グランドシティタワー池袋ってどうですか？

[匿名さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業地内に誕生。
グランドシティタワー池袋についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153939

参考スレ：
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

【物件概要】
所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
　　　東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
　　　JR山手線他・東武東上線・西武池袋線「池袋」駅まで徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上52階地下2階建
間取：1LDK～3LDK　
面積：45.44m2～104.03m2　
総戸数：878戸(非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む)、店舗2区画、事務所2区画

売主：住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計：INA・清水・前田設計共同企業体　
施工：清水・前田建設共同企業体　
管理会社：未定

販売開始予定：2023年8月上旬
完成予定：2027年4月中旬　
入居予定：2026年9月下旬


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムログ 関連記事]
グランドシティタワー池袋　予定価格発表前に周辺分譲マンションの売買＆賃料相場を確認！【マンションマニア】
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2023年買いたかったマンション【2LDK】
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グランドシティタワー池袋　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/102250/

[4253: 匿名さん]

>>4247 通りがかりさん
いや、免震はコスト高くないですよ。
免震装置に金はかかっても、ビル躯体は軽量化で資材を削減するので、コスト減できますから。

[4254: マンコミュファンさん]

>>4253 匿名さん

https://www.mfr.co.jp/sumai/chishiki_016/

[4255: 匿名さん]

＞上が壊れたら下にも被害があるわけで
そりゃ、倒壊したら下に被害あるけど、そこまでの災害は被らない、
住宅層に関しては公共施設１類を保障しているのではない、
ということでしょう。

[4256: 匿名さん]

>>4254 マンコミュファンさん
逆にそれをよく読んでみてください。
「・コストが比較的高いので、大規模な住宅で採用される傾向が。」
とありますね。
計量化できる部分が多いと、コスト削減効果が上がるということです。
低層建築では、免震は高くつきますが、
タワーで免震をやると、削減効果のほうが上回るのですよ。

[4257: 検討板ユーザーさん]

>>4256 匿名さん

素直に読むと「免震はコストが高いので戸数の少ない小規模だと負担が大きいので、戸あたりの負担が小さくなる大規模な住宅で採用される」ということかと思いますが、どこに軽量化によるコスト削減効果が記載されていますか？

[4258: 匿名さん]

>>4257 検討板ユーザーさん
軽量化と書きましたが、確かにそのページにないので一旦お忘れください。申し訳ない。
単に、そこを読めば、「コストが比較的高いので、大規模な住宅で採用される傾向」
とあることからも、免震装置以外の部位以外は安くできる、
だから大規模な住宅に有利、というのは読み取れる、ということです。

軽量化、コスト、免震　でググると、免震におけるメリットとして
上物の構造を簡単にでき、梁や柱を細くでき、コスト削減できることは、
いくらでも出てきますよ。

[4259: 匿名さん]

物件サイトには、あまり「コスト削減」とか書きたくないでしょう。
建設会社や研究者側のサイトを読まないと、ですね。

[4260: eマンションさん]

確かに一期安かったが、二期の3割値上げは流石にやり過ぎでは? 固定・変動共にこれからローン金利上がる事、ランニングコスト(管理修繕費)が高い事を考えると、ここまで値上げされると…ついて行けないので撤退決めました。

[4261: マンション比較中さん]

ほんとに3割も値上げなのか・・

[4262: マンション検討中さん]

>>4260 eマンションさん
さようなら。ネガには生涯手の届かないはじめから高嶺の花だったのさ。

[4263: 名無しさん]

色々書いてるけど建築関係の仕事してる自分から言うと高層であってもコストは免震の方が高いよ。地震に強いのもそう(というか免震のタワマンはそれを売りにしていたり地震保険料安いからわかると思うけど)

