グランドシティタワー池袋ってどうですか？

[匿名さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業地内に誕生。
グランドシティタワー池袋についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153939

参考スレ：
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

【物件概要】
所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
　　　東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
　　　JR山手線他・東武東上線・西武池袋線「池袋」駅まで徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上52階地下2階建
間取：1LDK～3LDK　
面積：45.44m2～104.03m2　
総戸数：878戸(非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む)、店舗2区画、事務所2区画

売主：住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計：INA・清水・前田設計共同企業体　
施工：清水・前田建設共同企業体　
管理会社：未定

販売開始予定：2023年8月上旬
完成予定：2027年4月中旬　
入居予定：2026年9月下旬


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムログ 関連記事]
グランドシティタワー池袋　予定価格発表前に周辺分譲マンションの売買＆賃料相場を確認！【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/54134/

[スムラボ 関連記事]
2023年買いたかったマンション【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/92499/
グランドシティタワー池袋　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/102250/

[621: 評判気になるさん]

>>620 マンション検討中さん

湾岸は論外

[622: 検討板ユーザーさん]

>>618 マンション検討中さん
ステアリのこと言ってるの？販売開始春も3年近く前だし、コロナ影響で野村弱気のせいで瞬殺だったでしょ。
こんな誰でも知ってるようなことすら知らないで相場語るとか、度胸がすごいね。自分なら恥ずかしくて無理だよそんなの。

[623: マンション掲示板さん]

>>620 マンション検討中さん
不動産の都心3区は千代田港渋谷なのは価格見ても明らか。
中央は名前で過大評価されすぎ。

[624: 匿名さん]

スミフは相場に敏感。
上がると思っていれば竣工後何年かけてでも売るディベ。

値上がりが見込まれる時期に販売開始になったグランドミレーニアは竣工後3年かけて最後は坪600で売り切った。

一方で最近の豊島区板マンは全然値上げしていない。

ここをどれぐらいで出してくるかでスミフが東池袋の将来相場をどう読んでいるかわかるね。
スミフの将来相場予測は適切だと思っているので東池袋でポジション持ってる身としてはとても興味がある。

[625: 検討板ユーザーさん]

>>624 匿名さん
新宿と梅田が売れたら、ここも頑張っちゃうかもね

[626: 匿名さん]

617ではないですがステアリは２年前なら２期で倍率１倍で買えましたね～(向きによる)。坪500くらいだし買っておけば...。予算２億あるなら浜松町あたり買っておけば。

現状は潜在顧客の反応で価格決めるようで、合理的な価格で出す野村棟が後でくるので、とにかく先に囲い込みたいっぽいです(本当に買いたい人は値段が高ければ買わないスタンスを営業に言えば良いかも　笑)

[627: マンション掲示板さん]

>>620 マンション検討中さん 山手線内側は都心だよ！豊島区は全体で見れば山手線外側もあるから城北扱いだけど、豊島区の山手線内側は都心でしょ。

[628: マンション検討中さん]

東池は過大評価されすぎなんよネ。大型分譲が２件もあれば化けの皮がはがれると思うよ。野村棟も時期はずらしてくるでしょう。バッティングすると予定価格に対する需要が乏しくて不味いと思ってると思うよ。

[629: eマンションさん]

>>624 匿名さん

データ上も中古の値下げは目立ってきたので今日の金利上昇のニュース含めてこの先の不動産相場は正直怖いですね。今ポジションあるなら含み益でしょうけど。C地区はかなり割安なら買うかなぁ。野村待ちかな

[630: 口コミ知りたいさん]

GCTも検討してますが眺望的に野村の方が欲しいのも本当なので、安かったらGCT買いますって伝えときます笑
都心に面した眺望いい部屋は坪単価盛ってくるでしょうけど......

