ブリリア三河島ステーションフロントってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://mikawashima.brillia.com/

JR常磐線三河島駅が徒歩1分。常磐線日暮里駅にも徒歩圏。
再開発が進むエリアに新しいブリリアが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせていただきたく、よろしくお願い申し上げます。


物件概要
所在地 東京都荒川区荒川三丁目62-1他（地番）
交　通 JR常磐線「三河島」駅徒歩1分、JR山手線「日暮里」駅徒歩14分

敷地面積 737.22m2
建築面積 386.33m2
建築延床面積 4,139.12m2
総戸数 56戸 （販売戸数53戸、地権者住戸3戸）
構造規模 鉄筋コンクリート造地上15階建て
駐車場　9台（機械式8台、平置き（身障者用）1台）
駐輪場　112台（２段式スライドラック：100台、平置き：12台）
バイク置場　1台（地権者用）

売主 東京建物株式会社　フジ都市開発株式会社
設計 木内建設株式会社一級建築士東京事務所
施工 木内建設株式会社
管理 株式会社東京建物アメニティサポート

竣工予定 2024年8月下旬
入居予定 2024年10月下旬
　
[スムラボ 関連記事]
【ブリリア三河島ステーションフロント】駅1分×再開発隣接×東京駅直通の価値は？（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/75533/

[631: 評判気になるさん]

ここの中古時価格はプラウド町屋を参考にする感じですかね？

[632: 匿名さん]

立地良い割に手頃な値段だと思ったらもう完売してるのですね。

[633: 通りがかりさん]

都道306号沿いは比較的マンション建設が進んでるけど、三河島駅周辺はブリリア以外は過去10年でアトラスくらいなんですね。

[634: 匿名さん]

>>630 通りがかりさん

設定が高過ぎて買い手がつかない値段を見ても仕方ないですね。過去の取引事例から相場的には、平米110万位。7800万くらい。上階のプレミア載せるとしても、設備仕様は普通ですから、8000-8500万が適正では？

[635: 匿名さん]

この辺は住みやすいエリアですし、坪500ぐらいなら普通に買い手が付くでしょう。

[636: 匿名さん]

>>634 匿名さん
1億超えはさすがに高過ぎだと思いますが、内廊下・各階ごみ置き場有・ディスポーザー有は魅力に感じますね。

[637: 通りがかりさん]

10年後購入価格程度で売れたらベストですね。

[638: 匿名さん]

>>629 周辺住民さん
凄い安い、、いまだと9000万円ぐらいでしょうか。

[639: 評判気になるさん]

三河島は認知度ゼロだけど、上野、東京、品川直結で、かつ山手線からも歩けるからわりと穴場。

[640: マンション掲示板さん]

>>638 匿名さん

新築なら1億1000万は軽くいくでしょう。

4年後の北口再開発タワーは、幾らになるのか。これから利上げの時代、この値上がりは、嬉しいというより恐ろしいです。

[641: 口コミ知りたいさん]

>>639 評判気になるさん
街の雰囲気が良くなるともっといいんですけどねえ　

[642: 口コミ知りたいさん]

>>641 口コミ知りたいさん
駅前の再開発で駅前綺麗になれば、雰囲気良くなるんじゃない？
最近立地の割に価格が比較的安いからか、日暮里近辺に若めのファミリー層が増えてきた印象。
まあ今の雰囲気もザ下町って感じで嫌いじゃないけど。

[643: 名無しさん]

再開発でどんな店が入るか。かなり重要ですね。

特に西日暮里の再開発は、東急が入ってるとのことで、完成図を見る限りかなり期待できます。西日暮里が地味なイメージから脱却してお洒落な場所になればいいな。

[644: 匿名さん]

近場のアルファグランデのキャンセル住戸が400万弱値上げして再販されてますね、ここ含め相場は1年で上昇してるようですね

[645: 評判気になるさん]

キャンセル住戸でたんですね！！

[646: 匿名さん]

キャンセルの物件いくらくらい上がってるんですか？

[647: マンション検討中さん]

こちらの物件でキャンセル住戸待ちです…

[648: マンション検討中さん]

>>647 マンション検討中さん
金利上がったらキャンセル出るかもですね

[649: マンション検討中さん]

