ブリリア三河島ステーションフロントってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://mikawashima.brillia.com/

JR常磐線三河島駅が徒歩1分。常磐線日暮里駅にも徒歩圏。
再開発が進むエリアに新しいブリリアが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせていただきたく、よろしくお願い申し上げます。


物件概要
所在地 東京都荒川区荒川三丁目62-1他（地番）
交　通 JR常磐線「三河島」駅徒歩1分、JR山手線「日暮里」駅徒歩14分

敷地面積 737.22m2
建築面積 386.33m2
建築延床面積 4,139.12m2
総戸数 56戸 （販売戸数53戸、地権者住戸3戸）
構造規模 鉄筋コンクリート造地上15階建て
駐車場　9台（機械式8台、平置き（身障者用）1台）
駐輪場　112台（２段式スライドラック：100台、平置き：12台）
バイク置場　1台（地権者用）

売主 東京建物株式会社　フジ都市開発株式会社
設計 木内建設株式会社一級建築士東京事務所
施工 木内建設株式会社
管理 株式会社東京建物アメニティサポート

竣工予定 2024年8月下旬
入居予定 2024年10月下旬
　
[スムラボ 関連記事]
【ブリリア三河島ステーションフロント】駅1分×再開発隣接×東京駅直通の価値は？（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/75533/

[262: マンション検討中さん]

>>261 マンション掲示板さん
トントンであれば全然いーですね。
フルローンではないですが、金利上昇が怖く、売却時に残債割れしなければいい程度で考えてました。

[263: 通りがかりさん]

>>262 マンション検討中さん

今金利ですと、10年後に購入価格から売却価格が20%減ったとしても残債割れしないんですよね。
6000万が4800万、7000万が5600万でも。
築10年タワマン再開発目の前のマンションが上の値段になる世界って想像すると、好景気、高インフレによる金利上昇。もしくはデフレによる貨幣価値の上昇。

一方で、マンション価格が維持、もしくは上がる世界線は、
インフレによる物の価値の上昇。貨幣価値の低下。
物価上昇、つまりエネルギー価格や、資材価格、人件費、用地取得費の上昇。低金利の維持。賃金上昇。
インフレになった時には、金利の上昇対物価の上昇の戦い。一瞬はマンション価格が下がるかもしれませんが、その時は好景気なので、結局マンション価格は上がるのでは？

個人的には10年で見ると価格維持や上昇にベットしたくなります。
とはいえ、三河島という駅力にはベットしづらい。

[264: 匿名さん]

>>263 通りがかりさん
三河島は北側再開発、東京13分品川23分直通、山手線駅まで徒歩圏なので値段の割に穴場じゃない？

[265: マンコミュファンさん]

>>264 匿名さん
地理的にはそうですが街の質がなぁ現状の話なので今後北地区の再開発でどう変わっていくかが明暗分けそうですが…
尾竹橋通りの東側は入る程…昔からの庶民下町感が…

[266: マンション掲示板さん]

１期２次でエントリーしようか悩み中です。
１次より高くなってますかね？

[267: 匿名さん]

1期は20戸／53戸ですか。
値段は皆さんの予想どおりの線ですね。
ブリリアですし、これなら売れるでしょう。
完成引き渡しまで1年半あるのでジワジワ値上げ基調でいくかも。

[268: 匿名さん]

>>266 マンション掲示板さん
１次と２次の価格差はほぼ無いみたいです。

[269: マンション検討中さん]

三河島で坪360は高いかと。1期2次で一部値下げしてきましたね。隣のタワマンの中古価格と比較してもやはり高い。グロス価格が安いので相場関係なく駅近で欲しい人には良いのかもしれませんね。

[270: マンション検討中さん]

>>269 マンション検討中さん
ブリリア三河島・・・駅徒歩1分(信号有)、外廊下、ディスポーザー無、トイレ(タンク有）、共用施設(ワークラウンジ)、各階ゴミ置き場無
三河島タワー・・・・駅徒歩1分(信号無)、内廊下、ディスポーザー有、トイレ(タンク無)、共用施設(フィットネス、キッズ、スカイラウンジ、ゲストルーム)、各階ゴミ置き場有
ブリリア三河島が新築で坪360
三河島タワー築8年強で坪340
新築に絶対的な拘りが無ければタワーかな～？

