般的には一人暮らしになると思われます。
1人暮らしにしてはかなり本格的なちゃんとした設備が整っているように感じました。
コンロが三口だったり、ハンドシャワー水栓だったり、包丁の収納が付いてたり。
広さは別としても、浴室もパウダールームもトイレも2LDKや3LDKと遜色がない感じがします。
トイレの手洗いカウンターなんて、ファミリータイプでも付いて無いとこ多いですし。

[23: 匿名さん]

>>19 匿名さん
南口のソルティア藤沢価格発表されましたね！
しかし、31㎡で4000万円超は凄まじいですね！
個人的には、藤沢の北口の方が静かでいいような感じがして住みやすいのではないのかと思います。
別に南口にこだわらないのであればプレシスヴィアラは良いと思います。とにかく狭くて更には、4000万円はあり得ませんね！

[24: 通りがかりさん]

>>23 匿名さん

こちらも、南口のソルティアも、どちらもマンションマニアさんが価格を貼り付けてくれましたね。
北口が良いか南口が良いかはそれぞれ好みですが、南口の方が根強い人気があるので価格差が15%から20%ほどあります。
20の記事でも書いた通り、南口4分のエステムが坪単価420万円で引渡し前後に完売見込、北口5分のヴェレーナが坪単価350万円で早々に完売、さすがにこの価格差だとヴェレーナが先に売れた。このことからも、肌感覚とかではなく実績として北口よりは南口の方が評価は高いことは証明されています。

今回、南口5分のソルティアが坪単価410万円、北口6分のプレシスヴィアラが坪単価340万円。単純に1LDKで南北競合で徒歩分数や価格差を考えるとほとんど似たような状況ですが、売主も違えば仕様も違うし、立地は南北とはいえそれぞれ先行事例とは至近距離ではない。
また、今回大きく違うことが2点あって、1点目は20で書いた通り他にも北口には候補がかなりあること。2点目は今回わかったことで、ソルティアには部屋の条件で価格にバラツキがあること。東西の開口部やバルコニー前の建物の状況で、条件苦しい部屋はプレシスヴィアラの条件良い部屋に近いくらいの価格の部屋もあります。
ソルティアもプレシスヴィアラもそれなりの仕様(投資用ワンルームみたいな最低限ではない)にはしていることがわかっていますが、エステムとヴェレーナはかなりのハイグレードにはところどころで届いていない感じです。

時代的には、この1,2年で藤沢駅徒歩圏内は価格上がっていますので、2件ともパッと見ではすごく高いですが、実績からすれば妥当な範囲内の値付けです。
ポイントは、先行した2件が需要を持って行ってしまっている点と、競合や後発が複数ある点で、ダブついて売れ行きが鈍れば値引きの可能性もありますし、広域検討のかたを中心にサクサク売れちゃう可能性もあります。

[25: 評判気になるさん]

>>20 通りがかりさん
ヴェレーナブリエはモモレジさんのこちらの物件紹介記事には坪単価約315になってましたよ。
ヴェレーナは単身向けの専有部は平凡な仕様だね。

ただ北口とはいえ藤沢駅徒歩5分は強い。　

オープンハウスのプレシスでも郊外物件は最近頑張ってる感じあるけど
駅近単価向けの仕様は土地取得が高いだけにグレード低いね。

[26: 通りがかりさん]

>>25 評判気になるさん

ご指摘の通り、ヴェレーナブリエはモモレジさんの計算の方がわたしの計算より信憑性高そうですね。わたしの持っている価格表が断片的なのですが、モモレジさんの情報と照合すると、315万ってことはないにしても320万円程度と計算できそうです。

逆に、エステムの計算はモモレジさんは1戸だけある2900万円台に引きずられすぎて360万円から370万円とは低く見てますね。2900万円はいわゆる広告部屋で大バーゲンなので、2023/3/1時点で残っている4戸の価格見ていただければ分かる通り、低層階204号室でも3778万円ですので坪単価414万円。広告部屋を除くと上層階から低層階まで価格差が非常に少ないので平均坪単価はわたしが記載している420万円が正しそうです。

となると、平均坪単価420万円エステムより平均坪単価320万円ヴェレーナブリエが先に売れたのもより納得できるということになりますが、ソルティアとプレシスヴィアラの坪単価差はそれらより縮まるので、どうなるか。ですね。

尚、モモレジさんが今日まさに今週でソルティアもプレシスヴィアラも記事掲載されていますが、そこでの坪単価はわたしの計算と近しい感じですね。

[27: 匿名さん]

