ブリリア三河島ステーションフロントってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://mikawashima.brillia.com/

JR常磐線三河島駅が徒歩1分。常磐線日暮里駅にも徒歩圏。
再開発が進むエリアに新しいブリリアが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせていただきたく、よろしくお願い申し上げます。


物件概要
所在地 東京都荒川区荒川三丁目62-1他（地番）
交　通 JR常磐線「三河島」駅徒歩1分、JR山手線「日暮里」駅徒歩14分

敷地面積 737.22m2
建築面積 386.33m2
建築延床面積 4,139.12m2
総戸数 56戸 （販売戸数53戸、地権者住戸3戸）
構造規模 鉄筋コンクリート造地上15階建て
駐車場　9台（機械式8台、平置き（身障者用）1台）
駐輪場　112台（２段式スライドラック：100台、平置き：12台）
バイク置場　1台（地権者用）

売主 東京建物株式会社　フジ都市開発株式会社
設計 木内建設株式会社一級建築士東京事務所
施工 木内建設株式会社
管理 株式会社東京建物アメニティサポート

竣工予定 2024年8月下旬
入居予定 2024年10月下旬
　
[スムラボ 関連記事]
【ブリリア三河島ステーションフロント】駅1分×再開発隣接×東京駅直通の価値は？（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/75533/

[301: 匿名さん]

ＡタイプとＤタイプはどちらがおすすめですか？

[302: 評判気になるさん]

>>301 匿名さん
Aタイプの方がリビングが広いので人気がありそうですよね。
Dタイプは寝室、別室が広いので、生活スタイルによって好まれるかも。

自分ならAタイプですね。高くて買えませんが。

[303: 匿名さん]

>>300 買い替え検討中さん

逆に行ってしまえば　そのような大繁華街を引き合いに出すレベルとゆー…

[304: マンション検討中さん]

駅徒歩1分(ホームまで2分)で快速線使えて上野東京品川まで乗り換えなしは本当に便利そうですね

[305: マンション検討中さん]

>>304 マンション検討中さん

そればっかりですねぇ。
それしかないんかーい。

[306: マンション掲示板さん]

>>305 マンション検討中さん
不動産は立地が9割ですよ。

[307: マンション比較中さん]

管理費修繕費がものすごく高くてびっくりしました・・。さらに毎年上がっていくし・・。

[308: eマンションさん]

>>306 マンション掲示板さん
交通の便しか立地評価ないんですかぁ？

[309: 口コミ知りたいさん]

>>307 マンション比較中さん
毎年！？

[310: 匿名さん]

>>309 口コミ知りたいさん
修繕費は10年間値上げしてて次からは同じ金額ですよ

[311: 検討板ユーザーさん]

>>307 マンション比較中さん

管理費いくらですか？

[312: 買い替え検討中さん]

荒川区の区役所も古いから三河島駅前に移転すればよかったのに
https://news.yahoo.co.jp/articles/fab8aa102839fd049b3707ece9189e5fb290...

[313: 購入検討中さん]

>>310 匿名さん
横から失礼します。他の大手デベの新築マンションもいくつか見に行きましたが、大体同じような水準で同じような計画、同じような話をされました。一応ブランドマンションだから節制を最優先する計画は立てないでしょうし、このご時世ですし、多少高く感じる設定もやむを得ないんですかね…。汗

[314: マンション掲示板さん]

>>308 eマンションさん
閑静な住環境を最優先したい人は多少交通便を諦めてもそちらを選ぶでしょうし、反対に都心アクセスや利便性を優先したい人がここを買えばいいだけでしょうね。全部が叶う立地の家を買える人なんてほんの一握りですし。

[315: 匿名さん]

>>313 購入検討中さん
個人的な意見となりますが、売主から原材料と人件費などの上昇を念頭に置いてランニングコスト価格をリミット無しで何十年値上げすると多分買主としてはきっとプレッシャー感じるべきだからそういう企画が多くなったんじゃないかなと思いました。（←これも絶対に安くは感じないですけど）

[316: 名無しさん]

>>313 購入検討中さん

修繕費の上昇は、やむを得ずですが、高い管理費はいかがでしょうか。高い管理費であるならば相見積もりなどして改善できるのでしょうか。

[317: 通りがかりさん]

>>316 名無しさん
人件費は上がっているから、既存の物件も、どこかのタイミングで管理費値上げや管理内容の削減の交渉が入ると思いますよ。
ここが特別に高いってよりは、今後の新築物件は大体こんなもんかなと。

[318: 匿名さん]

管理費が高いと文句言ってる人は管理会社に雇ってもらって清掃をやればいいんですよ。人件費の値上がりにも文句言えなくなるでしょ？（笑）

[319: 評判気になるさん]

