グランドシティタワー池袋ってどうですか？

[匿名さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業地内に誕生。
グランドシティタワー池袋についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153939

参考スレ：
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

【物件概要】
所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
　　　東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
　　　JR山手線他・東武東上線・西武池袋線「池袋」駅まで徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上52階地下2階建
間取：1LDK～3LDK　
面積：45.44m2～104.03m2　
総戸数：878戸(非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む)、店舗2区画、事務所2区画

売主：住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計：INA・清水・前田設計共同企業体　
施工：清水・前田建設共同企業体　
管理会社：未定

販売開始予定：2023年8月上旬
完成予定：2027年4月中旬　
入居予定：2026年9月下旬


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムログ 関連記事]
グランドシティタワー池袋　予定価格発表前に周辺分譲マンションの売買＆賃料相場を確認！【マンションマニア】
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2023年買いたかったマンション【2LDK】
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グランドシティタワー池袋　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/102250/

[4221: ご近所さん]

>>4220 名無しさん

これは当物件ではありませんよ。

[4222: 匿名さん]

>>4221 ご近所さん

条件はほぼ同じですよ。笑
改札までの距離はステーションアリーナのほうがむしろ圧倒的に近いです。笑

[4223: マンション比較中さん]

完成時期も規模もデべも違うのに、なにが同じ・・・？
1期で落選して発狂・・・？

[4224: 通りがかりさん]

まあGCTが比較されるのはブリリアでしょうね。あとそもそも坪650超を600ちょいっていうのはちょっと。でもGCTが1000未満なら買いというも無茶がある。750-800くらいならいいんじゃないかとは思うけど

[4225: マンション検討中さん]

2期が始まりますね。さてどれほど値上がりするか。。。

[4226: 通りがかりさん]

>>4224 通りがかりさん

いえいえ、ブリリアは市役所下駄履き、最強免震、維持管理費格安ですので、別格です。

こちらに近いのは、プラウドタワーマン東池袋ステーションアリーナでしょうね。制震、共用微妙、維持費鬼高。こちらよく似ていませんか??

[4227: 口コミ知りたいさん]

>>4226 通りがかりさん
お前例のタワーマンだろ？
どうせ何にも知らないんだから黙って引っ込んでおけよ

[4228: 名無しさん]

野村も控えてるし２期は800未満、野村完売あたりから値上げしてかなりゆっくり売るんじゃないかなぁと。２期(比較が間に合えば野村１期)はまだおすすめかもですね。

[4229: マンション検討中さん]

価格とスケジュール決まったようですよ。週末に話しを聞いてきます。

[4230: マンション検討中さん]

700前後ならまだ検討できるけど800前後だととても無理だな・・・
75㎡東向き中住戸の中低層でいいんでなんとか前回の高層階くらいの価格で頼む

[4231: マンション検討中さん]

>>4230 マンション検討中さん
そんなところで悩んでるなら到底無理じゃない？他のにしたほうがいい

[4232: 通りがかりさん]

牛丼一杯４００円なら買いだけど、吉野家で一杯３０００円の値札ついてたら誰も買わないよね。原価高騰とか海外だとこれくらいの値段だからｗと言われても誰も買わないｗ
要はそういうことだと思うよ。

[4233: 匿名さん]

やることは掲示板を荒らすことしかないのは解った

[4234: 名無しさん]

まあ現実的には750くらいで前回より少し低い階の中住戸、角部屋は同じような価格で少し低い階くらいかもしれないですがブリリアみてると前回の値付の時より１割以上はあがってるから読めないですね。ブリリアも一体いつ天井になるんだろう

[4235: 匿名さん]

>>4226 通りがかりさん
ちょっと理解が足りてないのでは？
低層の区役所の部分が公共施設においては耐震性能最強の１類なだけで、
その「最強の下駄」にゴムを乗せて、その上に単なる免震の住宅が鎮座してるだけかと。
しかも、超高層の免震については、実績があまりに少なくて毛嫌いしてる人も。

[4236: 名無しさん]