[631: マンション検討中さん]

>>627 マンション掲示板さん

えっ？とすると巣鴨や大塚、雑司ヶ谷なども都心という事ですか？
都心は”拡張”している…？

[632: マンション検討中さん]

とりまアンケの予算は最低ライン、周辺相場のスライド見せられた時に冷笑しときましたｗｗデベの熱量と検討層の気持ちの乖離が結構ある物件じゃないかなｗ

[633: eマンションさん]

>>628 マンション検討中さん
局地的な話ならまんま十条の話だし、南池袋の野村の時期がズレるのは理由があって確定済み
お前はなんも知らないでドヤ顔で語るのすげえな

[634: 匿名さん]

近年の湾岸は、かつてのニュータウン・マンモス団地の様相を呈してきたので、お手頃価格じゃないと食いついてこない。
極地バブルというか、山手線内側とか駅直結に出した方がいいと、思考がシフトしているんじゃないですかね。

[635: 匿名さん]

にぎやかなエリアをネガる人もいれば、木密をネガる人もいるけど、
なんだかんだ、にぎやかで新陳代謝が活発ならニュータウンのような高齢化エリアにもなりにくいし、
木密は開発の余地があるダイヤの原石ということで。

[636: 匿名さん]

まあ、再開発事業である以上、ここの“原価”は少なくとも地権者には知られてるんだし、それが漏れれば高いか安いかもすぐばれる。
あんまり盛り過ぎると文句を言いそうな“金主”もいるだろうしね。

[637: マンション検討中さん]

野村は、遅れた分スミフより少し落ち着いた価格帯を出して来ると思う。
スミフよりも小さいし、即売になるのでは。
欲しい部屋の倍率が心配です。

[638: 匿名さん]

アウルを中心に中古の在庫がかなり増えてきてるね。
ここの値段発表待ちの人が多いのかな？

[639: マンション検討中さん]

中古ストック増加はここに限った話ではない。

[640: 評判気になるさん]

東京全体として中古の値下げ幅が大きくなってますね。

[641: マンション検討中さん]

>>640 評判気になるさん
無謀なチャレンジ価格が増え過ぎて、それに釣られた実需住み替え組が高値で出してただけかと。成約と売り出しの値付け差って業者さん以外あんまし見てない気がする

[642: 購入経験者さん]

晴海も明日で安いでしょうし、ここも適正で頼むぞ

[643: 匿名さん]

利便性が全然違う

[644: マンション検討中さん]

>>624 匿名さん

ここ、少なくとも1期ではスミフは＠800で様子を見てくることは確定してますよ。
あとは我々の反応次第でしょう。

[645: マンション検討中さん]

800はやり過ぎですよね。

[646: eマンションさん]

>>645 マンション検討中さん
新宿の二の舞

[647: 匿名さん]

それでも先進国諸都市のマンションより単価が安い

[648: マンション検討中さん]

コロバブなんてイレギュラーが発生する前の事業計画なので
500-600でも採算取れるようにしてるでしょう。
要はその程度のマンションという事。これは抑えておいた方が良いよネ。

個人的には下駄のシマシマが地方のイオンの外装っぽくて無理。

[649: 匿名さん]

担当さんから共同売主なので住友だけで値段を決められないから
極端な高値にならないと思うと聞いたがどうなるだろう。

[650: 口コミ知りたいさん]

買い手優位だと良いものを安く供給する
売りて優位だと微妙なものを暴利で供給する
マンションって上記の市場原理が顕著だよね。

https://twitter.com/mansionDr_TG/status/1628199609481969664?t=24vyqEAg...

[651: 匿名さん]

>>648 マンション検討中さん
ここは総事業費1113億円で国やら都やらの補助金がたぶん300億近いから800億ちょっとを回収すればチャラ。
地権者住戸はたぶん250戸くらいだから1250戸売るとすると、
800億÷1250で原価的には1戸平均6400万円。
1戸当たりの平均床面積が60平米だとすると
坪単価は350万程度。
まあ、保健所やら何やら入るんでハッキリしない部分は多いけど
これで坪700万円で売り出したら
住友も野村も笑いが止まらないんじゃないかな。

[652: 匿名さん]

そのために協議会のころから長年頑張ってきたし、
成就できなかった他地区のロスとか、企業は色々あるわけで。

[653: 名無しさん]

>>651 匿名さん
事業費自体が跳ね上がってるんじゃなかろうか

[654: 匿名さん]

>>653 名無しさん
ちなみに2020年の資料は1101億、
で、今豊島区のサイトに載ってるのが1113億。
でも、たかだか10億ちょっとの上乗せで
今のインフレには対応できないでしょうね。
助成金の増額はあるかもしれません。

