グランドシティタワー池袋ってどうですか？

[匿名さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業地内に誕生。
グランドシティタワー池袋についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153939

参考スレ：
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

【物件概要】
所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
　　　東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
　　　JR山手線他・東武東上線・西武池袋線「池袋」駅まで徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上52階地下2階建
間取：1LDK～3LDK　
面積：45.44m2～104.03m2　
総戸数：878戸(非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む)、店舗2区画、事務所2区画

売主：住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計：INA・清水・前田設計共同企業体　
施工：清水・前田建設共同企業体　
管理会社：未定

販売開始予定：2023年8月上旬
完成予定：2027年4月中旬　
入居予定：2026年9月下旬


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムログ 関連記事]
グランドシティタワー池袋　予定価格発表前に周辺分譲マンションの売買＆賃料相場を確認！【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/54134/

[スムラボ 関連記事]
2023年買いたかったマンション【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/92499/
グランドシティタワー池袋　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/102250/

[2664: 口コミ知りたいさん]

>>2647 匿名さん

なので、嗚呼やっぱり買っておいて良かったと思うようになる。中古は嫌じゃん。
オリンピックの後、不動産は安くなると言われてたけど、実際は…
今度こそ、チャンスは逃したくない。

[2665: 匿名さん]

五輪暴落説ほんとに信じてたの？ｗｗ
あんなのアホのたわごとと一蹴し、ＢＴＴ及びＰＴＫをゲットした私を信じなさい。
ここ買っても得はしないと思うよｗ
高いグロスと維持費払ってもタワマン住みたいですぴえええん；；ってなら止めないけどｗ
損得だけで言ったら近くの戸建て８千万でさっさと買った方が良いｗ

[2666: 名無しさん]

今までの供給量・期間とはわけが違うから冷静に分析はしたほうがいいかとは思う。このペースの販売だと10年以上はかかるけど、ちょっと在庫が増えてきているところにここより安い野村の販売だけでも相当量、円安による日本の金利政策がどうなるか。恒大集団の破産も気になるし。利回りから投資では逃げられないし東池袋の購入層の予算からもあまりあがるとは思わない方がいいよ...

[2667: マンション検討中さん]

野村が安いって、誰が言ってるの？
そんなに大差無いと思うけど。

野村の南向き高層階を「終活」の為にキャッシュ購入する用意してる。
聖路加レジデンスは、最初１億だったのが2億になった。しかし、買い物に不自由する。勝ちどきもだよ、池袋には敵わないさ。
近い築地も変わってしまい、外国人観光客で混雑してる銀座もそう。
まさに昭和は遠くになりにけり(嘆)

Dr.和田は、高齢者ほど新天地で刺激ある街へ住んだ方が呆けにくいと言う。文京区は坂道が多くて断念した。

[2668: マンション検討中さん]

人生100年時代。
まぁ男性は弱いから、買える時に買って住んだらどうですか。
将来的に、こんなところ要らないって言う子供達はいないはず。
マンションは、リフォームしやすい。

[2669: マンション検討中さん]

もうここまで来たら、西新宿だの勝ちどきの話しするのはレスの無駄遣いだから止めて欲しい。誰も望んでない。
ハッキリ言って余計なお世話です。
買えない人達がいくら大口叩いてても、説得力が無いから。

[2670: マンション検討中さん]

東池袋は利回り2%台後半だから、中国不動産マーケット初でリーマンショック的なものが発生し、
4%台に調整すると４割以上のキャピタルロスが発生するってこと。
2LDKで4000万円超、3LDKで6000万円超。その程度は覚悟した方が良いね。

[2671: 匿名さん]

ポジが悉く尊大だなｗ
城北でイキってもねぇｗ

[2672: マンション検討中さん]

販売開始前マンションスレでやたら攻撃的なポジって、地権者かデベの人？

[2673: マンション掲示板さん]

>>2671 匿名さん
東池袋より好立地のマンションなかなか無いと思いますよ。あるなら教えて欲しいぐらい。

[2674: 口コミ知りたいさん]

なぜここがブランズなみの賃料しかとれないと思うんだろ？
煽りとしてレベルが低すぎるよ。

[2675: マンション検討中さん]

利回りは3.1-3.2%くらいか。これって低いの？

[2676: 匿名さん]

マンマニの予想だと表面利回り3.7-3.8％みたいよ。
https://www.sumu-log.com/archives/54134/

マンマニの予想通りだったとしても完全投資だと旨味はないよね。
マンマニ自身もそういっているけど。

[2677: マンコミュファンさん]

マンマニ自身も利回り低いと言ってますね。というか3%だと税金と金利(キャッシュじゃないなら)、ローン返済、経年劣化と修繕考えたら微妙かと。基本マンション区分は賃貸目的は微妙ですが。
一般的には低層で条件が悪いけどグロスが安い部屋を狙った方が投資目的、資産の目減りとしては安心ですね

