プレシス武蔵浦和ヴェルデってどうですか？

[マンション住民さん]

プレシス武蔵浦和ヴェルデについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.presis.com/saitama/musashiurawa_552950/index.html

所在地：埼玉県さいたま市南区鹿手袋三丁目620番1 他（地番）
交通：JR埼京線「中浦和」駅徒歩7分
JR埼京線・JR武蔵野線「武蔵浦和」駅徒歩12分
間取：1LDK+2S～3LDK
面積：55.00㎡～66.21㎡
売主：一建設株式会社
施工会社：株式会社三共建設
管理会社：伏見管理サービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

南側目の前のフクダ電子は南与野に移転するので、その跡地がどうなるか気になります。
ここと同じくらいのマンションが建ってもおかしくなさそうです。

[2: まさるさん]

>>1 匿名さん
おっしゃる通り跡地の行末が気になるところですな。

[3: 匿名さん]

Googleマップで確認してみました。
マンション前の道路がそれほど広くないのでもし同じような高さの建物が出来たら
日当たりや眺望に影響は大きそうですね。敷地も結構広いことですし。
建物を奥の方にすることで回避できますかね。
あとここは元駐車場があった場所と小さいアパート二軒を更地にして作るということで合ってるでしょうか。

[4: まさるさん]

>>3 匿名さん
同じような高さの建物が出来たら日当たりや眺望に影響は大きそうですな。

[5: 匿名さん]

本当ですね。高いビルなどできたら…
できないことを祈るしかないです。

業務スーパーが近くにあること、ウエルシア、西友が近いことはかなりいいですね。
低価格で買えるスーパーやお店があるとよさそう。

[6: 匿名さん]

ここら辺は20m高度制限地区だから、高層ビルは建たないけど、7階建て程度のマンションが立つ可能性はあるね

[7: まさるさん]

>>6 匿名さん
日照は問題なさそうですな。

[8: 匿名さん]

地元民です。フクダ電子は4階建ての老人ホームになるって看板ありませんでしたっけ？？その看板には4階建て高さ15mの建物って書いてあったので、今（フクダ電子）と大きさあんまり変わらないんだなって思ってみてました。そうすると日当たりは問題なさそうですね。

[9: まさるさん]

>>8 匿名さん
周辺は20m高度制限地区ゆえに日当たりに問題出るとしたら低層階だけですな。

[10: 匿名さん]

どの間取りが人気なんでしょうね。
ホームページにC、D、Gの3つが掲載されていて、どれもよさそうです。

Gタイプが一般的なのかなと思います。リビングから洋室に行けるCやDもよさそうだなと思ったり、迷いそうです。
間取りのバリエーションがあるのは楽しいです。

[11: まさるさん]

>>10 匿名さん
間取りのバリエーションがあるのは楽しいですな。

[12: 通りがかりさん]

中浦和の方が近いのになぜマンション名は武蔵浦和？

[13: まさるさん]

>>12 通りがかりさん
ムサウラの方が強いからに決まってますな。

[14: マンション検討中さん]

武蔵野線の高架が近めですけど音ってどうなんですかねぇ。
新幹線は少し離れるから大丈夫かなぁ。

[15: まさるさん]

>>14 マンション検討中さん
武蔵野線は貨物がガンガンゆえに聞くに耐えませんな。

[16: まさるさん]

>>15 まさるさん
小生は懐事情つらいですな。

[17: 匿名さん]

駅から少し距離があるので、ファミリー向けかなと思ったのですが
今出ている間取りだけを見ると、どのプランも狭そう。
設備や価格帯にもよるとは思いますが、今の情報だけでは
まだいいなと感じるところが少ないかな～。

[18: 匿名さん]

プレシス、同様の3LDK中心のプランで武蔵浦和駅東口側にもうひとつ建設予定だけど
みなさまはどっちが良いとかってありますか？

[19: 匿名さん]

おたかいの

[20: 匿名さん]

