グランドシティタワー池袋ってどうですか？

[匿名さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業地内に誕生。
グランドシティタワー池袋についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153939

参考スレ：
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

【物件概要】
所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
　　　東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
　　　JR山手線他・東武東上線・西武池袋線「池袋」駅まで徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上52階地下2階建
間取：1LDK～3LDK　
面積：45.44m2～104.03m2　
総戸数：878戸(非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む)、店舗2区画、事務所2区画

売主：住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計：INA・清水・前田設計共同企業体　
施工：清水・前田建設共同企業体　
管理会社：未定

販売開始予定：2023年8月上旬
完成予定：2027年4月中旬　
入居予定：2026年9月下旬


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムログ 関連記事]
グランドシティタワー池袋　予定価格発表前に周辺分譲マンションの売買＆賃料相場を確認！【マンションマニア】
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2023年買いたかったマンション【2LDK】
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[6401: マンション掲示板さん]

>>6400 検討板ユーザーさん

同じタワマンでも第一期外したら価格が全然違ってくるのに、数年前の相場ひきずってたら話についてこれないのも当然か。

[6402: 匿名さん]

港区の埋立地の方は汚物処理施設が集まっているから23区の中でも最安値エリアなんだよな。

[6403: 口コミ知りたいさん]

>>6400 検討板ユーザーさん
話の流れからして何言ってんのか全く理解出来ないんだけど、自分で自分の言ってることちゃんと理解出来てるの？話の時点がズレてて何言ってんのって感じなんだけど。

[6404: マンコミュファンさん]

>>6398 マンコミュファンさん
なんで実需で買うマンションを貸すとしたらとかいう仮の話が出てくるの？
ゴミ思考のお前がずっとゴミレス繰り返してるんだよ
お前ごときが買えるマンションでもないくせにいつまで張り付いてんだよｗ

賃貸アパート住みのお前じゃ、分譲マンションは不動産である以前に住宅であることすら理解出来ていない時点で本当に世間知らずすぎて話にならんよ

[6405: 評判気になるさん]

>>6402 匿名さん

23区の最安値エリアは港区ではなく江東区湾岸。間違いない。

[6406: 名無しさん]

賃料相場は参照情報としてはみんな見てるだろう
それがどれくらいの判断材料になるかは個々の事情によるので、数字だけだまって貼り付けてくれるだけで良い
それ以上は余計なお世話、要らない

[6407: 口コミ知りたいさん]

>>6402 匿名さん

もう、誰も港区の話なんかしてない。
ウンザリだよ。

[6408: 口コミ知りたいさん]

>>6401 マンション掲示板さん

分譲年度が少し違うだけ単価が倍以上違うのは異常だよ。いい加減気づけ。

[6409: 検討板ユーザーさん]

湾岸はこれからまだまだ供給があって、更に価格帯も高いから、実需層がいつまでついて来れるか…今は良いけど、海外需要が無くなった時の値崩れが怖いね。その点、ここは今後の大規模供給はまだ先だし、日本人の実需層が多い地域だから、欲しい人には今がチャンスなんじゃないかな

[6410: 匿名さん]

>>6408 口コミ知りたいさん

どれだけ異常に見えても数年で激変する世界は
現実として存在しているのだから受け入れる他ありません。
大事なのは過去の傾向と最新の動向を分析し、
今後さらにどう変わっていくかを予想することです。

[6411: マンション検討中さん]

>>6408 口コミ知りたいさん

この間まではそれでよかったけれど、今は通用しないってだけの話でしょう。
「この間まで子ども料金だったのに年度が替わったらいきなり倍の金額なんておかしい」って騒いだところで、いつまで経っても中身は子ども気分のままだねって笑われるだけですよ。

[6412: 名無しさん]

>>6408 口コミ知りたいさん
頭がインフレに追いついていないデフレ脳なだけじゃん
あんたみたいなデフレ脳の老害どものせいで物価が上がらなかったものが適正化されてるだけだよ

急激に見えるのはデフレで押さえ込まれていた反動
これすら分からんのなら、不動産なんか見ないで、黙ってユニクロ着て牛丼でも食べてて

[6413: 口コミ知りたいさん]

バブル時も、土地の値段は絶対に下がらないと強気なバカどもが死んでいきましたよね。

[6414: eマンションさん]

>>6413 口コミ知りたいさん
デフレ脳の次はバブル脳か
お前は救いようがないなｗ

経済情勢とかもっと勉強してから書き込んだら？
今どきの小学生以下の経済観念しかないの？

[6415: 口コミ知りたいさん]

>>6414 eマンションさん

赤字の億り人乙

[6416: eマンションさん]

>>6415 口コミ知りたいさん
お前は人生含み損だろ
現世はもう詰んでるんだから、来世に解消できるように徳でも積んでおけば？

[6417: 匿名さん]

>>6415 口コミ知りたいさん
実需で住んでどうやったら赤字になるの？
君は賃貸だから家賃分丸々赤字だよね？
算数も出来ないの？

[6418: 匿名]

