グランドシティタワー池袋ってどうですか？

[匿名さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業地内に誕生。
グランドシティタワー池袋についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153939

参考スレ：
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

【物件概要】
所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
　　　東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
　　　JR山手線他・東武東上線・西武池袋線「池袋」駅まで徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上52階地下2階建
間取：1LDK～3LDK　
面積：45.44m2～104.03m2　
総戸数：878戸(非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む)、店舗2区画、事務所2区画

売主：住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計：INA・清水・前田設計共同企業体　
施工：清水・前田建設共同企業体　
管理会社：未定

販売開始予定：2023年8月上旬
完成予定：2027年4月中旬　
入居予定：2026年9月下旬


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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グランドシティタワー池袋　予定価格発表前に周辺分譲マンションの売買＆賃料相場を確認！【マンションマニア】
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[2601: 匿名さん]

こどもにここ遺して喜ばれるかな？
もっと維持管理費安い都心のタワマンを中古で遺してあげた方が良いと思う。

[2603: 名無しさん]

>>2600 匿名さん
販売後ろ倒しにするくらいなのに、そもそも抽選になるのかね？

[2604: 買い替え検討中さん]

>>2603 名無しさん
あれ？状況について担当から電話来てないですか？

[2605: マンション検討中さん]

ところで、南の1LDKはどうですか？

[2606: マンション検討中さん]

営業から電話ありましたね。オプションの話とか遅れてること自体は聞きましたが、理由は聞きませんでした。

[2607: マンション検討中さん]

まあ不人気ですと言う営業はいないわな

[2608: 周辺住民さん]

小細工はやめて中国兄さんに一棟買いしてもらえばいいのに。

[2609: 評判気になるさん]

>>2606 マンション検討中さん

GCT月島の営業から聞いた話によると、管理費について地権者と合意できてないのが理由のようです。要するに管理費が高すぎると。これまでクヤクションのみが負担していた駅直結通路の維持管理費が足かせになっているとか。

[2610: 周辺住民さん]

別に管理費で揉めてるからって言っても、業法上は重説、契約締結までできるでしょう。
購入希望者には想定最大額提示しといて、ここから減る可能性ありますよ　とでも書面で伝えておけばいい。

要望入らない言い訳じゃないの？知らんけど。

[2611: マンション検討中さん]

>>2610 周辺住民さん
法形式の前にそんな不確かな状況で販売活動進められるわけないだろ
高水準のコンプラ必要な一部上場企業だぞ？
ビッグモーターじゃないんだぞ

[2612: マンション検討中さん]

月島みたいに販売住戸増やすのかしら？

[2613: 通りがかりさん]

>>2607 さん

買えない人からのジェラシーって、凄いねぇW　こんな事していたら自分が惨めになるだけだよ天邪鬼さん。

[2614: マンション検討中さん]

>>2600 匿名さん

具体的な情報をありがとうございます。
スミフは駅直結なので、忙しい現役世代向き。野村は退職組かと南向きが気になってる前期高齢者です。

[2615: マンション掲示板さん]

>>2601 匿名さん

心配ご無用。子供が池袋大好きなのだ。
実家は、都心のタワマン高層階で管理費修繕積立金など月15万ほどかかってるから、こちらスミフの方が楽なんじゃよ。

管理費は安けりゃ、やっぱりそれなりの対応の住み心地になるからさ。
安物買いの銭失いはしたくない。

[2616: 周辺住民さん]

>>2611 マンション検討中さん

別に、業法に抵触してないならコンプラ関係ないだろｗ
”コンプライアンス”　和訳してみｗ

最大額あらかじめ提示しときゃ顧客トラブルも皆無だろう。

[2617: 匿名さん]

>>2616 周辺住民さん
横からですまんけど、一般的には「コンプライアンス」とは各種法令のみならず社会規範を遵守することを言うんだな。
売主は宅建業法は当然として、それ以外の各種法令も遵守しなければならないし、社会規範も遵守しなければならない、と考えるのが一般的な解釈な訳でね。

宅建業法に抵触してないからセーフとはならないわけよ。

提示した値段より安くなるならセーフとも限らない訳よ。

高い管理費でそれなりのサービスを期待する人もいれば、高い管理費なんて払いたくないという人となんて一緒に住みたくない、という人もこの価格帯なら当然いるわけさ。

[2618: 匿名さん]

>>2617 匿名さん

横からですまんけど、提示した値段より安くなるならセーフでしょ。

[2619: 評判気になるさん]

ポジさんの言い分だと
例えばパース通りの仕上げになってなかったり、竣工図設計図で差異があったり
青田売りアルアルだけど全部アウトってコト!？

[2620: 買い替え検討中さん]

>>2616 周辺住民さん
意味も知らないのに「和訳してみw」とかウケるw
コンプライアンスとは縁もゆかりもないブラック企業にお勤めなんでしょうな。
もしくは反社か、池袋だけに。

[2621: 匿名さん]

全ての物の価格は情勢により変化します。契約時にも織り込まれることです。
それなのに、コンプラ的に販売ストップですか。
法に抵触云々ではなく、地権者の契約が先に進まない話をネガネタとして
悪意を持って書いただけの感がありますが、
もし月島の営業が社内情報と顧客情報を漏らしたとしたらガバナンスの問題だし、
確度の低い話を誇張して流布したのなら、書いた人に問題アリですね。

[2622: 匿名さん]

高水準のコンプラ（）を誇るすみふ営業さんが、地権者絡む機微情報を漏らすはずはないので
販売後ろ倒しになったことの説明が付かないポジさんが発狂して風説を流布したのでは？

[2623: マンション検討中さん]

なんか新情報でた？

[2624: マンション検討中さん]

出たよ

[2625: マンション検討中さん]

全員に連絡があるわけではないのかな

[2626: 名無しさん]