あと区役所は公式にもマンションと一体として一類としてますね。パンフレット持ってるならわかるでしょうけど。

ちなみにXに３割値上げと書いてありましたが、話聞いたら正確には2割～3割ですね。部屋による感じ。東中住戸が一番人気だったのに値上げ幅や割合は他住戸の方(角部屋とか)が大きくてどうやって決めてるんだろうと思いました。戸数少なそうですしたぶんこれでもけっこう売れるんでしょうね...。

[4264: 名無しさん]

ちなみに↑の東中住戸で2割弱くらいです。角部屋は5000万以上あがってる感じがしました

[4265: 検討板ユーザーさん]

>>4263 名無しさん
いい加減なこと言うなよ

[4266: マンション検討中さん]

３割値上げってことは、価格に原価などの裏付けがない、単なるバブル相場価格というコトですよね。逆説的に導くと面白い。

[4267: 口コミ知りたいさん]

>>4264 名無しさん

凄いな、一期で買った人、たったの3ヶ月で5,000万円の含み益って

[4268: 通りがかりさん]

まあそれこそ野村は免震だしNo1でなくていいなら野村を待つのもいいかもしれない。住友よりは安いそうです。ただ恐らくですが結構高いかもですね...。

[4269: マンション検討中さん]

1期角部屋購入者が勝ちなのか
E90が2.4億台って凄いな。
今出てるブリリア買っとけばいいな。

[4270: 匿名さん]

個別相談会も既に埋まってますね
坪900万でも普通に売れてしまうんでしょう

[4271: マンション検討中さん]

俺がこの前晒し上げた、坪６００で放置されてたプラウドタワー東池袋ステーションアリーナがスーモから消えてるなｗｗＳが拾ったか？笑

[4272: 評判気になるさん]

GCT2期が平均坪850～900？で野村が800～で確定だろうから
手の届かなくなって諦めたパワカ層が周辺の中古買い占めそうだね

[4273: 名無しさん]

直近注目をあびてる新築は軒並み上げてるし、まあ売出絞れば売れるんでしょうね。倍率はさすがに１期ほどにつかない気がしますし先着になる住戸も出る気がしますが...

[4274: マンション検討中さん]

パークタワー勝どきが坪単価700万円台に値上げ、こちらにも良い影響ありそう

[4275: マンション検討中さん]

なんとか届く水準だから買う気でいるけど値上げ根拠にワールドタワーレジデンスとクラッシィタワー新宿御苑を強調してたのはちょっとムカついた

[4276: マンション検討中さん]

GCT検討のみなさんも参加しているのでしょうが、今日は晴海フラッグスカイデュオ宝くじの大抽選会
数百人のマンション長者が生まれますね

[4277: 検討板ユーザーさん]

>>4276 マンション検討中さん
してないよ。資産ないのがよく分かるw

[4278: 購入経験者さん]

皆さん、麻痺してますが、坪単価700万でも十分割高ですよ。
一生住むとしても、賃貸に回した時の利回りを無視してはいけません。
それが3割アップって、さすがにデベロッパーは欲張りすぎです。
私は野村に期待して待つことにしました。

[4279: 周辺住民さん]

すごい値上げ幅のようですね。
１期１次見送ったものだが、うちの坪単価も引っ張ってくれてありがとう。

[4280: マンション掲示板さん]

>>4279 周辺住民さん
賃貸に坪単価も何もないよ

[4281: 匿名さん]

>4263

免震最強信者かな。３・１１の時に乾式壁は結構壊れてるよ。大きく揺れなくても壊れるしょぼい作り。

[4282: マンション検討中さん]

免震ですら乾式壁壊れたんだ。
耐震性能の劣る制震だと、乾式壁は崩壊するんじゃないか？

[4283: 匿名さん]

>4282

以前は免震も耐震等級の判定対象だったんだけど、その当時ほとんどの免震物件の耐震等級は１。耐震性能って実は変わらかない。

[4284: 通りがかりさん]

>>4272 評判気になるさん
仮にGCTか本当に800後半まで上げても野村は700ぐらいで来ると思うな。
そうしないと竣工前後で完売は難しいと思う。

スミフは10年かけて売るつもりだろけど野村がそういう売り方はしなさそう。

[4285: 周辺住民さん]