駅から徒歩10分以内ではあるので、マンションの条件としてはわるくないとは思うんですが、専有面積がたしかに狭い感じがしますから、価格との兼ね合いから考えると高いような感じも受けるかな。
掲載中の3タイプはいずれも部屋が3つあるタイプなんですけど、家族数は3人を想定しているようです。一部屋はテレワークか勉強部屋といった感じになってます。家族3人までならば、これくらいの平米数でも窮屈感は感じないような気もします。

[21: マンション検討中さん]

ファミリー向けプレシス武蔵浦和のもう一軒のほうとモデルルーム同じ会場なのですね。見に行かれた方いらっしゃるでしょうか。

[22: 匿名さん]

高いビルができるかどうかというのは調べられないのでしょうか？何年後かに建設予定の場合は
空き地があったりするとすでに決まっている可能性があります。
ただ、今駐車場の場所などは土地主がなくなって相続するというのもわからないですし、難しいですね。
高い建物が建つことが決まったら、売却するしかなさそうかな？

[23: 評判気になるさん]

>>22 匿名さん
近くにできるか、という点であれば前のレスで話していた通りかと。（低層階以外の日当たりはしばらく問題なさそう）
地図を見た感じですとこのマンションがそもそも元駐車場だったという感じで周りは戸建てや低層階のマンション、業務スーパーくらい。

＞高い建物が建つことが決まったら、売却するしかなさそうかな？
これはどのマンションにも言える、個人の自由ですが決まった時点で日当たりに影響する階層は価値が下がりそうですね。

[24: マンション比較中さん]

さいたま市マンション環境性能表示で「屋上緑化」されているような画像がsuumoに挙がっていましたが屋上に出れるのでしょうか？

[25: マンション検討中さん]

屋上に入居者はいけないと言ってました。
人気なのか早い段階で部屋は埋まってるようですね。

[26: 匿名さん]

こちらのマンションの修繕積立金は5,500円～6,620円と低価格ですが、
将来どのくらいまで値上がりするかご存知の方はいらっしゃいませんか？
はじめに売主の方で長期修繕計画表を作成すると思いますが
モデルルームで希望すれば見せていただけるのでしょうか？

[27: マンション検討中さん]

>>26 匿名さん
希望すれば見せてくれます

[28: 匿名さん]

>>26　匿名さん
修繕積立金はそのくらいの月額設定なら初期設定の月額料金としては範囲内の価格設定だと思います。

修繕積立金の一か月あたりの相場は１２０００円と国土交通省が調査した結果が出ているので、新築マンションの設定としては妥当だと思いますよ。
修繕金は管理組合によって一気に上がるか、徐々に上がるか変わってきます。これも入居後に話し合いになるでしょう。

ちなみに修繕積立金の計画表は言えば大体見せてくれます。

[29: マンション比較中さん]

yahooの成約者レビュー件数を見るに１期販売分は売りきったのでしょうか？
おめでとうございます。

[30: 匿名さん]

件数はわかりませんがまだ１期のようです

[31: 匿名さん]

ここって、中浦和なら駅から徒歩7分。もし武蔵浦和なら12分。
リセールするにも、「徒歩15分条件」で検索ひっかかります。

人気出るだろうなと思うマンションです。

修繕積立金は、値上がりする可能性あります。知り合いだと10年住んでから上がったと言っていました。築年数が長くなると修繕部分も多くなっていくみたいです。心づもりしておけるといいのかと思ったりしています。

[32: 検討中]

売れてますね

[33: 検討中]

>>32 さん

まだ第一期なのに残数少なかったです。
南向きは南東角と最上階は完売でした。
3LDKタイプがほぼ埋まっていました。

[34: 匿名さん]

こちらのマンション、資産性はいかがなものでしょうか?
皆様のご意見お聞かせください。

[35: 名無しさん]

>>34 匿名さん
スムログでマンマニ先生がお便り返しされていました。資産性だけで言えば厳しいかと。

https://www.sumu-log.com/archives/54063/

[36: マンコミュファンさん]

プレシスで資産性とか…

[37: 通りがかりさん]

ここは大里小学校、白幡中学校の学区でしょうか?
また、将来沼影市民プール跡地にできる小中一貫校の校区ですよね?
だとすれば低学年は現大里小の校舎に通うのですよね?あってますか?

