グランドシティタワー池袋ってどうですか？

[匿名さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業地内に誕生。
グランドシティタワー池袋についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153939

参考スレ：
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

【物件概要】
所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
　　　東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
　　　JR山手線他・東武東上線・西武池袋線「池袋」駅まで徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上52階地下2階建
間取：1LDK～3LDK　
面積：45.44m2～104.03m2　
総戸数：878戸(非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む)、店舗2区画、事務所2区画

売主：住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計：INA・清水・前田設計共同企業体　
施工：清水・前田建設共同企業体　
管理会社：未定

販売開始予定：2023年8月上旬
完成予定：2027年4月中旬　
入居予定：2026年9月下旬


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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グランドシティタワー池袋　予定価格発表前に周辺分譲マンションの売買＆賃料相場を確認！【マンションマニア】
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[6212: 名無しさん]

部屋の仕様はほぼ同じだけど細かい点でGCTが上かな...

[6213: マンション掲示板さん]

>>6206 マンション検討中さん

どこの情報見て言ってる？東池袋・池袋周辺タワマンの中古成約事例を見てるけど、グランドミレーニア はリセール悪くは無いよ。かなり高値で高頻度で成約してる。むしろ、ブリリアタワー池袋ウエストとか西側はリセール弱いよ。

[6214: 匿名さん]

野村の価格が出るまで様子見していた人たちが
これからどっと押し寄せて来そうな気配。

[6215: 名無しさん]

周辺の築10年以上の中古タワマンが700後半から800超で成約しているんだから、野村が安く出す理由なんて何もないよね。今販売してるGCTの先着が終われば、フスミももう一段値上げの可能性ありそうだし、悩ましいね。利上げで不動産価格下落期待もあるもんなのかな？

[6216: マンション検討中さん]

東池袋の中古相場は坪600万～700万がメイン層。新築850万～900万はかなり割高。先着順が売れるのも相当な時間がかかると思うよ。

[6217: eマンションさん]

東池袋の駅直結中古群で600～700がメインとは一昔前のデータでは...

[6218: 名無しさん]

>>6217 eマンションさん
インターネットも見れないの？坪600万台の東池袋直結（笑）中古マンションゴロゴロあるからちゃんと見てみろよ。

[6219: 匿名さん]

築20年近い物件とかだと安いかもしれないけど、そういう物件はあと30年もすれば建て替えだし、資産性を考えたら新築の方が良いと思うけどな。

[6220: 名無しさん]

>>6219 匿名さん
旧耐震の団地ならいざ知らず、築20年のタワマンが30年後に建て替え？馬鹿も休み休みに言うべき。

[6221: マンコミュファンさん]

坪600の東池袋直結マンションで今回と同じような2L-3LDKがゴロゴロあるならリンク貼って欲しいわ　笑

[6222: マンション掲示板さん]

坪９００って頭金１割入れても
ランコスと税金で月額５０万持ってかれるよ
対して、賃料取れても４０万

赤字が月々１０万、年間１２０万
ワンルームスキームより酷くてワロタ。

[6223: マンション検討中さん]

ちょっと気になってみてみると今のGCTと同じ55平米以上で一件も坪600はないですね。

一番安いエアライズでも坪665と696。ブリリアが1000以上しか残っていないので外すとして、一番直近のステアリで750-850くらいでしょうか。駅非直結の野村も高いようなので、あとは相場が全体として落ちるかどうかですかね。

[6224: 通りがかりさん]

坪600～700はエアライズ？耐震、築古、C地区出来たらかなり眺望悪くなるから、比較的割安で出てるのかなと思うが…まあ中古と新築を比較してもな～

[6225: 口コミ知りたいさん]

>>6222 マンション掲示板さん
頭利回りさんは算数出来て凄いねー

[6226: 匿名さん]

築古だとコンクリートの劣化が進んでるから、直下型地震が来た時に倒壊しそうで怖い。東池袋は地盤が堅いから良いけど、埋立地の地盤が脆い土地の物件はかなりリスク高いのでは。

[6227: マンコミュファンさん]

>>6226 匿名さん

築10年や20年でタワマンが倒壊するわけないだろ。もし倒壊するなら新築買っても10年後に大地震が来たら倒壊するのかよ？バカも休み休み言えよ。

[6228: 匿名さん]

今どき
利回りで
タワマンの
元取る計算してる人がまだいるんだ？

[6229: eマンションさん]

>>6228 匿名さん

頭の中身築古の安い低級マンションに置き忘れて
タワマンの常識知らないんでしょ。

[6230: 口コミ知りたいさん]

>>6227 マンコミュファンさん
東池袋は地盤が良いから大丈夫だと思う。倒壊が心配なのは塩害のある埋立地の古いタワマンだよ。

[6231: 匿名さん]

本物件は、投機目的等の購入を防止するため、引渡日から5年間に限り、ご購入者様が所定の条件（引渡日から5年間内に本物件の売却等をしようとするときは売主の承諾を得ること等）に違反した場合、買戻しができる旨の契約条項が盛り込まれます。
とあるが、1期1次以外で先着順で買ってる人は2027年～2032年は東池袋に住んでることを前提で購入してるのか。賃貸で出しても低利回りだし。そんな先の未来は誰にもわからないから物凄いハイリスクだな。

[6232: マンション検討中さん]

>>6231 匿名さん
買い戻しって、住友が購入金額で買ってくれるという事？

[6233: 匿名さん]

どうなんでしょうね。この先値上がりしていれば購入時価格、値下がりしていればその時の適正価格とか？手付金捨てても問題ない富裕層以外にとってはハイリスク物件ですね。

[6234: 匿名さん]

買戻しできるだから値下がりしてたらしないでしょ。

[6235: 名無しさん]

