グランドシティタワー池袋ってどうですか？

[匿名さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業地内に誕生。
グランドシティタワー池袋についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153939

参考スレ：
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

【物件概要】
所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
　　　東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
　　　JR山手線他・東武東上線・西武池袋線「池袋」駅まで徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上52階地下2階建
間取：1LDK～3LDK　
面積：45.44m2～104.03m2　
総戸数：878戸(非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む)、店舗2区画、事務所2区画

売主：住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計：INA・清水・前田設計共同企業体　
施工：清水・前田建設共同企業体　
管理会社：未定

販売開始予定：2023年8月上旬
完成予定：2027年4月中旬　
入居予定：2026年9月下旬


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムログ 関連記事]
グランドシティタワー池袋　予定価格発表前に周辺分譲マンションの売買＆賃料相場を確認！【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/54134/

[スムラボ 関連記事]
2023年買いたかったマンション【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/92499/
グランドシティタワー池袋　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/102250/

[4807: 待ってましたぁ]

野村不動産の上層部と会いました。
遅れに遅れて、やっとこれからモデルルームをこしらえて、春から販売開始です。
今度こそ！

[4808: 検討板ユーザーさん]

>>4807 待ってましたぁさん

価格や間取とかは聞かれましたか？

[4809: マンション検討中さん]

>>4808 さん

具体案は２月。
情報入り次第、載せますね。
スミフⅡ期と悩ましい。

ここは、やはり％考えると投資目的でなく居住用の為の物件だそうな。高値掴みだ。
それでも、私の寿命を鑑みて将来の不動産の値下がりまで待ってられない(笑)

[4810: 管理担当]

[No.4767～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[4811: 名無し]

エアライズタワー、アウルタワー、ブリリアこの3物件は目をつぶってでも、
分譲時に買うべきだった。まあ、今更だけど…
数年後にグランドシティもそう思いたい

[4812: マンション検討中さん]

>>4811 名無しさん
パークタワー勝どきを買いたい人生だった

[4813: マンション掲示板さん]

ブリリア成約坪800弱ですね

[4814: ご近所さん]

ブリリア3LDKがこことお見合いになるからかずっと売れないね

[4815: マンション検討中さん]

お見合いや眺望が気になるんなら、商業地域、まして東京山の手沿線以外のとこがいいと思うよ。川口のエルザタワーがいいんじゃない？

[4816: マンション掲示板さん]

>>4815 マンション検討中さん
晴海フラッグや豊海タワーに行きましょう。
東京湾にレインボーブリッジ、都心方面は浜離宮に東京タワー。
まさに圧倒的眺望ですよ。

[4817: 匿名さん]

レインボーブリッジの近くは下水放流口があるからイマイチ不潔なんだよな。臭いもあるし。

[4818: マンション検討中さん]

スカイデュオ当たればいいね

[4819: マンション検討中さん]

>>4817 匿名さん

何言ってるのか全く意味不明
　

[4820: マンション検討中さん]

素人です。教えて下さい。
こちらのマンションの購入を住居用に考えたおります。10年以内に引っ越すのは確実なのですが、10年以内に購入価格時と同じ価格で売れますでしょうか？また売れやすいお部屋とかありますでしょうか？宜しくお願い致します。

[4821: 通りがかりさん]

>>4820 マンション検討中さん

１０年後は厳しいのでは?
その頃には管理費、修繕費、固定資産税で月額１５万は飛ぶ状態になっているので。月額１５万は３５年ローン７千万円分に相当します。

[4822: 匿名さん]

マジレスすると、士業とか、井之頭五郎のような個人事業主は自宅でも残務してるし、すぐ客先に行ける駅直結の地の利も売上に貢献している観点から、固定資産税、管理費、駐車場料金を家事案分で計上できるので、あまり痛くない。

[4823: 通りがかりさん]

メインの購買層はパワカでは？
経営者や富裕層は三田ガーデンなどの都心でしょうし。
それと、文系の士業は今後淘汰されますよ。
ＡＩ代替が容易なので。

[4824: マンコミュファンさん]

>>4820 さん
過去の東池袋の流れでいえば管理費等に引きずられず大きく利益は出ますが、将来の相場次第なのでなんともいえませんね。再開発の情報は最近よく出てはいますが。
もし買うのであれば住友は販売期間を通じてどんどん値上げしていくので早めのほうがいいのは確かです。売れやすい部屋はわかりませんが東池袋は3LDKの供給は少ないと言われています。マンションマニアさんの動画をみるといいかと。

ここの掲示板は色々なポジションを持っている人が意図的な書き込みをしているのでこの書き込みを含めて話半分に聞いたほうがいいですよ。

[4825: 通りがかりさん]

＞過去の東池袋の流れでいえば管理費等に引きずられず大きく利益は出ます

ブリリアは管理費安いですからね。
ブリリアの場合はむしろポジティブな要素。

[4826: 匿名さん]

2期の金額、まだ誰も詳しいこと分からないのかな～？気になる～！！！

[4827: マンション検討中さん]

4824さんを初め皆さんご意見有難うございます。
4820です。子供の中学～高校、塾への通学に便利な為、購入考えておりました。因みに池袋に引っ越した方が、親の通勤は遠くなります。
中高6年間のためだけに購入するのも大きな賭けになりそうですかね？でしたら、無難に分譲賃貸のほうが安全だと思われますか？