>>4280 マンション掲示板さん
とても参考になる情報ありがとうございます。あなたは買えるといいですね。

[4286: 通りがかりさん]

>>4284 通りがかりさん

販売開始時期的に野村700は有り得ないのでは。。
もし700なら祭りですね。

[4287: マンション検討中さん]

3割以上上がる予定の部屋もあったよ。価格高騰というより、円の下落が激しい。

[4288: 名無しさん]

たぶん一部の部屋は倍率がついて、それ以外は１倍くらいじゃないかな。これ周辺中古上がるんじゃないかと思って3LDKみたら若干の広さの違いはあれど最近は中古もグロスで1.6億以上なのね

[4289: マンコミュファンさん]

>>4286 通りがかりさん
GCTは売り出し戸数が少なかったから祭りになっただけ。
200戸とか売り出せば祭りにはなってない。

そして、スミフ以外のデベは通常は200戸売り出す。

今日時点で野村を700で売り出しても倍率がつくのは一部だけになると思うよ。

[4290: 評判気になるさん]

パークホームズ南池袋も好調なようだし、東池袋だけでなく池袋周辺マンションは中古市場含めてもう一段値上がりしそうな予感かなぁ…。

[4292: 匿名さん]

>>4290 評判気になるさん
スミフはもう一段どころか2段も3段も上がると思っているんじゃない？
シティハウス西池袋の67平米が1.4億＠690で売ってるから。

[4293: ご近所さん]

>>4291 評判気になるさん

西口の方も、素案が出ますね。

[4294: マンション検討中さん]

晴海フラッグの抽選、Twitterで盛り上がりすぎ
一発数千万の宝くじ

[4295: 通りがかりさん]

>>4294 マンション検討中さん

そこは、安物買いの銭失いやんかw

[4296: マンション検討中さん]

高すぎて撤退！

[4297: 名無しさん]

>>4296 マンション検討中さん

同じく撤退します。

[4298: マンコミュファンさん]

>>4297 名無しさん

うちも撤退です。みなさん頑張ってください。

[4299: マンション検討中さん]

3連続自演とか。初めから買えない人は意味のないことしますね。ほんと頭悪いですね。

[4300: 匿名さん]

スミフは１期逃したら撤退が正しい。
自分なら今買うなら迷わずパークホームズ南池袋だね。

[4301: マンション検討中さん]

１期で角部屋購入できて良かった。
含み益で気分良いけどさすがに+5000はやり過ぎ。
かなり盛下がりそう。シティタワー新宿みたいに。

[4302: マンション検討中さん]

GCT月島１期に行きます
あっちも倍率高そうですが

[4303: 匿名さん]

前回が異常に安すぎただけで今期もまだ安いと思う。

[4304: マンション検討中さん]

前回で利回り２。５切ってるから
３割値上げしてたとしたら１．５割ってきそうｗ



https://twitter.com/hei19991211/status/1665552536143626240?t=treGipwOu...

[4305: 名無しさん]

価格表見ると３割ではなく２割上昇のイメージですね。たぶん倍率はつかないけど売れる(一部住戸は倍率つく)というのが営業の読みでした。まあ実需で池袋No1が欲しいという人は一定いるし、足元東池袋がまた上がってるしこんなもんなのかな。１割でおさえてほしかったですが。

[4306: 匿名さん]

値上げ幅は2.5～4割だよ。
東向き角は確実に3割以上は上がってると見ていい。

[4307: マンション検討中さん]

2期で販売される住戸の階数は何階ですか？一期よりも高層階ならまだ納得しえますが。

[4308: 評判気になるさん]

>>4304 マンション検討中さん
お前、表面利回りと実質利回りの違いを絶対理解してないだろ
あといい加減算数の勉強しろよ
割と％の区別も付かんのか

[4309: マンション検討中さん]

