グランドシティタワー池袋ってどうですか？

[匿名さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業地内に誕生。
グランドシティタワー池袋についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153939

参考スレ：
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

【物件概要】
所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
　　　東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
　　　JR山手線他・東武東上線・西武池袋線「池袋」駅まで徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上52階地下2階建
間取：1LDK～3LDK　
面積：45.44m2～104.03m2　
総戸数：878戸(非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む)、店舗2区画、事務所2区画

売主：住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計：INA・清水・前田設計共同企業体　
施工：清水・前田建設共同企業体　
管理会社：未定

販売開始予定：2023年8月上旬
完成予定：2027年4月中旬　
入居予定：2026年9月下旬


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[6091: 匿名さん]

価格はグランドだけど、仕様は普通のシティタワーな気がする。

[6092: 匿名さん]

いや立地も含めてスミフの分譲の中でも最高レベルに良いですよ。なのに値段は明らかに安すぎる。

[6093: 匿名さん]

むしろシティタワー麻布十番とかの方がグランドって名前つけたほうが良いと思う。

[6094: 匿名さん]

シティタワー麻布十番も立地が良いですよね。リセールも3倍ぐらいなってそう。

[6095: マンション検討中さん]

>>6092 匿名さん

そんなことはないですよ。
壺４００で売ってたシティタワー大井町に
立地も仕様も劣後するレベルかと。

[6096: 検討板ユーザーさん]

昨今の異常気象を見てみろよ、先日の大雨で麻布が浸水、武蔵小杉も台風で浸水して資産価値というか、立地の悪さが露呈。

温暖化による異常気象は今後ますます増える。南海トラフや首都直下地震はいつきてもおかしくない状態。

ハザードマップ、液状化リスクなどは絶対無視できない。

その点においても、東池袋は強い。ハザードマップは真っ白出し、武蔵野台地の硬い岩盤の上に立ってるので液状化リスクも無い。

[6097: 検討板ユーザーさん]

9戸しか販売しない第3期の倍率は？

[6098: マンコミュファンさん]

>>6096 検討板ユーザーさん

ミクロでみると、築２０年近い不整形で震災ダメージが残ってる耐震構造の高層建築物が近接してて危ないと感じる。

[6099: マンション掲示板さん]

>>6090 周辺住民さん
ちょうど10年弱くらいですかね。とはいえNo1としては十分な期間なのかもですが。4丁目は規模が少し落ちるかなと。

[6100: 通りがかりさん]

どうなるかわからんけど、池袋駅直結で区分所有権を売りに出すとは思えないなあ

[6101: 匿名さん]

まあ確かに売らないかも。そうするとC地区以降、それを上回る分譲は池袋周辺ではずっとないのかもですね(人によってはブリリアも評価高いでしょうが)

[6102: マンコミュファンさん]

で、結局今日の抽選はどうだったの？

[6103: マンション検討中さん]

今回も先着順いっぱい出ちゃうのかな？

[6104: マンション検討中さん]

買わない（買えない）奴等がなんで抽選結果を気にしてんの？

[6105: 匿名さん]

築20年の埋立地のタワマンは東日本大震災のダメージも大きいし、塩害でかなり劣化してる。東池袋はら地盤が良いから築20年でも安全性高いと思う。

[6106: 口コミ知りたいさん]

>>6104 マンション検討中さん

今後のマンション市況を占う材料になるからね。
お客がつかずやむを得ず9戸販売になったのか、
単に売り惜しみなのか。
先着順が出たら、前者ということ。

[6107: 検討板ユーザーさん]

前回17戸先着順出して速攻引っ込めたからさすがに今回は仮に売れ残っても先着順には出さないかな。別に売れ残りを隠してても違法ではないしね。

[6108: マンコミュファンさん]

まあでも実質値上げしてる住戸も販売対象にあったし全部は売れないんじゃないかな。

今回3期で新たに出したようなところは相対的に安いしおそらく多少倍率ついて売れたかと(1.7億の3LDKとか角部屋とか)

しかし同じGCTの月島もずっと2期の先着順してますね。住友っぽい売り方...