>>2616 周辺住民さん
コンプラが形式的な法令遵守だけの意味じゃないって知らない社会から排除された人なんですね
こういう現実社会を知らたい人が紛れ込むと、自分ルールを振りかざして害悪的存在になりかねないので、可能であれば高尾の山奥で暮らして頂けませんか？

[2627: マンション掲示板さん]

>>2622 匿名さん
地権者と交渉中という事実のどこが機微情報なんだよｗ
コンプラの意味すら知らないお前は機微の意味で調べてから使えよｗ
複数人に指摘されたからって名前変えて投稿とか恥ずかしい奴だなー

[2629: マンション検討中さん]

>>2625 マンション検討中さん

ウチは連絡来ましたよ、だからそのうちに～待っといて下さいな。
やっぱり営業からは、Ⅰ期お買い得価格設定だそうやから当選したい。
申込みは、まだです。

個人的には、あんまり管理組合とかへコムヅカシイ住民さんよか気持ちも余裕ある隣人さんを希望するわな。

ガソリン代の高騰を気にするような御方は、高級車乗れませんのやでぇ
管理費などは、その類いと思うけどね。

[2630: マンション検討中さん]

金融ショック起きそうだし、回避出来たら出来たで金利はやっぱ上がりそうだし、タワマンの価格どうなっちゃうの？

[2631: 口コミ知りたいさん]

>>2630 マンション検討中さん
米市場は反応してないし折り込み済みなんじゃない？
世界規模の金融ショックになるとは思わないけど、ここみたいに中国の富裕層の購入をかなり見込んでる所は影響でるかもね。

[2632: 検討板ユーザーさん]

>>2631 口コミ知りたいさん
中国人が好むのは羽田空港に近い港区湾岸エリアだよ。池袋には多くないです。

[2633: 匿名さん]

野村安いみたいですね。GCT含めてしばらく東池袋相場はキャップがかかりそう

[2634: 匿名さん]

非都心区は完全にピークアウトしてるから強気には出れないわな。

[2635: マンコミュファンさん]

>>2633 匿名さん

それはGCTよりも安いということでしょうか？？？GCTに一次で申し込み予定ないので気になります！

[2636: 名無しさん]

なんか間取り悪くなった部屋あるね

[2637: マンション検討中さん]

>>2634 匿名さん
湾岸駅遠とかは厳しいかもしれないけど、ここは都心駅近だからまだまだ上がるのでは。

[2638: 匿名さん]

ここは非都心区なのでもう厳しいですね。

[2639: マンション検討中さん]

流石に野村はGCTより安いのでは？迷うよね

[2640: マンコミュファンさん]

>>2638 匿名さん
ここより都心の物件でここより魅力的な所って具体的にどこかあります？

[2641: マンション検討中さん]

西新宿の方が安いし、利回り高いし、新宿駅含め、周辺再開発多いし、魅力的だと思うけど

[2642: 匿名さん]

築浅中古なら都心区に良いのいっぱいありますよ。
目下、中古は総崩れの様相なので選びたい放題ですね。

[2643: マンコミュファンさん]

>>2642 匿名さん
具体的に東池袋より良いエリアってありますか？なかなか無いと思いますよ。

[2644: マンション検討中さん]

東池袋は大量供給だからなあ。
野村が650程度で出してきて目黒マークのように大した値上げも出来ずに竣工前後まで売り続け、数年後まで周辺のキャップになるってのはあり得るよね。
GCTは10年後も売っていそうではある。

[2645: 名無しさん]

>>2644 マンション検討中さん
大量供給されても人気の高いエリアは上がるよ。勝どきや豊洲が好例。

[2646: 匿名さん]

東池袋に勝どきや豊洲並みの人気は無いので上がるかは微妙ですね。

[2647: 匿名さん]

>>2644 マンション検討中さん
GCTは普通に10年ぐらいかけて売ると思う。
C地区2棟の後は10年以上は新築タワマンないし。

野村が今後2-3年キャップになる可能性は十分あるけど、そのあと10年以上は東西含めて池袋では中古しか選択肢がない時代が続くから供給不足で上がっていくと思うけどな。

[2648: 匿名さん]

中古しかない状態が続くと、マーケットも冷えるしデベの宣伝無いので
相場は下がっていきますよ。

[2649: 匿名さん]

>>2648 匿名さん
デベが宣伝してくれないと冷えるのはマイナー駅の話しでしょ。

ここはビッグターミナル池袋駅徒歩圏。
池袋駅東口を降り立つと勝手に目に入ってくるのでそれで充分宣伝になり、住みたいという需要は新築マンションでの宣伝がなくても一定数は必ず出てくる。
それに対して供給が絶望的に少ない状態が続けば相場は上がるでしょ。

[2650: 匿名さん]

他に流れるだけですよｗ

[2651: ご近所さん]

>>2646 匿名さん
＞東池袋に勝どきや豊洲並みの人気は無い
街ランキングで上位キープの池袋は、次は西口の駅ビル再開発もあり、
そこから800ｍの東池袋は良好な環境だと思います。
また、サンシャイン横では、早ければ今年度内に準備組合が立ち上がりますし、
大きな道路が２つ新規で完成するので、今後の新陳代謝も期待できます。
先日の新宿新聞に、「新駅に期待」と野村がコメントした記事もありました。

[2652: マンション検討中さん]

そもそも住みたい街ランキング上位で恵比寿、新宿、目黒に迫ってきた池袋が豊洲や勝どきより人気がないってのが嘘だからなぁ
でも勝どきや豊洲の方が安いからマンションの売れ行きは良いかもね

[2653: マンション検討中さん]

札入れしたい気持ちはあるけど、チャイナ不動産マーケット崩落ショックと本邦インフレ継続からの利上げがマジで怖いんよね。
契約した後にそもそも利回りが低くて脆弱な東池袋周辺相場が暴落したり、シティタワー所沢みたいにすみふに激値下げされたらたまらん。