[4828: 通りがかりさん]

基本は賃貸より分譲を買ったほうがいいでしょうけどイニシャルと売却の手数料も考慮したほうがいいとは思います。今が賃貸で一時取得で手が出るなら実需として(中途半端なマンションよりは)悪くないのでは？すでに家を持っていて家賃を払う必要がないなら別に現況のままでもいいかもしれませんね

[4829: マンション検討中さん]

本当にご親切に有難うございます。
ちなみに2期の価格は、少し前のスレに書かれていた坪900～1000あたりというのが確実なのでしょうか？

[4830: デベにお勤めさん]

2期は予定価格なので反応みてですが、そのご状況なら周辺中古を今の相場で掴んだ方が堅い選択肢かなと思いますよ

[4831: 口コミ知りたいさん]

2期は850-950くらいだったような。ただ今からモデルルーム予約して購入って間に合うのかな...かなり埋まってた気がしますよ

[4832: 名無しさん]

中高生のお子様もおるのであれば
７０平米じゃ手狭でしょう。

管理費、修繕費、駐車場代考えれば
戸建てなら半額以下で買えますよ。

土地の価値が高い、真の都心区では戸建は厳しいですが、
非都心区なら戸建ても視野に入れたほうが良いです。

池袋３（池袋駅） 8990万円
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_toshima/nc_73760454/
by SUUMO

[4833: 口コミ知りたいさん]

>>4832 名無しさん
これはまあ悪くないですね。とはいえ西口というか要町なのでこのエリアの最近出た3LDKのマンションが同じくらいの価格ですし、GCTその他とはちょっと比較対象としては違うかもですね

[4834: 匿名さん]

かなり上がってますね。一期とは別次元の価格になってきた。

[4835: マンコミュファンさん]

>>4833 口コミ知りたいさん

そうですね。西口再開発が具体化されたので
西口の価値はより高まって行きますね。

[4836: 匿名さん]

東口も再開発目白押し。坪1000も時間の問題ですね。

[4837: マンション検討中さん]

>>4836 匿名さん

とはいえ、私が上げた戸建ては坪３００。
今のタワーマンはバブル相場というコトは常に肝に命じておくべきですね。

[4838: マンション検討中さん]

>>4837 マンション検討中さん
日本は長いデフレが終わり、これから長いインフレの時代が始まったばかりです。タワマンバブルというより、円の価値の下落です。不動産の価格は、実需より、外資を含めた投資マネーの動向に左右されます。投資マネーは、決してペンシル戸建てに投入される事は有りません。

[4839: マンション検討中さん]

新築ではありませんが、池袋をはじめとした豊島区の中古マンションは回転率が高く、更なる高騰が予想されていますので少しでも早い内に購入するのが吉です。
https://www.kenbiya.com/ar/ns/research/price_trends/7511.html

[4840: 買い替え検討中さん]

>>4837 マンション検討中さん
この戸建てはGCTIより値下がるリスク高い。上がる時はGCTIの方が上がる。これが理解できないとリセールを考慮した住宅購入は無理。

[4841: 名無しさん]

>>4840 買い替え検討中さん

ｗ

上の戸建てを提案した者ですが、
私は既に都心のパークコートホルダーですよ。

今はどこを買ってもリセールが厳しいです。

[4842: 検討板ユーザーさん]

また都心タワーマンがでたｗｗｗ
キン肉マンｗｗｗ
本当に気持ちわるいな～

[4843: マンション検討中さん]

ご時世からいってセキュリティが最重要なので、我が家は戸建ては買いません。
それに、リセールはタワマンの方が早い。

[4844: マンション比較中さん]

>>4841 名無しさん
なら名無しさんは大丈夫かと思いますし、今はどこを買ってもリセール厳しいのはご指摘のとおりかと思いますが、そういった中であえて資産性の厳しい戸建てを提案された理由が全く理解できません・・・

[4845: 匿名さん]

まあ上の戸建も別に悪くはないけど全くエリアの雰囲気が異なる要町だからね...そもそも比較対象として適切ではない気はする

[4846: マンション検討中さん]

あと一歩で湾岸タワマンが全盛を迎えようとしているこの時代に戸建てとは
価値観が真逆、時代についてきてませんな
今の若者は資産性を重視しています

[4847: マンション比較中さん]

この2期の値段出すなら引き渡し遅いし野村待ちか区役所でいいよね

[4848: マンション検討中さん]

>>4847 マンション比較中さん
GCT月島か豊海タワーを割安で買った方がいい

[4849: 評判気になるさん]

野村が適正な値段で出してくれるといいんですけどねーあと数ヶ月で出るはず...。まあ立地考えるとどうしても駅直結のGCTのほうが上ではありますし、GCTよりは安いと思いますがどれだけ差がつくか...

[4850: マンション検討中さん]

先ほど発表の晴海フラッグの第3期、値上げなし
東京都中央区で坪単価250万は頭おかしい

[4851: マンション掲示板さん]

豊海タワマンまぁ適正だんｗ
都心区、星野?三井のさいつよコンビ
高層階でツボ５００～

まー非都心区ツボ９００は相手にされなくなる可能性ありだね。。。。

[4852: eマンションさん]

2期もそこそこ申し込み入りそうですね。なんだかんだ住友も売り方うまいのか...