なんやかんや言ってますけど、事実ベースで高いですね。大体こんなもんではありません。ディスポーザーなし外廊下の基準としては、高すぎます。人件費が高いとかそういう話ではなく、あくまで他との比較で高いという話です。人件費高騰により、管理が高くなるのは経済にとってよいことです。相場的に高いので、なぜそんなに高いのかが気になります。管理費の高さは売却時に影響します。

★ブリリア三河島ステーションフロント※引き渡し2024年12月
344円/ ㎡(56戸ディスポーザーなしの外廊下、15階)
【モモレジさん引】
ディスポーザーなしの外廊下ながらしっかりとした水準です。インフレ期とはいえ、このぐらいのスケールがあればもう少し抑えて欲しかった印象ですね。

https://mansion-madori.com/blog-entry-9450.html


<参考>
●アルファグランデ日暮里※引き渡し： 2024年3月
374円/㎡(44戸ディスポーザーなしの内廊下、12階)

●リビオレゾン町屋※引き渡し：2022年10月
360円/ ㎡(42戸ディスポーザーなしの内廊下、7階)

●リビオレゾン参宮橋※引き渡し:2023年9月
360円/ ㎡(54戸ディスポーザーなしの内廊下、6階)

●ディアナコート二子玉川翠景※引き渡し:2024年7月中旬
351円/ ㎡(45戸ディスポーザー付きの内廊下、5階)

●プラウド町屋※引き渡し：2023年3月
343円/ ㎡(78戸ディスポーザー付きの外廊下、18階)

●プレディア町屋※2022年9月竣工
298円/ ㎡(38戸ディスポーザーなしの外廊下、７階)

●プレシス東大宮※引き渡し：2024年2月
248円/㎡(59戸ディスポーザーなしの外廊下、7階)

●オープンレジデンシア町屋※引渡：2023年9月
214円/ ㎡(46戸ディスポーザーなしの外廊下、7階)

●グローベル東京府中サンクチュアリ※引き渡し2024年2月8日予定
206円/ ㎡(50戸ディスポーザーなしの外廊下、10階)

[320: 名無しさん]

あとの要素は共用施設の有無（この物件だと一階のワークスペース）、植栽の規模、機械式駐車場の有無くらいですかね。

私は本体価格と管理費のトータルで買うかどうか判断するので、管理費単体の価格はあんまり気にしないほうだと思いますが、これを理由に買わない人もいるのは確かですね。
※私は本物件のMR行ってないです。

[321: 名無し]

植栽とワークスペースを考えたら、まぁギリギリ許せる金額かな。
例えば、m2で50円安くなったとすると、マンショントータルでざっと年間220万くらい管理会社に払う額が少なくなる。月額18万くらい。1日あたり9000円。
こう計算すると、1日9000円余分に払ってると言えますが、安いのか高いのかはわからない笑

[322: マンション比較中さん]

>>319 評判気になるさん
すごい情報量ですね！
私も周辺（プラウド町屋など）と比較して、「相対的に高い」と結論付けました。
東京建物の物件は、第三者の調査でも総合満足度は高いけど、コストパフォーマンスの評価は低い＝管理費高い。管理費については受け入れるしかないと感じました。

坪単価は比較的抑えられているので、そことの綱引きで、とかなり悩みましたが、
結果的に私は見送ることにしました。

修繕費については、ここは40年計画で作っているのが大きいですね。40年目の大規模修繕（排水管工事など）に向けてしっかり最初から積み立てるみたいです。

[323: 匿名さん]

三河島駅の北側は揺れやすい方に入っているのかが気になります。ギリギリセーフ？
https://hudousan-kounyu.com/wp-content/uploads/2022/07/image-30-768x56...

[324: eマンションさん]

>>322 マンション比較中さん
確かに管理費は高いですよね！
見送られて他の候補はどこを見られてますか？
同価格帯で利便性も高い物件がほとんど見つからず苦戦してます

[325: 購入経験者さん]

契約しました！来年入居まで楽しみですね

[326: マンション検討中さん]

>>324 さん
新築はライオンズ南千住、シティタワー千住大橋、パークホームズ南船橋まで広げて見てきましたが、なかなか厳しいですね。

中古と比較すると、立地、間取り、設備、ランニングコストなどトータルで考えると、どこも私は割高に見えてしまいました。

なので今は中古でいい出物を待ってます。エリアも荒川区に限らず広げてみてます。

[327: 通りがかりさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[328: マンション検討中さん]

>>325 購入経験者さん
同じく契約しました！少し先ですが楽しみですね。
将来のご近所様よろしくお願いします！

[329: マンション掲示板さん]

3次の価格ってでましたかね？

[330: 通りがかりさん]

3LDKまだありますか？
手頃な値段のようなので、検討しています。
日暮里徒歩圏内は魅力です。

[331: 匿名さん]

3次の価格はおそらくモデルルームに行かないとわからないかもしれません。
3LDKは売れ行きが良いそうです。
このマンションを買える人の世帯年収はいくらなんでしょうか。