利回りは絶対に実質で見なければいけない。
特にここは維持管理費の初期設定が豊島NO1だからね。

[4310: 匿名さん]

>>4307 マンション検討中さん

一期よりも低層階(一期で供給された住戸のすぐ下)だよ。それで、価格は3,000万円から5,000万円上がってる。

[4311: 匿名さん]

一期で、北向き70平米15000弱を狙っていました。穴場ですよね。
今週末二期オンライン商談ですが、多少の値上げなら行きたいです。

[4312: マンション検討中さん]

オンラインまだ先なので価格表わかる人共有してくれるとすごく嬉しいです

[4313: 匿名さん]

今週末からオンラインなのに価格わかってる人いるの？

[4314: マンション検討中さん]

>>4310 匿名さん
前回販売は38～41F, 31～32Fでしたが、すぐ下の階とは36～37と29～30のどちらですか？

[4315: 匿名さん]

撤退しますが、価格を共有します
36～37F　南西19,000万円　南14,500万円　南東23,000万円　東19,000万円　北東26,000万円　北17,000万円

[4316: 名無しさん]

>>4315 匿名さん
角の坪単価えげつないな...
野村も坪750overだろうなあ

[4317: マンション検討中さん]

>>4315 匿名さん

ありがとうございます！
北70が異常に安く見えますね。。

[4318: 匿名さん]

一期申し込んだ人にはすでに案内が始まってますね。東はこれでも倍率つくかもしれないという感じでした

[4319: マンション検討中さん]

こんなことになるのはわかっていたからこそ晴海フラッグ当てたかった
スカイデュオ、坪500でレインボーブリッジ最前線は至高

[4320: eマンションさん]

>>4316 名無しさん

GCTが坪900なのに対して野村が坪750程度で済むと思わないわ
最低850～になると思う

[4321: マンション検討中さん]

逆に割安含み益ウハウハ狙うならGCT月島1期がチャンスなのでは

[4322: 匿名さん]

値上がりしてるように見えるけど、むしろ今回のが適正価格。前回はボーナスステージ。

[4323: マンション掲示板さん]

>>4320 eマンションさん
850～だと嬉しいな。
１期で買えてよかったわ。さすがに2億超えは心理的にきつい。

[4324: eマンションさん]

>>4320 eマンションさん
西新宿の三井とスミフの価格差。

[4325: マンション検討中さん]

4315の価格なら、興味無くしました。2期以降は、売れ残ると思います。

[4326: マンション検討中さん]

買えない人はいつも自分目線で怖いわ。買える人いっぱいいるから。

[4327: マンション掲示板さん]

シティタワー新宿が激安に見えてきた

[4328: マンション検討中さん]

買えない人の下げ評価も酷いですが、1期で買えた人のポジショントークの上げ評価も酷いですね。

[4329: eマンションさん]

この価格でも個別相談会は予約でほぼ埋まってますね。
坪900万でも購入されたい方がかなりおらっしゃるみたいで。

[4330: 匿名さん]

>>4328 マンション検討中さん

それまでが酷かったからねぇ
坪700万程度で割高連呼してスレを荒らしまくってたからな
底辺マンクラのネガの意見に見向きもせず1期をバーゲン価格で購入した人たちは本当に偉い

[4331: マンション検討中さん]

GCT月島やパークタワー勝どきが激安に見える

[4332: 匿名さん]

>>4327
実際シティタワー西新宿は今の市況を考えると検討できる価格帯になってきましたよね。
湾岸含め、相場が一段階上がったことによって。
あと２年ほどは上昇するという見方が多いですが、都心や話題性のある物件は坪700万円台は急げ物件なのかもしれないですね。

[4333: 検討板ユーザーさん]

ネガの荒らしを無視してたった3ヶ月で5000万円の含み益を出した方がいる現実。
見る目がないネガだからいつまで底辺マンクラなんだろうけど。

[4334: マンション比較中さん]