[4853: マンション検討中さん]

豊海タワーが眺望最高なのに安いと思ったら、晴海フラッグはバグった価格
もはや無料みたい、ただの宝くじ

[4854: 匿名さん]

ここもかなり安いと思いますよ。近い将来、坪1000超えてくると思う。

[4855: マンション検討中さん]

第二期も抽選になるんですかね？
それともそこまでにはならないのか、、

[4856: マンション検討中さん]

第二期も抽選になるんですかね？
それともそこまでにはならないのか、、

[4857: マンション検討中さん]

一部だけ抽選になるかもとは聞きました。ただ一期ほど倍率はつかないでしょうね。住友なので3期で値上げするリスク(あるいは条件の悪い部屋を同じ値段で出す)は相応にありますし、実需で買うなら倍率がつかない部屋にしたほいがよいでしょうね

[4858: 検討板ユーザーさん]

>>4854 匿名さん

池袋なんかで、2億はどうかしてる。
野村の南向きの高層階ならば未だしも。

[4859: マンション検討中さん]

クオリティが豊海タワーに完封負けしてる

[4860: マンション比較中さん]

ここはエレベーターの速度大丈夫なのかな？

[4861: 匿名さん]

>>4853 マンション検討中さん
晴海フラッグはクソ立地でそもそも宝じゃねぇ

[4862: 匿名さん]

クソが放流されてるのは高浜水門。晴海は湾岸の中では住環境の良い街ですよ。

[4863: 通りがかりさん]

>>4851 マンション掲示板さん
都心区なんて気にするの中央区湾岸エリア住民だけだろ笑

[4864: 通りがかりさん]

>>4861 匿名さん
市場価格より3割以上安くて転売するだけで3000万儲かるんだから、宝くじだろ

[4865: マンション検討中さん]

>>4863 通りがかりさん

https://twitter.com/poodocc/status/1468901335907336193?t=LAqDcuOTasMab...

[4866: 匿名さん]

>>4865 マンション検討中さん
だから？笑

[4867: 評判気になるさん]

なんで都心に拘るんですか？

[4868: 評判気になるさん]

なんで湾岸とばかり比較するんですか？

[4869: 評判気になるさん]

ここは豊島区です。
湾岸や都心に住みたい人は比較対象にならないと思います。

[4870: 検討板ユーザーさん]

ここは2億円以上の価格帯なので湾岸や都心を買える資産はあるが、池袋に住みたいお金持ち向けですね。
価格的に湾岸や都心から移住してくる方々もおられるでしょう。
かく言う私も港区パークコートを買う予算はありますが、港区や城南エリアに住みたいと思わないのでここを検討中です。

[4871: 検討板ユーザーさん]

またアウルの2億近い部屋が1週間も経たずに売れたね
アウルの中古はクヤクションより人気だね～
やっぱり駅直結が強いのかぁ

[4872: 通りがかりさん]

まあ成約単価だとクヤクションが強いですが(800弱が最高？)アウルはイケサンパークから目立ちますしサンシャインに近いというメリットがありますよね

[4873: 通りがかりさん]

まあ成約単価だとクヤクションが強いですが(800弱が最高？)アウルはイケサンパークから目立ちますしサンシャインに近いというメリットがありますよね

[4874: 匿名さん]

>>4865 マンション検討中さん
この人湾岸バカにしてるよね。あと中身おっさん

[4875: 口コミ知りたいさん]

>>4874 匿名さん

実はおっさんかもです。
男にも女にもなる人が、
マンコミュにもいますしね。

[4876: マンション検討中さん]

ぷーオジじゃなくて
日本を代表する金持ち
麗子と中川の主張に
フォーカスしてほしいな

[4877: マンション検討中さん]

2億出すなら豊海のレインボーブリッジ&東京タワービューダイレクトウインドウで100平米の物凄い部屋が買える
オーシャンビューのジムやサウナ、二層吹き抜けのバーラウンジ、卓球台や畑を備えた公開空地を見ると、今更ながらGCTの強みってなんだったんだろって気になる
もちろん東池袋が好きな人がここを買うんだろうけど

[4878: 名無しさん]

>>4876 マンション検討中さん

ぷーオジって言い方いいですね。

麗子と中川の主張にフォーカスしたら、
一応副都心の池袋は「それ以外」になってしまいますよ。

[4879: 口コミ知りたいさん]

>>4877 マンション検討中さん

強みは商業施設ですよ。

[4880: マンション掲示板さん]

>>4877 マンション検討中さん

オーシャンビューのジムやサウナ、二層吹き抜けのバーラウンジ、卓球台や畑を備えた公開空地
↓
これに魅力を全く感じません。
商業施設の方が魅力です。

[4881: マンコミュファンさん]

>>4879 口コミ知りたいさん

？

[4882: 検討板ユーザーさん]

>>4881 マンコミュファンさん

豊海との比較です。

[4883: 評判気になるさん]

>>4879 口コミ知りたいさん
豊海ってBRTで新橋とららぽーとがある豊洲まで5分、虎ノ門ヒルズまで10分ちょっとでしょ？
商業こそボロ負けじゃない？

[4884: eマンションさん]

>>4883 評判気になるさん

それ二つ足しても、
入ってるお店は池袋の方が使える店の数が多いです。
比較になりません。

[4885: 評判気になるさん]

まあ池袋の商業施設考えると比較対象は渋谷や新宿だよね。そりゃ乗降者数考えりゃそうなる。ここの予算ある人は豊海は駅距離考えても検討対象にしないんじゃないか

[4886: 評判気になるさん]