[38: マンション検討中さん]

>>34 匿名さん
武蔵浦和で資産性考慮するなら値上がる前のマークスの中古を買うべきだった。
新築だったらステアリだけど、あそこは今の市況がいつまで続くか次第。

[39: 匿名さん]

>>38 マンション検討中さん
確かに値上がり前のマークスはお買い得でした。
ステアリはそこまで資産価値は落ちないとおもいますよ。資金があれば買いたかったです。

[40: 匿名さん]

>>35 名無しさん
ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

[41: 評判気になるさん]

>>36 マンコミュファンさん
プレシスは良くないですか?

[42: 匿名さん]

>>41 評判気になるさん
「資産性」が何を指しているかによるけど、リセールバリューを指しているなら良くはない。
特筆した特徴もない、どこにでもあるマンションなので中古市場になったら周りのマンションと横並びで築年数と価格でしかきっと勝負できない。
狭くても、支払い価格を抑えて新築マンションを購入して支払いにゆとりを持たたいということであれば全否定はしない。そういうマンション。

[43: 通りがかりさん]

盛り上がりに欠けますね、、、売れてないんでしょうか?

[44: 匿名さん]

細かく販売期を分けているようなので（今だと1期8次とか）
どのくらい売れているのが掴み辛いですね。
2期だと7戸ですけど、こちらも○次という流れで販売していくんでしょうか。
こういった売り方ですと欲しい部屋がピンポイントである場合って
そこが出るまで待っているということになるんですかね？ちょっと大変ですね。

[45: 口コミ知りたいさん]

>>44 匿名さん
新築マンションは、販売して欲しい部屋を購入要望書で指定して、それを元に売主がどの部屋を販売するかを決めています。要望書を出した部屋が必ず出るとは限りませんが、要望書を出した人から優先的に販売するので、明確に欲しい部屋があるのであればモデルルームに行って要望書を出した方が良いです。

[46: 匿名さん]

マンションの販売の仕方ってどうも理解できない面があったのですが、45さんのレスで謎が一つ解けました。やはり確実に欲しいと思えたら、要望書を出すなりなんなり意思表明をしていったほうが良さそうに思いました。人気の部屋は抽選になったりもするのでしょうけど、落選しても希望に近い部屋を紹介してもらえそうな気もします。欲しいという人に売らないなんてことはしないだろうと思うので。

[47: 匿名さん]

ロケーション的には良いマンション物件だと思いますが
間取りが狭い割には価格が高いです。
マンション価格はまだまだ高騰していくのだとは思いますが
間取りも立地も両方良い物件って、なかなか出てこないものですね。

[48: eマンションさん]

>>43 通りがかりさん
戸田の板でも議論されてるけど、プレシスやばいからね。
間取りもしんどいのばかりで考えてないプランだと。

[49: 匿名さん]

駅まで比較的近いのはとてもいいのだが…
３LDKで55㎡ってあまりファミリー向きっぽい感じではないように感じる。
4畳の部屋にベッドと学習机両方入れるのは大変そう。
ファミリーでも一人っ子とかでしょうか。

[50: 評判気になるさん]

ここは駅から遠いから実需向けだろうけど、狭い3LDKなのでいずれ買い替えざるをえない気がする

[51: 匿名さん]

55㎡3LDKはやばい。

[52: 匿名さん]

たしかに。
2人暮らしで、一部屋仕事部屋とか、収納とか、ちょっと済む人数を部屋数より減らす感じでちょうど良さそうに思います。
コロナ禍があったせいで、マンションの間取りの考え方とか家での過ごし方も大きく変わった気がするので、こういう間取りも需要があったりするのかもしれません。
このマンションの場合、水回りの設備仕様がけっこう充実しているように思いました。