[2678: マンション検討中さん]

ここの検討者の多くは実需なんだから、利回りとか投資とかにそこまでこだわってないでしょ。購入してもキャピタルロスの可能性は低いんだから気に入った部屋が見つかって予算が届くなら申し込めばいいだけなんじゃないかな？マンマニもそういうスタンスでしょ。

[2679: 匿名さん]

>>2678 マンション検討中さん
基本的には気に入った街に気に入ったマンションが出来て、買えるから買って実需で住むスタンス。
資産性は最低限、売るしかなくなった時に残債割れは避けたい、貸し出す時にも最低限の利回りは取れそうであれば良いというスタンス。

残債割れはまず大丈夫そうだけど、貸し出す時は定借だとかなりぎりぎり？という評価かな。

[2680: マンション検討中さん]

>>2679 匿名さん

まさにその通りだと思います

[2681: マンション検討中さん]

利回りが低いと言うことは金融ショックなどによってキャピタルを大きく毀損する可能性が高いと言うこと。
短期的に極端に低い2-3%台の利回りが他地域と同水準まで上昇した場合、残債割れは必至だと思うよ。

[2682: 匿名さん]

利回り3%台後半はかなり強いな

[2683: 評判気になるさん]

>>2681 マンション検討中さん

賃料って上がらない代わりに下がる事もあんまりないよ。
少なくとも、3.7%の賃料が2%台まで落ちた事は戦後史では私が知る限りはないかな。

[2684: マンコミュファンさん]

>>2675 マンション検討中さん
パークタワー西新宿は4弱あるよ

[2685: 匿名さん]

>>2682 匿名さん
完全投資だとジャンク物件ですよ。
不動産投資って出来れば表面利回り5％以上かつ値上がりが期待出来るレベルではじめて利益が十分に期待出来るものです。

この利回りで豊島区なら、投資ローンひいて買えば、値上がり前提じゃないと到底買えないので、完全投資としては完全な不適格物件ですよ。

現金一括で買える勢ならば、オルカンとかS&P500買った方がどう考えてもいいですし。不動産がいいならば三田ガーとかWTRに行けばいいだけです。

完全投資としては明らかに不適格なので、完全投資勢は他所のマンションを検討すればよいと思います。

[2686: マンション検討中さん]

抽選時期とかの話題がないな。

[2687: 匿名さん]

>>2684 マンコミュファンさん
こことあんまり変わらないやん。
パークタワー西新宿なんて新宿駅まで徒歩20分以上、最寄り駅も5分だっけ？

西新宿なんてオフィスしかない場所のしかも一番端っこ。
立地の価値はわかるけど、マンションを実需で買って本当に便利？

ここなら池袋駅も10分以内。
西武からはじまり、サンシャインに至る豊富すぎる商業施設も徒歩圏内。最寄り駅も遥かに近い。

どっちに住んだ方が実需として満足度が高いかは明らかだと思うけどね。

[2688: マンション検討中さん]

東池袋と西新宿の利回り差が分かるように貼っておきますね。

https://www.mansion-review.jp/mansion/537092.html

https://www.mansion-review.jp/mansion/604513.html

[2689: 匿名さん]

>>2688 マンション検討中さん
完全投資でどっちか買うならそら西新宿でしょ。
路線価見たって、賃料見たって、それは西新宿の方が底地の不動産の価値は高いに決まってるじゃない。

実需としてあそこに住んでここより満足度が高いと本当に思う？

リセールは当然西新宿がいいよ。
不動産は立地の経済的価値＞＞＞＞＞＞その他の要素だからね。

[2690: 名無しさん]

>>2687 匿名さん

shabi。
池袋は新宿と同じレベルなの？
隣お大規模のお墓があり　風水大丈夫なの？

[2691: 匿名さん]

>>2689 匿名さん

私は実需で西新宿に住みたいとは全く思えませんでしたが、GCT池袋はアリだと感じましたけどね。

[2692: 匿名さん]

>>2690 名無しさん
新宿駅西口徒歩20分以上と池袋駅東口徒歩10分以内でどっちが「住む場所」として便利か？という話しなんですよ。
ちなみに、不動産としては前者の方が価値があるんですけどね。

ここなり、西新宿なりを検討出来るレベルの経済力があるなら、住みやすさをもうちょっと考えた方がいいんじゃないかな。

当然だけど、西新宿のオフィスで働いている方は除きますよ。

[2693: 販売関係者さん]

>>2692 匿名さん
1億2億ぐらいのマンションを買うのは富裕層といえるの？上海ではしょぼいマンションしか買えない、　普通の中流でしょう。

西新宿がオフィスがあるから、将来的にも価値が落ちにくいと思って、西新宿にした。

[2694: 匿名さん]