[2654: マンコミュファンさん]

野村の情報ってどこで出たんですか？

[2655: 匿名さん]

勝どき　買って住みたい街ランキング１位ですね。
豊海も控えてるし、今後も盛り上がりが期待できますネ。

https://www.homes.co.jp/cont/s_ranking/shutoken/

[2656: 通りがかりさん]

>>2655 匿名さん

homesの売りたい街ランキングやん（笑）
どうぞ池袋や目黒より大人気の八街や本厚木にお住みください

[2657: 匿名さん]

>>2655 匿名さん
いつも思うのだが勝どきと東池袋を実需で並行検討する人なんて世の中にはほぼいないと思うんだよね。
勝どきの方が伸びしろがありそうには同意するけど、検討するのに役にたつ情報じゃない気がする。

完全投資なら勝どきより大阪のタワマンの方が伸びしろがありそうだから大阪のタワマン買うからやっぱり勝どきとは比較検討しないかな。

[2658: マンコミュファンさん]

池袋　勝どき

都心の人間も嫉妬する大人気タウンは物件だけでなく、地域に対する都心住みのネガが湧いてきて大変ですね。

[2659: マンション掲示板さん]

>>2657 匿名さん

大阪の高級タワマンは値段は無駄に釣り上がって契約は低調なんだよね

[2660: 評判気になるさん]

超長期で売るらしいですよ。なので焦らず2期で野村と比較しつつ検討します。とはいえたぶん野村かなぁ。4LDKが欲しかった

[2661: 匿名さん]

>>2660 評判気になるさん
図面を見る限りは野村の南東、南西角部屋は100平米ぐらいありそうなので多分4LDKかと。
2億は確実に超えそうだけど。

[2662: マンション検討中さん]

野村の外観デザインって出た？

[2663: 口コミ知りたいさん]

>>2653 マンション検討中さん

ここは、山手線内地だから所沢と一緒にするなよ！　不動産は株価とは違うので、そう簡単に暴落しない。まして池袋だから。
つべこべ言ってる奴らは、所詮買えないから草してるだけ(笑)庶民には無理だものね

[2664: 口コミ知りたいさん]

>>2647 匿名さん

なので、嗚呼やっぱり買っておいて良かったと思うようになる。中古は嫌じゃん。
オリンピックの後、不動産は安くなると言われてたけど、実際は…
今度こそ、チャンスは逃したくない。

[2665: 匿名さん]

五輪暴落説ほんとに信じてたの？ｗｗ
あんなのアホのたわごとと一蹴し、ＢＴＴ及びＰＴＫをゲットした私を信じなさい。
ここ買っても得はしないと思うよｗ
高いグロスと維持費払ってもタワマン住みたいですぴえええん；；ってなら止めないけどｗ
損得だけで言ったら近くの戸建て８千万でさっさと買った方が良いｗ

[2666: 名無しさん]

今までの供給量・期間とはわけが違うから冷静に分析はしたほうがいいかとは思う。このペースの販売だと10年以上はかかるけど、ちょっと在庫が増えてきているところにここより安い野村の販売だけでも相当量、円安による日本の金利政策がどうなるか。恒大集団の破産も気になるし。利回りから投資では逃げられないし東池袋の購入層の予算からもあまりあがるとは思わない方がいいよ...

[2667: マンション検討中さん]

野村が安いって、誰が言ってるの？
そんなに大差無いと思うけど。

野村の南向き高層階を「終活」の為にキャッシュ購入する用意してる。
聖路加レジデンスは、最初１億だったのが2億になった。しかし、買い物に不自由する。勝ちどきもだよ、池袋には敵わないさ。
近い築地も変わってしまい、外国人観光客で混雑してる銀座もそう。
まさに昭和は遠くになりにけり(嘆)

Dr.和田は、高齢者ほど新天地で刺激ある街へ住んだ方が呆けにくいと言う。文京区は坂道が多くて断念した。

[2668: マンション検討中さん]

人生100年時代。
まぁ男性は弱いから、買える時に買って住んだらどうですか。
将来的に、こんなところ要らないって言う子供達はいないはず。
マンションは、リフォームしやすい。

[2669: マンション検討中さん]

もうここまで来たら、西新宿だの勝ちどきの話しするのはレスの無駄遣いだから止めて欲しい。誰も望んでない。
ハッキリ言って余計なお世話です。
買えない人達がいくら大口叩いてても、説得力が無いから。

[2670: マンション検討中さん]

東池袋は利回り2%台後半だから、中国不動産マーケット初でリーマンショック的なものが発生し、
4%台に調整すると４割以上のキャピタルロスが発生するってこと。
2LDKで4000万円超、3LDKで6000万円超。その程度は覚悟した方が良いね。

[2671: 匿名さん]

ポジが悉く尊大だなｗ
城北でイキってもねぇｗ

[2672: マンション検討中さん]

販売開始前マンションスレでやたら攻撃的なポジって、地権者かデベの人？

[2673: マンション掲示板さん]

>>2671 匿名さん
東池袋より好立地のマンションなかなか無いと思いますよ。あるなら教えて欲しいぐらい。

[2674: 口コミ知りたいさん]

なぜここがブランズなみの賃料しかとれないと思うんだろ？
煽りとしてレベルが低すぎるよ。

[2675: マンション検討中さん]

利回りは3.1-3.2%くらいか。これって低いの？

[2676: 匿名さん]

マンマニの予想だと表面利回り3.7-3.8％みたいよ。
https://www.sumu-log.com/archives/54134/

マンマニの予想通りだったとしても完全投資だと旨味はないよね。
マンマニ自身もそういっているけど。

[2677: マンコミュファンさん]

