グランドシティタワー池袋ってどうですか？

[匿名さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業地内に誕生。
グランドシティタワー池袋についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153939

参考スレ：
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

【物件概要】
所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
　　　東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
　　　JR山手線他・東武東上線・西武池袋線「池袋」駅まで徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上52階地下2階建
間取：1LDK～3LDK　
面積：45.44m2～104.03m2　
総戸数：878戸(非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む)、店舗2区画、事務所2区画

売主：住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計：INA・清水・前田設計共同企業体　
施工：清水・前田建設共同企業体　
管理会社：未定

販売開始予定：2023年8月上旬
完成予定：2027年4月中旬　
入居予定：2026年9月下旬


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[2267: マンション検討中さん]

月島との比較で人気がないのは

豊島区（ブランド力に劣る
（東）霊園が見える（中国人は墓ビューを嫌う
湾岸ではない（中国人は海が好き
月島の高層とこちらの中層が近しい坪単価（実質的に割高？

ってとこかしら？
リセールは月島の方が有利？

[2268: マンション掲示板さん]

>>2267 マンション検討中さん
中国人は羽田空港の近くを好むから、月島にはあまりいなそう。

[2269: 職人さん]

リセールでいうとGCT２兄弟はどちらも脱落だと思うけどナ。
だってほんの2-3年前はPTKが坪400ミッド高層が坪400で買えたんですのよ。

急速に実需層の上限近くまで相場が上がったので、富裕層が好む
港区の超都心以外、後は下がるだけってのが濃厚だと思うけどネ。

[2270: マンコミュファンさん]

>>2269 職人さん
港区もアドレスによってピンキリだからね。嫌悪施設が集まっているような所もあるし。

[2271: 匿名さん]

>>2262 通りがかりさん
グリーン大通り・日の出通りの再開発後のエアライズ前で1640千円/平方メートル

再開発だけでなく、さらに、新規の道路が完成すると跳ね上がる傾向があるので、
環５と補助第81号線が完成すると・・・

[2272: 匿名さん]

まだ梅雨というのに酷暑日の連続。
ここまで異常気象だと、海面上昇も一笑に付すわけにいかない。
震災もそうだけど、高台に価値を見出す流れが強まります。

[2273: 通りがかり]

>>2264 匿名さん
路線価が高い方が、国の評価として立地の資産価値が高いということです。

[2274: 職人さん]

>>2272 匿名さん

この前の豪雨では、湾岸はどこもアラート出てませんでしたよ。
豊島は避難警報出てましたｗ

[2275: 匿名さん]

海面上昇の進行がどれだけ深刻なのかわかるアニメーションをNASAが公開
https://gigazine.net/news/20230622-sea-level-animation/

[2276: 匿名さん]

マクドナルドの設定

都心店
・サンシャインシティALTA店
・池袋北口店
・池袋LABI前店
・池袋東口店
・池袋西口店

準都心店
・勝どき駅前店
・晴海トリトン店
・月島駅前店

[2277: マンション掲示板さん]

>>2267 マンション検討中さん
明らかに中古有利な月島がリセール有利なわけなく、実質的に割高なのは現状月島の方だぞ

[2278: 匿名さん]

>>2274 職人さん
豊島区では、波浪警報や高潮警報は永遠に出ません。
低地では、地盤沈下、沿岸部の暴風、液状化、いろいろありますね。

[2279: 評判気になるさん]

>>2269 さん

駅直結は、どこもなかなか下がらないよ。
それに、ここはリセールを気にするような人は買わない。シン東池袋好きな住民さん同士で盛り上げるから心配ご無用。

この職人さんは、西池袋の御用達人Ww
わざわざ東までケチ付けに来んでもええやんか～

[2280: 通りがかりさん]

>>2274 職人さん

お爺ちゃん、その話しを掘り返すの止めてくれないですか(怒)とっくに結論出てる。
呆けてますよ。

[2281: 口コミ知りたいさん]

>>2275 匿名さん

なので、子供は水没の危機あるベネチアへ行きたいと宣う。でも、夏場の運河ゴンドラは臭うんだよね～川幅が狭いから。

[2282: マンコミュファンさん]