>>647 マンション検討中さん
ちなみに購入希望されているのは何階とか、タイプA～Dのどの間取りとか決まってるんでしょうか？
どの間取りが人気なのかなって気になりまして。

[650: eマンションさん]

>>649 マンション検討中さん
希望は3LDKの間取りです

[651: 評判気になるさん]

>>650 eマンションさん
この価格、立地で3L新築は他なかなかみないから、キャンセル厳しいかもね。

[652: 評判気になるさん]

キャンセルするなら、即転売のほうが利益もちょっとは出そうですしね。

[653: 評判気になるさん]

数年先のマンション価格は分かりませんが、ここは再開発も控えてますし、即転売はせず持ち続ける人が多そうですね。
住み続けながら税控除受けて、再開発完了まで値動きを見てから判断する感じになるかと。値下がりリスクは低そうだし(寧ろ上がる？)、買った値段で売れれば、住んでた期間は丸々家賃タダ、かつ、税控除分は丸儲けですし。
キャンセルも転売も、再開発で何の店が入るか分かるくらいまでは出なさそうな気がします。

[654: 評判気になるさん]

キャンセル出た場合皆さんは当初価格プラス何万くらいなら買われます？その場合値上げされるものなんですかね

[655: 匿名さん]

キャンセルが出るとしたらローン審査落ちだろうな。
上昇相場が続いてるから多少値上げするだろうが、おそらくキャンセル待ちの人は複数いる(もしかすると多数)可能性が高いのでそれでも売れてしまうだろう。

[656: 名無しさん]

購入できた方羨ましいです

[657: 匿名さん]

大規模じゃないから資産価値ちょっと不安ですよね。

[658: 匿名さん]

>>657 匿名さん
資産価値気にするなら駅南の中古タワー一択です。

[659: マンコミュファンさん]

ここ買って北の再開発に住みかえられたらベストかもですね。

[660: 評判気になるさん]

>>659 マンコミュファンさん

ここの中古のほうが、新築の北口再開発タワーより高く売れるってことですか？

[661: 匿名さん]

>>660 評判気になるさん

面白い発想だね。
ここを買えばそれなりに値上がりして売却できる。それを元手に再開発タワーにステップアップ、という話じゃないの？
湾岸スゴロクとかみんなそうやってステップアップしてきたんだよね。最後は都心内陸。

[662: マンコミュファンさん]

新築価格的には
西日暮里タワマン（2030年。坪700？）＞＞三河島北口タワマン（2028年。坪500？600？）＞＞＞＞ここ（2024年。坪350程度）
という感じかな。

[663: 名無し]

ここは管理費修繕費がかなり重たかったと思うので、中古で売るときにそれが受け入れられるか未知数ですね。
タワマンなら別評価ですがあくまで板マンなので買い手側のニーズにマッチしてくるか...

[664: 匿名さん]

タワマンの方が将来的な維持費は重くなるので、板マンの方が維持費の面では有利ですよ。

[665: マンション検討中さん]

>>663 名無しさん
管理費は最近の新築板マンでは普通でしたね。
修繕費は10年間で値上げし、10年後から一定になるような計画にしてるようで、初期購入者が多く払う方式です。
（売る際に積立金額が大きくなる）

維持費はデベの初期計画がしっかりしてた方が後々楽だと思います。
結局かかる費用はそんなに変わらないので、最初安く設定されてても、足りないから増やす理事会の手間が増えるだけかと。

[666: 評判気になるさん]

管理会社の言いなりに、関連会社の清掃、関連会社の点検、補修などを、言い値でやっていったら、集めた管理費と積立金はどんどん目減りします。

本当は管理会社から変更していけると良いのですが、今は人手不足で管理会社も強気なので、相見積もりをとっても、あまり良い会社が見つかりません。

ですから、管理会社はそのままに、理事会運営のほうでしっかりしていけば、後にお金が足りなくなったりしにくいと思います。

[667: 名無しさん]

2LKDの部屋が1つ再販される様ですね。

[668: マンション掲示板さん]

どこ情報でしょうか？
キャンセルですかね

[669: 通りがかりさん]

