グランドシティタワー池袋ってどうですか？

[匿名さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業地内に誕生。
グランドシティタワー池袋についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153939

参考スレ：
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

【物件概要】
所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
　　　東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
　　　JR山手線他・東武東上線・西武池袋線「池袋」駅まで徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上52階地下2階建
間取：1LDK～3LDK　
面積：45.44m2～104.03m2　
総戸数：878戸(非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む)、店舗2区画、事務所2区画

売主：住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計：INA・清水・前田設計共同企業体　
施工：清水・前田建設共同企業体　
管理会社：未定

販売開始予定：2023年8月上旬
完成予定：2027年4月中旬　
入居予定：2026年9月下旬


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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グランドシティタワー池袋　予定価格発表前に周辺分譲マンションの売買＆賃料相場を確認！【マンションマニア】
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2023年買いたかったマンション【2LDK】
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[6241: 湾岸から武蔵野台地へ]

>>6230 口コミ知りたいさん

倒壊するまではないと思うが、一度あの大震災で受けた躯体のダメージは大きいし塩害もあるから、いくら大規模修繕しようが信用してないんだわ。

[6242: 検討板ユーザーさん]

>>6231 匿名さん

ちなみに、野村に聞いたら転売禁止期間ありませんでしたよ。

[6243: 匿名さん]

>>6241 湾岸から武蔵野台地へさん
いつかあなたにも安心して暮らせる場所が見つかるといいですね。

[6244: 匿名さん]

>6240

コンクリートは１００年持っても配管は50年くらいでダメになる。ここ、パイプスペースが住戸内にあるから竪排水管の交換どうするんだろうね。交換時には縦一列で在宅する必要があるけど調整つかないでしょ。

[6245: 匿名さん]

>6242

民法で消費者に一方的に不利な条項は無効ってなってる。公社物件みたいに格安とかバーターがあれば理解できるけど、ここの場合は有効か疑問。

[6246: 評判気になるさん]

>>6244 匿名さん
コンクリートも塩害のあるような地域は50年ぐらいが限界。地震のない国ならともかく、日本だと地震が来たら古い建物は倒壊してしまう。

[6247: マンション検討中さん]

>>6246 評判気になるさん

品川のシティータワー品川やこれから分譲される港南四丁目の東急は定借期間70年ですけど、建物が50年で限界ならあとの20年はどうするの？

[6248: 匿名さん]

>6247

70年定借は、あと20年で取り壊すのに竪排水管の交換どうしようってなるリスクがあるかな。建物は持っても。

[6249: 評判気になるさん]

>>6248 匿名さん

そんなリスクはない。適当な嘘言わないように。

[6250: 匿名さん]

新築時に売り主が作成する長期修繕計画って30年くらいまで。その後、どうするかは住民次第。

[6251: 検討板ユーザーさん]

ここって、１１年目以降
修繕積立で月々７万くらい徴収するから
流石に積立金不足にはならないでしょ

管理費５万、積立金７万、駐車場３万、固都税３万

ランコス　月額　１８万円

[6252: eマンションさん]

>>6251 検討板ユーザーさん
高すぎワロタww

[6253: 匿名さん]

>>6247 マンション検討中さん
50年超えてすぐに倒壊する訳ではないよ。あくまで劣化が進むほど倒壊リスクが高くなるというだけ。ただ塩害のある湾岸エリアは劣化しやすいから長持ちしにくいのは確か。

[6254: 評判気になるさん]

>>6251 検討板ユーザーさん
修繕積立、11～15年目とかは75平米で4万もかからんよ。まあそれでも管理費と合わせると高いけど…

[6255: 匿名さん]

>>6251 検討板ユーザーさん

11年目以降、管理費プラズ修繕費で
10万くらいと思ってるけど
物価上昇見込んだら12、3万もなくはないか。

[6256: 匿名さん]

修繕費の安い物件は劣化が進むから建て替えまでの時間が短くなるだけ。修繕費をしっかりかける物件の方が長い目で見れば安上がりだよ。

[6257: 評判気になるさん]

>>6253 匿名さん

50年超えてすぐに倒壊する訳ではないならあんたは何年先の話をしてるのか？私は間違いなくこの世にはいないわ。

[6258: 匿名さん]