[6109: マンション掲示板さん]

>>6108 マンコミュファンさん

ちなみに、今回の9戸ってのは、何階の部屋なんですか？実質値上げという事は、9戸とも2期から値段変えずの階下って事？

[6110: マンション検討中さん]

先着順12戸で2LDK14500万円から出ているのはどういう風に捉えたら良いのでしょうか？

[6111: 名無しさん]

>>6110 マンション検討中さん

第3期9戸販売だったのに、12戸先着順。
1億7000万円～2億3000万円（第3期）
70.43m2～78.44m2

先着順
14,500万円～20,500万円　
54.92m2～75.44m2

23000万の住戸は売れた模様。

[6112: 名無しさん]

勝ちどきと明暗分かれすぎだろ。ＰＴＫとステアリ売ってた時期はこっちの方が高かったのに。
大人気の勝ちどきと対比し、もはや相手にされてすら無い。

[6113: 検討板ユーザーさん]

先着順１２戸くそわろたｗ
第三期で一戸も売れてないんかｗ
またすぐ先着順隠すんだろうなあ。

[6114: 名無しさん]

第3期9戸販売だったのに、12戸先着順ということは、
スイカを半分にするように、部屋を半分に分けて販売？

[6115: マンション検討中さん]

売れ残ってるわけじゃなくて単純に
新しく追加で売りに出してるだけでしょ。

[6116: 通りがかりさん]

第二期の先着が17→9戸くらいになってたとして今回は9戸のうち6戸くらい消えたんじゃないですかね

[6117: 通りがかりさん]

もしくは追加で供給もしてるかも。2.3億の角部屋は売れていて、1.45億の部屋とかは3期にはなかった部屋ですね。

[6118: 匿名さん]

先着で出してるのは追加供給分ですね。

[6119: 検討板ユーザーさん]

急遽ラインナップになかった部屋が追加供給されるぐらい人気だったんですね

[6120: 名無しさん]

軒並み倍率１０倍超えの豊海に比べると非常に閑散としていますね。海外富裕層が三井不動産を指名買いしている噂、本当にらしいですね。

[6121: 名無しさん]

追加供給するなら、第3期二次　って表現して、抽選にするよね？　
そうしないということは？

[6122: マンション掲示板さん]

>>6121 名無しさん

先着順に第何期って関係なくない?

[6123: マンション検討中さん]

数日後の物件概要に次の販売期が第三期三次と記載されるなら追加供給もギリギリ理解できるかな。第三期たったの9戸しか出してないのに先着順12戸追加供給する意味は分からないけど。まじで売れ残ってる臭いがぷんぷんするｗ

[6124: マンション検討中さん]

ここであーだこーだ書き込むくらいなら直接すみふに今の販売状況を聞けばいいのに

[6125: マンコミュファンさん]

まあ、正直ここまで売れ行きが悪いのはスミフにとっても想定外だったと思う。この情勢だと野村は若干弱気に価格設定せざる得ないだろうからさらにスミフが割りをくらう状況になる可能性がある。第二期以降の高掴みにはまさに地獄。第一期の契約者ですら不安を感じさせる売れ行き。営業マンはまじでちゃんと仕事しろ。

[6126: マンション検討中さん]

売りに出された数が少ないと売れ行きが悪いからと言い
多ければ多いで売れ残ってるからと言ってるだけだから
実際に売れてるかどうかの確認もしないネガの言う事に
いちいち反応してたらキリがないですよ。

[6127: 名無しさん]

>>6126 マンション検討中さん
売りに出された数が少ない→売れ行きが悪い→わかる
売りに出された数が多い→売れ残ってる（これなんで売れ残ってるの？キャンセルいっぱい出ちゃったの？→売れ行きが悪い→わかる）
頭がおかしいアクロバティック擁護は逆効果だぞ。もうちょっと真剣に考えて投稿しろ。

[6128: 匿名さん]

ん？売りに出してる数で勝手に推測するより
スミフに確認すれば済む話じゃない？

[6129: 匿名さん]

先着順は坪900まで上げてきましたね。

[6130: マンション検討中さん]

価格表も販売中以外はグレーアウトして契約済みなのか未共有なのかわからないようにマスクする会社だぞ。どれくらい供給していてどれくらい残ってるのか、聞いてもペラペラ教えてくれるわけ無いだろｗｓ初心者かよｗ

[6131: 通りがかりさん]

スミフ営業に相手されない程度の顧客の貴方にはベラベラ喋らないでしょうね

[6132: eマンション]

外からわかりにくいのは確かだ
外にわかりやすくしてあげる意味を売主が見出してないってことだよな
関係ないやつに開示する必要なしってのもわかるし、透明性はある程度ほしいなという気もするし

[6133: 匿名さん]