[53: 検討板ユーザーさん]

>>52 匿名さん
なにがたしかに？
55㎡3LDKはやばいってことに対して？

[54: マンション検討中さん]

上の方の階は完売でしょうか？

[56: 匿名さん]

3LDK55㎡ではなく２LDK＋Sが55㎡、３LDKは64㎡以上あるようですよ
２LDK＋Sだとしたら、基本的にターゲット層としてはDINKSになるんじゃないでしょうか。部屋の数や広さからしても
お子さんがいらっしゃらない夫婦か子供が小さいご夫婦でいずれリセールすることを考えているという層だと思います。

夫婦二人ならペットを飼っていても55㎡あれば十分ですし部屋数も十分かなと思います。

[57: 名無しさん]

マンション向かいにフェンスが貼られ何かしら建設準備されていますね。以前、ここに4階か5階建ての老人ホームが予定されていましたが建設費高騰のため頓挫したのはきいていましたが
また別の何かが建つのでしょうか?

[58: マンション掲示板さん]

>>57 名無しさん
老人ホームでは無くなったんですね…
何が出来るのでしょうか

[59: 匿名さん]

今どきだとマンションかなと思うのですが、情報は現地の看板を見てくるのが早いかな？

設備仕様についてですが、キッチンは全体的にちょっと物足りなさを感じます。グリルとかは今どき片面焼きだったりして。ディスポーザーも無いですし。
トイレに関してはかなり良いと感じました。タンクレストイレ、かなりしっかりした手洗いカウンター付き、ペーパーホルダーの上に棚付き。

[60: 匿名さん]

>>59 匿名さん
小規模ですからね、、、ディスポーザー無いは仕方ないのかも。
だいたい100戸位の大規模物件じゃないと特に最近はついてないのが普通になってますよね。
あれあると最高なんですけどね、、、

[61: 匿名さん]

ディスポーザー、普段は便利でも処理施設のランニングコストとか将来的な修繕コストがかなりかかると聞きますよね。
生ごみどうしてもいやならば、乾燥させるタイプの処理機とか使くなどして
工夫していくしかないのではないかな…と思います。
さいたま市は生ごみ処理機の助成金を出しているようです。

[62: 評判気になるさん]

>>61 匿名さん
ディスポーザーはもちろんランニングコストかかりますけど、その効力を考えるとほんの微々たるものです。
とにかく一度でも体験したらその便利さから二度と手放せないアイテムになります。

[63: 匿名さん]

どちらかと言えば、ディスポーザーは修繕コストの方が大変かも。
こちらは戸数は36戸と多くないですし、つけなかった判断は、合理的だと思いますよ。
修繕費はマンションの建物本体にやはり使いたいですし…。
修繕費は1回目よりも2回目、2回目よりも3回目の大規模修繕でかなり金額が上がっていくものらしいので。

[64: マンション検討中さん]

>>63 匿名さん
戸数の少ない小規模マンションですからディスポーザーが無いのは致し方ないと思います。それに間取りも狭いのでファミリー世帯が少ないでしょうから、料理で多くの生ゴミが発生することも少ないでしょうし。

[65: 匿名さん]

さいたま市は生ごみ処理機の助成金を出している

そうなのですか！
とはいえ、マンションだとどこに置くのでしょう。
バルコニーかな？
処理するから清潔だとはいえバルコニーに生ごみ置きたくないかも。
あら？想像と違う？小さい？
枯葉のようにパリパリにするのが生ごみ処理機？
だとキッチンに置くのがベストなの？

ちなみに助成金は購入価格の2分の1、生ごみ処理容器1基4,000円、
電気式生ごみ処理機1基20,000円限度とのことです。

[66: 匿名さん]

生ごみ処理機を置く場所は基本的にバルコニーか専用庭だと思いますよ
臭いが出やすく、サイズも大きいため屋外に置くしかないようです。
屋根付きの場所が推奨されています。そうなるとバルコニー一択になりますね。
臭いが出やすいということを考えると集合住宅で置くのって近所迷惑になってしまいそうですね

