グランドシティタワー池袋ってどうですか？

[匿名さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業地内に誕生。
グランドシティタワー池袋についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153939

参考スレ：
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

【物件概要】
所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
　　　東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
　　　JR山手線他・東武東上線・西武池袋線「池袋」駅まで徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上52階地下2階建
間取：1LDK～3LDK　
面積：45.44m2～104.03m2　
総戸数：878戸(非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む)、店舗2区画、事務所2区画

売主：住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計：INA・清水・前田設計共同企業体　
施工：清水・前田建設共同企業体　
管理会社：未定

販売開始予定：2023年8月上旬
完成予定：2027年4月中旬　
入居予定：2026年9月下旬


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[5481: 匿名さん]

>>5480 マンション比較中さん

裏技はないですよ。
スミフは、簡単に完売すると値付が甘いと会社から怒られるので、完成しても何年もかけて販売する会社です。
値付が高過ぎて、売れ残るのはいつもの事です。
引き渡し後に住み始めても、分譲中の大きな垂れ幕がマンションにかかってますよ。
カッコ悪すぎて、やめて欲しいけど、管理組合は阻止できないようです。

[5482: 匿名さん]

住友は一期を買えは定説ですよ。立地の良い住友物件は売れるから、どんどん値上げされていきます。

[5483: 名無しさん]

>>5476 匿名さん

そんな事は分かってるよ。
釈迦に説法ですかw

[5484: マンション検討中さん]

竣工後も売り続ける全体でつくるから、現物見てガッカリのケースが他社より少ないという説もあるようだけど、その辺どうですかね

[5485: マンション掲示板さん]

>>5479 マンション検討中さん

仰る通りにございます。
そもそも、山の手線内側の高台と湾岸の埋め立て地を比較対象する事がナンセンス。

[5486: マンション検討中さん]

全体→前提

[5487: マンション検討中さん]

二期の詳細出ましたね。販売戸数62戸は申し込みがあったのかな。それとも先着順で残るのかな。

[5488: マンコミュファンさん]

>>5487 マンション検討中さん

今朝見たyoutubeで、沖さんが住友不動産を話題にしてました。

住友が新築マンションを分譲すると、相場より高く売るので、周辺相場も引っ張られて高騰するとのこと。

今の注目エリアは、月島と東池袋とのことでした。

東池袋住民としては、有り難い会社のようです。

[5489: マンション検討中さん]

>>5488 マンコミュファンさん
購入検討者としては、あまり有り難くないです

[5490: マンコミュファンさん]

>>5489 マンション検討中さん
直近の販売価格はグロスと面積を見る限りでは坪870-970あたりまで値上がりしてしまいましたね。

[5491: マンション検討中さん]

まともな値付けをする野村がもうすぐ参戦するので、この値で売れ続けれるのかは相当疑問。でもスミフだから、野村の風が吹き荒れるのを絶えた後に、ゆっくりですかね。

[5492: マンション掲示板さん]

案内されてる価格だと実質利回り1,5%位ですね。事業用ローンで買って貸したら赤字になります。はめ込みワンルーム業者と同じくらいの水準かと。

[5493: 匿名さん]

利回り3.5％ぐらいでしたよ。想定賃料見せてもらいましたか？

[5494: マンコミュファンさん]

>>5481 匿名さん
スミフは、簡単に完売すると値付が甘いと会社から怒られるので
→10年以上前から聞く。多分、そう言う役員か社長がいる。その人が退任したら方針が一気に変わるかもしれないね。

[5495: マンコミュファンさん]

>>5493 匿名さん

売る側が都合の良い数字を出すのは当たり前田建設ですよ。
ご自身で計算されてみましたか?

[5496: マンコミュファンさん]

>>5495 マンコミュファンさん
根拠の無い数値を提示することは宅建業法違反
まがりなりにも財閥系大手デベがそんなことすると思う？
君みたいなど素人の計算より、よっぽど正確だよ
いつまでそんなクソみたいな陰謀論に囚われてるの？

[5497: 口コミ知りたいさん]

>>5496 マンコミュファンさん
今回は、厳しいですよ。住友＋野村で約400件位、賃貸募集されるので、高くすると残ってしまいます。地権者＋投資分で約25%と見れば良いと思います。

[5498: 口コミ知りたいさん]

>>5496 マンコミュファンさん

５５平米の２LDKで１．５億　
貸せても月額２８万が精々
諸経費率１５%、空室率１０%
金利も事業用最低水準の１%

これで実質利回り２%弱だょ
返済後利回りはマイナス

[5499: 匿名さん]

ここの55平米なら40万から50万ぐらい取れますよ。28万なんて相場を知らなすぎ。ありえない。

[5500: 口コミ知りたいさん]

取れませんよ笑