相手によって変えてるんじゃないですかね？スミフは上客には管理職層が直接応対しますよ。営業担当の名刺を見てみてください。

[6134: eマンションさん]

>>6127 名無しさん

言ってることが無理筋通り越して無茶苦茶だな。

[6135: マンション掲示板さん]

顧客によって価格表変えてるってこと？本当ならこの会社のコンプライアンスどうなってるんだろう。

[6136: 評判気になるさん]

>>6135 マンション掲示板さん
いや書類は変わらないだろうけど、平の営業マンが言ってくれないような内部事情を管理職の人は教えてくれたりする。

[6137: 匿名さん]

まあ、資料以上の話をするのであれば
ある程度信用のおける相手かどうかくらいは見ますよね。

[6138: 匿名さん]

高い買い物なんだから胸襟を開いてお互い納得した上で買うのが良いですよ。周辺再開発の進行状況や、近い未来の競合含めた分譲計画（近隣の土地をどのデベが買ったなどの売買状況）とか教えて貰えることもある。

[6139: マンション検討中さん]

>>6135 マンション掲示板さん
それは無いだろうけど、でもそうなんじゃないの？っていう一部の疑いを招くやり方ではある
それを厭わずということなんじゃないのかな
必要な相手にわかってもらえればあとの人は何でもいいっていう

[6140: マンコミュファンさん]

>>6123 マンション検討中さん

まさにその通りで、はじめから9戸販売ではなく21戸販売すれば良い。
記憶が曖昧ではあるが、
現在の先着順の12戸は第二期後にUPされた先着順と同じ間取り、価格に見える。

[6141: マンション掲示板さん]

住友は策士だね。今はここを超絶売れてないように見せかけて野村の値付けに圧力をかけてるんでしょ。住友は引き渡し５年後に完売する予定だからライバルには安値の値付けでとっとと完売していただこうって腹なんでしょ。

[6142: 匿名さん]

普通に売れ行き良いらしいから、市況次第では更なる値上げも考えてるみたいよ。野村売り出し価格次第では坪950万くらいになるのでは？

[6143: 匿名さん]

>>6142 匿名さん
あのさ、全く売れてないのバレてんだから売り控えしてるんですよってスタンスで統一しろよ。
こういう馬鹿がいるからさらにうれなくなるんだよな。

[6144: 検討板ユーザーさん]

野村に期待して買い控えしてる層もいそうですね
そして野村もスミフに負けないぐらい高額で大人しくGCTを購入

[6145: マンション検討中さん]

この規模のマンションの割には
全然販促費かけてないよね、今のところ。
売る気ない感じの理由が知りたいね。

[6146: 匿名さん]

坪900だから一期と比べたら既に相当値上がりしている。スミフのことだからこれからまだまだ上げると思うよ。

[6147: マンション検討中さん]

売れてないというか、流石にもう天井まで来たんじゃないかな。もうこの価格は一般人では買えなくなってるし、大規模だからそんな人たくさん見つけるのは大変だよ。気長に富裕層が増えるのを待つ作戦かもね。

[6148: 匿名さん]

東池袋は立地が抜群に良いからね。富裕層も多いエリアだし、まだまだ伸び代は大きいと思う。

[6149: マンション検討中さん]

売主が本当に天井だと思ってたらこの売り方しないと思うんだよな

[6150: eマンションさん]

私も思いました。
1人1戸までの購入制限。転売制限。控えめの広告。ダラダラと情報を全く出さない。条件の良い部屋を売り出さない。

売る気がないのがあからさますぎて萎えるんですよね。

[6151: マンション検討中さん]

ご参考まで。中国人のコンセンサスらしいです
https://x.com/yanbenny/status/1835642808864051403?t=SgRyHh2eLsOQdWIOTf...

[6152: マンション検討中さん]

https://manmani.net/?p=57120

リノベ済とはいえエアライズ800以上...普通に新築のほうがいいのでは

[6153: 匿名さん]

中古は躯体の劣化が進んでるから耐震面で不利だよ。湾岸だと塩害も進んでいる。

[6154: マンション比較中さん]

中古だからといって、耐震に影響が出るほど劣化が進んでるかどうかは
施工状態とか築年数とか立地環境にもよる。
湾岸の塩害を東池袋で語る意味はない。
とはいえ、新築の方がきれいそうなイメージは確かにある。

[6155: マンション検討中さん]

会社全体として上半期のノルマは達成してるだろうから、
今は下半期の販売に影響しない程度の小口でお茶を濁している感じかも。
秋から年末にかけてで本気を出さないようなら
さすがに危機感が否定できなくなってくるけど。