ちなみに餅つき名人さんが前に飲食店の数(食べログ登録数)で東池袋と湾岸(PTK)で数をだしていたけどたしか東池袋が３倍近く多いよ

[4887: マンコミュファンさん]

>>4884 eマンションさん
逆にサブカルと歓楽街の豊島区池袋如きで、日本の顔である新橋・銀座圏には到底勝てないでしょう。商業規模も、店の数も、街の格も。

資産性としても住民の所得レベルや年齢層、将来人口、築地や湾岸の再開発、どの要素をみても池袋ののびしろが勝ってるとはまるで思えない。

毛色が全く違うので好き嫌いでしょうが。

[4888: 評判気になるさん]

>>4887 マンコミュファンさん

仰るとおりですね。

[4889: 検討板ユーザーさん]

池袋～新宿が両方使える方が銀座、新橋に近いより圧倒的に良いけどな。
商業規模も、店の数も、街の格も全て池袋～新宿圏にボロ負け。
資産性としても住民の所得レベルや年齢層、将来人口、再開発、どの要素をみても池袋～新宿圏ののびしろに勝ってるとはまるで思えない。

[4890: マンション掲示板さん]

>>4889 検討板ユーザーさん

仰るとおりですね。

[4891: マンション掲示板さん]

言っとくけど日本の顔は新宿だからな
東京都庁は新宿、インバウンドのトップも新宿
銀座・新橋が日本の顔とか勘違いすんなよw

[4892: マンション掲示板さん]

湾岸の再開発ってひたすらにタワマンが建つのと築地の再開発はオワコンやきうスタジアムが建つだけなのがほんまゴミやわw
まだ築地市場を残しておいたほうが築地スタジアムなんかより海外からのインバウンド効果で莫大な金が地域に落ちてたわ

[4893: マンション掲示板さん]

しかも円安で資材の高騰と人件費の高騰で金額は一丁前のコストカットしまくりのみすぼらしい完成物が予想できるわw

[4894: マンション検討中さん]

2期でだいぶ値上がりだし、野村棟待った方がいいのか、、
それよりこのマンション価格は急に下がったりしないのかね？

[4895: マンション検討中さん]

副都心は所詮副都心。治安も悪いし若者が集まる所であっても住みたいとかじゃないんだよね。池袋は副都心の中でもさらに治安悪いし。
GCT月島も値上げの噂が出てますね。

[4896: eマンションさん]

>>4895 マンション検討中さん

今度はまたいつもの治安に論点をすり替えてて笑う
住みたい街ランキングでも治安の悪い池袋新宿渋谷にボロ負けで世間は治安考慮しても中央区とか住みたくないのが更に笑いを誘うw
どんだけ中央区てゴミなんや？いや、もしかして副都心が魅力的すぎるだけかw

[4897: 通りがかりさん]

なぜ副都心が栄えたかっていうと、やっぱり地盤の強さから始まってるんだと思うんだよね。
半世紀前から西新宿に高層ビルがバンバン立ち始めたのはその証拠。池袋も地盤が硬いからサンシャインが建ったし。
銀座とか新橋の良さもわかるけど、やっぱり住むなら西側の副都心かな。

[4898: 周辺住民さん]

>>4895 マンション検討中さん
住みたいんじゃ無いなら住みたい場所の掲示板にずっと書き込んでなよ
余所の掲示板荒らしておいて治安がどうとかよく言えたもんだわ

[4899: 匿名さん]

ポジもネガも１人。
たまに違う人が書き込むけどほぼ１人。
つまらない１人芝居に入りこめないんですよね。
書き込んでくれる人を待っているなら、
もう少し皆が書き込みやすい投稿にした方がいいですよ。

[4900: マンション検討中さん]

真剣に検討中です。結局、どの方角の部屋が良いんですかね？

[4901: マンション検討中さん]

>4900 マンション検討中さん
好みにもよりますが、眺望の抜け感で言えば東向きがオススメです。

[4902: 匿名さん]

湾岸だと臨海地下鉄の通るエリアは将来性高そうだけど、港南とか夢の島とか汚物処理施設が残るエリアが相対的に厳しそう。

[4903: マンション検討中さん]

こっちのマンションと野村棟、どちらの方が人気なんだろうね

[4904: 匿名さん]

値段次第ですね早く出て欲しいね

[4905: 匿名さん]

住友の180ｍのオフィスは今年か来年に着工されるし、
池袋にはサンシャイン60の高さを超える駅ビル建設が発表されたし、
東武デパートは建て替えで高さ220ｍの複合ビルになるし、
ロサ会館の場所は住友の準備組合があり、
グリーン大通り沿いの新駅構想の辺りにも準備組合、
そして、ここＣ地区のツインタワマン建設。
これらは、すべて半径700ｍ内の円に収まる範囲。

高台、山手線内側、駅と大規模商業と直結、大きい公園あり、劇場や役所等もコンパクトに
集中している場所は他に無いし、今後もずっと開発が続くとなると、価値も保たれるでしょう。
野村も決して安くはないと思います。

[4906: 検討板ユーザーさん]

>>4903 マンション検討中さん
野村は図面見る限りは大きめの部屋が多いし、あんまり盛るとグロスが凄い事になるから盛れないと予想。

[4907: マンコミュファンさん]

住友は入居時期が遅いので野村の方が早ければ野村がいいと思う人もいると思います。

[4908: 口コミ知りたいさん]

とはいえ所詮豊島なんだよね。

コンパクトシティが良けりゃ、地方の中核都市行けばよろし。

[4909: 匿名さん]

区よりもアドレスで見ないと意味がないよ。東池袋と港区湾岸比べたら3倍ぐらい東池袋の方が高いからね。

[4910: 口コミ知りたいさん]

仰るとおり。
アドレスの価値の大部分が
行政区で決まるんだよね。

https://twitter.com/poodocc/status/1468901335907336193?t=pyB_3CwLQHlvs...