地権者住戸の販売のようです。

[670: ご近所さん]

3LDKなら欲しかったかも、残念。地権者の部屋だと低層階のイメージがあるけど。。

[671: マンション検討中さん]

HPアップされましたね。

[672: 匿名さん]

登録抽選か。さすがお堅い東京建物。

[673: マンション検討中さん]

>>670 ご近所さん

五階だそうです。

[674: 通りがかりさん]

値段はいくらでしょうか？

[675: 検討板ユーザーさん]

>>674 通りがかりさん

販売価格:6,598万円
間取り:2LDK
専有面積:56.58m2
バルコニー面積:10.4m2
管理費:19,470円（月額）
修繕積立金:9,910円（月額）
修繕積立基金:991,000円（引渡時一括）
管理準備金:48,680円（引渡時一括）
取引条件の有効期限:2024年8月2日

[676: 匿名さん]

>>675 検討板ユーザーさん
値上がりしてますね。

[677: 匿名さん]

それでも安く見えるから今の市況って怖い。

[678: 評判気になるさん]

>>675 検討板ユーザーさん
安いな。

[679: マンコミュファンさん]

ここのAタイプ(70m2)がもし再販になったら大体幾らで売れるだろう？
再販される2LDKもどうやら値上がりしてる様だし、同じ比率かそれ以上値上がりしても売れそうな気がするんだけど、皆さん幾らまでなら買いますか？

[680: マンション掲示板さん]

>>679 マンコミュファンさん

再販の6598万って今の市況にあった絶妙な値付けかと思いました。坪385万くらいなので。
階数にもよりますが、坪380～420万と想定すると、8000～8900万くらいが妥当で買う人いるんじゃないでふか？

[681: 名無しさん]

駅前再開発がまだ先な状況で、駅前とはいえど三河島に坪400は…という心理的ハードルもありそうなので、坪380台はうまい値付けだとは思う。

[682: マンコミュファンさん]

>>679 マンコミュファンさん
階数にもよりますが、低層で8000万弱から上で8000万代後半ならすぐ売れるくらいの感じじゃないでしょうか？
やはり2LDKと同じ1割程度って感じでしょうね

[683: 評判気になるさん]

販売時に3LDK買ってた人、1,000万プラスくらいですか。

[684: ご近所さん]

羽田空港アクセス線は臨海部ルートも開通するから常磐線が羽田空港へ直通する電車は一時間当たり１本になりましたね。。上野行きが羽田行きになれば便利になるが、品川行きが羽田行きに変更されると改悪なので、JR東には調整を頑張って欲しい
https://news.yahoo.co.jp/articles/f9772fe9c2e129eed4b73bed6ef5e01fc5b9...

[685: 匿名さん]

>>684 ご近所さん
残念ながら常磐線は特急が直通らしい。
「ひたち」は停車駅が少なすぎるから「ときわ」かな。
金かけて新路線作るのだから運賃だけじゃ勿体ないという発想だろう。

[686: マンション掲示板さん]

鉄道わかりませんが、三河島からの直通はないってことですか？

[687: マンション掲示板さん]

>>686 マンション掲示板さん

東山手ルート、つまり、常磐線、東北線、上越線方面から、上野東京ラインを通って羽田に行くのは、途中単線区間があり毎時４本と計画されています。そのうち２本が常磐線といわれており、うち１本は特急(ときわ？)だと考えられます。したがって、三河島からは毎時１本の直通羽田行きが来ると期待できます。
毎時3本の東京直通のうち、2本は品川行きですが、東京駅で同一ホーム乗り換えで、東北線方面からの羽田行きへの乗り換えもできるはずです。これは、以前から言われていた情報を元にしています。

臨海部ルートの同時開業で、東山手ルートが減るという記事は見ていないのですが、どこかにソースがあれば教えてください。

国内旅行の場合は、三河島から羽田空港は車の方が速いです。スムーズだと30分少々で行けます。

[688: 通りがかりさん]

羽田空港まで、乗り換えなしで30分程で行けるのは便利になりそうですね。しかもマンションから駅まで徒歩1分となると尚更です。

欲を言えば、上野止まりを羽田空港行きにしていただきたいです。

[689: 匿名さん]