マンマニ自身も利回り低いと言ってますね。というか3%だと税金と金利(キャッシュじゃないなら)、ローン返済、経年劣化と修繕考えたら微妙かと。基本マンション区分は賃貸目的は微妙ですが。
一般的には低層で条件が悪いけどグロスが安い部屋を狙った方が投資目的、資産の目減りとしては安心ですね

[2678: マンション検討中さん]

ここの検討者の多くは実需なんだから、利回りとか投資とかにそこまでこだわってないでしょ。購入してもキャピタルロスの可能性は低いんだから気に入った部屋が見つかって予算が届くなら申し込めばいいだけなんじゃないかな？マンマニもそういうスタンスでしょ。

[2679: 匿名さん]

>>2678 マンション検討中さん
基本的には気に入った街に気に入ったマンションが出来て、買えるから買って実需で住むスタンス。
資産性は最低限、売るしかなくなった時に残債割れは避けたい、貸し出す時にも最低限の利回りは取れそうであれば良いというスタンス。

残債割れはまず大丈夫そうだけど、貸し出す時は定借だとかなりぎりぎり？という評価かな。

[2680: マンション検討中さん]

>>2679 匿名さん

まさにその通りだと思います

[2681: マンション検討中さん]

利回りが低いと言うことは金融ショックなどによってキャピタルを大きく毀損する可能性が高いと言うこと。
短期的に極端に低い2-3%台の利回りが他地域と同水準まで上昇した場合、残債割れは必至だと思うよ。

[2682: 匿名さん]

利回り3%台後半はかなり強いな

[2683: 評判気になるさん]

>>2681 マンション検討中さん

賃料って上がらない代わりに下がる事もあんまりないよ。
少なくとも、3.7%の賃料が2%台まで落ちた事は戦後史では私が知る限りはないかな。

[2684: マンコミュファンさん]

>>2675 マンション検討中さん
パークタワー西新宿は4弱あるよ

[2685: 匿名さん]

>>2682 匿名さん
完全投資だとジャンク物件ですよ。
不動産投資って出来れば表面利回り5％以上かつ値上がりが期待出来るレベルではじめて利益が十分に期待出来るものです。

この利回りで豊島区なら、投資ローンひいて買えば、値上がり前提じゃないと到底買えないので、完全投資としては完全な不適格物件ですよ。

現金一括で買える勢ならば、オルカンとかS&P500買った方がどう考えてもいいですし。不動産がいいならば三田ガーとかWTRに行けばいいだけです。

完全投資としては明らかに不適格なので、完全投資勢は他所のマンションを検討すればよいと思います。

[2686: マンション検討中さん]

抽選時期とかの話題がないな。

[2687: 匿名さん]

>>2684 マンコミュファンさん
こことあんまり変わらないやん。
パークタワー西新宿なんて新宿駅まで徒歩20分以上、最寄り駅も5分だっけ？

西新宿なんてオフィスしかない場所のしかも一番端っこ。
立地の価値はわかるけど、マンションを実需で買って本当に便利？

ここなら池袋駅も10分以内。
西武からはじまり、サンシャインに至る豊富すぎる商業施設も徒歩圏内。最寄り駅も遥かに近い。

どっちに住んだ方が実需として満足度が高いかは明らかだと思うけどね。

[2688: マンション検討中さん]

東池袋と西新宿の利回り差が分かるように貼っておきますね。

https://www.mansion-review.jp/mansion/537092.html

https://www.mansion-review.jp/mansion/604513.html

[2689: 匿名さん]

>>2688 マンション検討中さん
完全投資でどっちか買うならそら西新宿でしょ。
路線価見たって、賃料見たって、それは西新宿の方が底地の不動産の価値は高いに決まってるじゃない。

実需としてあそこに住んでここより満足度が高いと本当に思う？

リセールは当然西新宿がいいよ。
不動産は立地の経済的価値＞＞＞＞＞＞その他の要素だからね。

[2690: 名無しさん]

>>2687 匿名さん

shabi。
池袋は新宿と同じレベルなの？
隣お大規模のお墓があり　風水大丈夫なの？

[2691: 匿名さん]

>>2689 匿名さん

私は実需で西新宿に住みたいとは全く思えませんでしたが、GCT池袋はアリだと感じましたけどね。

[2692: 匿名さん]

>>2690 名無しさん
新宿駅西口徒歩20分以上と池袋駅東口徒歩10分以内でどっちが「住む場所」として便利か？という話しなんですよ。
ちなみに、不動産としては前者の方が価値があるんですけどね。

ここなり、西新宿なりを検討出来るレベルの経済力があるなら、住みやすさをもうちょっと考えた方がいいんじゃないかな。

当然だけど、西新宿のオフィスで働いている方は除きますよ。

[2693: 販売関係者さん]

>>2692 匿名さん
1億2億ぐらいのマンションを買うのは富裕層といえるの？上海ではしょぼいマンションしか買えない、　普通の中流でしょう。

西新宿がオフィスがあるから、将来的にも価値が落ちにくいと思って、西新宿にした。

[2694: 匿名さん]

>>2693 販売関係者さん
その価値観は別に否定しませんよ。
家族で不便なのを我慢すればいいだけです。

[2695: マンション検討中さん]

不動産投資家は利回りを見ますので、住みやすさ、みたいな人それぞれ異なる感覚で投資（感覚でお金を投じるなら投機ですかね）していると大火傷しますよって話だけなんですけどね。
勿論、残債割れしても全く問題ない、完済予定の実需なら住みやすさが最重要なので気に入った物件なら文句なしにゴーだと思います。

[2696: 通りがかりさん]

>>2694 匿名さん
何が不便なの？飲食店？　服屋さん？
最寄りは新宿じゃないんだよ

[2697: 匿名さん]