現在のタワーマンション、最近の値上がりで、賃貸に出すと赤字になるのは短期的にはその通りだと思います。過去の価格が低かった時の賃貸料が継続しているからです。しかし、その中古のマンションが分譲時よりはるかに高価格で取引されています。賃貸料の値上がりは時間の問題です。特に駅直結、傘の要らないタワーマンションの供給は限られますので、今後も値上がりが続くでしょう。

[6419: マンション検討中さん]

>>6418 匿名さん

そうですか?
お示しした表の賃料収入は、かなり盛ってあげている数字です。可哀想なので。

実際にはお隣のエアライズが年間４００万強の賃料収入です。また、賃料が多少上がっても修繕費の値上がりで相殺どころか、さらに採算悪化が予想されます。

[6420: 匿名さん]

東池袋は立地が抜群に良いし、賃料もかなり高く取れると思う。

[6421: マンコミュファンさん]

>>6419 マンション検討中さん
お前の頭の中身が採算割れしてるのに他人の心配してどうすんだよｗｗ

[6422: 名無しさん]

>>6418 匿名さん

また、賃料は粘着性が非常に高いです。
１０％も上がれば大騒ぎでしょう。

対して物件価格の上昇はここ数年で２００％以上です。どう考えても、負けの相場です。

[6423: マンション掲示板さん]

それはあなたの頭の中で済ませて欲しい
買わないなら買わないでOK
何も問題ないですよ

[6424: 匿名さん]

住環境の悪いエリアは賃料も上がってないかもしれないけど、東池袋の賃料相場はかなり上がってるよ。

[6425: マンション検討中さん]

>>6422 名無しさん

買いもしないのに、ずっと賃貸話してて
アホちゃうww余計なお世話でしょ。

[6426: マンコミュファンさん]

>>6422 名無しさん
お前の賃料への粘着性の方が凄いわｗ
こんなに色んな人に指摘されてるのに、どうしてそこまで理解力がないのか不思議なほどだよ
よっぽど買いたからたのに、お前の稼ぎじゃ買えなくて嫉妬で苦しんでるんだろな…惨めすぎんか？

[6427: 検討板ユーザーさん]

賃料≒利用価値≒本来価値

わかったか？アベノミクス以降しか知らない雑魚キッズが。

[6428: マンション掲示板さん]

>>6427 検討板ユーザーさん
それは収益還元法っていう価値算定手法の一つなだけであって、絶対的な指標じゃないんだが？
こんな不動産の基本すら知らないくせに、無駄に年食ってるの？恥ずかしすぎない？今まで何を見てきたの？

だからお前みたいな老眼は最近の市況について理解出来なくて発狂してんだなｗ
お前郊外か地方に住んでるから利回りしか頭にないんだろ？そんな情弱が見るエリアじゃないぞ

[6429: 名無しさん]

この利回り教爺さん、今の港区都心が利回り1-2%台とか知ったら憤死するんじゃない？
それでも赤字ｶﾞｰとか言うのかな
それこそ十条とか大山見たら血圧ぶち上げそう(笑)

[6430: マンション検討中さん]

そんなに高利回り物件が欲しいなら、郊外の木造ボロアパートでも買えば良いかと。スレ間違えてますよ。

[6431: 匿名さん]

>>6419 マンション検討中さん

収益投資物件としての家賃や返済は、示された表のとうりであり、2億円フルローンして賃貸に出すのは、やめたほうがいいですね。
将来かなり値上がりしないと、この先金利も上がるので破産してしまいます。

但し、現預金が何億円も余っており、相続対策も兼ねて、キャッシュで購入して、住まないので賃貸に出す方は、それはそれで良いのでは無いかと思います。
金融資産ばかりにするより、マンション購入もありです。

[6432: マンション検討中さん]

利回りおじさんが暴れているうちに値上げされていますね

[6433: 匿名]

8年前マンション価格高騰前だったが、4年保有した駅直結マンションを売却した。4年間未使用のまま放置したので、新品同様の価格で大きな値上がり利益が出た。駅直結の高級物件は下手に賃貸に出すより使用しない方が儲かる。

[6434: eマンションさん]

>>6433 匿名さん
なかなか2億円で買った物件を、4年遊ばせるのは、根性いりますね。

[6435: マンション掲示板さん]

晴海でポジション取った人なんかはそういうタイプが多いのかなあ
割り切りと、相応の余裕は必要だよね

[6436: 匿名さん]

>>6424 匿名さん

東池袋の賃料相場が上がっているという話は初めて聞いたが、一昨年、去年と今年の賃料相場推移を教えて欲しい。

[6437: マンション検討中さん]

池袋周辺のマンションは物件価格に比べて家賃が安く、投資には向かないエリアというのは有名だし、ここ検討してるぐらいの人達はみんな知ってるんじゃないかな？ここは実需が中心でしょ。自宅を買うと言うことであれば、そりゃ物件の利回りは高いに越したことないけど、検討の優先度としてはそんなに高くないのでは。

[6438: 匿名さん]

むしろ東池袋は賃料がかなり高いから投資向きだぞ。

[6439: 口コミ知りたいさん]

>>6438 匿名さん

賃料が高いって、ここの推定利回りどれぐらいと見積もってるんですか？キャピタル狙いならまだわかるのですが。。

[6440: 評判気になるさん]

ネガキャンが足らん

[6441: 匿名さん]

東池袋は都心エリアのタワマンの中でもトップクラスで賃料高いですよ。

[6442: 匿名さん]

>>6441 匿名さん

東池袋は都心じゃないと思います。都心（ex：虎ノ門や麻布）との比較なら東池袋は段違いに安いです。

[6443: 検討板ユーザーさん]

>>6441 匿名さん

平米5000円位ですよ。
60平米30万円、ＧＣＴ新築時のプレミア上乗せで平米6000円として36万円です。
高いですかね?