>>687 マンション掲示板さん
なんで4本中2本が常磐線だと思えるの？　輸送人員知ってる？
常磐線からは毎時1本だけだよ。有料特急か普通の快速かわからんが。

[690: マンコミュファンさん]

>>689 匿名さん

皆さんが、色々な予想を立てていますね。
たとえば、この方も常磐線毎時2本説。
https://tairayukiblog.hatenablog.jp/entry/2023/06/26/070945

期待して、待つしかないですね

[691: マンコミュファンさん]

いよいよ、姿を現しました！

[692: 検討板ユーザーさん]

>>691 マンコミュファンさん


かなり目立ちますね！

[693: 名無しさん]

HP完売になってました。
金利上がりますがキャンセル住戸無事売れたみたいですね。

[694: マンコミュファンさん]

全貌が見えてきました

[695: ご近所さん]

>>685 匿名さん
停車駅や折り返しが楽な快速を羽田に直通させると思いますよ。特急だと北千住、松戸などからお客さんを拾えないし

[696: 匿名さん]

>>695 ご近所さん
北千住や松戸なら品川まで行って京急でしょ。
羽田直通はいわき・日立・水戸あたりから羽田国際線利用者がターゲット。土浦や柏にも停まるかも。

[697: ご近所さん]

>>696 匿名さん
1万円賭けましょうか？（笑）高崎線・宇都宮線・常磐線も全部普通列車が羽田に直通します。
特急直通も数本あるかもしれませんが、大半は快速電車かと思いますよ。
そもそも、下りの電車で特急だと羽田→東京・上野間はどうなるか考えたことありますか？

[698: eマンションさん]

てか羽田なんて年5回くらいしか行かないし、どの電車が羽田直通かなんて正直どうでもいいだろ。
物件紹介欄に「羽田も直通」って書ければそれでいい。

[699: 匿名さん]

それよか常磐線系上野東京ラインが小田原まで行ってほしいわ、鎌倉からの帰り楽になってたすかる。

[700: 周辺住民さん]

鎌倉なんて年に1回行くか行かないレベルだわ。

[701: 匿名さん]

>>699 匿名さん
常磐線だけ車両の種類が違うから品川が限界なんだよ。
交直流電気車が走ってるのは常磐線だけ。

[702: マンション掲示板さん]

鉄オタって、一般人からするとマジでどうでもいいネタをひけらかすの好きだな。

[703: 匿名さん]

>>697 ご近所さん

>下りの電車で特急だと羽田→東京・上野間はどうなるか考えたことありますか？

普通に東京・上野に止まるんじゃないの？今まで通り。

[704: ご近所さん]

>>703 匿名さん
羽田から東京、上野までしか乗らない場合、ひたち・ときわだと特急料金がかかるから損をする。電車の間隔は15分だから、特急を避けた場合最大30分待つことになる。

[705: ご近所さん]

>>698 eマンションさん
常磐線が羽田に直通すると、日中の上野止まりが羽田行きになり、利便性が向上します。東京と新橋まで行く電車が増えることは住民にもメリットになります。
もちろん品川行きが羽田行きに変わる場合もありますが。。

[706: 匿名さん]

>>704 ご近所さん

だから特急は当然長距離利用専用になるよね。
東京・上野までの人は普通（3路線あるどれかでよい）を利用すればいい。
１時間4本なら素直に３路線普通１本ずつ＋常磐線特急　じゃないかと思うが。常時特急（１時間２本）があるのは常磐線だけだよね。

[707: 匿名さん]

待ち時間を気にするのなら、東京で降りるような人なら今まで通りのモノレールか京急でいいんじゃない？この２線廃止されるの？

[708: 通りがかりさん]

今日みたいな台風の日にも、ここの立地なら、常磐線、山手線、千代田線のどれかが動いていれば帰れる。
出かける際にあまり天気を気にする心配がないってのはありがたいね。

[709: 匿名さん]

ほぼ完成しましたね

[710: 口コミ知りたいさん]

隣の建物との間隔を地上から撮影しました。
大体1m程ありそうですので風は通りそうです。
撮影した時刻は夕方4時～5時頃で、その他の時間帯での日当たりはどうなんでしょうね。