[655: マンコミュファンさん]

>>651 匿名さん
補助金額は豊島区のHPに公表されてるよ。

[656: 匿名さん]

>>642 購入経験者さん

Sky Duoも意外に高かった(と言うか適正価格だった)ね。
災害発生もしくは実際金利が上がる以外にマンション価格低下することはないな。

[657: マンコミュファンさん]

>>656 匿名さん
あとは無入居住戸がどれくらいあるか、白日の元に晒された時くらいですかね。

[658: マンション検討中さん]

野村ほうの緑豊かな羨望＝雑司ヶ谷霊園。なので中国の方はこっち選ぶかな。駅まで直結だし。

[659: マンション検討中さん]

>>658 マンション検討中さん
ここのスカイラウンジが北側なのもお墓が見えないようにかもですね。

[660: 評判気になるさん]

>>657 マンコミュファンさん
大陸の方は、入居が例えゼロでも所有権なら買い続けてくれるのでは？

[661: 匿名さん]

都内マンション異変「高値」の花の旬は長いか短いか - 日本経済新聞

東京都区部の中古マンションの在庫物件のうち1月に昨年12月比で値下げした住戸割合は25.8%。東京カンテイ役員によると「過去事例では値下げ比率が25%を超えると平均価格や平均坪単価が下がることが多い」

[662: マンション比較中さん]

条件良いところが700で来たらかなり売れちゃう相場だよ

[663: マンション検討中さん]

条件良いところが700なら平均は600ちょいとかですからそりゃ爆売れですね

[664: 検討板ユーザーさん]

御苑の値段みてると800ぐらい行く気がしてきた

[665: 通りがかりさん]

固定金利2%まできてる...

[666: マンション比較中さん]

御苑って売れてるんですかね、高すぎるって見えちゃいます

[667: 匿名さん]

価格、出ているんですか？
SUUMOでは未定でした。700から800？みなさん予想されているのでしょうか。

買えない金額じゃないことを祈ります。

[668: マンション検討中さん]

価格まだだよ。オンライン説明会でワイたちの反応探ってるとこ。

[669: 検討板ユーザーさん]

価格っていつ発表予定なのでしょうか？
ブリリア西には惹かれず選択肢ないのが悩みです。ブリリア池袋は中古の出物少ないですよね

[670: マンション検討中さん]

販売8月だから価格分かるの5月とかじゃないかな。知らんけど

[671: 匿名さん]

4月以降の説明会で目安の値段が出ると言ってたような。次の説明会の予約取らなかった？

[672: マンション検討中さん]

>>671 匿名さん

私は事前説明会3月です！次の説明会の話が出るのですね。

[673: マンション検討中さん]

75平米が、坪単価700万だと価格帯は16000万円かぁ～
周辺の中古物件が、坪600万後半で成約してるからだそうな。
新宿の方へ行こうかな。
野村も、住友に準じるとしたら絶望的か…

[674: マンション検討中さん]

周辺にある住不の大塚物件も値上げしてるし、東池袋は高く売る気満々だろうね

[675: マンション検討中さん]

4月にいくつかの部屋の価格イメージ発表するみたいですね。
直結でない野村は眺望で売ると思いますので、お見合い方面は住友ほど高くはできないでしょう。早く野村も情報発表して欲しいなぁ。

[676: 通りがかりさん]

>>675 マンション検討中さん

野村は1年遅れらしいので年末～年始ぐらいにHPオープン？

[677: 匿名さん]

>>674 マンション検討中さん
大塚限らず、周辺のシティハウスが一斉値上げしてますね。
スミフはこの辺がまだ上がると判断したのでしょう。
平均は800ぐらいになるかも、、、

[678: マンション検討中さん]

ここもゴーストタウン化するのね。

[679: 周辺住民さん]

ゴーストタウンとは、未入居ですか？？

最近野村も現実的な値付けをしてるイメージがなく、それなら直結の住友で一期一次を逃さない方が良いと思ってます。

[680: 口コミ知りたいさん]

>>679 周辺住民さん

最近の野村ってどこありましたっけ？ココは安い方角坪700超えたら野村待ちかな。

[681: マンション検討中さん]

>>680 口コミ知りたいさん
プラウドだと向ヶ丘遊園や小竹向原とかあるけど、安くはないね。最近の野村は高い値付けで長く売る売り方になってる。

[682: マンコミュファンさん]

どこの会社も本音は住友のようにやりたい...