>>2695 マンション検討中さん
大やけどあるかなぁ、、、、
残債割れもほぼほぼないと思っているし、万一あっても、我々の収入からみれば大したレベルじゃないかと。

ここが残債割れるような事がもしあったら西新宿を買っても残債割れは確実かと。

それなら便利！住んで楽しい！方を買った方がいいのでは？

こことか西新宿を検討出来る層は流山とか幕張ベイパークとかSKYDUOを検討している層とは違うはず。

[2698: 名無しさん]

>>2685 匿名さん

同意します。何か安いとか煽られてますけど、立地を気に入った人が実需目的で買う物件だと思います。

[2699: 匿名さん]

>>2696 通りがかりさん
パークタワー西新宿の現地に行って、自分が働いている西新宿のオフィスから近い以外に値段相応な利便性があると思える理由があれば教えて欲しいです。

[2700: 販売関係者さん]

>>2699 匿名さん
池袋の魅力は？
NEW　CHINA TOWN以外

[2701: eマンションさん]

>>2697 匿名さん
西新宿も残債割れするだろうけど、利回りが
西新宿3.4%
東池袋2.8%
として、利回りが4.5%まで上昇した場合、
西新宿では3割のキャピタルロスが発生するのに対し
東池袋では4割のキャピタルロス。
3LDK75平米換算だと西新宿は4000-5000万円
東池袋は6000-7000万円相当。
まあ2000万円程度は誤差ですかね。

[2702: 匿名さん]

>>2700 販売関係者さん
単純に、交通利便性や商業利便性だけではご不満でしょうか？

[2703: 販売関係者さん]

単純に東京は南が北よりいいでしょう？　渋谷＞新宿＞池袋
新宿10分のタワーマンはこの値段じゃないでしょう？

[2704: 口コミ知りたいさん]

>>2703 販売関係者さん

逆に聞くけどなんで北より南が良いと思うの？

[2706: 匿名さん]

>>2701 eマンションさん
計算がばがばなのは置いといてね。
こことか西新宿の一般的な検討層は時給1万円はもらえる人達なのよね。

こことか西新宿を検討する人達は流山とか海浜幕張とか晴海とかの検討層とは時間とお金の価値が違うのよ。

[2707: マンション検討中さん]

所詮雇われサラリーマンの高所得者層が6000万円のキャピタルロスを許容できるってのはそんなことないと思うけどね。
寧ろ高所得者層ほど投資リテラシーが高いから、極端に低い利回りを嫌ってここは検討しないと思う。
で、販売前なのにやたらとここを推しているポジは何者なの？

[2708: 匿名さん]

周辺のタワマンホールドしてる連中でしょ。笑

[2709: eマンションさん]

そこまで倍率高くないね。供給めちゃくちゃ少ないし15年くらいかかりそう...。一期で買うならできるだけ条件がいい部屋なんだろうけど一旦は見送り。あともともと下がり天井だった75Dタイプの間取りがさらに悪くなってる。。。

[2710: 購入経験者さん]

倍率結局どれくらいですか？眺望が悪くて角敬遠しましたが、人気と営業に煽られたんですが

[2711: 評判気になるさん]

>>2679 匿名さん

仰る通りです同感。

メトロ駅直結とJR池袋駅まで徒歩圏内の立地条件が最強なので、将来の心配はしてません。
それに、ここを購入される方々は　たぶん他にも資産が余裕でおありになるだろうから大丈夫ですとも。

利回りなんて、そんなに気になる事ですかね？　他で稼げれば良いでしょう。
素人の婆の手っ取り早い投資は、為替です。

[2712: 名無しさん]

>>2687 匿名さん

あの辺は、ビル風で　ずぶ濡れですよ。
子供にとってサンシャインは魅力的。
全天候型は助かります。

[2713: マンコミュファンさん]

>>2692 匿名さん

西新宿は、子育ての環境にない。
買い物に不自由する。

[2714: マンション掲示板さん]

>>2710 購入経験者さん

2～5倍と聞いてます。
角部屋は、家具の配置が難しいかなと。
東向きが人気らしいです。
我が家は、高層階の階数で悩む。

[2715: 口コミ知りたいさん]

>>2700 販売関係者さん

愚問です(笑)
西新宿さん、どうぞお幸せに。

それとも、ご自分の不安感から池袋を煽ってるの？　大丈夫ですかしらん。

[2716: マンション掲示板さん]

>>2713 マンコミュファンさん
新宿中央公園みたいな公園あるの？

[2717: 検討板ユーザーさん]

>>2716 マンション掲示板さん

昔は、ホームレスのたまり場だったところさ。

[2718: 販売関係者さん]

>>2717 検討板ユーザーさん
今は？

[2719: 匿名さん]

ヒガシイケブクロさん、地歴の話しちゃっていいのかい？
昔〇〇〇のあったところだよね、君の好きな土地。

[2720: 販売関係者さん]

昔は日本が中国の属国ですよ。　今はアメリカの属国

[2721: 匿名さん]

>>2671 匿名さん

ここ買えない年収の人はお静かにお願いしますね

[2722: 匿名さん]

>>2720 販売関係者さん

だからどうしたの？ここはマンション検討スレですよ？
普段の生活でも場違いな発言してるの？

[2723: 匿名さん]

>>2693 販売関係者さん

1億、2億のマンション買える人が普通の中流な訳ないだろ。常識ないんだなw
上海やパリ、NYといった大都市のマンションは東京の比じゃないていう誰でも知ってる知識を自慢気にひけらかすなよww
お前の職場が西新宿に無くて、西新宿のマンション買えなくて、郊外のマンションすら買えるほどの年収もない事がバレバレだぞwwww

[2724: マンション検討中さん]

抽選日とか決まったのに誰も話題出さないな。皆後回しなのか？

[2727: 匿名さん]