>>2276 匿名さん

やっぱり、JR駅は強いね、ましてや池袋はビッグターミナルだから。

タワマン乱立する豊洲は、駅近くに１店舗しかないのだ。
豊洲は大人の為のレストランが無くてさぁ～中高年層の住民は嘆いてるよ。

[2283: 匿名さん]

>>2265 マンション検討中さん
路線価で高くつくって言うのは相続税の話じゃない？

[2284: 匿名さん]

>>2283 匿名さん
公示/基準価格　土地売買の目安価格。
路線価　相続税/贈与税の基準価格。
固定資産税評価額　固定資産税計算のための評価額。
実勢価格　土地売買されている価格。
路線価に比べて、他の価格は評価点が少ないです。
路線価は、実勢価格の８０％程度といわれてます。

[2285: マンション掲示板さん]

>>2284 匿名さん

ご近所のタワマンに数年前から住んでる方々は、じりじり固定資産税が上がってきてるでしょうに。
70平米の平均値は年20万越えますか？

購入する際や固定資産税を払いつつ、亡くなったら相続税だなんて、二重納税じゃないかと不満に思う。

[2286: 匿名さん]

固定資産税を気にしてしまう人は、郊外をお勧めします。
徒歩と電車で１時間以上かけて通勤するのも、手ですよ。

一方、好立地をチョイスする人は、時間あたりの稼ぎが高く、
好立地で得られる対価が税額を遥かに凌ぐと考える人だと思います。

[2287: 匿名さん]

>>2286 匿名さん
固定資産税は資産運用上の支出として飲み込めますが、
総資産がある程度以上に増えると、自分に何かあった時
相続税による目減りがやばいことになりますから
実勢価格の割に路線価が低い物件があればちょっと気になります。

[2288: 評判気になるさん]

それにしても、野村はどうなってるんだろうか、来年には売り出されるよね？
地権者の方々で、何かご存じでしたら教えて下さい。仮住まいも予定より長引いてて、ご不便でしょう。

[2289: 匿名さん]

>>2287 匿名さん
＞実勢価格の割に路線価が低い

しかし、路線価算出の基準が実勢価格なわけで、
急上昇しているとき、つまり再開発前後は差があっても、
しばらく経つと誤差は縮まり、実勢の8割に落ち着くわけで、
相続するまでの長期の場合だと、意味のないことです。

[2290: 通りがかりさん]

南街区は9ヶ月遅れなので来年の販売になるのかと

[2291: 匿名さん]

グランドミレーニアが5年前で坪600だったのに、ここがこの値段か。
安いね、本当に。
スミフの値付けはよくわからん。

[2292: マンション検討中さん]

５年前で600ってどこの世界線から来ている人だよ笑笑

[2293: マンション検討中さん]

月島もだけど、イマイチ高級感を感じないのだが、実物は違うのかな

[2294: 匿名さん]

月島は間取りが、、東池袋は眺望が、、
でも坪700前後で欲しい物件もないから消去法で選ばれてる感覚はあるね

[2295: 職人さん]

DW無しだし、下駄はイオンみたいだし
あんまり俺の好みではないかな。

PCザタワーみたいな傑作にはなりえないと思う。
というか、豊島のタワマンって外観はいずれも及第点以下。

[2296: 匿名さん]

>>2289 匿名さん のおっしゃる通りかと。
GCT月島が坪単低いのに、路線価が高い
ってところから相続税が、って話になったんだろうけど、
余命宣告されてるとかでない限りそこまで大きな違いはないんじゃないかな。
まあ、人間なんて不慮の事故でいつ死ぬかわからないけどね。

[2297: 匿名さん]

外観とかデザインとか高級感とかその手のセンスをGCTに求めてもね、
スミフはしょせんスミフ、とそれなりで割り切るしかない。

[2298: マンション掲示板さん]

>>2296 匿名さん
坪単価が低くて路線価が高いということは、良い立地に安く住めてお買い得ということです。

[2299: マンション検討中さん]