>>2693 販売関係者さん
その価値観は別に否定しませんよ。
家族で不便なのを我慢すればいいだけです。

[2695: マンション検討中さん]

不動産投資家は利回りを見ますので、住みやすさ、みたいな人それぞれ異なる感覚で投資（感覚でお金を投じるなら投機ですかね）していると大火傷しますよって話だけなんですけどね。
勿論、残債割れしても全く問題ない、完済予定の実需なら住みやすさが最重要なので気に入った物件なら文句なしにゴーだと思います。

[2696: 通りがかりさん]

>>2694 匿名さん
何が不便なの？飲食店？　服屋さん？
最寄りは新宿じゃないんだよ

[2697: 匿名さん]

>>2695 マンション検討中さん
大やけどあるかなぁ、、、、
残債割れもほぼほぼないと思っているし、万一あっても、我々の収入からみれば大したレベルじゃないかと。

ここが残債割れるような事がもしあったら西新宿を買っても残債割れは確実かと。

それなら便利！住んで楽しい！方を買った方がいいのでは？

こことか西新宿を検討出来る層は流山とか幕張ベイパークとかSKYDUOを検討している層とは違うはず。

[2698: 名無しさん]

>>2685 匿名さん

同意します。何か安いとか煽られてますけど、立地を気に入った人が実需目的で買う物件だと思います。

[2699: 匿名さん]

>>2696 通りがかりさん
パークタワー西新宿の現地に行って、自分が働いている西新宿のオフィスから近い以外に値段相応な利便性があると思える理由があれば教えて欲しいです。

[2700: 販売関係者さん]

>>2699 匿名さん
池袋の魅力は？
NEW　CHINA TOWN以外

[2701: eマンションさん]

>>2697 匿名さん
西新宿も残債割れするだろうけど、利回りが
西新宿3.4%
東池袋2.8%
として、利回りが4.5%まで上昇した場合、
西新宿では3割のキャピタルロスが発生するのに対し
東池袋では4割のキャピタルロス。
3LDK75平米換算だと西新宿は4000-5000万円
東池袋は6000-7000万円相当。
まあ2000万円程度は誤差ですかね。

[2702: 匿名さん]

>>2700 販売関係者さん
単純に、交通利便性や商業利便性だけではご不満でしょうか？

[2703: 販売関係者さん]

単純に東京は南が北よりいいでしょう？　渋谷＞新宿＞池袋
新宿10分のタワーマンはこの値段じゃないでしょう？

[2704: 口コミ知りたいさん]

>>2703 販売関係者さん

逆に聞くけどなんで北より南が良いと思うの？

[2706: 匿名さん]

>>2701 eマンションさん
計算がばがばなのは置いといてね。
こことか西新宿の一般的な検討層は時給1万円はもらえる人達なのよね。

こことか西新宿を検討する人達は流山とか海浜幕張とか晴海とかの検討層とは時間とお金の価値が違うのよ。

[2707: マンション検討中さん]

所詮雇われサラリーマンの高所得者層が6000万円のキャピタルロスを許容できるってのはそんなことないと思うけどね。
寧ろ高所得者層ほど投資リテラシーが高いから、極端に低い利回りを嫌ってここは検討しないと思う。
で、販売前なのにやたらとここを推しているポジは何者なの？

[2708: 匿名さん]

周辺のタワマンホールドしてる連中でしょ。笑

[2709: eマンションさん]

そこまで倍率高くないね。供給めちゃくちゃ少ないし15年くらいかかりそう...。一期で買うならできるだけ条件がいい部屋なんだろうけど一旦は見送り。あともともと下がり天井だった75Dタイプの間取りがさらに悪くなってる。。。

[2710: 購入経験者さん]

倍率結局どれくらいですか？眺望が悪くて角敬遠しましたが、人気と営業に煽られたんですが

[2711: 評判気になるさん]

>>2679 匿名さん

仰る通りです同感。

メトロ駅直結とJR池袋駅まで徒歩圏内の立地条件が最強なので、将来の心配はしてません。
それに、ここを購入される方々は　たぶん他にも資産が余裕でおありになるだろうから大丈夫ですとも。

利回りなんて、そんなに気になる事ですかね？　他で稼げれば良いでしょう。
素人の婆の手っ取り早い投資は、為替です。

[2712: 名無しさん]

>>2687 匿名さん

あの辺は、ビル風で　ずぶ濡れですよ。
子供にとってサンシャインは魅力的。
全天候型は助かります。

[2713: マンコミュファンさん]

>>2692 匿名さん

西新宿は、子育ての環境にない。
買い物に不自由する。