>>2723 匿名さん
ここは3LDK1.5億～2億弱がメインですから普通の人には厳しい価格ですよね。

・世帯年収2500万超
・世帯年収1900万超+実家が太いorマンション・株式等で既にかなりの含み益あり

これぐらいの層から上が検討層な訳で、富裕層とまでは行かなくても一般層とはかなりかけ離れてるよね。

クヤクションとか一次取得で持っていて、含み益数千万あってもこっちは与信が届かなくて買えない人とか普通にいそう。

[2728: 口コミ知りたいさん]

>>2727 匿名さん

2693は引きこもりだから普通の中流がどの程度なのか分からんのですよ。マジレスはやめてあげてください。

ここは上流の人のみが買えるマンション
勝ち確マンション
インフレ時代にぴったりなマンション

[2729: 匿名さん]

>>2728 口コミ知りたいさん
むしろ、富裕層の引きこもり息子かな？と思っています。
社会経験ないけどお金と時間だけはある、みたいな。

コンプライアンス研修受けた事がないレベル＝どう考えてもマンション買えるはずがない＝ここに来ようという発想すらない

こうなるはずなのに、わざわざきてるので。

[2730: eマンションさん]

投資家が見送る利回り2%台後半マンションにどれだけの申し込みが入るか、見ものですね。

[2731: 名無しさん]

>>2703 販売関係者さん
東京の南側は品川とかの嫌悪施設が多いエリアもあるし、アドレスによるんじゃない？

[2732: 名無しさん]

>>2730 eマンションさん

実需じゃないの？ここ

[2733: 匿名さん]

>>2730 eマンションさん
利回り2％台後半だと思う理由を30字以内で述べよ。

ぼくがかんがえたさいきょうのふどうさんとうし！

以外でお願いしますね。

[2734: eマンションさん]

富裕層が検討する物件じゃないのに利回り2%台はほんとヤバいよね…
中国発の金融ショックが発生した場合、残債割れもあり得ると考えておいた方が良いね。
しかし、新築プレミアムがある分、実需的には近隣の築古ボロマンションよりもマシか？

https://www.mansion-review.jp/mansion/537092.html

[2735: 匿名さん]

識者が近隣築1年、駅直結タワマンの賃料を参考に利回り3.7％から3.8％と予想しているマンションの利回りが2％台と予想する根拠について述べてください。

まさかとは思いますが、東池袋駅徒歩7分、築10年以上たっているブランズ東池袋と同じ賃料しか取れないと

ぼくはおもうんだーーーーーー

が根拠ですか？

そう思うならそうなんじゃない？お前の中ではな（AA略

[2736: 検討板ユーザーさん]

>>2735 匿名さん

https://twitter.com/hei19991211/status/1665552536143626240?t=LvvKW0FRN...

[2737: 匿名さん]

>>2736 検討板ユーザーさん
フォロワー475人、、、、、
475人もフォロワーがいたらインフルエンサーですね！！！！

マンマニは6.9万人フォロワーいますけどｗ

さすがに煽りすぎなので削除されるかなｗ

[2738: マンション検討中さん]

実質利回りと表面利回りの違いも分からないのか・・・

[2739: 匿名さん]

>>2738 マンション検討中さん
ステアリで平米6500円が現実に取れてるのにGCTのしかも割と条件がいい住戸で平米5500円しか取れないと思う根拠は何？

[2740: マンション掲示板さん]

>>2736 検討板ユーザーさん
家賃設定はこんなもんと思う。マンマニはふかしすぎ。
管理費修繕費はこれより少し安い。
固都税はブリリアの75平米で28万台だからもう少し安いかも。
実質2.5%ってとこだな。

[2741: 匿名さん]

よくわかりませんが、
不動産ゴロが異常値拾ってきて、無数の雑魚を扇動しているのですかね？
https://suumo.jp/chintai/bc_100274277645/
募集中の部屋、㎡５０００切ってるけどずっと残ってるね┐(´∀｀)┌ﾔﾚﾔﾚﾀﾞｾﾞ

[2742: マンション検討中さん]

>>2739 匿名さん
ステアリ㎡6500円なんか取れてるの？これずっと掲載されてるのに。
https://suumo.jp/chintai/bc_100274277645/
まあ↑は流石に条件悪いか。

ブリリアの3LDK75㎡中住戸で38万、86㎡で48万前後だよ。
GCTの75㎡に48万出して借りる奴いるの？

自分は実需でGCTほしいけどね。投資用としては・・。

[2743: マンション検討中さん]

東池袋は賃料低すぎることは事実なのに発狂しているやつがいて爆笑している
富裕層が買わない立地でたったの2%てw

[2744: マンション検討中さん]

>>2741 匿名さん
・プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ
約60㎡　高層階　月額40万円　㎡単価月額約6660円
・プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ
約75㎡　中層階　月額48万円　㎡単価月額約6400円
↑
どう考えても異常値拾ってるだけ。流石にこれはやり方クソ汚い。

[2745: マンション検討中さん]

>>2739 匿名さん
GCTも平米6500以上取れる根拠見せろよ。

[2746: 匿名さん]

ブランズ東池袋ってこれか。68平米3LDKで21万円…あまりの安さに絶句

https://www.athome.co.jp/chintai/1027854385/?BKLISTID=030PPC

[2747: 通りがかりさん]

>>2746 匿名さん

それ定期借家ですよ

[2748: マンション検討中さん]

ここ買う中国人気をつけて、隣に大きい墓地があり、東條英機も入ってる。
重要的事情?三遍，不要?，不要?，不要?