>>6257 評判気になるさん

それより先に、
>>6253 匿名さん　は竣工時点で既に消えてるから
ご安心を

[6259: マンコミュファンさん]

>>6231 匿名さん

> 5年間内に本物件の売却等をしようとするときは売主の承諾を得ること等）に違反した場合、買戻しができる旨の契約条項

「売却しようとする時は」とあるけど、売買契約が成立したらどうなるのかな？
さすがに民法より強い強制力があるとは思えないんだけど？

[6260: 匿名さん]

>>6259 マンコミュファンさん

スミフが売主に違約金の支払い請求、とか、
引き渡し前ならスミフが売主から買い戻し
買い主が売主に契約不履行の賠償請求、とか？

[6261: 名無しさん]

区役所と2階部分で繋がるみたいですね。

https://go2senkyo.com/seijika/187119/posts/962293

=======================
一昨日の豊島区議会
１　副都心開発調査特別委員会
　南池袋二丁目C地区地区計画の都市計画変更について
　エコミュゼタウン(区役所)と南池袋二丁目C地区2階テ?ッキ部分の歩道橋整備と接続。環状５の1号線上に歩道橋が整備される予定。完成は令和9年。

[6262: マンション検討中さん]

>>6259 マンコミュファンさん
極端な話、他人の所有物など自分が所有権を持っていない物でも
それを対象として売買契約を成立させることさえ可能だったりしますが、
どんな場合であれ売買契約が成立したら、売主はその権利を取得した上で
買主に所有権を相手に移す義務を負うことになります。

たとえばもし仮にスミフの許可を得ないと所有権の移動が制限されていたとして、
スミフに無断で売買契約を成立させてしまい、
所有権が買主に渡る前にスミフから物言いがついた場合、
売主はスミフの言い値で違約金を払ってでも
売却の許可を得る必要が出てくるかもしれません。
それができない場合は買主に対する契約不履行となり、
今度は買主から損害賠償請求される可能性があります。

買主への所有権の移動が終わっていたら
スミフは売主の契約違反に対する主張はできますが、
売却が禁止されていることを買主が知らずに購入したのであれば
買主に対しては権利を主張することができません。

[6263: マンション検討中さん]

>>6262 マンション検討中さん
なげーよ。。。
でも、めんどくさいことになりそうなのはわかった。

[6264: 名無しさん]

>>6262 マンション検討中さん

いえ、違います。
スミフから購入した時点で所有権は購入者に移るので、スミフが売却した後にその所有者に対して権利を主張することは法的にできません。
あっても保証契約が引き継げない程度です。

たとえ購入時に文書で転売を禁止したとしても法的な拘束力はなく、裁判になればスミフに勝ち目はありません。
言わば紳士協定みたいなもんです。

かと言って、私も投資目的の人には買って欲しくないですが、故意に短期売買をすることには反対です。

[6265: 検討板ユーザーさん]

東の中住戸検討中です。
AorDならどっちがいいですかね？

[6266: マンション掲示板さん]

>>6265 検討板ユーザーさん

私ならA。AもDも眺望はさほど変わらないので、間取りの良し悪しのみで選ぶ。

[6267: 口コミ知りたいさん]

>>6266 マンション掲示板さん

Dだとステアリ
Aだとプラウドタワー池袋見えるかなと思ったんですが違いますかね？

[6268: マンション掲示板さん]

>>6267 口コミ知りたいさん

Dだとすぐ左側の視界にエアライズが入ってくるのでA

[6269: 口コミ知りたいさん]

Aだと横にプラウドタワー池袋がすぐ右前に入りますね。とはいえ正直どちらも間取り綺麗ですしそんなに変わらないので好みでは？

[6270: マンション比較中さん]

>>6265 検討板ユーザーさん
私なら、D。
理由はAは、３部屋ともウオーキングクローゼットだが、Dは、1部屋が、普通の横長のクローゼットだから。
ウオーキングクローゼットより、普通の横長のクローゼットの方が使いやすくて、私は好きです。

[6271: eマンションさん]

みなさん
ありがとうございます。
眺望は忘れて
間取りで好みの方にします！

[6272: eマンションさん]

営業と話した感じ一気に先着順が動いてるね。野村の様子見だった人が動いたのか。また500万値上げするのかな...

