ブリリア三河島ステーションフロントってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://mikawashima.brillia.com/

JR常磐線三河島駅が徒歩1分。常磐線日暮里駅にも徒歩圏。
再開発が進むエリアに新しいブリリアが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせていただきたく、よろしくお願い申し上げます。


物件概要
所在地 東京都荒川区荒川三丁目62-1他（地番）
交　通 JR常磐線「三河島」駅徒歩1分、JR山手線「日暮里」駅徒歩14分

敷地面積 737.22m2
建築面積 386.33m2
建築延床面積 4,139.12m2
総戸数 56戸 （販売戸数53戸、地権者住戸3戸）
構造規模 鉄筋コンクリート造地上15階建て
駐車場　9台（機械式8台、平置き（身障者用）1台）
駐輪場　112台（２段式スライドラック：100台、平置き：12台）
バイク置場　1台（地権者用）

売主 東京建物株式会社　フジ都市開発株式会社
設計 木内建設株式会社一級建築士東京事務所
施工 木内建設株式会社
管理 株式会社東京建物アメニティサポート

竣工予定 2024年8月下旬
入居予定 2024年10月下旬
　
[スムラボ 関連記事]
【ブリリア三河島ステーションフロント】駅1分×再開発隣接×東京駅直通の価値は？（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/75533/

[142: ご近所さん]

>>141 匿名さん
確かに、常磐快速線沿線だと、上野・北千住の方が圧倒的に充実していますし。
柏・松戸から都心へ来る人は南千住、三河島には降りないですしね。

店舗がガラガラになるより、地域の交流の場になるのは案外悪くないかも

[143: eマンションさん]

地域の交流の場って何？

[144: ご近所さん]

建蔽率が70%未満か、、明らかに体育館が足を引っ張てる。体育館の屋上面積をカウントしてもギリギリ70%。駅前なのにもったいない。。新小岩の駅前再開発と同じぐらいだし、これでも頑張った方か
・建 築 敷 地 面 積 ： 約 9,880 ㎡
・建 築 面 積 ： 約 6,670 ㎡
・建 築 延 床 面 積 ： 約 91,297 ㎡
・容積対象床面積 ： 約 61,292 ㎡
・建 蔽 率 ： 約 68％
・容 積 率 ： 約 620％

[145: 匿名さん]

体育館は駅前にある必要性ないですね。

[146: マンション比較中さん]

>>143 eマンションさん

老若男女、いろんな属性の住民向けに使える。

荒川スポーツセンターは位置的に南千住エリア住人向け。
尾久地区には荒川遊園スポーツハウスがある。
ここは日暮里西日暮里エリアの拠点としてのニーズがある。

[147: 口コミ知りたいさん]

駅前が便利になるならいいじゃないですか。徒歩一分にスーパーができるのはありがたいです。

[148: 購入経験者さん]

建設現場に来ました。敷地は結構広いですね

[149: マンション検討中さん]

向かい側の再開発地予定地

[150: マンション検討中さん]

価格ってどのくらいなんでしょうか？

[151: マンション検討中さん]

事前案内会開始しましたね。
メジャーセブン・23区内・JR駅徒歩1分なのに掲示板静かですね。

[152: マンション比較中さん]

ホームまで徒歩1分ぐらいで行ける物件はなかなかないですよね。
前に上野駅徒歩8分の場所に住んでいましたが、ホームまでは＋２分ぐらいかかりました。

[153: マンション検討中さん]

>>144 ご近所さん
商業面積5600平米は大きいと言えないですが、単純に比較できないけどミッドタウン八重洲も57店舗5500平米だそうです。スーパーで半分埋まると思いますが、商業施設が20-30店舗ぐらいできると考えると北口の再開発は十分魅力だと思います。
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2022/0915_02/

[154: マンション検討中さん]

入居して数年間は目の前でタワマン作っててうるさいってことですよね？

[155: マンション検討中さん]

坪単価はいくら程度なのでしょうか？
三河島タワーより少し高い程度でしょうか？

[156: 周辺住民さん]