4224じゃないですが公式が以下だしマイソクも1類で出てるから公式見解は1類という整理なんでしょうね。そもそも基盤も違うかと。まあ災害への強さは中央機能がある以上、いろいろな意味で強いとは思いますよ。一回ボヤがあった時に凄まじい速度で消防車が大量に来てましたし。

GCTの方が築年数や施設一部が上なので価格はGCT>ブリリアになるかなという気がしますが。ただこの２つがツートップで野村が少し下じゃないかなぁ

本プロジェクトは、国土交通省の定める「官庁施設の総合耐震計画基準」において、3分類中最も高い性能を示す「Ⅰ類」が満たされています。「Ⅰ類」は、警察署や消防署など災害応急対策活動に必要な施設のうち特に重要な施設に求められる基準で、大地震が起きた後でも構造体の補修をすることなく建築物を使用できることが目標とされています。

[4237: マンション検討中さん]

坪800万なら今話題のパークタワー勝どきプレミアムフロアが余裕で選べる

[4238: 評判気になるさん]

>>4237 マンション検討中さん
買ったことがない人間が自分とは無関係な街がどうこうとかスペックとか言うんだよね。わかります。

[4239: マンション検討中さん]

おお！予想以上の値上げですね！
一期が安すぎたからしょうがないですね。

[4240: 評判気になるさん]

>>4239 マンション検討中さん
値段発表ありました?

[4241: 通りがかりさん]

一期が安すぎたので覚悟はしていましたがTwitterに３割値上げってありますね

[4242: 住民さん7]

３割上がったら利回りマイナスやんｗ
それでも買ってくれる金余りなんてチャイなくらいじゃねｗ

[4243: 通りがかりさん]

利回りマイナス(？)は良くわかりませんが足元賃料が上がってきてるとはいえ3%きるかもですね。まあ完全実需向けで戸数絞って、エリアNo1マンションが欲しいという人に売るのかもです

[4244: 検討板ユーザーさん]

>>4242 住民さん7さん
なんだお前算数も出来ないのか
他人の心配より自分の学の無さを心配しろよ

[4245: マンション検討中さん]

パークタワー勝どきは12月販売情報が出てきて、またまたXで盛り上がってますね

[4246: 匿名さん]

>>4236 名無しさん

そうです。
１類の分類は、あくまで公共施設を分類するものであって。
もし住宅層も公共施設だったら、何類かのグレード判定の対象でしょうけれど、
クヤクションは違います。だから、単なる免震。
下駄部分が最強、ということなら言い間違いではないですが。

[4247: 通りがかりさん]

まあクヤクションの公式ページで「一体として一類」としてるんだから普通に上も強いんじゃない。上が壊れたら下にも被害があるわけで。災害だけなら最強でしょう。野村も免震だし地震だけならGCTより強いとは思いますが。ただ免震はコストが高いので価格に乗る可能性は否定できないですけどね

[4248: 匿名さん]

>>4246 匿名さん
自演うざい

[4249: 名無しさん]

これ2期は20戸くらいしか出さないってこと...?なんか営業がGCTは価値が高いから超ゆっくり売るはずとは言っていたけどこんなにスローペースなのか

[4250: 契約者さん3]

やっぱり今の相場はバブルだと思うよ。
賃料全然付いてきてないし。

https://twitter.com/Tokyomc6/status/1728612275567878519?t=IGkDHLz-5cim...

[4251: 評判気になるさん]

>>4250 契約者さん3さん
次の新築が売られ始める2030年以降まで、竣工後売りを続ける計画なのでは？

[4252: 匿名さん]

一期で買えた方々、おめでとうございます。

[4253: 匿名さん]

>>4247 通りがかりさん
いや、免震はコスト高くないですよ。
免震装置に金はかかっても、ビル躯体は軽量化で資材を削減するので、コスト減できますから。

[4254: マンコミュファンさん]

>>4253 匿名さん

https://www.mfr.co.jp/sumai/chishiki_016/

[4255: 匿名さん]