[67: 匿名さん]

生ごみ処理機をバルコニーに置くとなると
洗濯物を干すのにちょっとどうなんでしょうね。
ディスポーザーもメンテ費用もかかるし
それなら普通に生ごみを捨てる方が良いかなと思ってしまいました。

[68: 匿名さん]

そうですね、けっきょくのところそれが無難な気がしてきます。

一階の専用庭の雰囲気がいい感じに思えるんですが、隣との仕切りはフェンスなんでしょうか？お隣丸見えの？白い線で描かれてはいるけど、何らかの板だったら隣が見えなくていいんでしょうけど、開放感はちょっと薄れてしまいそう。痛しかゆしですね。

[69: 匿名さん]

>>一階の専用庭の雰囲気がいい感じに思えるんですが、隣との仕切りはフェンスなんでしょうか？
>>お隣丸見えの？白い線で描かれてはいるけど、何らかの板だったら隣が見えなくていいんでしょうけど、開放感はちょっと薄れてしまいそう。痛しかゆしですね。

ひとつとれば、ひとつが・・・というのがありますね。
開放感は絶対にあったほうが良いですが、丸見えはやっぱり避けたいかなと思います。
ただ、プライバシー性を考えると、丸見えはないのかなと思うのですが。

[70: 通りがかりさん]

1階の庭はお隣の戸建てから丸見えですよ
排水溝もあるので夏場の虫（特に蚊）が気になりそう
どうせなら道路側にベランダだった方が子供たちは遊びやすいかもですね

[71: マンション検討中さん]

最終期

[72: eマンションさん]

>>71 マンション検討中さん
やっとですか、

[73: マンション掲示板さん]

>>57 名無しさん
たぶん賃貸アパートでは？

[74: 名無しさん]

>>73 マンション掲示板さん
何階建てくらいなんですかね？

[75: 匿名さん]

こちらの投稿を読ませていただきましたが生ごみ処理機に対するイメージが古いかもしれません。
今どきの生ごみ処理機は脱臭機能がついている製品が多いですし（興味のある方はググって見て下さい）、サイズもコンパクトなのでキッチンに置かれる方も多いようですね。

[76: 匿名さん]

生ゴミ処理機を持っているお宅がそもそもそんなに多くないんので
あまりイメージできないっていうのはあるかも。
ディスポーザーは処理層の将来的な交換などもあるだろうしコスト面を考えると
この規模のマンションだったらなくてもいいように思うのでいいんじゃないでしょうか。
生ごみ処理機って考えたこともなかったので
検討に入れてみてもいいかも。

[77: マンション検討中さん]

>>71 マンション検討中さん

後３部屋

[78: マンション掲示板さん]

>>76 匿名さん
ディスポーザー処理層の交換で発生する将来的な費用はこの規模だと確かに少しは負担に感じるかもしれませんね。
ただ定期メンテの費用はわずかですから上記費用さえなんとか捻出できれば、という思いはあります。

[79: 匿名さん]

生ごみ処理機って外に置かないといけないから、マンション住まいで使用するとなると
専用庭がある場合かテラスがある場合に限られてくるかと思います。
戸建ての場合は置く場所をあると思いますがマンションで外に置くとなると普通のバルコニーだと臭いも漏れるし、
難しいと思いますよ。近所迷惑になるので。

[80: 名無しさん]

生ゴミを密閉した空間に置いておくから、菌が繁殖して変なニオイを発するんだと思う。

水があると菌は繁殖しやすい。なので、生ゴミはしばらくオープンな場所に放置して乾燥させれば、そんなに臭くならないよ。オープンな場所に放置しておくのは見栄えは悪いけど。

[81: マンション検討中さん]

狭くね？

[82: 検討板ユーザーさん]

>>79 匿名さん
そうなると、やっぱり後付ディスポーザーしかありませんね。なんとかならないものでしょうか。めちゃくちゃ欲しくなりました。

[83: 匿名さん]