ある不動産デベロッパーの新築マンションの近隣がなぜか値上がりする理由
上昇が続く都心のマンション価格、その中で見つけたコバンザメ不動産投資法
https://jbpress.ismedia.jp/articles/-/77632
この沖有人さんのコラムが現実化してきましたね。GCTの２期大幅値上がりで、パークホームズ南池袋や東池袋周囲の中古が、安く見えて軒並み売れています。住不は急いで売る気はないので、高くても買える人だけに倍率がつかず売れればよいと考えているはず。
さすが住友不動産と脱帽するしかない。

[4335: 口コミ知りたいさん]

今回の二期の値付けは検討価格だよ。皆の反応みて、最終的に決めるらしい。2期たったの20戸しか販売しないらしい。１期60戸、2期20戸、引き渡しまで3年もあるから、販売もスローペース。流石に20戸に絞っても、今の検討価格では売れないと思うが、、、売れたとすれば、クヤクション住民としては、相場を引き上げてくれて嬉しい限りです。

[4336: マンション検討中さん]

ワイもクヤクションホルダーだが、笑いが止まらない。８千万円で買ったマンションが、隣のバカ高い新築買ってくれるYO分様のお陰で２.５億になりそうで＊＊＊＼(^o^)／

[4337: 検討板ユーザーさん]

また買い逃した底辺マンクラのネガが懲りずに自演してるよ
独特な文体でバレバレだよw

[4338: 検討板ユーザーさん]

ネガって毎回毎回クヤクション住民を偽るよね。

[4339: 口コミ知りたいさん]

折角新しい情報を与えたのに。。。

[4340: 検討板ユーザーさん]

PH南池袋も2期は大幅値上げらしく、池袋周辺の新築はもうパワカレベルでは無理ですね…

[4341: マンション比較中さん]

第２期大幅値上げでも、撤退する人が多く出て、倍率がつかないで確実に好きな間取りの部屋を買える方がよいという人も一定数いるはず。今の時代、いい物件はほとんど抽選で、買いたくても買えない時代になっています。

[4342: マンション検討中さん]

>>4336 マンション検討中さん
更新料ゼロなのであーるだからって、そんなに威張って自慢するなよ。。

[4343: 検討板ユーザーさん]

>>4335 口コミ知りたいさん

とりあえず高すぎ！って反応しておくのがよさげですね　笑

[4344: マンション検討中さん]

1期に比べたら高いですが、時代や力の入れ方考えたら妥当ですよね。
1期で買えた人が羨ましすぎる。

[4345: 匿名さん]

>>4341 マンション比較中さん
そういう人が一定数いるのがNO.1マンションの強みよね

[4346: 名無しさん]

今日も周辺中古が消えた...。ある意味中古を買っておいて住友相場に乗っかるのが一番いいかもしれない

[4347: マンション比較中さん]

周辺中古消えてます？ブリリアもアウルも割高はずっと値下げしても売れず、そこまでずれてないのもずっと残ってません？

[4348: 検討板ユーザーさん]

>>4346 名無しさん
どこ見てます？
晴海フラッグとパークタワー勝どきの影響か、湾岸エリアの中古は飛ぶように売れてますね

[4349: 匿名さん]

>>4347 マンション比較中さん

担当の不動産業者さんに、レインズでの成約状況を聞いてみてください。

[4350: 検討板ユーザーさん]

直近で直結だとステアリ、アウルが消えましたね(アウルは厳密には直結じゃないですが)。3LDKはグロスが高いものしか残ってない...

[4351: 検討板ユーザーさん]

シティタワー池袋とパークタワー池袋も億超えの高い部屋が消えてる気が…。
駅からの距離と築年数の割には高いと感じてたけど売れてしまったんだね。

[4352: マンション検討中さん]

やっぱりGCTの坪900万超の値段を見て諦めた一部のパワカが周辺の中古を買い始めたんじゃない？
GCT2期の値段が公になってGCTを意識してるPH南池袋も大幅値上げした値段を公にしたら買い占めが加速すると思う
もう野村も期待できないし