[6444: マンション検討中さん]

>>6434 eマンションさん

それこそ、未入居物件ってヤツでしょ。
これから先は、思ったほど値上がりしないと云われてるから、持って２年かと。

[6445: 通りがかりさん]

>>6442 匿名さん

港区と比較して(笑)アホちゃう

[6446: 評判気になるさん]

>>6442 匿名さん

くだらないなwww余りにも次元が違う話や

[6447: マンション掲示板さん]

南東角24,000万の部屋欲しい。

[6448: マンション検討中さん]

賃料は豊島と港区で次元が違うんだけど
区分のグロスは同じくらいなんだよな。

[6449: マンション検討中さん]

ローン中です。通ったら購入します。部屋あるか、不安

[6450: 匿名さん]

北東角が欲しいんだけどもう売ってないのか・・・。

[6451: 検討板ユーザーさん]

区分のグロスは同じ？
港区の非湾岸でここと変わらん坪単価で
ここと変わらんグレードの物件教えて

[6453: マンション検討中さん]

>>6450 匿名さん

しばらく待ってたら補充されますよ。
ただし2.6億から更に値上げされると思いますが…

[6454: 管理担当]

[NO.6452と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[6455: 検討板ユーザーさん]

今何階くらい供給してるのかな。88㎡30階以上あたりが欲しい。26000万じゃもう売ってくれないだろうけど。

[6456: eマンションさん]

南西角が欲しいなぁ、値頃感ありそうだし。

[6457: 通りがかりさん]

11F 南 ～ 北の夜景

https://streamable.com/43h9g9

11F 南 ～ 北の昼間の眺望

https://streamable.com/lvgskw

[6458: 通りがかりさん]

今の先着順消えたらまた値上げしそうね

[6459: 評判気になるさん]

まだ、販売されてないけど、せっかくなので高層階の眺望

50F 北 ～ 南西 昼間の眺望
https://streamable.com/1l82cl

50F 北 ～ 南西 夜の夜景
https://streamable.com/ykdfrf

[6460: 名無しさん]

最後もう一つ、中層階の眺望。

31F 南 ～ 北の眺望

https://streamable.com/xik1vu

[6461: 口コミ知りたいさん]

>>6460 名無しさん

都心のランドマーク全然見えないゴミ眺望だね
西と北は壁ドンで終わってるし。
これが坪１０００なの？可哀想。

[6462: 匿名]

現在は郊外の一軒家が狙われているが、今後はガラスを割っている間に警察に通報されてしまう。強盗をするなら、夜の独り歩き、特に女性を狙った方が手っ取り早い。今後は都心かどうかでなく駅直結かどうか、駅から自宅までの安全性が重大問題になる。

[6463: 匿名さん]

>>6455 検討板ユーザーさん

20階台後半ですね、30階台は恐らく販売済みで、逆に高層階は未だ供給していないので、高層階は2.6億円どころじゃすまないでしょうね…20階台後半ですら2.6億円ではないでしょうし。

[6464: マンション掲示板さん]

先に供給された中層階で坪1000～だから、後から供給の更に高層階は坪1500～とかになるかもしれませんね。

[6465: 口コミ知りたいさん]

まあ価格帯は3億台、4億台が大半を占めるでしょう。

[6466: 匿名さん]

スミフは一期で買えという格言があるぐらいですからね。

[6467: eマンションさん]

>>6449 マンション検討中さん

2ldkですか？

[6468: マンション検討中さん]

１期１次の方々のリテラシーには感服します。
まぁ２期、３期の方も、竣工時には含み益ウハウハでしょうが。。

[6469: 検討板ユーザーさん]

一期一次落ちたの悲しみ

[6470: マンション掲示板さん]

>>6469 検討板ユーザーさん

２期、３期でも竣工時には含み益たっぷりですよ。

[6471: マンション検討中さん]

二期で買いました。竣工時には含み益出てるでしょうが、それが竣工5年後まで持つかは謎ですね

[6472: 匿名さん]

1期1次は倍率偏りが凄くて東向き75㎡とか角部屋でも無抽選があったんだよね。
お得意様だったら上手く誘導してくれたりあったんだろうか・・。

[6473: 匿名]

マンションは高層階が高いのは常識ですが、いつまでも続くか疑問が有ります。今後大地震が頻発してエレベーターの故障が長期間継続する事例が多発すると、常識が変わるかも知れません。

[6474: 名無しさん]