[271: 検討板ユーザーさん]

>>269 マンション検討中さん

値下げしたんじゃなくて販売対象部屋が下のほうの階になっただけですよ。

[272: 匿名さん]

>>270 マンション検討中さん

2028年のタワーが360-370/坪程度で出ると、こちらのマンションの資産価値が怪しくなりますね。新しいタワマンは600戸弱ですから、日暮里の相場と比べてもこれ以上単価は上げてこないのではないかと思います。単価360以下の部屋を買い4年住んで再開発完成後買い替えもありですね。

[273: マンコミュファンさん]

>>271 検討板ユーザーさん
値下げという表現は間違っていましたね。失礼しました。

[274: マンション検討中]

>>272 匿名さん
北側再開発タワマンってここと同じ価格帯で出ますかね?4年後の相場にも寄りますが400前後のような気がします。
北側のタワマンが360前後で買えるなら、ここ無理に買わずに今の家に住み続けながらお金貯めて4年後買ったほうが良い気がします。
4年後販売開始時はここではなくアトラスブランズタワーがベンチマークになるでしょうし。

[275: マンション検討中さん]

>>274 マンション検討中さん
絶対4年じゃ済まないでしょうし下がる余地なさそうですから待つくらいなら買ってしまったほうがよいのでは？

[276: 名無しさん]

>>272 匿名さん

2028年のタワーが360-370/坪？？まさかの将来予測ですね。さらに日暮里の価格が上がる想定はいかがでしょうか？
日暮里が上がれば、ここも上がる？

[277: マンコミュファンさん]

>>276 名無しさん
こちらは区と地権者との等価交換事業です。販売単価が上がれば等価交換時の価格も上がってしまうため、区と既存住民の計画予算に支障がでるため価格は上げられないはずです。そのため今後の価格上昇は反映できないのではと予想します。

[278: マンション掲示板さん]

>>277 マンコミュファンさん
いやいや、デベロッパーが取得分をいくらで売ろうが地権者に関係ないですよ。あくまでも契約時での「等価」ですから。
高く売る分には地権者にとってプラスしかないかと。

[279: 通りがかりさん]

>>278 マンション掲示板さん
等価交換事業で売却する方は高い分にはプラスしかなりませんが、買戻特約で買い戻す場合は高くなってしまうと持ち出しか、再取得できる面積が減るので地権者から不満がでますので高く出来ない事情がありますよ。今回は地権者と区が再取得するので販売単価を上げられないはずです。

[280: 通りがかりさん]

>>279 通りがかりさん
地権者と区が再取得するのはわかりますが、評価額（価格）のベースはあくまで市場が決めるものです。もし今のような材料価格、人件費の高騰、タワーマンション人気が続くのであれば、地権者や区が文句を言おうが、関係なく値段を高く設定できるのでは？仮に裁判をしたとて、上記の条件下では地権者達は勝ち目がないかと。
デベロッパーも利益のためにあの手この手を使って交渉するはずですので。
市場価格との乖離が大きい値付けができない事情に関しては、知りませんでしたので大変勉強なりましたが、それなりの値段はつけられるはずですので、坪単価400切ることはないかと。答え合わせは数年後ですね。

[281: 匿名さん]

2LDK　CタイプよりBタイプが人気だな。。

[282: eマンションさん]

売れ行きどうですか？

[283: 検討板ユーザーさん]

物件周辺の夜の雰囲気はどうですかね？
昼間は現地行って問題ないと感じました。

[284: ご近所さん]

尾竹橋通りも夜は交通量も人通りも少なく基本静かですよ。たまに駅前広場に外国人がたむろってる事はありますが危険を感じた事はありません。
大通りを外れると道も細く人通りも無いので心配な人は近づかない事ですね。

[285: 名無しさん]

>>282 eマンションさん
2次は6戸しか販売しないみたいですね。
売れ行き心配になりますね。

[286: マンション検討中さん]

2次の価格表で1次の販売対象ほどんどが3LDKだったので、２LDKは割と人気ないなと思いました。

[287: マンション検討中さん]

