グランドシティタワー池袋ってどうですか？

[匿名さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業地内に誕生。
グランドシティタワー池袋についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153939

参考スレ：
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

【物件概要】
所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
　　　東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
　　　JR山手線他・東武東上線・西武池袋線「池袋」駅まで徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上52階地下2階建
間取：1LDK～3LDK　
面積：45.44m2～104.03m2　
総戸数：878戸(非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む)、店舗2区画、事務所2区画

売主：住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計：INA・清水・前田設計共同企業体　
施工：清水・前田建設共同企業体　
管理会社：未定

販売開始予定：2023年8月上旬
完成予定：2027年4月中旬　
入居予定：2026年9月下旬


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[2644: マンション検討中さん]

東池袋は大量供給だからなあ。
野村が650程度で出してきて目黒マークのように大した値上げも出来ずに竣工前後まで売り続け、数年後まで周辺のキャップになるってのはあり得るよね。
GCTは10年後も売っていそうではある。

[2645: 名無しさん]

>>2644 マンション検討中さん
大量供給されても人気の高いエリアは上がるよ。勝どきや豊洲が好例。

[2646: 匿名さん]

東池袋に勝どきや豊洲並みの人気は無いので上がるかは微妙ですね。

[2647: 匿名さん]

>>2644 マンション検討中さん
GCTは普通に10年ぐらいかけて売ると思う。
C地区2棟の後は10年以上は新築タワマンないし。

野村が今後2-3年キャップになる可能性は十分あるけど、そのあと10年以上は東西含めて池袋では中古しか選択肢がない時代が続くから供給不足で上がっていくと思うけどな。

[2648: 匿名さん]

中古しかない状態が続くと、マーケットも冷えるしデベの宣伝無いので
相場は下がっていきますよ。

[2649: 匿名さん]

>>2648 匿名さん
デベが宣伝してくれないと冷えるのはマイナー駅の話しでしょ。

ここはビッグターミナル池袋駅徒歩圏。
池袋駅東口を降り立つと勝手に目に入ってくるのでそれで充分宣伝になり、住みたいという需要は新築マンションでの宣伝がなくても一定数は必ず出てくる。
それに対して供給が絶望的に少ない状態が続けば相場は上がるでしょ。

[2650: 匿名さん]

他に流れるだけですよｗ

[2651: ご近所さん]

>>2646 匿名さん
＞東池袋に勝どきや豊洲並みの人気は無い
街ランキングで上位キープの池袋は、次は西口の駅ビル再開発もあり、
そこから800ｍの東池袋は良好な環境だと思います。
また、サンシャイン横では、早ければ今年度内に準備組合が立ち上がりますし、
大きな道路が２つ新規で完成するので、今後の新陳代謝も期待できます。
先日の新宿新聞に、「新駅に期待」と野村がコメントした記事もありました。

[2652: マンション検討中さん]

そもそも住みたい街ランキング上位で恵比寿、新宿、目黒に迫ってきた池袋が豊洲や勝どきより人気がないってのが嘘だからなぁ
でも勝どきや豊洲の方が安いからマンションの売れ行きは良いかもね

[2653: マンション検討中さん]

札入れしたい気持ちはあるけど、チャイナ不動産マーケット崩落ショックと本邦インフレ継続からの利上げがマジで怖いんよね。
契約した後にそもそも利回りが低くて脆弱な東池袋周辺相場が暴落したり、シティタワー所沢みたいにすみふに激値下げされたらたまらん。

[2654: マンコミュファンさん]

野村の情報ってどこで出たんですか？

[2655: 匿名さん]

勝どき　買って住みたい街ランキング１位ですね。
豊海も控えてるし、今後も盛り上がりが期待できますネ。

https://www.homes.co.jp/cont/s_ranking/shutoken/

[2656: 通りがかりさん]

>>2655 匿名さん

homesの売りたい街ランキングやん（笑）
どうぞ池袋や目黒より大人気の八街や本厚木にお住みください

[2657: 匿名さん]

>>2655 匿名さん
いつも思うのだが勝どきと東池袋を実需で並行検討する人なんて世の中にはほぼいないと思うんだよね。
勝どきの方が伸びしろがありそうには同意するけど、検討するのに役にたつ情報じゃない気がする。

完全投資なら勝どきより大阪のタワマンの方が伸びしろがありそうだから大阪のタワマン買うからやっぱり勝どきとは比較検討しないかな。

[2658: マンコミュファンさん]

池袋　勝どき

都心の人間も嫉妬する大人気タウンは物件だけでなく、地域に対する都心住みのネガが湧いてきて大変ですね。

[2659: マンション掲示板さん]

>>2657 匿名さん

大阪の高級タワマンは値段は無駄に釣り上がって契約は低調なんだよね

[2660: 評判気になるさん]