>>6473 匿名さん
そんな非現実的な仮定からのかもなんか話して意味あるの？日本沈没でも心配してる？

[6475: マンコミュファンさん]

>>6471 マンション検討中さん

竣工時、含み損の可能性もあるかと。

[6476: 口コミ知りたいさん]

>>6475 さん

リーマンショックの時でも、新築販売中の住戸価格を値下げしなかった住友不動産が、今後市況が変わって値下げに踏み切るというのは考えにくい。かつ、住不は竣工後、少なくとも5年以上かけて小出しにしながら売っていく。つまり、スミフが高値で新築販売している間は値下がりリスクは低いはず。

[6477: eマンションさん]

>>6471 マンション検討中さん
実需であれは
あまり問題ないのでは？

[6478: eマンションさん]

>>6475 マンコミュファンさん

無いな、次値上げが確定してるし、その後も段階的に上がるからな。

[6479: 買い替え検討中さん]

2024年度の上半期（4～9月）に売り出された首都圏の新築マンションの戸数は8238戸で調査開始以来の50年間で過去最少戸数とのこと。

円安・インフレの影響で建材費と人件費が高騰し続けている。これは、郊外に建てようと都心に建てようと関係なく、のしかかってくる。デベ側としてはこれらを価格転嫁しないと儲からない。そうなってくると郊外ではなく好立地に建てるしかないわけよ。なぜなら、郊外に価格の高いマンション建てても買い手（買える人・買いたい人）がいないから。

とはいえ、都心や駅近の好立地に大規模タワマンを建てようとしても、そもそも土地は限られているし、土地を取得するためのコストもかなり高値。なので、昔のように新しい新築マンションをどんどん建て続けていける状態でもない。

じゃぁ、どうやってデベは増収・増益を達成していくのか？

現在販売中の新築住戸（デベにとっての貴重な在庫）を少しでも高値で売っていくしかない。

売り手側から見た値下がりしない（値下げできない）ロジックはこんなところかな。

[6480: 匿名]

>>6474 名無しさん
日本沈没のような大げさな話ではありません。タワーマンションのエレベーターは震度5程度でも完全に止まります。そして業者が安全を確認するまで動かすことができません。故障が発生した場合には、修理の順番待ちになります。広範囲の地震の場合は、停止期間がかなり長期間になります。

[6481: 匿名さん]

>>6479 買い替え検討中さん
納得です
すみふの場合、数年前に完成してるマンションでも、すぐに入居させてくれないのはなぜ？　2年くらい待たされる

[6482: マンション検討中さん]

>>6473
中古になると、低層高層の価格差は新築分譲時より縮小するのではないかな
一方で是正されてはいるけど、高層の方が相続対策効果は大きい

[6483: 匿名さん]

中古だと立地が重視されるから、プレミアムフロアは別としても標準フロアの高層階はあまり評価されない。

[6484: 匿名さん]

物件名
グランドシティタワー池袋
販売期
第3期3次

販売スケジュール
2024年11月中旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
45.44m2～104.03m2　
バルコニー面積
10.64m2～40.86m2　
管理費（月額）
24,565円 ～ 54,335円　
修繕積立金（月額）
9,700円 ～ 22,220円　
管理準備金
36,848円 ～ 81,503円　
修繕積立基金
646,600円 ～ 1,480,800円　

[6485: マンション掲示板さん]

>>6484 匿名さん
1LDK出ますかね？

[6486: 口コミ知りたいさん]

70㎡以上の先着順は全部売れたみたいだね。

[6487: 口コミ知りたいさん]

>>6485 マンション掲示板さん
いつも販売開始前は全間取り販売対象のように記載してるから、
次期もこれまで通り55㎡～88㎡だと思う。
1LDKとかペントハウスが入るなら４期って書かれるんじゃないかな。

[6488: 通りがかりさん]

>>6480 匿名さん
じゃあ黙ってエレベーターない木造の平屋にでも住んだら？
でも木造も倒壊リスクあるよね？周りに建造物のない畑の真ん中に雨ざらしで住んだらいいんじゃない？そんな無意味な心配しなくて済むよ

[6489: 評判気になるさん]

>>6479 買い替え検討中さん

典型的な情弱だね。最新のデベの決算見た？
建築コストの上昇なんてただの方便で、実態はボロ儲けよ。

[6490: マンション検討中さん]

今って75の中住戸って坪いくらくらいですか？

[6491: マンション掲示板さん]

>>6490 マンション検討中さん
坪1000万ちょい超えるぐらいです。
それでもサクッと売れてしまったので次回は1200万ぐらいになってるかもです。

[6492: 評判気になるさん]

やっぱり購入者のほとんどが実需の経営者や医者の家庭だから広い部屋はすぐに売れちゃいましたね

[6493: マンション検討中さん]

WEBパンフレットに乗ってる間取りから察すると、次期は南向きがメインっぽいですね
手頃な値段で出てくることを期待

[6494: 購入済]

>>6492 評判気になるさん

仰せの通り、我が家も医師家族です。
通勤通学に便利この上ない。
首都高も近いしね。

あと、コンビニじゃなくてスーパーが入るのは助かる。ベジファーストは大事。

[6495: マンション検討中さん]