＞上が壊れたら下にも被害があるわけで
そりゃ、倒壊したら下に被害あるけど、そこまでの災害は被らない、
住宅層に関しては公共施設１類を保障しているのではない、
ということでしょう。

[4256: 匿名さん]

>>4254 マンコミュファンさん
逆にそれをよく読んでみてください。
「・コストが比較的高いので、大規模な住宅で採用される傾向が。」
とありますね。
計量化できる部分が多いと、コスト削減効果が上がるということです。
低層建築では、免震は高くつきますが、
タワーで免震をやると、削減効果のほうが上回るのですよ。

[4257: 検討板ユーザーさん]

>>4256 匿名さん

素直に読むと「免震はコストが高いので戸数の少ない小規模だと負担が大きいので、戸あたりの負担が小さくなる大規模な住宅で採用される」ということかと思いますが、どこに軽量化によるコスト削減効果が記載されていますか？

[4258: 匿名さん]

>>4257 検討板ユーザーさん
軽量化と書きましたが、確かにそのページにないので一旦お忘れください。申し訳ない。
単に、そこを読めば、「コストが比較的高いので、大規模な住宅で採用される傾向」
とあることからも、免震装置以外の部位以外は安くできる、
だから大規模な住宅に有利、というのは読み取れる、ということです。

軽量化、コスト、免震　でググると、免震におけるメリットとして
上物の構造を簡単にでき、梁や柱を細くでき、コスト削減できることは、
いくらでも出てきますよ。

[4259: 匿名さん]

物件サイトには、あまり「コスト削減」とか書きたくないでしょう。
建設会社や研究者側のサイトを読まないと、ですね。

[4260: eマンションさん]

確かに一期安かったが、二期の3割値上げは流石にやり過ぎでは? 固定・変動共にこれからローン金利上がる事、ランニングコスト(管理修繕費)が高い事を考えると、ここまで値上げされると…ついて行けないので撤退決めました。

[4261: マンション比較中さん]

ほんとに3割も値上げなのか・・

[4262: マンション検討中さん]

>>4260 eマンションさん
さようなら。ネガには生涯手の届かないはじめから高嶺の花だったのさ。

[4263: 名無しさん]

色々書いてるけど建築関係の仕事してる自分から言うと高層であってもコストは免震の方が高いよ。地震に強いのもそう(というか免震のタワマンはそれを売りにしていたり地震保険料安いからわかると思うけど)

あと区役所は公式にもマンションと一体として一類としてますね。パンフレット持ってるならわかるでしょうけど。

ちなみにXに３割値上げと書いてありましたが、話聞いたら正確には2割～3割ですね。部屋による感じ。東中住戸が一番人気だったのに値上げ幅や割合は他住戸の方(角部屋とか)が大きくてどうやって決めてるんだろうと思いました。戸数少なそうですしたぶんこれでもけっこう売れるんでしょうね...。

[4264: 名無しさん]

ちなみに↑の東中住戸で2割弱くらいです。角部屋は5000万以上あがってる感じがしました

[4265: 検討板ユーザーさん]

>>4263 名無しさん
いい加減なこと言うなよ

[4266: マンション検討中さん]

３割値上げってことは、価格に原価などの裏付けがない、単なるバブル相場価格というコトですよね。逆説的に導くと面白い。

[4267: 口コミ知りたいさん]

>>4264 名無しさん

凄いな、一期で買った人、たったの3ヶ月で5,000万円の含み益って

[4268: 通りがかりさん]

まあそれこそ野村は免震だしNo1でなくていいなら野村を待つのもいいかもしれない。住友よりは安いそうです。ただ恐らくですが結構高いかもですね...。

[4269: マンション検討中さん]

1期角部屋購入者が勝ちなのか
E90が2.4億台って凄いな。
今出てるブリリア買っとけばいいな。

[4270: 匿名さん]

個別相談会も既に埋まってますね
坪900万でも普通に売れてしまうんでしょう

[4271: マンション検討中さん]

俺がこの前晒し上げた、坪６００で放置されてたプラウドタワー東池袋ステーションアリーナがスーモから消えてるなｗｗＳが拾ったか？笑

[4272: 評判気になるさん]

GCT2期が平均坪850～900？で野村が800～で確定だろうから
手の届かなくなって諦めたパワカ層が周辺の中古買い占めそうだね

[4273: 名無しさん]

直近注目をあびてる新築は軒並み上げてるし、まあ売出絞れば売れるんでしょうね。倍率はさすがに１期ほどにつかない気がしますし先着になる住戸も出る気がしますが...