[6156: 周辺住民さん]

>>6152 マンション検討中さん
まあ1分でも駅に近い方がいいっていう需要もあるんじゃないの
あそこなら駅直結と言うより直上レベルだし

[6157: 買い替え検討中さん]

>>6153 匿名さん
エアライズが2007年築で、サンシャイン60とサンシャインシティプリンスホテルが1978年築。
エアライズが損傷するくらいの地震が来たら、サンシャインは倒壊するな。

[6158: 匿名さん]

池袋は地盤が堅いから大丈夫だと思う。倒壊するとしたら地盤が脆くて揺れの大きい埋立地の古い物件かな。

[6159: マンション掲示板さん]

売れてない売れてないって騒いでる人たちって
見学会とか参加してるのかな？
なんか公式ページの少ない情報だけ見て
勝手に想像してるだけにみえるんだけど。

[6160: 通りがかりさん]

>>6159 マンション掲示板さん
でしょうね
その他の相手をする意味が無いから、売主も必要な人にしか情報出さなくなっていく流れでしょう

[6161: 通りがかりさん]

>>6159 マンション掲示板さん

ホームページの先着順が12戸のまま1週間経過

[6162: 匿名さん]

>>6161 通りがかりさん
もしかして、一戸売れるたびに公式ページで逐一報告するとでも思ってます？

[6163: マンション掲示板さん]

>>6161 通りがかりさん
見学会どころか、公式ページに書いてあることすら
ろくに確認していないようですね。

＞次回更新予定日
＞2024年9月21日　

[6164: 名無しさん]

タワー、グランドホワイエ、眺望など 現在の状況

[6165: マンコミュファンさん]

>>6161 通りがかりさん
こういう人の割合が多くなってくると、市場で成り立ってた情報の透明性が減っていきますね
現実の検討者は掲示板に書き込む頻度がかなり減ってるんじゃないでしょうか

[6166: 匿名さん]

>>6161 通りがかりさん
エントリーもしてない貧乏人が嫉妬でタワマンディスって
マウント取ったつもりになってるだけか。

[6167: 住み替え組]

>>6164 名無しさん

首都高走ってると、目立ちますね(笑)

[6168: 口コミ知りたいさん]

>>6166 匿名さん

第3期　9戸販売後の先着順12戸が、11戸に減りました。
大人気ですね。

[6169: 匿名さん]

住友が坪900でも売れるならプラウドもかなり強気で来そう。

[6170: 匿名さん]

で、実際何戸売れて何戸新規追加ですか？

[6171: マンション比較中さん]

デベロッパーの販売戦略について参考までに。
マンション購入検討者の間では半ば常識になってて今さらだけれど、
まだよく知らない人もいるみたいだから、念のため。

https://diamond-fudosan.jp/articles/-/154413

値引き難易度：S（難しい)　のグループ
デベロッパー：住友不動産、野村不動産、三井不動産、大和ハウス、東急不動産、東京建物、阪急阪神不動産
在庫の状況：100％を大きく上回る（売り上げに対して多くの在庫を抱えている）
販売方針と値引きの傾向：
　　高いブランドイメージを守る企業が多く、値引き交渉が最も困難なグループ

住友不動産 値下げしなくても売れる
　完成在庫をあえて持ち、数期間に分けて販売している
　供給を絞ることで価格を高く維持する戦略は住友不動産のお家芸

野村不動産 大幅な増収増益、完成在庫も減少傾向のため売り急ぎはない

「かつては「在庫」は悪ととらえられていました。在庫が膨らめばそれだけ金利の支払いも多くなり、財務を圧迫するからです。
　しかし、2008年の不動産バブル崩壊により、財務状態が悪いデベロッパーはほとんど破綻してしまい、現在は財務状態が良好なデベロッパーだけが残っているという状況です。こうなると、売り急ぐ必要がなくなり、完成後もじっくりと販売していくデベロッパーが増えています。」

[6172: 匿名さん]

>>6171 マンション比較中さん

＞（住友不動産は）売上に対する在庫の割合は3期連続で増加してきています。
＞売れずに困っているのでしょうか？

＞いいえ、その反対です。

笑ってしまいました。
要するに、ベンダーの足元見て値下げを期待してもムダだから、
買いたい部屋があったら買えるうちに買っとけってことですね。

[6173: 通りがかりさん]