[2749: マンション掲示板さん]

>>2727 匿名さん

正論であります。
中古物件市場において、最も取り引きが多いのは１億円未満だそうですよ。

世帯年収が1000万くらいで子供がいると、せいぜい6000万物件が限界でしょう。
これから先ジリジリと金利も上がってくるし、円安で物価高も治まらない、子供の教育費はかかる、退職金＆年金は当てにならないetc.
パパさん達は大変だぁ、ガンバレ～

[2750: 通りがかりさん]

>>2719 匿名さん

最低な奴(怒)

[2751: 検討板ユーザーさん]

>>2726 匿名さん

思わずWw座布団あげたい！

[2752: マンション掲示板さん]

>>2730 eマンションさん

欲しくても、ここは買えない人達がほとんどなんだからさ～

[2753: 買い替え検討中さん]

>>2736 検討板ユーザーさん
固定資産税はもう少し高くなりますよー

[2754: 買い替え検討中さん]

２%ならここやめときまーす。
やっぱり浜松町にしまーす

[2755: 匿名さん]

湾岸（浜松町含む）はなんか嫌。

[2756: マンション検討中さん]

何度も言われてますが、ここは安いとか将来値上がりしそうとかではなく、池袋好きな人が実需で買うマンションですよ。投資で考えてる人は他あたってください。

[2757: 名無しさん]

ここは利回り取れないから自称投資家の皆さんは他のスレでやり合ってくださいな
実需の方でいっぱいなので

[2758: マンション検討中さん]

実質利回り2.4％で投資向き出ないのは正論ですね。
でも今販売している都心のタワマンの利回りは、どこも同じですよ。
利回りを言いだすと、10％ある築古年アパートがいい事になります。
タワマンは、利回りでの評価は難しいですね。

[2759: 購入経験者さん]

野村が出てないから一期は納得感ある買い物できますよね。

[2760: 名無しさん]

>>2754 買い替え検討中さん
埋立地の浜松町よりは東池袋の方が立地は上だと思うぞ。

[2761: マンコミュファンさん]

>>2754 買い替え検討中さん

自称投資家さんばいばーい

[2762: eマンションさん]

68平米21万円しか取れないんじゃ仕方がないね。
なお、21万円でも成約していない模様

[2763: eマンションさん]

>>2760 名無しさん

ないない。

[2764: 評判気になるさん]

しかし今回出すのって数十戸で800戸+野村400戸くらいあるんだっけ...。単純に数十戸に今のそこまで高くない倍率をかけても供給>>需要ですね。まあ野村の宣伝で集まった人とか野村と比較して動く人も多いでしょうからなんとも言えないですが

[2765: 匿名さん]

野村は共有施設を充実させてかつ高層階のゲストルームを設けて、よりラグジュアリーな感じに仕上げて差別化してほしいですな

[2766: マンション検討中さん]

ほんと住不は何年かけて売るつもりなのだろうか。しかもこの先値上げして売るつもりなのだろうが、期間が長いほど不動産相場が崩れる可能性も上がるわけで、かなりリスク取ってますね。

[2767: 口コミ知りたいさん]

>>2756 マンション検討中さん

そうです。何方かが、東池袋はこの先10年くらい新築は出ないと書かれてるのを見て、余計に思いを強くしました。
やっぱり池袋が好きだから。

まぁ、上を見ればキリがないので、単身住まいだし予算13000万以内で買えるところにします。諸経費もかかる事だし、眺望や方向は二の次。もう毎年の酷暑続きで、日陰の部屋が良い(笑)

[2768: 口コミ知りたいさん]

>>2756 マンション検討中さん

そうです。何方かが、東池袋はこの先10年くらい新築は出ないと書かれてるのを見て、余計に思いを強くしました。
やっぱり池袋が好きだから。

まぁ、上を見ればキリがないので、単身住まいだし予算13000万以内で買えるところにします。諸経費もかかる事だし、眺望や方向は二の次。もう毎年の酷暑続きで、日陰の部屋が良い(笑)

[2769: 匿名さん]

>>2760 名無しさん

浜松町は、女子供には生活しづらい。

[2770: 本気だよ]

もう、西新宿や勝どきに浜松町、利回り話しはウンザリなので勘弁して欲しい。たぶん同一人物なんだろうが。
そもそも数%の違いなんかで情けないな、もっと他で稼げるからさ！

我が家は、軽井沢へも行き易い東池袋が良い。

[2771: マンション検討中さん]

>>2754 買い替え検討中さん

ふ～ん、買えるもんなら買ってみろよw
契約の進捗状況を知らせてくれたら信用してやる。

[2772: eマンションさん]

>>2770 本気だよさん

利回りの人は自称投資家であって、本当は郊外の板マン暮らしだよ。妄想してないと現実が辛すぎるんだ。許してやってくれ。

[2773: eマンションさん]

不動産投資では利回りが取れない物件に買いが入らないなんてのはちょっと考えれば小学生が分かるのにね

[2774: eマンションさん]

不動産投資では利回りが取れない物件に買いが入らないなんてのはちょっと考えれば小学生でも分かるのにね

[2775: 匿名さん]

>>2768 口コミ知りたいさん
B地区　頓挫の模様
造幣　まだ準備組合すらできておらず20年はかかる
西口再開発　10-20年

20年以上は数年ごとに新築タワマンの供給が続いた池袋ですが、C地区2棟の後は長期新築タワマンの供給がない時代に。

[2777: 評判気になるさん]

なる程。あと２０年は再開発無いんですね。資産価値保てないっすね。。。

[2778: 通りがかりさん]

>>2766 マンション検討中さん

有明ガーデンもだからさ。

[2779: 匿名さん]

>>2777 評判気になるさん
過去10年ぐらいの池袋の中古価格推移を見ると、むしろ新築供給がない時の方が上がってるんだよね。

一般的には新築が高値で周辺中古に流れて、周辺中古が上がるという形だけど。

池袋の場合は新築供給がない時代に中古が上がり、その中古価格に押し上げられて新築が上がる構図になっている。

近年販売された、ステアリ・ブリリアWEST・GCT共に販売がなかった時代に上がった中古価格をもとに新築価格が決まってるでしょ？
説明会でも、どれも周辺中古がこれだけ上がったんだから高いよ？しょうがいよね？と言ってたじゃない。