１次終了から一週間も経ってないので落選者の救済と考えるのが妥当でしょう。実際1次落選者には2倍の優遇倍率適用って書いてるし。

[288: 購入検討中]

>>287 マンション検討中さん
検討中につき確認しましたが、実際2次は落選者救済の趣旨みたいです。結局重説や売買契約の日も同じタイミングになるようなので、2次6戸という数字だけでは売行きを心配する理由にはならないかな、と個人的には思いました。

[289: マンション検討中さん]

新築、23区内、JR駅徒歩1分、東京駅直通13分
利便性は抜群ですね。

[290: 匿名さん]

>>286 マンション検討中さん
やはり3LDKですね、A、Dタイプはあと何階が残ってるんでしょうか？

[291: マンション検討中さん]

>>290 匿名さん
低層階は残ってましたよ

[292: マンション検討中さん]

共働き（勤務地→丸の内・汐留）ですが、ここに決めました。
駅近で東京駅にも乗換なしで行けるのは便利だと感じました。

[293: 口コミ知りたいさん]

>>292 マンション検討中さん

ありですね。
東京駅まで13分。
家の玄関出ても東京駅まで20分もかからない。

[294: eマンションさん]

共働きということで、女性の方に三河島駅は大丈夫なんでしょうか？

[295: eマンションさん]

>>294 eマンションさん

何が心配ですか？どんな街をイメージしてますか？？
どれだけの人数の女性が住んでると思ってますか？
静かで、安心できる良い街です。

[296: 匿名さん]

>>294 eマンションさん
逆に、女性の方に大丈夫じゃない駅ってどこですか？
あなたが何を言ってるのか理解できないのですが・・

[297: 通りすがりのご近所さん]

街の雰囲気はおしとやかな女性や品のある女性が似合う街ではないけど夜中出歩いてマンションの裏の方とか行かなければ問題ないかと
駅前には交番あるし、タワマンあたりは歩道明るいです。日暮里や西日暮里から歩いたとしても路地を避けて大通りを歩いていればそこまでは。

[298: マンション検討中さん]

私も共働きで本物件に住みたいと思いましたが、妻からNGが出てしまいました。妻曰く雰囲気が怖いとのことでした。

[299: 評判気になるさん]

まぁ感じ方は人それぞれでしょうが、駅前や大通りに限っては不安になる要素はないと思いますよ。他に気になるのはマンションの防音性ですね。けっこうな頻度で貨物列車も通るのでどの程度聞こえるのかなというところです。

[300: 買い替え検討中さん]

>>298 マンション検討中さん
新宿、渋谷、池袋、六本木よりは安全だと思いますよ（笑）裏道自体は通らないので、大丈夫かなと思います。荒川区の治安が良いのはニュースを検索すればわかるので、一度検索をお勧めします。（競合一人が減るのでラッキーですが）

[301: 匿名さん]

ＡタイプとＤタイプはどちらがおすすめですか？

[302: 評判気になるさん]

>>301 匿名さん
Aタイプの方がリビングが広いので人気がありそうですよね。
Dタイプは寝室、別室が広いので、生活スタイルによって好まれるかも。

自分ならAタイプですね。高くて買えませんが。

[303: 匿名さん]

>>300 買い替え検討中さん

逆に行ってしまえば　そのような大繁華街を引き合いに出すレベルとゆー…

[304: マンション検討中さん]

駅徒歩1分(ホームまで2分)で快速線使えて上野東京品川まで乗り換えなしは本当に便利そうですね

[305: マンション検討中さん]

>>304 マンション検討中さん

そればっかりですねぇ。
それしかないんかーい。

[306: マンション掲示板さん]

>>305 マンション検討中さん
不動産は立地が9割ですよ。

[307: マンション比較中さん]

管理費修繕費がものすごく高くてびっくりしました・・。さらに毎年上がっていくし・・。

[308: eマンションさん]

>>306 マンション掲示板さん
交通の便しか立地評価ないんですかぁ？

[309: 口コミ知りたいさん]

>>307 マンション比較中さん
毎年！？

[310: 匿名さん]

>>309 口コミ知りたいさん
修繕費は10年間値上げしてて次からは同じ金額ですよ

[311: 検討板ユーザーさん]

>>307 マンション比較中さん

管理費いくらですか？