[4912: 評判気になるさん]

>>4910 口コミ知りたいさん

この漫画の前後、
もう少し長く見たいです。

[4913: マンション検討中さん]

投資家は晴海フラッグと豊海タワー、パークシティ中野ってのが共通認識みたいです
今後の再開発見通しでしょうか

[4914: 通りがかりさん]

晴海フラッグは安いと思うけど当たらない...豊海は駅距離考えても実需としてはかなり微妙のような(晴海ほど安くないし)湾岸は地震の液状化とかライフラインとか怖くないのかなという素朴な疑問はあるけど、中野はいいかもしれないです(駅6分歩きますしNo1はサンプラザでしょうけど)

[4917: 匿名さん]

埋立地選ぶなら池袋みたいに地盤の堅いエリアを選ぶべき。

[4918: eマンションさん]

>>4917 匿名さん

勝どきは地盤良いので、直接基礎が多いですよ。



対して東玉袋は、大体３０?４０の杭長が多いので
表面に火山灰が堆積して出来た軟弱層があるのでしょう。

[4919: 周辺住民さん]

>>4918 eマンションさん
え？

[4920: 口コミ知りたいさん]

>>4919 周辺住民さん

ほえ？

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/structure.html

↑杭長に注目

[4921: 匿名さん]

激安の埋立地、そろそろ卒業したい

[4922: マンション検討中さん]

確かに、埋立地なんて貧乏人しか買わないよ

[4923: 匿名さん]

液状化歴のある埋立地は倒壊リスクがあるので怖いですよ。

[4924: マンション掲示板さん]

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000088.000020705.html

http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/kakuritu/639939/

まあもう湾岸の話は関係ないのでやめましょう

[4925: マンション掲示板さん]

http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/kakuritu/639934/

こっちですね

[4926: 口コミ知りたいさん]

残念だけど、唯一無二のファクトは杭長なんだよね。。。。

[4927: eマンションさん]

池袋と湾岸って競合しないと思うんだよね。路線とか地域とか全然違うし。実際、私も湾岸のマンションのスレッドとか見たことないし。なんで湾岸を検討する人が書き込みしてるの？冷やかし？
西新宿とか見てる人が書き込むならわかるけど。

[4928: 検討板ユーザーさん]

まあ4925の以下が公式でしょう。杭基礎かを気にするのがよくわからないですが、勝ちどきも駅直結のミッドは杭基礎だし、モモレジさんのブログでも基本的に勝ちどきは埋立地なので杭基礎とか書いてある。地震に対してはブリリアが最強でしょうけどね～まあ関係のない湾岸の話はやめましょう

特に揺れやすい地域です。
地盤の種類は、埋立地です。
埋立地は、海や湖などを埋土により陸化させた地盤です。
非常に液状化しやすい地盤です。

[4929: eマンションさん]

２期ですが一部住戸は倍率がつきそうですね

[4930: 匿名さん]