[683: 口コミ知りたいさん]

またタワマン後発で出そうですね。立地的には負けるような気も...

[684: eマンションさん]

>>680 口コミ知りたいさん

ブリリアのこっち側が600後半で動いているのでこっちのブリリア側も700はするかと。

[685: 評判気になるさん]

>>683 口コミ知りたいさん

なんか計画の情報でました？

[686: 匿名さん]

【事件】店長ら土下座させ暴行か　暴力団幹部の男ら4人逮捕
https://youtu.be/SfgyH85hP9E

豊島区ってこんな事件ばっかりやね…。治安悪。

[687: マンション検討中さん]

ウチは、こちらで坪680万が限度です。
方角は、どのあたりになりますか？

それとも、諦めて野村なら何とか買えるでしょうか。
あとは、管理費や修繕積み立て金など毎月かかる費用は、どのくらいになりますか(車持たず)中層階で5万くらいじゃ考えが甘いかな。

[688: マンション掲示板さん]

>>687 マンション検討中さん

野村棟の北向き中住戸なら問題なく買えると思いますよ。
流石にグランドシティタワーは難しいと思います。

[689: 名無しさん]

>>688 マンション掲示板さん

野村の西向き中住戸も買えそう。
そしてB地区が出来ないのを祈る。

[690: 匿名さん]

>>687 マンション検討中さん
西向き（ブリリア側）の70㎡はいけるでしょ。
ただ一期一次で売り出されるかどうか

[691: 匿名さん]

>>687 マンション検討中さん
当初の管積は5万で行けるんじゃないですかね？
修繕積立費はがんがん上がると思いますが。

これからも市況が上がる方にかけるならば買うのもありだと思いますが、リスクはそれなりにありそうです。

[692: マンション検討中さん]

私は勝手にですが、住友1期と野村1期は同程度と予想してます。
住友がJVかつ眺望が良くないので1期は現実的、野村は駅直結じゃないが眺望良い。そうなると好みですが個人的には入居早く駅直結の住友に軍配です。

そして住友2期は値上げしてくると思います。虎ノ門は坪250万くらい値上げしてますね

[693: マンション掲示板さん]

>>692 マンション検討中さん
市況が今のまま上がり続けるなら充分ありえる。

[694: 口コミ知りたいさん]

エアライズの隣にタワマンできたら立地的にはどっちが上なんだろう...。サンシャインと池袋駅が近いのでそちらの方が上...？

[695: 匿名さん]

>>694 口コミ知りたいさん
エアライズの西側のGSとか駐車場とかの場所？
そら、ここより立地は誰が見ても上でしょ。
囲まれ感が凄そうだから眺望はないだろうけど、それでも同時に販売されたらここより高くなると思うよ。

[696: マンション検討中さん]

687です。
皆さま、アドバイスをありがとうございました感謝。

[697: マンション掲示板さん]

これから先の参考までに、お聞かせ下さい。
野村の南側は、15階あたりで坪単価いくら？想定されますか。

スミフが坪700万～遅れてる野村でも、あまり差がないのかな。

[698: 検討板ユーザーさん]

>>697
野村の低層南も抜けてるので間取りによりますが750と予想しますね。

[699: 検討板ユーザーさん]

>>694 口コミ知りたいさん
エアライズの道はさんで向かい側ですかね。たぶん計画を見る限り順調にいってC地区の数年遅れでしょうか。ツインタワマンっぽい....？そうすると築年数加味してそこがエリアNo1になる...？

[700: 検討板ユーザーさん]

>>699 検討板ユーザーさん

具体的な計画あるのですか？

[701: 匿名さん]

何年も前からＵＲと区が動いていますよ。
現在は協議会ですが、今年度に準備組合を設立する方向です。

ツインの計画ですが、１つは木密エリア地権者の方々のための住居で、
そこに移住が終わってから２棟目を建てるので、Ｃ地区のように一気に工事という
感じではないのと、分譲されるかもしれない２棟目の竣工は相当先です。