>>6172 匿名さん
＞買いたい部屋があったら買えるうちに買っとけってことですね。

そんなことはみんなわかってますよ。
貧乏人は最初から買えないって知っているから
金持ちをあおって憂さ晴らししてるんじゃないですか。

[6174: マンコミュファンさん]

>>6170 匿名さん

第3期が9戸販売で、その後、先着順が12戸出現。
第3期前に第2期後の先着順が17戸あっはずだから、
現在の先着順はその残りと、第3期の残りを合算したものの可能性がある。
第1期は60戸、第2期は40戸の売り出しだったと記憶しているが、
第1期は完売だった。
つまり、少なくとも
60?40?9?11?98戸販売済
と思われる。アンダー販売は知らん。
分譲戸数は773戸なので、
残りは675戸？
年間50戸売るペースなら、完売まで13年半はかかるから、
竣工後10年以上売り続けるのかな。
その頃には、第二期までの転売住戸や、５年経過後の中古が出るだろうから、販売ペースはもっとゆっくりになるのかな。
あ、それ以前に真横にタワマンが立つか、販売ペースどうなんの？

[6175: 匿名さん]

近い将来坪1000超えてくるんだろうな。住友も売り急ぐ理由がないし。

[6176: マンション検討中さん]

>>6174 マンコミュファンさん
これまでのセオリーからすると傍目にゆっくり過ぎると感じるのは確か
でも無根拠にやってるわけじゃないんだろうし、売主にはどういう将来市場が見えてるんだろうな

[6177: 匿名さん]

大手デベロッパーはその年の売り上げ実績も大事だけれど
翌年移行の売り上げが前年比で急激に落ち込まないように調整することも大事。

全体で見ると新築マンションの建設数は減っているし
特に大規模マンションは毎年都合よく幾つも竣工できるわけではないから
今タワマンを売り急いで目先の瞬間的な売り上げを伸ばすより
翌年以降のためにあえて有力な商材を残しておくことで、
会社実績を安定的に維持もしくは成長させられるように調整する、
みたいなことも財務状態に余裕があればできるわけです。

[6178: 匿名さん]

とはいえ、自分ら購入検討者からすれば
そんなデベの事情は知らんから
今安くたくさん売れよ、って話ですが。

[6179: 通りがかりさん]

>>6120 名無しさん
うーん、それはどうでしょうか。
BTTや芝浦の築浅タワマンも高層階角住戸が坪1,000万円近くで成約していることを踏まえると、単に池袋が海外富裕層に人気ないだけかと。

[6180: 通りがかりさん]

>>6152 マンション検討中さん
角住戸とか、条件のよい向き・間取りなんでしょうね。
棟内住み替えとかで、エアライズ限定で探してたとか

[6181: 匿名さん]

豊海の某タワマンは販売開始直後に
近所に眺望塞ぐタワマン計画が浮上して
いい感じに値段が下がってます。

[6182: 匿名さん]

湾岸はアドレスによって住環境が全然違う。豊海は周辺環境が良いから人気なのだと思うぞ。

[6183: マンション比較中さん]

>>6182 匿名さん
豊海は駅から遠く、臨海地下鉄ができるまではアクセスが不便で
周辺はトラックの往来が激しい倉庫街だけれど、
周辺に何もないから眺望だけがいいのが取り得のタワマンです。
。。。でした。

[6185: 匿名さん]

豊海の眺望抜けてる部屋は絶景で東池袋の比じゃないけれど
周りが倉庫街だといつ倉庫が買い取られてタワマンになるかわからない。
東池袋は再開発の予定でもなければそうそうタワマンは建たないですからね。

[6186: マンション検討中さん]

>>6180

ようやく野村のモデルルーム見学が始まりました。悩ましい初秋です。

[6187: マンコミュファンさん]

>>6185 匿名さん

元々、この辺ただでさえ眺望ゴミなのに、既にタワマン樹立していて野村の南以外まともな眺望ないですからね。

[6188: マンコミュファンさん]

>>6187 マンコミュファンさん
都心部駅近だったら当たり前のようなことでしょ、ガキでもわかる事言ってんなよ。お金なさそう。

[6189: 通りがかりさん]

デベ情報ですが野村の価格見てGCT値上げ予定...先着順に妥協できる間取りがあるなら買ってしまってもいいかもですね

[6190: 住み替え組]

>>6189 通りがかりさん

野村のおよそ坪単価を早く知りたい。
それでもって、スミフを選ぶ人達がいるから。グレードは住友の方が良いしね。