>>4928 検討板ユーザーさん

勝どきは表層に強固な地盤があるので
直接基礎が多いですよ。

基本的に、軟弱地盤と言われる土地は、
杭長が長いです。（有明や豊洲、東雲など）




東京湾岸タワー物件（2006年以降竣工） 支持層の深さランキング

中央区勝どき　勝どきザ・タワー GL-14.4m/直接基礎/制震
港区港南　　　コスモポリス品川 GL-15m/直接基礎/制震
中央区勝どき　THE TOKYO TOWERS GL-16m/直接基礎/制震
港区港南　　　シティタワー品川 GL-17m/杭長?/耐震
港区港南　　　東京シーサウスブランファーレ GL-16~20m/杭長?/耐震
港区芝浦　　　芝浦アイランドグローブタワー GL-20m/杭長15m/耐震
港区芝浦　　　芝浦アイランド ケープタワー GL-20m/杭長13.75m/耐震
港区港南　　　フェイバリッチタワー品川 GL-20m/杭長?/制震
港区港南　　　パークタワー品川ベイワード GL-21m/杭長6.2~15m/制震
港区芝浦　　　プラウドタワー芝浦 GL-23m/杭長22m/免震
港区芝浦　　　グローバルフロントタワー GL-23m/杭長?/免震
港区芝浦　　　キャピタルマークタワー GL-24.5m/杭長12.5m/免震
港区台場　　　The Towers Daiba GL-25m/杭長?/耐震
港区港南　　　品川Vタワー GL-25.28m/杭長19m/耐震
港区芝浦　　　パークタワー芝浦ベイワードオーシャンウィング GL-26m/杭長17.5~24m/耐震
江東区有明　 ブリリア有明スカイタワー GL-27m/杭長?/耐震
江東区豊洲　 パークシティ豊洲 GL-28m/杭長23m/制震
港区港南　　　ワールドシティタワーズ GL-29m/杭長19m/制震
中央区勝どき　勝どきビュータワー GL-30m/杭長?/耐震
中央区晴海　 晴海トリトンスクエア GL-30m/直接基礎/制震
港区芝浦　　　ブランズタワー芝浦 GL-33m/杭長15~33m/免震
中央区晴海　 ザ・パークハウス晴海タワーズ　ティアロレジデンス GL-29～35m/杭長22~30m/耐震
江東区有明　 ブリリアマーレ有明 GL-35m/杭長29.5m/耐震
江東区有明　 オリゾンマーレ GL-36m/杭長?/耐震
中央区晴海　 ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス GL-37m/杭長31~36m/耐震
中央区月島　 アイ・マークタワー GL-37m/杭長?/耐震
中央区晴海　 パークタワー晴海 GL-38m/杭長35.2～37.8m/免制震ハイブリッド
江東区豊洲　 THE TOYOSU TOWER GL-44m/杭長?/免震
江東区豊洲　 シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル GL-44m/杭長?/制震
江東区有明　 シティタワーズ東京ベイ GL-38m～45m/杭長?/免震
江東区豊洲　 シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン GL-50m/杭長?/耐震
江東区有明　 ガレリアグランデ GL-50m/杭長?/耐震
江東区豊洲　 豊洲シエルタワー GL-52m/杭長?/耐震
江東区豊洲　 スカイズタワー&ベイズタワー GL-58~59m/杭長45m/免制震ハイブリッド
江東区東雲　 アップルタワー GL-65m/杭長?/耐震
江東区東雲　 キャナルファーストタワー GL-65m/杭長?/耐震
江東区東雲　 ビーコンタワーレジデンス GL-65m/杭長?/免震
江東区東雲　 パークタワー東雲 GL-66m/杭長?/免震
江東区東雲　 プラウドシティ東雲キャナルマークス GL-66m/杭長?/耐震
江東区東雲　 Wコンフォートタワーズ GL-70m/杭長?/制震

[4931: 匿名さん]

湾岸団地から卒業したいね

[4933: マンション検討中さん]

2期の価格、高そうですが、それでも抽選なんですか！ビックリ！

[4934: eマンションさん]

次期から値上がりすごいと噂されてますが、結局、二期の価格は出ているのでしょうか？

[4935: 通りがかりさん]

予定価格はでています。倍率つくのは一部になるかものようですが、そこそこ売れるのかもですね。まあ隣のブリリアが坪800弱で売れたので...

[4936: 匿名さん]

2期は850くらい？ブリリアが730で出てるの売れてないから割高だね

[4937: マンコミュファンさん]

ファサードはこっちのほうがいいな、、、

[4938: 検討板ユーザーさん]

>>4936 匿名さん

そんな本当のこと書いたら削除されるよｗ

[4939: 評判気になるさん]

眺望の塞がれた中古のブリリアが坪800で成約されてるので、新築＋眺望良好＋ブリリアより駅に近いGCTが坪900は妥当ですわね。

[4940: マンション掲示板さん]

>>4938 検討板ユーザーさん

本当のことじゃないから現時点でも削除されないねw

[4941: 口コミ知りたいさん]

たしかに800で成約してる一方730が残っているのもありいまいちブリリアの相場が読めない(まあ広い意味では700～800なんだろうけど)

[4942: マンション検討中さん]

でもGCTが坪900は少し高すぎやしないか？
2期で坪900だったら次期以降どうすんの？

[4943: マンコミュファンさん]

時間かけて売るつもりなんでしょうね
割高でも買う鴨は一定数いるから

[4944: 販売関係者さん]

ここに書き込まれている皆さんは商談には参加されていないんですか？
要望段階ですけど、普通に倍率ついていますよ。

[4945: マンコミュファンさん]

販売絞ってるんだから倍率くらいつくでしょうよ

[4946: マンション検討中さん]

2期20戸だけだっけ？そりゃ倍率つくでしょ

[4947: 口コミ知りたいさん]

まあかなり先の西口再開発まで池袋No1なんだし確実に欲しい層はいるので徐々に値上げ(もしくは条件の悪い部屋を同価格)しながらゆっくり売ってくんでしょうね。

[4948: 周辺住民さん]

そもそも西口再開発のマンションだって分譲じゃなくて賃貸の可能性だってあるし

[4949: 名無しさん]

>>4942 マンション検討中さん

そりゃ950→1000の流れでしょ
値上がりか維持はあっても下がることは無いと思うよ

[4950: 匿名さん]

立地が抜群に良いですからね。今の水準でも割安だと思います。

[4951: 口コミ知りたいさん]

まあ住友だし欲しい人やNo1に拘るなら早めに買ったほうがいいですよね。No1じゃあなくてもいいかなという人は野村待ちや中古、PH南池袋と選択肢はあるかと思います。

[4952: 匿名さん]

ここは眺望悪いから、No1の評価割れると思うんですよね。

[4953: 口コミ知りたいさん]

すみふのタワマンって黒光りしてるけど
有名なのは麻布十番だけだよね。
あとは新宿のラトールくらい

[4954: 匿名さん]

自分的にはNo1は変わらずブリリアタワーかな。
区庁舎一体、免震、隈研吾デザイン。まあ好みだけどね。

[4955: 匿名さん]

>>4952 匿名さん
C地区2棟が完成すると既存タワマンのほとんどは眺望悪化するからなぁ、、、
ブリリアも東向きは当然として、南向きも野村棟にかなり遮られるしね。