[711: マンション掲示板さん]

>>710 口コミ知りたいさん

同じ写真載せちゃいました。すみません。

[712: ご近所さん]

>>708 通りがかりさん
徒歩13分はきつくないですか？複数路線使用可能の範囲は10分が限度だと思います。ベビーカーとか小さい子供を連れていく場合だと7分の徒歩でも大変です。（個人的な感想ですが）
徒歩20分まで範囲を広げると三ノ輪駅とかも視野に入ってしまうので、無限大ですね

[713: マンコミュファンさん]

個人的な感覚によりますが、日暮里からは気軽なほど近くは無いですね。少し歩きたい時、には良い距離です。町屋、新三河島は十分近いです。
山手線が止まった場合、池袋からはバスという選択肢もあります。

隣地との写真、ビックリしています。境界線50cmの民法違反ではないですか？

[714: 匿名さん]

>>713 マンコミュファンさん
＞境界線50cmの民法違反ではないですか？

建築基準法63条
「防火地域又は準防火地域で建物の外壁が耐火構造＝境界線に接して建築可」
という規定が優先されます。

[715: マンコミュファンさん]

>>714 さん

あっ、なるほど！確かに、合法ですね。

とはいえ、将来、隣地がギリギリに建直しをしたら、このマンションの北側壁面は改修工事ができなくなりますよ。
そのあたり、どういうつもりで設計したんでしょうね？

[716: eマンションさん]

>>712 ご近所さん
通勤やベビーカーの場合、徒歩1分の常磐線
ちょっと散歩したい時、常磐線利用不可などは、山手線
という使い分けかな。
三ノ輪駅まで行きたいケースはそもそもないね。

[717: ご近所さん]

日比谷線使う際は自転車で三ノ輪か入谷を使った方が運賃を節約できるからね。三河島から上野の間は実際の距離は短いから自転車で上野まで行くのも全然あり

[718: 通りがかりさん]

>>717 ご近所さん
日比谷線でないと困るパターンあります？茅場町～銀座、六本木～広尾間以外ならJRと千代田線でいいし　乗り換えで対応した方が効率良さそうです

[719: 評判気になるさん]

電車の音や車の交通音ってあんまり気にならなそうですか？

[720: マンコミュファンさん]

>>718 通りがかりさん
常磐線の本数が多くないので、
山手線:日暮里や日比谷線、都電:三ノ輪まで見据えられるのは大きいですね！

[721: 匿名さん]

いま考えるとここの㎡単価100万ってのは安かったな。駅前だし。
三河島ってところに躊躇した自分を責めてる。。。

[722: 検討板ユーザーさん]

>>721 匿名さん
気にすることない、大事なのは同じ後悔を繰り返さないことだから！

[723: 検討板ユーザーさん]

>>721 匿名さん
これからの金利上昇で物件価格下がるでしょうから、躊躇してよかったかもですよ。
下がらないのは都心6区くらいだと思います

[724: ご近所さん]

実は上野東京ラインで東京駅に一番近い住宅街の一つ。尾久駅の方が本数が多いが、三河島駅の方が山手線までの距離が近い。駅前がもう少し栄えてくれるといいのだが

[725: eマンションさん]

>>724 ご近所さん
北口の再開発次第ですよねぇ
早くきれいになってほしいです

[726: マンション検討中さん]

>>723 検討板ユーザーさん
資材価格高騰、土地高、人材不足からの賃金上昇など、
様々なコスト高があっても、物件価格が下がる理由を教えてください。どうしても思考が物件価格の高騰もしくは横ばいののイメージしかもてず、リスク管理できていないので、まずいと思っています。

[727: 匿名さん]

>>726 マンション検討中さん

住宅ローン金利が上昇すれば各人の「購買可能価格」が下がります。なので一般論としては金利上昇は物件の価格を押し下げる要因にはなり得ます。
ただ、デベロッパーは供給戸数を絞ることで購入者の減少に対応し、当面価格は下げない可能性が高い、と思いますが。

[728: 名無しさん]

EVは2基でしたっけ？

[729: 匿名さん]

1基

[730: eマンションさん]

>>729 匿名さん
1基でしたっけ。わかりません