[4274: マンション検討中さん]

パークタワー勝どきが坪単価700万円台に値上げ、こちらにも良い影響ありそう

[4275: マンション検討中さん]

なんとか届く水準だから買う気でいるけど値上げ根拠にワールドタワーレジデンスとクラッシィタワー新宿御苑を強調してたのはちょっとムカついた

[4276: マンション検討中さん]

GCT検討のみなさんも参加しているのでしょうが、今日は晴海フラッグスカイデュオ宝くじの大抽選会
数百人のマンション長者が生まれますね

[4277: 検討板ユーザーさん]

>>4276 マンション検討中さん
してないよ。資産ないのがよく分かるw

[4278: 購入経験者さん]

皆さん、麻痺してますが、坪単価700万でも十分割高ですよ。
一生住むとしても、賃貸に回した時の利回りを無視してはいけません。
それが3割アップって、さすがにデベロッパーは欲張りすぎです。
私は野村に期待して待つことにしました。

[4279: 周辺住民さん]

すごい値上げ幅のようですね。
１期１次見送ったものだが、うちの坪単価も引っ張ってくれてありがとう。

[4280: マンション掲示板さん]

>>4279 周辺住民さん
賃貸に坪単価も何もないよ

[4281: 匿名さん]

>4263

免震最強信者かな。３・１１の時に乾式壁は結構壊れてるよ。大きく揺れなくても壊れるしょぼい作り。

[4282: マンション検討中さん]

免震ですら乾式壁壊れたんだ。
耐震性能の劣る制震だと、乾式壁は崩壊するんじゃないか？

[4283: 匿名さん]

>4282

以前は免震も耐震等級の判定対象だったんだけど、その当時ほとんどの免震物件の耐震等級は１。耐震性能って実は変わらかない。

[4284: 通りがかりさん]

>>4272 評判気になるさん
仮にGCTか本当に800後半まで上げても野村は700ぐらいで来ると思うな。
そうしないと竣工前後で完売は難しいと思う。

スミフは10年かけて売るつもりだろけど野村がそういう売り方はしなさそう。

[4285: 周辺住民さん]

>>4280 マンション掲示板さん
とても参考になる情報ありがとうございます。あなたは買えるといいですね。

[4286: 通りがかりさん]

>>4284 通りがかりさん

販売開始時期的に野村700は有り得ないのでは。。
もし700なら祭りですね。

[4287: マンション検討中さん]

3割以上上がる予定の部屋もあったよ。価格高騰というより、円の下落が激しい。

[4288: 名無しさん]

たぶん一部の部屋は倍率がついて、それ以外は１倍くらいじゃないかな。これ周辺中古上がるんじゃないかと思って3LDKみたら若干の広さの違いはあれど最近は中古もグロスで1.6億以上なのね

[4289: マンコミュファンさん]

>>4286 通りがかりさん
GCTは売り出し戸数が少なかったから祭りになっただけ。
200戸とか売り出せば祭りにはなってない。

そして、スミフ以外のデベは通常は200戸売り出す。

今日時点で野村を700で売り出しても倍率がつくのは一部だけになると思うよ。

[4290: 評判気になるさん]

パークホームズ南池袋も好調なようだし、東池袋だけでなく池袋周辺マンションは中古市場含めてもう一段値上がりしそうな予感かなぁ…。

[4292: 匿名さん]

>>4290 評判気になるさん
スミフはもう一段どころか2段も3段も上がると思っているんじゃない？
シティハウス西池袋の67平米が1.4億＠690で売ってるから。

[4293: ご近所さん]

>>4291 評判気になるさん

西口の方も、素案が出ますね。

[4294: マンション検討中さん]