超長期で売るらしいですよ。なので焦らず2期で野村と比較しつつ検討します。とはいえたぶん野村かなぁ。4LDKが欲しかった

[2661: 匿名さん]

>>2660 評判気になるさん
図面を見る限りは野村の南東、南西角部屋は100平米ぐらいありそうなので多分4LDKかと。
2億は確実に超えそうだけど。

[2662: マンション検討中さん]

野村の外観デザインって出た？

[2663: 口コミ知りたいさん]

>>2653 マンション検討中さん

ここは、山手線内地だから所沢と一緒にするなよ！　不動産は株価とは違うので、そう簡単に暴落しない。まして池袋だから。
つべこべ言ってる奴らは、所詮買えないから草してるだけ(笑)庶民には無理だものね

[2664: 口コミ知りたいさん]

>>2647 匿名さん

なので、嗚呼やっぱり買っておいて良かったと思うようになる。中古は嫌じゃん。
オリンピックの後、不動産は安くなると言われてたけど、実際は…
今度こそ、チャンスは逃したくない。

[2665: 匿名さん]

五輪暴落説ほんとに信じてたの？ｗｗ
あんなのアホのたわごとと一蹴し、ＢＴＴ及びＰＴＫをゲットした私を信じなさい。
ここ買っても得はしないと思うよｗ
高いグロスと維持費払ってもタワマン住みたいですぴえええん；；ってなら止めないけどｗ
損得だけで言ったら近くの戸建て８千万でさっさと買った方が良いｗ

[2666: 名無しさん]

今までの供給量・期間とはわけが違うから冷静に分析はしたほうがいいかとは思う。このペースの販売だと10年以上はかかるけど、ちょっと在庫が増えてきているところにここより安い野村の販売だけでも相当量、円安による日本の金利政策がどうなるか。恒大集団の破産も気になるし。利回りから投資では逃げられないし東池袋の購入層の予算からもあまりあがるとは思わない方がいいよ...

[2667: マンション検討中さん]

野村が安いって、誰が言ってるの？
そんなに大差無いと思うけど。

野村の南向き高層階を「終活」の為にキャッシュ購入する用意してる。
聖路加レジデンスは、最初１億だったのが2億になった。しかし、買い物に不自由する。勝ちどきもだよ、池袋には敵わないさ。
近い築地も変わってしまい、外国人観光客で混雑してる銀座もそう。
まさに昭和は遠くになりにけり(嘆)

Dr.和田は、高齢者ほど新天地で刺激ある街へ住んだ方が呆けにくいと言う。文京区は坂道が多くて断念した。

[2668: マンション検討中さん]

人生100年時代。
まぁ男性は弱いから、買える時に買って住んだらどうですか。
将来的に、こんなところ要らないって言う子供達はいないはず。
マンションは、リフォームしやすい。

[2669: マンション検討中さん]

もうここまで来たら、西新宿だの勝ちどきの話しするのはレスの無駄遣いだから止めて欲しい。誰も望んでない。
ハッキリ言って余計なお世話です。
買えない人達がいくら大口叩いてても、説得力が無いから。

[2670: マンション検討中さん]

東池袋は利回り2%台後半だから、中国不動産マーケット初でリーマンショック的なものが発生し、
4%台に調整すると４割以上のキャピタルロスが発生するってこと。
2LDKで4000万円超、3LDKで6000万円超。その程度は覚悟した方が良いね。

[2671: 匿名さん]

ポジが悉く尊大だなｗ
城北でイキってもねぇｗ

[2672: マンション検討中さん]

販売開始前マンションスレでやたら攻撃的なポジって、地権者かデベの人？

[2673: マンション掲示板さん]

>>2671 匿名さん
東池袋より好立地のマンションなかなか無いと思いますよ。あるなら教えて欲しいぐらい。

[2674: 口コミ知りたいさん]

なぜここがブランズなみの賃料しかとれないと思うんだろ？
煽りとしてレベルが低すぎるよ。

[2675: マンション検討中さん]

利回りは3.1-3.2%くらいか。これって低いの？

[2676: 匿名さん]

マンマニの予想だと表面利回り3.7-3.8％みたいよ。
https://www.sumu-log.com/archives/54134/

マンマニの予想通りだったとしても完全投資だと旨味はないよね。
マンマニ自身もそういっているけど。

[2677: マンコミュファンさん]

マンマニ自身も利回り低いと言ってますね。というか3%だと税金と金利(キャッシュじゃないなら)、ローン返済、経年劣化と修繕考えたら微妙かと。基本マンション区分は賃貸目的は微妙ですが。
一般的には低層で条件が悪いけどグロスが安い部屋を狙った方が投資目的、資産の目減りとしては安心ですね