[4956: マンション掲示板さん]

まあ確かにブリリアかGCTがNo１なんでしょうね(だから値付けも似通ってくる)。意見は割れそうというかブリリアは独自の強みがあるので値崩れなさそう。次は野村棟かステアリなのかなぁ

[4957: 匿名さん]

>>4956 マンション掲示板さん

捨てありｗｗ民乙ｗ
既に管理費逼迫して夜間ＥＶ一台留めてるような
財政不安ありのマンソンは論外せあうわｗ

[4958: 匿名さん]

まあ三大〇〇と同じで、三つ目以降はいろいろになるわな。
自分的には3番は野村、次いでアウルタワー、エアライズ、ステアリ。
ステアリは池袋駅やサンシャインにちと遠いので、築浅の今はともかく将来的にはそのへんの立地の差が効いてくると思う。

[4959: 匿名さん]

修繕積立金が安いマンションには不安しかないな。

インフレでこれだけ人件費も資材も上がっているのに、築10年前後で70平米超で修繕積立金が1万円ちょっとの中古マンションを買える感覚が理解できない。

しかもね、相場が安かったころに買って、これで限界な人達がたくさん住んでいて、月1-2万円上がるなんて絶対無理です＞＜みたいな人達がたくさんいる中でどうやって修繕費上げるの？

修繕出来なくてぼろぼろのタワマンになる未来図しか思い浮かばないわ。

修繕費高い前提のマンション買った方が絶対安心だよ。

[4960: 名無しさん]

>>4959 匿名さん

うちの実家は築20年になるマンションですが、数年前に平米数に応じて数百万単位の徴収がありました。地域柄皆さんしっかりと払える人たちだったので特に揉める事はなかったようですが。
きっと相場が安かった頃のマンションはそうなると思っています。もしくは4959さんが、書かれているようにボロボロのマンションになるか…上で気持ち悪い書き込みしている人がいますが、現状修繕積立金が安いと言うのも考えものなのかなと。それで回るならそれに越したことはないですけどね。
しかし、GCTもそうですが今後出てくるマンションには管理費修繕費はこのレベルかかるのが普通なんだと思っていた方が良いのかもしれませんね。
中古マンションで管理費修繕費が安いからと安心するのは後々痛い目見ると思います

[4961: 名無しさん]

ま、そう言い聞かせて月々莫大な管理費、修繕費を払い続けたらいいよｗ６年目の頃には税金合わせて３lで１０万余裕で行きそう。
近くの戸建てならそんな徴収はゼロで、かつ駐車場もランコスゼロでついてくるけどな~ｗｗ

[4962: 名無しさん]

>>4957 匿名さん

我が家の千代田区タワマンも、深夜はエレベーターが１台ずつ停まってるし、エントランスロビーや内廊下の照明も大分落としてるよ。
ecoモードに住民からクレームは出て無い。それを財政不安って(笑)
ここは3億ションですがね。

[4963: 周辺住民さん]

>>4961 名無しさん
東池袋のタワマン住んでる人は１０万とか莫大な管理費、修繕費にみんな感じてないんだよ。金持っててすまんな。

[4964: マンコミュファンさん]

>>4961 名無しさん
お前が住んでる掘立て小屋みたいなオンボロ戸建は修理保全しなくて良いよな
ちゃんとした戸建に住んでる人は修繕とか管理に金掛けてるからゼロなんてあり得ないんだよ

ここを検討する層は月5万10万なら別に家計にそんな影響ないんだよ
お前とは住んでる世界が違うから、無理して入ってこなくて良いよ

[4965: 匿名さん]

3LDK10万円の管積が払えない人が住んでいる事こそ、新築分譲時は安かった中古タワマンを買う最大のリスク。

[4966: マンション検討中さん]

ステアリは最近だから置いといて、エアライズ、アウル、ブリリア、分譲時から
見たら大体2倍になってるね

[4967: 匿名さん]

東日本大震災前の中古タワマンは躯体にダメージ受けてる可能性もあるし、新築の方が良いですよ。

[4968: マンション検討中]

さっき　WBSでGCT月島出てましたね

[4969: 名無しさん]

>>4967 匿名さん

そうなのよ、だから湾岸タワマンから高台の池袋へ早く住み替えしたい。
眺望や花火なんか飽きてしまい、それよりも安心感の方が大事。

[4970: 口コミ知りたいさん]

>>4967 匿名さん

震災心配するなら、それ以前に埋め立て地に住まないのが大事。

[4971: 匿名さん]

住むつもりで買ったけどここまで含み益でてるなら即転売でもいいな

[4972: 匿名さん]

でも即転だと税金40%でしょ。悩むよね。

[4973: 検討板ユーザーさん]

含み益て妄想か？
中古の売買実績なんてないやろ？
引き渡し受けるコロニャ金利上昇で暴落してるんじゃね。

[4974: 周辺住民さん]

>>4973 検討板ユーザーさん
そこまで言うのは購入してないからだよね？
お前みたいなのが住めない物件でホントに良かったわ。
煽りやネガキャンの書き込みを見るたびに、そのような人が非購入だと知れて何よりの安心材料と思う。

[4975: 匿名さん]

自分は購入者ではないけど、1期で買った人はそれなりの含み益は確実だよね。
しかし2期の価格はなかなか痺れるねえ、さすがスミフ。確実に買いたい人にはいいのかな。

[4976: eマンションさん]