事業主に木内建設の不動産部【フジ都市開発】がいて、設計施工ともにフジ都市ってことは東京建物が木内建設の取りまとめに乗っかったPJだってことがネーム一覧を見るだけでわかる。木内建設は地所レジデンスとも深いから、そんな中でこのPJを落としたのが懇意の地所レジではなく東京建物だってことは推して知るべし。

販売開始も延びてるよね？
おそらく当初想定数値での販売開始には頭数が整わずに4月中旬頃まで販売開始時期を引き延ばしにきている。

要はそういうこと。

[157: 匿名さん]

>>156 周辺住民さん
事情通ぶってるけど公式サイトできた時から販売開始は4月中旬ですから。
こちら真面目に検討中なのでスケジュールはメモっております。

[158: マンション検討中さん]

近くのアルファグランデ日暮里は最終1邸と完売間近ですね。もしここが坪350万円くらいであれば人気物件となりそうです。

[159: マンション検討中さん]

皆さま適正価格は坪単価でどのくらいだと思われますか？
アルファグランデだったりプラウド町屋の相場見ると低層階で坪330くらいなら買いでしょうか？

[160: 匿名]

>>159 マンション検討中さん
メジャーセブン、三河島1分　＞　メジャーセブン以外、日暮里10分
アルファグランデより全体的に坪単価20程度高いのでは？

[161: 匿名さん]

>>160 匿名さん
アルファグランデのように免震でなくて普通の耐震なのでもう少し安くないと買いとはいえないと思いました
メジャーセブンと駅徒歩1分ということでそんなに付加価値がつきますかね？
あまり話題になってる印象もないですし、3LDKの2階で坪単価320くらいが妥当では？！

[162: 匿名さん]

>>161 匿名さん
個人的なこれなら買うって願望なのでやはりもっと高くなりますよね笑
全然情報出てこないなあ

[163: 匿名さん]

>>161 匿名さん
23区内でJR駅徒歩1分はかなり珍しいのでは？
アルファグランデも掲示板に書き込みが少なかったですが、もう残り1つです。

[164: 通りがかりさん]

目の前に新しく建つタワマンで西側は眺望も日当たりも期待出来ないんじゃないの？三河島徒歩1分にどれだけ価値を見出せるかだなー

[165: マンション検討中さん]

免震は本当に免震なのか疑問が残ります。以前免震マンションの16階に住んでいましたが、震度４以上は気持ち悪いぐらいに長期に揺れていました。
KYBのダンパーの不正の件もあるし、高く売るための宣伝文句だと思います。
高いマンション・ビルに住む限り、長期の揺れは避けられないので、あまり変わらないと個人的に思います。

[166: 名無しさん]

>>164 通りがかりさん
荒川区民ですけど魅力感じないです。
三河島は下車駅によっては改札が真反対側になって
あのホームを端から端まで歩くことになりますし
品川行きも2～30分に一本ですし…

[167: 通りがかりさん]

>>161 匿名さん
坪単価320万だと、3LDKタイプの2階が6825万。
わりとリーズナブルな値段に見えるけど、駅力がなぁ。。。
品川行きが20分に一本なら三河島徒歩1分って、魅力なさそう。

[168: 匿名さん]

>>167 通りがかりさん
通勤時間帯は平均して8分に1本は品川行ですし
日中も2本に1本は品川行ですよ。
駅力が～とか言ってたら23区内の駅近新築マンションなんて
坪単価400以下ではどこも買えませんよ。

[169: マンション掲示板さん]

>>168 匿名さん
通勤時間帯って言っても7時30分～8時30分の間だけですからねぇ…8分程度で来るのは。しかも常磐線品川行きは混雑がその時間帯は特にひどいので混雑を少しでも避けたいなら西日暮里利用がオススメです。

[170: マンション検討中さん]

このエリアに住んだことありますがある意味かなりディープなエリアです。
人それぞれだと思いますが私なら駅徒歩10秒、直結でも買いません...