>>6484 匿名さん

3期3次の売り出しって何階あたりなんでしょうか？まだ、25階以上はありますかね？

[6496: マンション検討中さん]

販売価格未定というのは、値上げをしたにもかかわらずかなりの勢いで売れてしまったのでさらなる値上げを検討中ってこと？

[6497: 買い替え検討中さん]

>>6449 マンション検討中さん
2LDKなら昨日抑えてない限り間に合わないかと、、

[6498: 匿名]

マンションは値上がりが続いているから、デベロッパーは物件をできるだけ売らないで持っている方が儲かる。デベロッパーは皆ウハウハになっている。

[6499: 匿名さん]

>>6498 匿名さん

それいつも思う。
2015年頃のマンションなんてあの頃の価格で売らずに
竣工直前の状態で寝かしておいて今売った方が儲かったのに
何であの頃に売ったんだろうと思う。
大手ならそれまで社員に給料払える体力あるのに。

[6500: マンコミュファンさん]

本気でそう思ってるなら、財務三表含めて有価証券報告書とか読むための知識を身に付けた方がいいぞ？

[6501: 匿名]

ゼロ金利→円安→インフレ→建築資材高騰→マンション価格高騰、この異常な流れはいつ終わるのだろうか？

[6502: 検討板ユーザーさん]

>>6499 匿名さん

物件価格がずっと上がり続けるとかいう、低能な空想を元に経営戦略立てるわけ無いよ。デベはいつこのバブルが崩壊するのかヒヤヒヤしている状態。だからアセット増やしている

[6503: マンション検討中さん]

1LDKしか買えないけどプラウドかここ欲しいな

[6504: 検討板ユーザーさん]

>>6490 マンション検討中さん
次でるのがたぶん2.2億なので坪1000弱ですかね

[6505: 匿名]

闇バイト強盗の頻発で、タワーマンションのセキュリティーが更に評価されるのは必然でしょう。最早治安の悪化を食い止める手段が無いように感じます。

[6506: マンション検討中さん]

>>6504 検討板ユーザーさん

もう「東池袋ヒルズ」ですね！

[6507: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[6508: マンション掲示板さん]

>>6501 匿名さん
インフレは世界的な潮流で経済成長するなら起きて当たり前だし、むしろ日本のインフレは後発なんだが

何をもって異常と判断してるの？
今まで起きてなかったから？

[6509: マンション検討中さん]

>>6508 マンション掲示板さん

その通りだと思う。ここ最近の不動産の値上がり方は確かに急過ぎる感もある。しかし、日本だけでなく世界の先進国を見てみる。例えば、アメリカとか中国とかマネーストックの増え方が凄まじい。したがって、今後貨幣価値は下がり、物価はインフレしていくというのが最も自然な見解

[6510: 匿名]

>>6508 マンション掲示板さん
ゼロ金利が原因のインフレは異常です

[6511: マンション検討中さん]

75m2 22000万円以上みたいです。

[6512: マンション検討中さん]

>>6511 マンション検討中さん
地権者ウハウハだな。

[6513: マンション検討中さん]

>>6506 マンション検討中さん

どうせなら「池袋ヒルズ」にしましょうよ。

[6514: マンション検討中さん]

グランドシティタワー月島
3LDK坪1080万円
グランドシティタワー池袋
3LDK坪1002万円

[6515: マンション検討中さん]

22,000万でも竣工後販売の部屋と比べたら安いはずだから結局買い。

[6516: 評判気になるさん]

都心新築も1000～とか1500～とかすごい単価ですね。野村が東向き21000～でそのまま出すなら22000でも相対的には安い気はする。駅直結はでかい

[6517: 匿名]

駅直結マンションを建設するには駅前の土地が必要になる。駅前に土地が開いている可能性は極めて低いので、ほぼすべてが再開発になる。ところがその再開発がいつまで経ってもまとまらない。駅直結の希少価値は高まる一方だと思われる。

[6518: マンション検討中さん]

>>6517 匿名さん

B地区は、なかなか地権者達がまとまらないので進まないと聞きました。

[6519: 買い替え検討中さん]

>>6518 マンション検討中さん

B地区に関してですが、過去に住民組織「静かな町を守る会」を結成し、しゃれ街条例の指定撤回を求める署名運動を実施して区に提出しています。それもあって、準備組合の最後の活動記録は2013年と１１年前が最後になっています。なので、現在の準備組合は実質休止状態です。今後、準備組合が再組成され、議論を重ねて仮に話がまとまったとしても、そこから都市計画の決定を経て、ようやく進められる。したがって、これらが順調にいって、どんなに最短でも１０～１５年は掛かるでしょう。そもそもまとまるのかどうかも怪しいですが・・

[6520: マンション検討中さん]

北東角部屋88㎡が欲しいです…
いつ販売再開されますかね？

[6521: 名無しさん]

11月半ばですかね。88平米は東も抜けるしとてもいいですが一期からずっと人気だったような...。買えるといいですね

[6522: 匿名さん]