晴海フラッグの抽選、Twitterで盛り上がりすぎ
一発数千万の宝くじ

[4295: 通りがかりさん]

>>4294 マンション検討中さん

そこは、安物買いの銭失いやんかw

[4296: マンション検討中さん]

高すぎて撤退！

[4297: 名無しさん]

>>4296 マンション検討中さん

同じく撤退します。

[4298: マンコミュファンさん]

>>4297 名無しさん

うちも撤退です。みなさん頑張ってください。

[4299: マンション検討中さん]

3連続自演とか。初めから買えない人は意味のないことしますね。ほんと頭悪いですね。

[4300: 匿名さん]

スミフは１期逃したら撤退が正しい。
自分なら今買うなら迷わずパークホームズ南池袋だね。

[4301: マンション検討中さん]

１期で角部屋購入できて良かった。
含み益で気分良いけどさすがに+5000はやり過ぎ。
かなり盛下がりそう。シティタワー新宿みたいに。

[4302: マンション検討中さん]

GCT月島１期に行きます
あっちも倍率高そうですが

[4303: 匿名さん]

前回が異常に安すぎただけで今期もまだ安いと思う。

[4304: マンション検討中さん]

前回で利回り２。５切ってるから
３割値上げしてたとしたら１．５割ってきそうｗ



https://twitter.com/hei19991211/status/1665552536143626240?t=treGipwOu...

[4305: 名無しさん]

価格表見ると３割ではなく２割上昇のイメージですね。たぶん倍率はつかないけど売れる(一部住戸は倍率つく)というのが営業の読みでした。まあ実需で池袋No1が欲しいという人は一定いるし、足元東池袋がまた上がってるしこんなもんなのかな。１割でおさえてほしかったですが。

[4306: 匿名さん]

値上げ幅は2.5～4割だよ。
東向き角は確実に3割以上は上がってると見ていい。

[4307: マンション検討中さん]

2期で販売される住戸の階数は何階ですか？一期よりも高層階ならまだ納得しえますが。

[4308: 評判気になるさん]

>>4304 マンション検討中さん
お前、表面利回りと実質利回りの違いを絶対理解してないだろ
あといい加減算数の勉強しろよ
割と％の区別も付かんのか

[4309: マンション検討中さん]

利回りは絶対に実質で見なければいけない。
特にここは維持管理費の初期設定が豊島NO1だからね。

[4310: 匿名さん]

>>4307 マンション検討中さん

一期よりも低層階(一期で供給された住戸のすぐ下)だよ。それで、価格は3,000万円から5,000万円上がってる。

[4311: 匿名さん]

一期で、北向き70平米15000弱を狙っていました。穴場ですよね。
今週末二期オンライン商談ですが、多少の値上げなら行きたいです。

[4312: マンション検討中さん]

オンラインまだ先なので価格表わかる人共有してくれるとすごく嬉しいです

[4313: 匿名さん]

今週末からオンラインなのに価格わかってる人いるの？

[4314: マンション検討中さん]

>>4310 匿名さん
前回販売は38～41F, 31～32Fでしたが、すぐ下の階とは36～37と29～30のどちらですか？

[4315: 匿名さん]

撤退しますが、価格を共有します
36～37F　南西19,000万円　南14,500万円　南東23,000万円　東19,000万円　北東26,000万円　北17,000万円

[4316: 名無しさん]

>>4315 匿名さん
角の坪単価えげつないな...
野村も坪750overだろうなあ

[4317: マンション検討中さん]

>>4315 匿名さん

ありがとうございます！
北70が異常に安く見えますね。。

[4318: 匿名さん]

一期申し込んだ人にはすでに案内が始まってますね。東はこれでも倍率つくかもしれないという感じでした

[4319: マンション検討中さん]

こんなことになるのはわかっていたからこそ晴海フラッグ当てたかった
スカイデュオ、坪500でレインボーブリッジ最前線は至高

[4320: eマンションさん]

>>4316 名無しさん

GCTが坪900なのに対して野村が坪750程度で済むと思わないわ
最低850～になると思う