[171: 通りがかりさん]

デベもネガティブな要素がある土地だと理解してるだろうから徒歩1分でも強気な値付けは難しそう

[172: 通りがかりさん]

三河島単体だと弱いから徒歩14分の日暮里、西日暮里もアピールしてる始末。せめて中間地点にあればどちらも使えて便利だったのに。駅近も悩ましいもんだね

[173: 名無しさん]

やはり駅力かあ、まずは1期の売れ行きを様子見かな

[174: 匿名さん]

>>171 通りがかりさん
三河島タワーは新築から坪単価100以上（現在330前後）上がってますよ。

[175: 口コミ知りたいさん]

>>174 匿名さん
荒川区はコロナ禍でもあがってるし…

[176: 通りがかりさん]

>>174 匿名さん
いや、それは全体的な相場であって、エリア単独で見た時にどう評価されるか。単純に駅が評価されてるわけではないので。
この坪単価が適正かどうか。
ただ、グロスが安そうなんで悩みます。（安いか高いかはあくまで主観の判断で、安いと私は判断）

[177: 匿名さん]

>>173 名無しさん
三河島は数年後に駅前再開発が控えてますし、まだまだ期待できるのでは？
世間では東京の穴場ランキングに北千住や赤羽が上位ですが、高くなりすぎて
どちらももう穴場とは言えません。三河島のような知名度低くて地価も安いけど
数年後再開発がある場所が穴場だと思います。

[178: 名無しさん]

>>177 匿名さん
再開発といっても、どれくらいの商業施設ができるのかよって、価値がどうなるかなのではないでしょうか。
ひとつタワマンが立っても街全体が変わり、駅力として価値が上がるのかというと、それは違うのではないかと。
ただ、タワマンが周辺のマンション価格をあげる期待はしています。

[179: マンション比較中さん]

勤務先の最寄りが東京駅ですが、電車で15分前後で着くこの物件も気になっています。

[180: 通りがかりさん]

この周辺はかなり人を選ぶから、家族で夜の三河島駅に降りた方がいい。私は無理でした。

[181: 匿名さん]

>>180 通りがかりさん
どの点が無理に感じました？

[182: 名無しさん]

>>181 匿名さん

私も現地見てやめました、行けば分かります。

[183: マンション検討中さん]

独特な感じはしますよね
でもこちら側にも再開発タワマン建てば雰囲気変わるとは思いますが
先日朝鮮学校に補助金出してる自治体の記事があって荒川区が断トツ１位だったのを見て止めてよかったと思いました

[184: マンション検討中さん]

>>181 匿名さん
柄が悪いアジア系の人が多く、そこら辺でタバコ吸っているなど衝撃を受けたところです。

[185: 匿名さん]

>>184 マンション検討中さん
錦糸町・亀戸にも住めませんな～

[186: 匿名さん]

>>183 マンション検討中さん
で、他にはどこ検討中ですか？

[187: 匿名さん]

>>185 匿名さん
え？何言ってるんだこの人？

[188: 匿名さん]

>>187 匿名さん
錦糸町南口行ってみると分かりますよ。

[189: マンコミュファンさん]

>>180 通りがかりさん
新大久保でなく生粋のコリアンタウンが好きな人にはおすすめですよ。

[190: 匿名さん]

>>188 匿名さん
錦糸町南口は繁華街故の猥雑さでしょう。それに対して三河島はグローバルな人達が住んでいますからね。

[191: 匿名さん]

予定販売価格 5,800万円台～8,100万円台（予定） ※100万円単位
予定最多価格帯 6,000万円台 ※100万円単位
間取り 2LDK・3LDK
専有面積 55.56m2～70.54m2

このように出てますが、6000万円台というのは50㎡台の2LDKでしょうかね。
3LDKだとやっぱり7000万台半ば～後半がボリュームゾーンと予想します。
近所のアルファグランデ日暮里より1割くらい高いのでまあ妥当かなと。
戸数が少ないので全戸一気売りになるかもです。