[702: マンション検討中さん]

エアライズの東側の造幣局南地区なら知ってましたが、西側でそんな話があるんですね。

[703: 匿名さん]

東池タワマン建ち過ぎな。造幣局ツインでステアリｗの北側も死んだな。
眺望カニバリ具合は勝どきより酷いと思う。

[704: 口コミ知りたいさん]

>>703 匿名さん
ステアリ北なんて販売時から話あったからあの価格だったんだぞ
知らなかったのは無知なお前だけ

[705: 匿名さん]

北向きｗで眺望死んでるのに坪450とかボッタクリやろ
大規模ならまだしもクソみたいな共用部しかないのに維持費クソ高のチビマン
終わってんな。

[706: 通りがかりさん]

ステアリは西隣も協議会が出来てるし、東側にも都電の奥で協議会が出来そうだから南以外全部眺望が死んでる。
南向きも墓地ビューだし他のタワマンに勝ってるのが築年数くらいしかない。
C地区が出来たら坪450でも高いくらいだからステアリマンはとっとと打った方がいいぞ

[707: 評判気になるさん]

>>701 匿名さん
他の方も書いておられますが、造幣局南の話ですよね。エアライズ西側は木密エリアでもなさそうですし。

[708: 名無しさん]

造幣局南の着工のスケジュールの資料みるとこれツインに加えて低層もできるんですかね。噂では野村や東京建物がどうとか...

[709: マンコミュファンさん]

>>697 マンション掲示板さん
野村棟は眺望が売りだから南側にがっつりもってきそう。
目の前が坂なので15階ぐらいでも眺望的には高さを感じられるので階数ごとの価格差は小さそう。

[710: マンコミュファンさん]

なんだ。造幣局の話しか。
早くても20年は先でしょ。

[711: 通りがかりさん]

>>705 匿名さん
坪400万円そこそこすら買えない経済力なのになんでマンション掲示板なんて見てるの？
掲示板に書き込むことで自分も検討してるとか思い込んでるんだろうけど虚しくならないの？
コンビニバイト沢山してた方が良いと思うよ

[712: 匿名さん]

お育ちの悪い人は、ご遠慮願います。

いよいよ坪単価が700万以上と現実的になりつつあり、世帯年収2000万くらいからじゃないと買えない物件に、冷やかしは惨めになるだけだよ。

購入者の大半は、ここの掲示板へはあまり参加しないシニア世代の住み替え組と思う。クヤクションも現金一括払いが６割ちかくじゃなかったかな。

円安は進むし、やはり不動産は相続の節税が大きいからね。
その結果、セキュリティの高いタワマンには未亡人が多く住んでる。
子供達は安心するし、その先に遺してくれるならば子孫に喜ばれるから。

[713: 匿名さん]

>>707 評判気になるさん
あ、そうですね。東側つまり都心側の木密エリアについては造幣南地区の話で、エアライズ西側（ダイハルとか都営住宅のある辺り）は、かんぽの施設が売却された際に一度動きがあって、最近では土地測量が行われたのでデベが買い取るのか？的なウワサが出ました。

[714: 口コミ知りたいさん]

SVB倒産...リーマンショック来るか...

[715: 匿名さん]

預金保護のためにも、高価なタワマンを購入。

[716: 匿名さん]

都心の森ビルが坪４００だった時代に戻るかな？
そしたら暴力団やチャイナマフィアが闊歩する地域のタワマンなんて坪２００だな。
ワクワク。ワクワク。(#^^#)

[717: 匿名さん]

アメリカは金利を急上昇させて銀行が窮地に陥っているが、そうしなかった日銀黒田に一定の評価か。さっそく、円が買われている。

[718: 周辺住民さん]

総戸数878戸って相当な大規模マンションですよ。豊島区ナンバー１？
エレベーターは何基あるのかな？エレベーター直ぐに来ないとストレス溜まりそう。

[719: 評判気になるさん]

B地区動いてたら眺望全滅ですよねここ

[720: 検討板ユーザーさん]

つーか住友が必死にならないと捌けない戸数&値段だから、都心から生暖かく見守るのが正解だよ。