ランニングコスト770円の内訳わかる方いますか？
修繕積立金が均等化で重いのなら納得できるのですが管理費が重いのだと微妙だなと…

[2300: 通りがかりさん]

>>2290 通りがかりさん

情報ありがとうございます。
助かります。

[2301: マンション検討中さん]

野村の方が気合い入れてよりラグジュアリー感あるものを作ってくる可能性あるかね

[2302: 口コミ知りたいさん]

>>2301 マンション検討中さん
立地で負けてる分を設備仕様で補う可能性はあるんじゃない？
眺望で勝負といっても言うほど眺望が良い部屋は一部なわけで、その他の部屋も何か売りがないと売れないわけで。

[2303: マンション検討中さん]

と言う事は、野村はスミフより安くならないのかしら。まぁ、南向きはさておき、来年は少し市場が落ち着いてくると言われてるし、少しは坪単価680万くらいと甘い期待してるんだけれどもなぁ。

[2304: マンション掲示板さん]

設備仕様を野村がここより頑張るとしたら、何があるかな？エレベーターは既に心許ない情報も出ていたみたいだけど、野村はそういう差異化を器用にやりそうな気もする。

[2305: マンション検討中さん]

ツインタワーは、結局は東池袋LOVEの人達が購入するんだ。
だから、買わない輩から勝手な事をつべこべ言われたくないな。余計なお世話なのに、しつこく批判してくるのは理解に苦しむ。買えない腹いせほど、自分が惨めになるだけだよ。
いよいよ、来月からは本気度が増すからさ、コバエは出なくなる。

[2306: 通りがかりさん]

>>2295 職人さん

同じ事ばっかり言ってるから、誰からも同調されないねぇW
もう少し建設的な意見してよ。

[2307: 評判気になるさん]

>>2304 マンション掲示板さん

でも、ここはスミフの中でもグレードが高い方なのでしょ、だからそれ以上のって難しいと思うけどな。思いもよらずがあれば、それはそれで嬉しいが。

[2308: 検討板ユーザーさん]

>>2307 評判気になるさん
建物のグレードが高い(価格が高い)かどうかは、消費税を調べればわかります。なお、立地価格は路線価でわかります。

[2309: 職人さん]

>>2306 通りがかりさん

都心区から外れた城北タワマン買うって選択肢が俺の中にはないので
建設的な事を進言させていただくとすれば、もう少し予算頑張って都心区買おう！
てことですかね…。

今なんかだと、旧シティタワー恵比寿の中古なんかが
ほぼフルリフォーム後未入居で売り出されてたりするので
オヌヌメ。

[2310: 匿名さん]

駅徒歩10分とか、周囲に買い物するところないとか、大型施設は遥か遠くとか

[2311: 評判気になるさん]

>>2309 職人さん
恵比寿も十条も良い所だと思いますよ。

[2312: マンション検討中さん]

恵比寿は工場町だから好み分かれる
都心でもないしここの比較に出すには弱いよ

[2313: マンション検討中さん]

いやいや、立地なら恵比寿格上でしょうよ。ただ、このスレで恵比寿を引き合いに出す意味分からん。

[2314: マンション掲示板さん]

>>2313 マンション検討中さん

ちょっと予算上げれば恵比寿買える単価
バブってるの気づかない蛙

[2315: eマンションさん]

>>2299 マンション検討中さん
内訳もへったくれもないですよ。
確かに物件価格相応に凝った作りのマンションでコストもかかるというところも稀にはあるでしょう。でもそれは本当に稀です。
物件価格が2倍になれば管理修繕も2倍徴収してOK（そのぐらい払えるだろ？）みたいな不文律が業界にあるのですよ。

家賃10万の部屋の仲介も家賃30万の仲介も1ヶ月分手数料頂きますみたいなことをやってる業界です。
コストがいくらだから値段がいくら、みたいな誠意はないですよ。取れるところから取れるだけ取る。

[2316: 口コミ知りたいさん]

>>2312 マンション検討中さん

恵比寿か池袋かのどちらかに住みたい派。

おしゃれとごちゃごちゃが混在してる街が好きなんだよね。

[2317: 口コミ知りたいさん]