>>6510 匿名さん
ゼロ金利がずっと続いていたにも関わらずインフレ起きなかった今までが異常なんだが？
高校の政経レベルのことすら分からんの？

[6523: 買い替え検討中さん]

マンマニさんこのマンション買ってるんですか？
どこで言及してます？ブログ記事は見当たらなかったんですが

[6524: 口コミ知りたいさん]

マンマニさんは買ってますよ。ブログだったかな...駐車場の権利が確保できないけど間違いないから買うみたいな記事だったと思います

[6525: 匿名さん]

マンマニはマンクラ界隈のウォーレンバフェットだからな。マンマニが買う物件に外れはないよ。

[6526: 口コミ知りたいさん]

>>6525 匿名さん

プラウドタワー東池袋はハズレ

[6527: 住み替え組]

>>6523 買い替え検討中さん

池袋店長＆マンマニさんへ個別相談に行きましたから。

[6528: 匿名さん]

>>6526 口コミ知りたいさん
プラウドタワー東池袋めちゃくちゃ上がってるぞ。

[6529: マンション検討中さん]

>>6524 口コミ知りたいさん

駐車場の問題があるからなのか？
２部屋も購入してるのだ。

[6530: 名無しさん]

>>6528 匿名さん

野村は眺望良好を売りにしてるんだな。
本当の駅直結はスミフだし、出来る歩道橋もスミフ寄りだからさ。

[6531: 名無しさん]

5年間転売禁止項目ができたらしいね

[6532: 名無しさん]

プラウドタワー東池袋はたぶんまだ持ってるのかな～あそこも地味に含み益すごい

[6533: マンション検討中さん]

>>6526 口コミ知りたいさん
無知すぎて草
普通に40-50%上がってるぞ
どんだけエリアのこと知らないんだお前ｗ

[6534: 匿名]

>>6529 マンション検討中さん
このくらい駅に近いと、駐車場の規模は戸数の20％から30％程度が過不足なくちょうど良いのでは？

[6535: マンション検討中さん]

>>6531 名無しさん

そんな事は、とっくに皆知ってるよ(笑)
でも、絶対的じゃないから　いざとなったら理由で何とかなるもんさ。

[6536: 検討板ユーザーさん]

次の11月中旬の発売住戸は55-88㎡らしいですね！
1Lとか100㎡はまだまだ先とのこと

[6537: 匿名]

駅近マンションは、駅から徒歩？分のように駅からの距離で評価されますが、それだけでは不十分です。今後は駅からマンションまでの安全性、治安の良さが重要になります。

[6538: 通りがかりさん]

>>6536 検討板ユーザーさん

価格は公開されてましたか？

[6539: eマンションさん]

>>6538 通りがかりさん
15000後半から28000後半と言ってました。

[6540: 検討板ユーザーさん]

ちなみに、プラウドタワー池袋の100㎡以上住戸は4億から6億、
そうすると、グランドシティタワー100㎡はいくらなんですかね。。7億？8億？住友ならやりかねん

[6541: マンション掲示板さん]

>>6540 検討板ユーザーさん
プラウドタワー45階東向き100平米で3.8億(坪1,300程度)なのでGCT6それ以上の単価かと。東向きはどちらもほぼ同じ眺望レベルでで、単純に直結か否かですからね。
1割プレミアム乗せると坪1,400で、そこから販売時期が遅いかつデベのスタイルも考慮すると1,500じゃ済まないかもしれません。。。

[6542: 通りがかりさん]

>>6540 検討板ユーザーさん

プラウドタワーの100㎡は現時点で7億以上の部屋もあるとリークされてます。
ひょっとしたら8億や10億の部屋もあるかもしれません。

[6543: 周辺住民さん]

>>6537 匿名さん
その観点で言うとマンションの低層階に外国人だらけの専門学校が入るプラウドはマイナスってことですね

[6544: マンション検討中さん]

>>6543 周辺住民さん
お前のはただの外国人差別発言
自分で削除依頼出しとけよ

[6545: 匿名]

通路の安全性は、周辺商業施設の内容、周辺住民のレベル、照明や監視カメラの数等様々な要素の影響を受けます。正直商業施設を含め入居がほぼ終わらないとどうなるか分かりません。

[6546: マンコミュファンさん]

>>6539 eマンションさん

ということは、今先着順の2LDKも値上げ！
急いで買わないとですね

[6547: マンション検討中さん]

>>6543 周辺住民さん

外国人？？
野村の南方向に、別棟で法律の専門学校（地権者）が入ると聞いてます。

[6548: eマンションさん]

>>6545 匿名さん

東池袋の民度は、高いと思いますよ。
とても普通のサラリーマン共働きじゃ、住めないから。ツインタワーは、経営者や士業の方々が多く購入してるそうです。

[6549: 名無しさん]

>>6548 eマンションさん

大家さんが言ってました、山手線の内側と外側では家賃相場が違う。

[6551: 周辺住民さん]

>>6544 マンション検討中さん
事実を指摘したら差別とか、何か都合の悪いことでも？
前の場所に学校があったときには道ばたに座り込むわ、タバコ吸ってポイ捨てするわ、目の前のミニストップにたむろして騒ぐわやりたい放題だったが