>>16
ラーメン屋さんの排気はラーメンの種類やメニューによっては臭いがしてくる可能性はありそう。
すぐ近くにない限りは平気なのかなと思いつつ、洗濯物にニオイが付くのが嫌という方も
いらっしゃるかもしれません。飲食店が近くにあるのはその他にねずみやゴキブリや害虫が発生しやすいというデメリットもあります。

[28: マンション検討中さん]

南海辰村建設かー！
YouTubeで凄い動画でてくるし、洪水や部屋にキノコがはいてきても欠陥では無いですと言い張る建設会社は流石に怖いでしょ。買った人可愛いそう
このマンションもそうなったらと思うとかえません。
皆様も南海辰村建設で動画見たい上で納得して契約してください。

[29: 匿名さん]

〇ahoo！知恵袋で売却時に影響が出るかもしれないのでこちらと同じ施工会社が手掛けたマンション購入を悩んでいるという質問に対し、リセールにおいて施工会社が査定に影響されることはほとんどないと回答を見ました。

[30: 匿名さん]

問題は、何かあった時に逃げる会社なのか、誠実に対応する会社なのか、というところですよね。
問題ない物件であれば査定に影響がないのは当たり前なわけで。
新築マンションは出来上がってみないと問題があるのかないのかわからないですから、万が一の対応に不安があるのは結構リスクだと個人的には思いますね。しかも勝手に設計無視してしまうなんて、ありえないことをしてしまうようですし。

[31: 匿名さん]

近くにダイエーやウェルシアがあるのは便利だと思いましたがラーメン屋さんが隣接しているんですか？
自分はニオイは気にならない方ですが、ラーメン屋の営業時間が11：00～翌2：00と深夜に渡るので騒音の方が心配かな。

[32: 匿名さん]

ずいぶん遅くまでやってるラーメン屋さんなのですね。飲んでから〆のラーメンというグループが来るお店だとしたら、多少は賑やかな時もあったりするかもと思います。一度遅い時間に行ってみるといいのでしょうけど、なかなかそうもいかないでしょうから、ご近所さんの投稿があるといいなと思います。自分が食べに行くことを考えると近いのは便利で良いですけど。

[33: 匿名さん]

ラーメン屋さんが隣接しているのは個人的には少しいやかな?
ラーメンの種類にもよりますが、どのラーメン屋さんも出汁をとるニオイや料理の臭いがしてきそうですし、
混雑するラーメン屋さんなら行列ができて待っている人の声がうるさそうなのも気になります
ラーメン屋さんに限らず飲食店が隣接しているというのは避けたいかなと思う方も多々いるんじゃないかな

[34: 匿名さん]

ラーメン屋さん、匂いは好き嫌いがあるかなと思いますが
一番心配なのは、行列になったときやタムロができたりしないかどうか。
また飲食店が近いと、Gなどの虫が繁殖しないのか。
いろいろと悩む点は出てるかなと思います。

[35: ご近所さん]

ラーメン屋が撤退して、○階建てのビルが出来る方が怖いけどな

[36: 匿名さん]

隣にあるラーメン屋だが、店でスープは作ってなくて工場で作られたものらしいからニオイは気にならないみたいだぞ
モデルルームの見学ついでに建築予定地とかその周辺まで行ってみたが確かに匂わなかった
ぶっちゃけそれが気になるなら周りにある他のマンションアパートにだって漂ってるだろうしそんな話がないなら気にするほどじゃないんじゃないか？
俺はこの前契約してきた

[37: 匿名さん]

臭いがクリアしているならとはお客さんの入り具合とかですかね。
上に書いてあるようなことは自分も気になりますが。
夜遅くまで営業してる店ということなら外の声が室内まで届かないような構造になっているとかはしっかり確認が要りますね。
ただまあこのマンションだとシングルさんが多いでしょうし、美味しいところなら生活が充実しそうでもあります。

[39: 匿名さん]

こんな藤沢駅北口の場所でよく検討出来ますねぇ。
回りに比べて安いって説明されたけど、この場所ならむしろ高いと感じ検討辞めました。
てか、同じ藤沢市なら湘南台かな

[40: 匿名さん]

>>39 匿名さん
藤沢市の中でも、藤沢駅最寄りと湘南台駅最寄りは全然違うかと・・・
横浜市で、横浜駅より戸塚駅っていう感じ？そもそも比較検討する土台が違いますね。

と、釣られてみる。