まあこれ実質的には意味ないらしいですけどね。ベイパークも全部売るときに理由言えば「はいどうぞ」になるそうで...そもそも買い戻すには法的に難しいですし

[6236: 匿名さん]

野村の価格...なんというかGCTと変わらないですね。直近の中古成約みたらおかしい値付けでもないですが。

[6237: 匿名さん]

>>6235 名無しさん

転売目的購入者に対してのみの抑止措置でしょ。なので、居住用で購入して普通に住んでいたが、転勤などでどうしても家を売る必要が出てきたら、問題なく売れる気がする。

[6238: 匿名さん]

買い取り特約って公社物件とか、周辺相場より安く売りだすときに転売目的を抑止するのがパターンだった。都から安く土地を仕入れた選手村跡地で転売ヤーを横行させてデベの一角が白々しい。転売が視野に入れられるって販促手段でしょ。

[6239: 匿名さん]

住人が個人的な事情で手放す分には問題ないけど
業者とかが相場荒らしにきたら潰すよって感じかな。

[6240: マンション検討中さん]

>>6219 匿名さん

最近のタワマンのコンクリートの耐性は100年と云われてるよ。

[6241: 湾岸から武蔵野台地へ]

>>6230 口コミ知りたいさん

倒壊するまではないと思うが、一度あの大震災で受けた躯体のダメージは大きいし塩害もあるから、いくら大規模修繕しようが信用してないんだわ。

[6242: 検討板ユーザーさん]

>>6231 匿名さん

ちなみに、野村に聞いたら転売禁止期間ありませんでしたよ。

[6243: 匿名さん]

>>6241 湾岸から武蔵野台地へさん
いつかあなたにも安心して暮らせる場所が見つかるといいですね。

[6244: 匿名さん]

>6240

コンクリートは１００年持っても配管は50年くらいでダメになる。ここ、パイプスペースが住戸内にあるから竪排水管の交換どうするんだろうね。交換時には縦一列で在宅する必要があるけど調整つかないでしょ。

[6245: 匿名さん]

>6242

民法で消費者に一方的に不利な条項は無効ってなってる。公社物件みたいに格安とかバーターがあれば理解できるけど、ここの場合は有効か疑問。

[6246: 評判気になるさん]

>>6244 匿名さん
コンクリートも塩害のあるような地域は50年ぐらいが限界。地震のない国ならともかく、日本だと地震が来たら古い建物は倒壊してしまう。

[6247: マンション検討中さん]

>>6246 評判気になるさん

品川のシティータワー品川やこれから分譲される港南四丁目の東急は定借期間70年ですけど、建物が50年で限界ならあとの20年はどうするの？

[6248: 匿名さん]

>6247

70年定借は、あと20年で取り壊すのに竪排水管の交換どうしようってなるリスクがあるかな。建物は持っても。

[6249: 評判気になるさん]

>>6248 匿名さん

そんなリスクはない。適当な嘘言わないように。

[6250: 匿名さん]

新築時に売り主が作成する長期修繕計画って30年くらいまで。その後、どうするかは住民次第。

[6251: 検討板ユーザーさん]

ここって、１１年目以降
修繕積立で月々７万くらい徴収するから
流石に積立金不足にはならないでしょ

管理費５万、積立金７万、駐車場３万、固都税３万

ランコス　月額　１８万円

[6252: eマンションさん]

>>6251 検討板ユーザーさん
高すぎワロタww

[6253: 匿名さん]

>>6247 マンション検討中さん
50年超えてすぐに倒壊する訳ではないよ。あくまで劣化が進むほど倒壊リスクが高くなるというだけ。ただ塩害のある湾岸エリアは劣化しやすいから長持ちしにくいのは確か。

[6254: 評判気になるさん]

>>6251 検討板ユーザーさん
修繕積立、11～15年目とかは75平米で4万もかからんよ。まあそれでも管理費と合わせると高いけど…

[6255: 匿名さん]

>>6251 検討板ユーザーさん

11年目以降、管理費プラズ修繕費で
10万くらいと思ってるけど
物価上昇見込んだら12、3万もなくはないか。

[6256: 匿名さん]

修繕費の安い物件は劣化が進むから建て替えまでの時間が短くなるだけ。修繕費をしっかりかける物件の方が長い目で見れば安上がりだよ。

[6257: 評判気になるさん]

>>6253 匿名さん

50年超えてすぐに倒壊する訳ではないならあんたは何年先の話をしてるのか？私は間違いなくこの世にはいないわ。

[6258: 匿名さん]

>>6257 評判気になるさん

それより先に、
>>6253 匿名さん　は竣工時点で既に消えてるから
ご安心を

[6259: マンコミュファンさん]

>>6231 匿名さん

> 5年間内に本物件の売却等をしようとするときは売主の承諾を得ること等）に違反した場合、買戻しができる旨の契約条項

「売却しようとする時は」とあるけど、売買契約が成立したらどうなるのかな？
さすがに民法より強い強制力があるとは思えないんだけど？

[6260: 匿名さん]

>>6259 マンコミュファンさん

スミフが売主に違約金の支払い請求、とか、
引き渡し前ならスミフが売主から買い戻し
買い主が売主に契約不履行の賠償請求、とか？

[6261: 名無しさん]

区役所と2階部分で繋がるみたいですね。

https://go2senkyo.com/seijika/187119/posts/962293

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一昨日の豊島区議会
１　副都心開発調査特別委員会
　南池袋二丁目C地区地区計画の都市計画変更について
　エコミュゼタウン(区役所)と南池袋二丁目C地区2階テ?ッキ部分の歩道橋整備と接続。環状５の1号線上に歩道橋が整備される予定。完成は令和9年。