[6552: マンション検討中さん]

>>6551 周辺住民さん

それが外国人が多い？専門学校だったのですか。では、一体何の学校なのでしょう？
ご近所さんなら真実です。

[6553: 匿名]

最近の闇バイト強盗傷害、強盗殺人は全部日本人ですね。外国人が危ないというのは昔話になりました。

[6554: 検討板ユーザーさん]

日本人の民度もかなり低いのがバレてきましたからね。
本日も渋谷ハロウィンで馬鹿騒ぎする日本人の姿がいっぱい見れるでしょう。
皮肉にも中国人の多い池袋は平和にハロウィンを迎えましたがねぇ…w

[6555: 管理担当]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[6556: マンション検討中さん]

すっかり過疎ってますが3次3期はお通夜ですか？住友さん値上げしすぎたかな？

[6557: 匿名さん]

3期2次が一気に売れちゃったので、3期3次は準備が間に合ってないらしいですよ。今月には出るでしょうけど...

[6558: 買い替え検討中さん]

明日物件概要の更新日なので何かしら新情報はあるでしょう。

[6559: 匿名さん]

すみふ、何でここだけはいつも安く出してしまうのだろう。

[6560: 通りがかりさん]

>>6559 匿名さん
デベの想定を遥かに超えるスピードで、都内の新築、中古価格が上がってきてるんですかね。もしくは、池袋はあまり値上がりしないと思っていたとか。

[6561: マンション掲示板さん]

>>6559 匿名さん
三井も住友も初動ミスるくらい過小評価してるんでしょ
投資家来にくいからグロス伸びないと思ってたら、実需層のニーズが想定以上に強かった、みたいな

[6562: 検討板ユーザーさん]

>>6561 マンション掲示板さん

住不は東池袋を安く見積もる傾向ある気がする。一方、野村はプラウドタワー東池袋・ステーションアリーナと2棟立て続けに販売してるから、東池袋のポテンシャルを良くわかってる。それは今回のプラウドタワー池袋のWebページの作りからも良くわかる。野村の方が、池袋・東池袋の魅力、再開発の予定や資産性とかがちゃんと表現されている

[6563: 匿名さん]

>>6562 検討板ユーザーさん
確かに住友はグランドミレーニア以降ご無沙汰だったね
大塚や西池袋の板マンでいつものぶっ飛び価格で稼いでたけど、ぶっ飛びすぎてちゃんとしたマーケットリサーチ不足だった感はある

住友のHPの手抜き具合は今に始まったことじゃないけど(笑)、野村と比較すると余計にお粗末さがね…

元々賃貸も検討してたくらいだから、立地としては住友の中でも上の方の評価なのは間違いない

三井は南池袋安すぎ、西池袋高すぎで結果トントンだったのかな

[6564: 匿名さん]

住友は大阪資本だけあって東京の土地の仕入れが上手くない。（三井や三菱と違って一等地が少ない。）なので、いざ一等地で分譲すると経験不足で安すぎになってしまうのかもしれない。

[6565: 検討板ユーザーさん]

>>6563 匿名さん

そだね。三井もトンチンカンな値付けしてたよな。パークホームズ南池袋は安すぎだったし、西池袋は高すぎだったよね。西池袋買った人リセール厳しそう。

[6566: 管理担当]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[6567: eマンションさん]

>>6563 匿名さん

スミフは当初ここをラトゥールの高級賃貸にする予定だったみたいですね。
まあ、池袋界隈は都心と同じぐらいのポテンシャルがあるのにも関わらず再開発されず、デベからもずっと過小評価されてた感があります。
それに若い層や実需層から池袋の人気が判明し、大規模再開発などが始まってようやくデベも過小評価していた事に気付きだしました。

[6568: マンコミュファンさん]

>>6565 検討板ユーザーさん

イケサンパーク南側の再開発はどこが主導なんでしょうか？
三井なら池袋初のパークコートタワーもありえそうです。
パークホームズ南池袋がパークコート並の仕様だったので実質パークコート南池袋でしたが。

[6569: 口コミ知りたいさん]

玉袋ごときにラ・トゥールはできないし、パークコートなんてもってのほか。
叶わない夢を見るのは辞めましょうｗ

[6570: マンション掲示板さん]

時代の変化についていけないおじさまはお辛いですね

[6571: 検討板ユーザーさん]

>>6570 マンション掲示板さん
見下していた池袋にラトゥールやパークコートなんて建つと都心に住んでいるだけが誇りの人間には辛いもんなw

[6572: 口コミ知りたいさん]

>>6571 検討板ユーザーさん

池袋のマンションに2億だの10億だの払って購入する層には都心だのパークコートなどは一切響かないでしょうね。
土地に対するブランドとかあまり興味なさそう。

[6573: マンション掲示板さん]

>>6569 口コミ知りたいさん
また妄想パークコートこどおじか
お前は夢を語る前に自分の人生見つめ直せよ
手遅れだったからすまんなｗ

[6574: 口コミ知りたいさん]

はい、先着順完売
野村の発表後、即売でしたね

野村も予想以上に需要が多すぎて増員してるとのこと

[6575: マンション検討中さん]