[6273: マンコミュファンさん]

>>6272 eマンションさん

するでしょ。デベは需給がバランスするように値付けする。予定より早く売れるようなら値段を上げて調整する。ただ、値下げは余程の事がない限りしないけどね。だから、基本的には早く購入する程お得なんだろうね

[6274: 匿名さん]

>>6264 名無しさん

転売禁止特約に関しては既に判例が出ていて、
契約締結から5年間の転売禁止特約は有効、特約に違反した際は売買金額の1％を超えない範囲で違約金を請求できる、というのが裁判所の判断でした。

[6275: マンション検討中さん]

北向きは安いし高層階は景色が抜けますし狙い目ですね。

[6276: マンション検討中さん]

>>6264 名無しさん
>>6274 匿名さん
やっぱり違約金でしたか。
違約金1％なら人によっては
手数料感覚で払うかもしれませんが、
自信満々で裁判に訴えたら既出の回答で
恥かくところでしたね。

[6277: 通りがかりさん]

いずれにせよめんどくさい物件だなぁ。

[6278: 匿名さん]

違約金1パーセントというのは買い戻し特約がないケースであって、今回は買い戻し特約がある以上、実売却額と買い戻し額の差額が違約金として認められるんじゃなかろうか。

[6279: マンション検討中さん]

>>6278 匿名さん
そうでしたね。確かに、ここは買い戻し特約もついてました。

だとすると、買い戻し期間満了までは売買（所有権移転登記）はできますが、買戻特約の登記のあとになされた所有権移転登記や抵当権設定登記は、買い戻しが実行されると対抗できないようです。
買戻特約は買戻期間が経過しても自動的に抹消されるものではなく、当事者（所有者と買戻権者）からの申請により抹消されるので、スミフの許可なく売却しようとしても、登記移す段階で「買い戻し特約ついたままですけど？」って突っ込まれるんでしょうね。

[6280: マンション検討中さん]

>>6278 匿名さん

ん？ちょっとよくわからないんだけど、
その場合違約金は1％より増えるの?減るの?

[6281: マンション検討中さん]

２億で買って５年内に２.５億で売った場合と１.５億であった場合とで、それぞれどうなるの？
ものわかりがわるくすまん、賢い人教えて下さい

[6282: 匿名さん]

>>6281 マンション検討中さん
判例ってこれかな？
https://www.zennichi.or.jp/law_faq/転売禁止の特約に関する違約金/

最初売主は5憶円の不動産に違約金5億円として転売禁止特約を付けた。
裁判官は、売買契約と同額の違約金はさすがに過大だけど、売買契約の１％を限度としてなら違約金を有効と判断した。

これを参考にするなら、違約金はリセールの値段は関係なく
スミフから購入した値段の１％ってことかと。
5年以内に諸経費＋１％の違約金を差し引いても
十分な儲けが出せる自信があるなら一考の余地あり？

[6283: 遊戯王さん]

>>6279 マンション検討中さん
売主「買主を召喚し転売カード発動！」

スミフ「5ターン前に転売カードを使ったな(ニヤリ)
よし、ここでリバースカードオープン！
買い戻し特約カードで売主に対し１％の違約金ダメージ！
さらに買い戻し特約カードで買主に対して買い戻し効果発動！」
って流れですか。

[6284: 匿名さん]

幕張ベイパーク見れば大量に中古が出てるようにけっきょくは意味ないですよね。あくまで抑止効果というか。どちらにせよ税率が下がる長期保有にするには5年持たないといけないので気にしなくていいかと...

[6285: マンション検討中さん]

>>6273 マンコミュファンさん

勉強になります、ありがとうございます。

[6286: 職人さん]

>>6282 匿名さん
一生、住友系列で不動産売買や賃貸や何かをしない予定なら良いと思いますけど、
絶対にブラックリスト入りですよね笑

[6287: 住み替え組]

>>6277 通りがかりさん

本当にです(笑)
頭が悪い私は、野村にしようと思います。
ご時世柄、人生何が起きるか分かりませんからね。

[6288: マンション掲示板さん]

GCTは今の先着順の後は値上げとかありそうなんですかね？

[6289: マンション掲示板さん]

>>6287 住み替え組さん

お若い家族と高齢者世帯では、5年間の重さが違うから。

[6290: 名無しさん]

>>6288 マンション掲示板さん

愚問wwそれ聞いてどうするの？
欲しいならサッサと買いなはれ！