間取りは狭い感じのプランが中心ですが、
最寄り駅まで徒歩7分ほどで行ける立地としては買いやすい価格がウリではあると思います。
ファミリーで住むということでないのであれば、十分な広さ。
残り3邸となっているのが売れている証拠なのでは？

[84: 匿名さん]

>>82 検討板ユーザーさん
無理です。
マンションに付ける場合、ディスポーザーはキッチンだけでなく浄化槽を設ける必要があるから個人での後付は不可。
また設置コストもかかることから基本的には大規模マンションでしか採用されにくい。
故に設備として付いているマンションは付加価値が高い。

[85: 匿名さん]

>>84 匿名さん
結構手続き等が面倒なのは確かなのですが、どこかのスレッドで読みましたが後付けは可能みたいですよ。特にさいたま市はそういったSDGs的な活動にはめっぽう寛容なので、予算案とか書面がうまくまとまればなんとか受諾してもらえそうな雰囲気ありませんか？

[86: 匿名さん]

後付けは可能でしょうけど管理組合の決議が必須になってくるでしょう。そのため、全戸の賛成票が必要になるので
マンションでの後付けの設備機能を追加するのって案外面倒ですよ。予算もかかってくるということになると
全員が賛成するということも難しくなると思います。
実際にインターネットの光の後付け工事でさえ反対がありなかなか進まないというマンションもあるようです。

[87: 匿名さん]

>>86 匿名さん
全戸の賛成票ではなく四分の三以上ではありませんか？
それであればハードルはさほど高くないように思えます。

[88: 名無しさん]

一般論としてディスポーザーの後付けは難しい

https://anabuki-m.jp/%E7%94%9F%E6%B4%BB%E3%81%8A%E5%BD%B9%E7%AB%8B%E3%...

[89: 名無しさん]

ディスポーザーが欲しいならディスポーザーが付いているマンション買いなされとしか
武蔵浦和だと駅近タワマンはディスポーザー付きだし、新築だと少し前までステアリも売っていたわけで

[90: 匿名さん]

>>89 名無しさん
タワマンは金額高いですし大規模よりは小規模の方が好みなので。
なんとか取り付けたいのですがなかなか現実は厳しそうなのですね。
非常に残念です。

[91: 口コミ知りたいさん]

小規模マンションでディスポーザー付きは管理費が高くなるからな。

[92: 匿名さん]

>>91 口コミ知りたいさん
多少管理費高くなったとしてもあの便利さは何ものにも変えがたいです。
欲しかったのでかなりガッカリしました。

[93: 検討板ユーザーさん]

>>92 匿名さん
大規模マンション買いなはれ

[94: 匿名さん]

>>93 検討板ユーザーさん
タワマンは金額高いですし大規模よりは小規模の方が好みなので。

[95: マンション掲示板さん]

>>94 匿名さん
それだったらディスポーザーは諦めるしかないと思います。

[96: 匿名さん]

ディスポーザーは大規模なら安いマンションでもついてるでしょ。
30戸クラスの小規模だと相当の高級マンションじゃないとつかない。埼玉では到底無理。

[97: 匿名さん]

>>95 マンション掲示板さん
はい、私も諦めるしかないのかなと思ってました。
でも管理組合の総会で四分の三以上の賛同が得られれば規約は変えられるのだと知り、もしかしたらこれもいけるのではと淡い期待を抱いていました。

[98: マンション検討中さん]

>>97 匿名さん
この規模だと1戸あたりの初期負担金がとんでもないことになるし管理費も上がるので賛同は得られないと思うが。

[99: 匿名さん]

>>98 マンション検討中さん
はい、とりあえず初期費用がどれくらいかかるのか見積りだけでも取ってもらえないか打診してみようと思ってます。

[100: マンション掲示板さん]

>>99 匿名さん
参考までに聞きたいのだけれど小規模マンションの何が良いと思ってる？