[2678: マンション検討中さん]

ここの検討者の多くは実需なんだから、利回りとか投資とかにそこまでこだわってないでしょ。購入してもキャピタルロスの可能性は低いんだから気に入った部屋が見つかって予算が届くなら申し込めばいいだけなんじゃないかな？マンマニもそういうスタンスでしょ。

[2679: 匿名さん]

>>2678 マンション検討中さん
基本的には気に入った街に気に入ったマンションが出来て、買えるから買って実需で住むスタンス。
資産性は最低限、売るしかなくなった時に残債割れは避けたい、貸し出す時にも最低限の利回りは取れそうであれば良いというスタンス。

残債割れはまず大丈夫そうだけど、貸し出す時は定借だとかなりぎりぎり？という評価かな。

[2680: マンション検討中さん]

>>2679 匿名さん

まさにその通りだと思います

[2681: マンション検討中さん]

利回りが低いと言うことは金融ショックなどによってキャピタルを大きく毀損する可能性が高いと言うこと。
短期的に極端に低い2-3%台の利回りが他地域と同水準まで上昇した場合、残債割れは必至だと思うよ。

[2682: 匿名さん]

利回り3%台後半はかなり強いな

[2683: 評判気になるさん]

>>2681 マンション検討中さん

賃料って上がらない代わりに下がる事もあんまりないよ。
少なくとも、3.7%の賃料が2%台まで落ちた事は戦後史では私が知る限りはないかな。

[2684: マンコミュファンさん]

>>2675 マンション検討中さん
パークタワー西新宿は4弱あるよ

[2685: 匿名さん]

>>2682 匿名さん
完全投資だとジャンク物件ですよ。
不動産投資って出来れば表面利回り5％以上かつ値上がりが期待出来るレベルではじめて利益が十分に期待出来るものです。

この利回りで豊島区なら、投資ローンひいて買えば、値上がり前提じゃないと到底買えないので、完全投資としては完全な不適格物件ですよ。

現金一括で買える勢ならば、オルカンとかS&P500買った方がどう考えてもいいですし。不動産がいいならば三田ガーとかWTRに行けばいいだけです。

完全投資としては明らかに不適格なので、完全投資勢は他所のマンションを検討すればよいと思います。

[2686: マンション検討中さん]

抽選時期とかの話題がないな。

[2687: 匿名さん]

>>2684 マンコミュファンさん
こことあんまり変わらないやん。
パークタワー西新宿なんて新宿駅まで徒歩20分以上、最寄り駅も5分だっけ？

西新宿なんてオフィスしかない場所のしかも一番端っこ。
立地の価値はわかるけど、マンションを実需で買って本当に便利？

ここなら池袋駅も10分以内。
西武からはじまり、サンシャインに至る豊富すぎる商業施設も徒歩圏内。最寄り駅も遥かに近い。

どっちに住んだ方が実需として満足度が高いかは明らかだと思うけどね。

[2688: マンション検討中さん]

東池袋と西新宿の利回り差が分かるように貼っておきますね。

https://www.mansion-review.jp/mansion/537092.html

https://www.mansion-review.jp/mansion/604513.html

[2689: 匿名さん]

>>2688 マンション検討中さん
完全投資でどっちか買うならそら西新宿でしょ。
路線価見たって、賃料見たって、それは西新宿の方が底地の不動産の価値は高いに決まってるじゃない。

実需としてあそこに住んでここより満足度が高いと本当に思う？

リセールは当然西新宿がいいよ。
不動産は立地の経済的価値＞＞＞＞＞＞その他の要素だからね。

[2690: 名無しさん]

>>2687 匿名さん

shabi。
池袋は新宿と同じレベルなの？
隣お大規模のお墓があり　風水大丈夫なの？

[2691: 匿名さん]

>>2689 匿名さん

私は実需で西新宿に住みたいとは全く思えませんでしたが、GCT池袋はアリだと感じましたけどね。

[2692: 匿名さん]

>>2690 名無しさん
新宿駅西口徒歩20分以上と池袋駅東口徒歩10分以内でどっちが「住む場所」として便利か？という話しなんですよ。
ちなみに、不動産としては前者の方が価値があるんですけどね。

ここなり、西新宿なりを検討出来るレベルの経済力があるなら、住みやすさをもうちょっと考えた方がいいんじゃないかな。

当然だけど、西新宿のオフィスで働いている方は除きますよ。

[2693: 販売関係者さん]

>>2692 匿名さん
1億2億ぐらいのマンションを買うのは富裕層といえるの？上海ではしょぼいマンションしか買えない、　普通の中流でしょう。

西新宿がオフィスがあるから、将来的にも価値が落ちにくいと思って、西新宿にした。