[2781: 匿名さん]

今後２０年は再開発無いんですね～。
資産価値の維持には再開発が必要不可欠なのにね。
剛腕の高野区長も居なくなってしまったし、もう期待できんねｗ

[2782: 匿名さん]

普段はあまり需要がない街だと、新築が出来てデベが宣伝してくれると供給以上に需要が伸びるので値段があがる。

ビックターミナル池袋の場合は常に需要があるので、新築の販売がないと供給が大幅に減るけど需要はそこまで下がらないので需給バランスが崩れて値段が上がる。

デベが宣伝してくれなくても誰でも知ってる街だし、TVの特集なんかで勝手に宣伝してくれるからね。

[2783: 匿名さん]

西新宿はしばらく供給なかったから、つい先日まで坪単価伸びてなかったからね～。
シティタワーとパークタワーで一気に400→700まで行ったけど。
やっぱり再開発って大事。
残念だけど、C地区の二棟は、最後の打ち上げ花火だね　笑

[2784: 匿名さん]

>>2781 匿名さん
高野区長がいないとこの先は進まない、はあり得るね。
造幣とか高野区長抜きで本当に進むかな？とは思う。

一番のビッグプロジェクトの西口再開発はここまでくればさすがに止まらないかな？とは思ってるけど。

[2785: 匿名さん]

どうなんだろうね。まだ関係者間で詰めの協議までは行ってないと思うけどな。
こんなのやりたいね～とフワフワしたイメージを共有してる段階。
で、今の豊島区長って公約未達の嬢王、コイケユリコの元弟子でしょ。ｗｗ

[2786: 匿名さん]

その構図は池袋ではあてはまらないよ、という話し。

西新宿なんてオフィスで働いている人以外は行く事ないし、そこに住むイメージがわかないからね。

毎週末に多くの人が買い物にきて、しょっちゅうTVで取り上げられて「住めるものなら住みたいな」というイメージを持つ人が常時いる街だから一般論とは違うロジックで動いている。

新築、住み替えの中古売り出し含めて供給が多くなる今後数年はあまり上がらないと思うけど、余程の事がない限り、そのあとは上がっていくと思うけどな。

そういう意味でも即転売なんかも含めた投資にはやっぱり向いてないよね。

[2787: 匿名さん]

>>2785 匿名さん
https://news.yahoo.co.jp/articles/a4a9efc3082accfdb70138837ecc37e253c8...

＞現在は都市計画提案に向けた各種調整が最終段階に入っており、遠くない時期に全体の開発内容が明らかになるとみられます。

最終段階に入っているみたいよ。
最終段階の詰めに新区長の手腕に期待！
、、、、、出来るかな？

[2788: ご近所さん]

西口の三菱の再開発は、
最も新しい国家戦略特区エリアで、今年度内に都市計画申請予定。
ワンストップ適用で決定までの期間は半年程です。
サンシャイン60級の高さの商業１棟、タワマン１棟、東武の高層駅ビル１棟。

東池袋一丁目の住友の再開発は、
今年度中に権変予定。その後、解体・着工です。
高さはハレザタワーより30ｍ高く、容積は２倍です。

10Ｆ前後のマンション建設もいくつか進行中で、人口増を見越して
朋友小と南池小では、校舎の新設・拡充がおこなわれます。

[2789: 匿名さん]

へ～　結構前から議論はされていたんですね。
地所が入ってるなら何とか実現はしそうですね～。
今後の発展の基軸は西口周辺かなあ。

[2790: 匿名さん]

＞東池袋一丁目の住友の再開発
オフィスメインなので、働く人以外は行くこと無さそうな開発ですね～。

[2791: eマンションさん]

・相場を引き上げる後続の再開発なし
・富裕層が選ぶ立地ではなし
・利回りが低く、投資家の買いも期待できない
・周辺住民の所得が低く、買い替え需要も見込めない

金利上昇or金融ショック発生の場合、価格が大きく調整するマンションの筆頭では？

[2794: マンション検討中さん]

>>2788 ご近所さん

西口のそのタワマンは、池袋駅直結になりますか？

[2796: ご近所さん]

>>2790 匿名さん
＞＞東池袋一丁目の住友の再開発
＞オフィスメインなので、働く人以外は行くこと無さそうな開発ですね～。

都市計画概要内では、「文化・芸術発信機能やフリンジ駐車場・バス運航拠点等の交通機能を備えた、文化・交流拠点を形成すること」
とあり、文化体験施設などエンタメも入ります。
駅からの誘導線も拡張され、途中の公園も整備されます。

[2797: ご近所さん]

>>2794 マンション検討中さん
＞西口のそのタワマンは、池袋駅直結になりますか？
詳しい情報はリリースされていませんが、地下道が張り巡らされている駅一帯が対象エリアなので、事業地区内のあちこちに駅の地下道の出口が設置されると思います。当然、各ビル、地下街、駅施設が、共につながると思います。

[2798: マンション掲示板さん]

>>2796 ご近所さん

要は容積緩和のための施設ですよね。
一般の人は行くこと無いだろうね～。

[2799: 評判気になるさん]

まぁ随分な云われようだねぇ～
そう言う貴方が住む町だって、この先は例外じゃないだろうにさ。

クヤクションの購入者の半数近くは、キャッシュだったと聞いてる。
もはや富裕層でなければ買えない地区なのは明らかだ。

[2800: eマンションさん]

>>2788 ご近所さん

さすが、ご近所さんの強みです。
調べたら、南池小学校の校風が気に入ったので子供を通わせたい。