2LDKの先着順は今週一件も売れてなかったようだね。15,000は第一期の75とほぼ同額。

[6576: 匿名さん]

３期３次どんだけ値上げするんだろうなあ

[6577: マンコミュファンさん]

>>6576 匿名さん
もう出てますよ、事前に聞いてた通りでした
東中75 22,000万円台
北東角 28,000万円台
南東角 25,000万円台

いつもの住友流ですね
台ってのが嫌な予感しますがｗ

[6578: 口コミ知りたいさん]

>>6577 マンコミュファンさん

どこに出てました？
ちなみに、南西角はどのくらいでしょうか？北東・南東よりは現実的なのかなと思い、少し気になってます。

[6579: マンコミュファンさん]

>>6578 口コミ知りたいさん
住友なのでいつも通りオープンには出してないです
南西角って72㎡ですっけ？
だとしたら22,000万円台ですね

[6580: 通りがかりさん]

>>6579 マンコミュファンさん

なるほど、どの部屋ももれなく値上げしてるんですね…それでいて階数がこれまでより上とかじゃないですよね。

[6581: マンコミュファンさん]

>>6580 通りがかりさん
もちろん階数が低くなるなど価格が高くなるという住友仕草ですｗ

[6582: 大学生]

一応グランドシティタワーは、ラトゥールの一個下みたいな立ち位置じゃないでしたっけ？自分はここ住むつもりでいます

[6583: マンション検討中さん]

>>6582 大学生さん

下記の順番かな。同じ数字は同率

1. ラトゥール
2. グランドヒルズ
2. グランドシティタワー
3. シティタワー
4. シティハウス

[6584: 検討板ユーザーさん]

営業の人は末尾900っていってましたよ
22000万台なら22900万円

[6585: 名無しさん]

>>6584 検討板ユーザーさん

やっぱりですよねー。
今回は坪1000万～1300万ぐらいですね。
販売の部屋の階数は下がるのに価格は上がる（笑）

[6586: マンション検討中さん]

>>6585 名無しさん
1300？北東角でも1100弱では？
どういう計算です？

[6587: マンコミュファンさん]

>>6584
流石高値追求住友様、野村より安いなど許されない。

[6588: マンション検討中さん]

>>6587 マンコミュファンさん

まぁ、駅直結だし池袋駅まで徒歩8分だし、野村より高いのはそりゃそうって感じだけど…高すぎだよなぁ。

とか言ってると、また、4期とかで上がりそうな気もするし

[6589: 匿名さん]

高いですかね？池袋再開発も控えていますし、今の坪単価も割安だと思いますよ。

[6590: マンション検討中さん]

ここは2025には最低坪1600～になるから、今買うべき

[6591: 通りがかりさん]

>>6590 マンション検討中さん

アゼリア通りとグリーン大通りがデッキで連結、グリーン大通りが歩行者通り化、副都心線の新駅とかまで考えると、あり得なくはない気がする。今時点でも生活利便性、交通利便性共に抜群に良いからね。

[6592: 匿名]

マンション相場、特にタワーマンションは価格が高騰している。今はスミフ流の売り方（値上げ継続）が最適な相場になっている。

[6593: 通りがかりさん]

>>6592 匿名さん

世間では、不動産バブル弾けるとずっと言われ続けてますが、実際はTOKYOその兆しが一向に見えて来ないんですが…
地価の下落はいつ頃？オオカミ少年の様子。

[6594: 匿名]

ゼロ金利の終了とともにインフレは間もなく終わる。ただ駅直結タワーマンションは、治安の悪化の中で実需が大きく膨らむからバブル崩壊はしない。

[6595: 匿名さん]

>>6593 通りがかりさん
だってバブルじゃないもん
ずっとデフレで押さえ込まれてた分の調整でしょ
バブルとか言うのはデフレに思考を侵食されてる者たちで、日本凋落の元凶でもある

[6596: eマンションさん]

>>6594 匿名さん

そうですね。ＶＩＰが多く至る所に警官や機動隊が配備されている都心と異なり、中国人が跋扈する豊島は駅直結でもない限り、限りなく危険な地域になるでしょうね。。。。。

[6597: マンション検討中さん]

>>6596 eマンションさん

お前さんは、中国人の女にでもフラレた過去をいつまで引きずってるんだよwww
女は上書きできるけれども、男は保存しちゃう典型的な奴だな。早く前を向こうよ。

ちなみに、豊島区は中国人数思うほどいない
風水からいって水辺の湾岸好きさ。
霊園前をわざわざ選ばないはずだよ。

[6598: 匿名]

闇バイトで明らかなように、今最も危険なのは低収入の日本人です。

[6599: eマンションさん]

>>6598 匿名さん
収入から見ても、都心４区以外は世紀末化するでしょうね。。。


https://images.app.goo.gl/1SELWF1u5rq1wLns6

[6600: 匿名さん]

都心4区もアドレスによってピンキリ。港区の湾岸エリアとか中国人が急増していて治安の悪化が著しい。反社、半グレ、闇バイトが集まるエリアは避けるべき。