[332: マンション検討中さん]

>>331 匿名さん

1,000万から1,300万くらいでしょうかね。
リセールは残りそうなので、1.000万前後でも検討できるかと思います。

[333: 匿名さん]

初歩的な質問ですみません。教えてください。
販売時期に値段はそんなに変わるもののでしょうか。
東京建物でも値段を上げたり下げたりするのでしょうか。

[334: 評判気になるさん]

日暮里でイニシアを建築中なので、いつ発売か気になっていましたが、狭そうなのでやめます。3LDKがなさそうです。

共同住宅 65 ? 1LDK+S～2LDK+S(51.84 m2～65.28 m2)


https://www.city.arakawa.tokyo.jp/documents/7525/r03_06nishinippori.pd...

[335: マンコミュファンさん]

>>332 マンション検討中さん
ありがとうございます。
リセールはどうして残りそうと思われますか。

[336: 名無しさん]

>>335 マンコミュファンさん
駅北と西日暮里の再開発、都内主要駅（東京、上野、新宿、池袋など）にほぼ30分で行ける交通利便性、同じ交通利便性の他地域と比較した場合に割安感がある、などで判断してます。
多くの方が勤務している場所への利便性は、需要があるかなと。
市況全体が落ち込んだら当然厳しいでしょうが、それでもアドバンテージはあるかと考えてます。

[337: 匿名さん]

>>336 名無しさん
やっぱり良さそうですね。
前向きに考えます。

[338: 周辺住民さん]

やっぱり人気でしたか。ブリリア、直近でプラウド町屋などの大手のマンション建ち、三河島・西日暮里の再開発が決定してる時点で実需層は申し込みますよね。

[339: 匿名さん]

>>336 名無しさん
板橋・十条辺りや上位互換の赤羽の方が競争力ありますが、JR羽田空港アクセス線が開通すると三河島駅も面白くなりそうですね。羽田空港まで最短31分で行けるので

[340: マンション掲示板さん]

>>339 匿名さん
板橋、十条ってそんなにいいですかね。埼京線しかないじゃんって思っちゃいます。銀座丸の内品川は遠いし。
日暮里の方が様々な場所に満遍なくアクセスしやすいので、
住みたいとは思わないんですよね。都内からタクシーで帰りやすい街なので。
赤羽は街が大きいので人気なのはわかるのですが。

[341: eマンションさん]

>>340 マンション掲示板さん
複数路線でタクシーで帰れるのがまた魅力ですね。

[342: 匿名さん]

>>341 eマンションさん
そうなんですよ。
東京の中心に近いのは何より魅力的。
南千住の物件も検討しましたが、何より駅から遠すぎて毎日の通勤が辛いですよね。ここなら駅近で、普段使いのスーパードラッグストアは近くにあって、日暮里にも行けますし。やっぱり魅力的だなぁと。買うなら3ＬＤＫが間違いないと思うので、MRに行ってみようと思います。

[343: eマンションさん]

成約者さんの声がめっちゃ参考になりますね。
背中押されます！
やっぱりあの時買っていればよかったな。と思われるマンションになりそう。
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/dtl/00153968/?sc_out=mikle_...

[344: マンコミュファンさん]

>>332 マンション検討中さん
世帯年収1200万なんですけどいけますかね。欲しいのですが、びびってます。

[345: 口コミ知りたいさん]

>>344 マンコミュファンさん
ローン組めるなら組んだ方がいいよ。
今組むべきじゃないって人はいつも同じこと言っている。
組みたくても組めない人達も多い世の中だから。

[346: 口コミ知りたいさん]

>>345 口コミ知りたいさん
そうですね。
ローン組めるなら組んで前向きに検討するといいかもですね。1,000万くらい頭金入れられれば、無理のない水準かと思います。
お子さん2人だとちょっと苦しいかもですが、頭金入れられれば、売却時に残債割れはしないかと。

[347: eマンションさん]

勝どき駅徒歩19分。
これから勝どき利用者爆増。
よりもここがいいんだが、私の感覚がおかしいのか？

三河島事故？東京大空襲は？
ハザード？埋立地は？

[348: 検討板ユーザーさん]

>>347 eマンションさん
ハルミフラッグですね。街は新しくキレイかも知れませんが、無機質な感じが好きじゃないですね。東雲あたりや豊洲もキレイなんですけど、文化がないというか。街にあるお店がどこにでもある大手がメインで金太郎アメみたい。
その点歴史のある街は多様性があって好きです。
ハルミフラッグはおっしゃる通り駅がやばそうですよね。
安いので儲かりそうですが。

[349: 匿名さん]

今日から3次のようですが価格のお話を聞いた方はいますか。
あまりにも高いと買えません。

[350: マンション掲示板さん]

>>349 匿名さん
3LDKは7千万オーバーですが8千万はいかないくらいでした。