まだ1件も取引履歴ないのに、含み益確実って
そんな詐欺まがいの言説流布していいんか？
最悪提訴されるぞ。頭弱いなぁ。

[4977: マンション比較中さん]

ああ含み益気持ちいいなあ。
買えなかった人達ほんとかわいそうで涙が出ちゃう。

[4978: 匿名さん]

１期はあんなに安い価格でしかも値引きまでしてもらえて謝謝

[4979: 検討板ユーザーさん]

ほんと無能ネガに従わずに1期で購入しておいてよかったはw

[4980: 匿名さん]

>>4976 eマンションさん

スミフの営業が客に「含み益出ます」と断言すれば問題かもね。
自分の4975は一般人の単なる意見。
その差がわからないとは頭弱いなあ。

[4981: 匿名さん]

既にめちゃくちゃ含み益出てるじゃないですか。

[4982: 匿名さん]

引き渡しのころに市況が急変してればわからない、と言いたいんだろうね。

[4983: 匿名さん]

それでも他の物件より相対的に良いのは間違いないです。

[4984: 匿名さん]

https://manmani.net/?p=53514

1期1次で購入された方、おめでとうございます！
今期の方も、竣工後に振り返ってみれば勝ち確定ですよね。

[4985: 通りがかりさん]

ランドマークとそれ以外の差は結構つきそうですね。ブリリアタワーが唯一既存の中ではここと競争してランドマークとして生き残れるかどうかでしょうか。

[4986: 評判気になるさん]

まあブリリアは差別化要因が大きいですからね。最近地震も多いし、一定層からは確実に支持されそう

[4987: マンション検討中さん]

低層階を売り出すのはまだだいぶ先なんだろうとは思いますが、低層階とかはもう少しお手頃な価格になるのでしょうかね。それとも1期くらいの値段がついてきてしまうのでしょうか。

[4988: マンション検討中さん]

ブリリアは凄く良いマンションだけど築年10年以上の差は確実に評価に繋がります。
ただし買い替えだけで野村含めた戸数捌けないので、住友野村のマーケティングに期待したいです。
野村も早く値段出して検討させて欲しい

[4989: eマンションさん]

>>4987 マンション検討中さん
正直低層でも2期の価格くらいにはなるかとは思います...。
だいぶ先になりそうとのこと。営業さんに聞いた方がいいですよ

[4990: 匿名さん]

>>4988 マンション検討中さん

まあ基本的にはGCT＞ブリリアかなという気がしますが、ブリリアの方がいいって人も(少数派かもしれないですが)いそうな気はしますよね。GCT、ブリリア、野村とそれ以外みたいな価格帯になる気はします。

サンシャインとか考えると既存中古もいい立地ですけどね

[4991: 周辺住民さん]

既存中古の購入も実需中心の地域だから、
新築野村棟と内装リフォーム入れる前提のアウル、エアライズ、ステアリは甲乙つけがたいですね。
すでに住民の方たちは含み益抱えてる状態で引っ越すかも悩みどころでしょう。

[4992: 匿名さん]

>>4991 周辺住民さん
内装は自分でリフォーム出来るけど、全体のリフォームは修繕積立金がないと出来ないんだな、、、、

これだけ工事費が上がっている中で、リフォームが安い前提で計算されてるマンションを今の価格で買うのは危険すぎる、、、

今売ってるマンションはどこも修繕積立の設計が物凄く高い。

今売ってるマンションも、過去に売ってたマンションも現在・未来の工事費で修繕するんだよ？

[4993: 周辺住民さん]

>>4992 匿名さん
個人の個別理由があるでしょうから、そのリスクも踏まえて総合的に判断するため個人で検討していくしかないと思います。
私は重いリスクと捉えていますが、未来の工事費は高齢の方からすると関係なく、その分ランニングコストは安いと考える方もいると思うので、人それぞれリスクの捉え方は違うということと思います。

[4994: 単身1LDK]

ステアリ住んでるけど売却してこちらに行こうか迷い中。グランドシティタワーは改札から本当に1分なのかなってレベルで遠く感じるけどその辺どうなんだろ。あと単身者向けが17階までしかないのがな。南の野村はどうなんだろ。単身者が2億は厳しいわー。

[4995: 名無しさん]

まあ改札から１分ってことはないでしょうね...。ただ池袋駅から歩いた時の距離や、共用施設もそうですが単身にとってはあずま通りに近いので何かと楽しいかもしれませんね

[4996: マンション検討中さん]

>>4994 単身1LDKさん
元ブリリア住人ですが、高速エレベータでドアから東池袋改札まで5分弱はかかるかな。

[4997: マンション検討中さん]

GCTはエレベーターの乗り換えがないから4分弱かな。

[4998: 1LDK単身]

>>4996 マンション検討中さん

ありがとうございます。5分程度ですか。
大変参考になりました。
20～25階で1億くらいなら検討したいと思います。

[4999: 匿名さん]

>>4994 単身1LDKさん
ステアリの最大の強みは改札までの近さだから。
対抗できるのはエアライズだけだよ。
改札の近さが価値観なら、GCTや野村に行く意味がない。

[5000: 通りがかりさん]

子育て世帯の人でベビーカー使ってる人はホームへのエレベーターが遠くの改札にしかないから相当時間がかかることを知っておいてください。