ガーデンプレイスの恵比寿よりサンシャインの方が圧倒的に便利で楽しいし
価格も値上げ予定の2期以降は池袋の方が高いですし恵比寿はどうでもいーです

[2318: 検討板ユーザーさん]

>>2309 職人さん

貴方は、一体何がしたいの？
恵比寿？？　ピントずれてるしW
この場に及んでの営業妨害は、いささか興醒めする。参考にもならないムダ話しされてもね、その執拗さは異常だ。

[2319: マンション検討中さん]

子供らが夏休みに入りました。
豊島区は、花火禁止だそうですね？
厳しい…
この辺りの高層階から観ることが出来る「花火大会」ありますか？

[2320: 匿名さん]

>>2319 マンション検討中さん
板橋戸田、隅田川、東京湾大花火（休止中）
あと追加よろしく。

[2321: 匿名さん]

>>2319 マンション検討中さん
クラッシー新宿御苑の南向き高層階なら
神宮花火大会の花火が見れるかもしれませんね。
昔知り合いが住んでた四谷三丁目のマンションから
神宮の花火が見れて、アナウンスもばっちり聞こえてました。

[2322: 匿名さん]

>>2320 匿名さん
神宮、葛飾も東向きは見えると思う。

南西角部屋はB地区出来るまでは昭和記念公園も多分見える。
北西角部屋は川越も多分見える。

タワマン高層階と花火ってどっちも高くて間を遮る物がないから、信じられないぐらい遠くの花火も見えるのよね。

勿論、御苑から見る神宮花火大会のようではないけど、普通に花火見えて綺麗だなーとは感じられる。

[2323: マンション検討中さん]

いやはや、早速の皆さまからの花火情報は楽しいですね～ありがとうございます。板橋戸田など、知らなかったです。
さすが海抜高台にあるから、そんなに遠くまで見晴らせるとは(驚)気持ち良いでしょう。

[2324: 通りがかりさん]

角度によりますがディズニーランドの花火も見れますよ
夏季は中止ですが

[2325: 匿名さん]

混雑が嫌いだから花火大会は窓から見たい派だけど、
ディズニーの花火は現地でみたいような気がします。

[2326: 匿名さん]

自分の部屋向きが合わなくても、スカイラウンジを利用すれば
あちこちの花火大会が楽しめるかもしれませんね。

[2327: 匿名さん]

豆粒の花火見れたところでたいした感動はないですよ

[2329: 口コミ知りたいさん]

ここ　周りのタワマンに遮られるから花火なんて見えないんじゃね。

[2331: 通りがかりさん]

花火もイベント的には良いですが日々見えるものとしてやはり富士山ビューかどうかが重要な気がします。

[2332: マンション検討中さん]

あのブルーインパルスの五輪も、観れましたか？
我が家は、隅田川近くで見ましたが、飛行中の大音量にやはり旅客機との違いを実感しました(汗)

池袋に行くと、よく旅客機が降りて来るお腹?を見かけますが、羽田への飛行ルート上にあるのかしら？
高層階の皆さまは、音響どうですか。羽田からの国際線も増えた事ですしね。

[2333: 匿名さん]

飛行機の音なんか聞こえる訳ないでしょ。
この辺はパトカーと消防車のサイレンと、高速道路の騒音と、暴走族の爆音と、バカ右翼の街宣と、バカ左翼のデモ行進と、御会式(おえしき)の騒音だけですよ。

[2334: 匿名さん]

>>2333 匿名さん
路上生活されてる方ですか？

[2335: 口コミ知りたいさん]

>>2333 匿名さん

お会式って、知りませんでした。
雑司ヶ谷界隈は、歴史があって羨ましい。
こちとら湾岸は埋め立て地なもんで(嘆)
10月お祭りを楽しみにしてます。

[2336: 匿名さん]

飛行機騒音が大きいのは空港に近い品川とか。爆音すぎて怖い。

[2337: マンコミュファンさん]

満足度が高い眺望は、
１　子供の分譲マンション
２　空
３　以下、どうでもよい

[2338: 周辺住民さん]

>>2334 匿名さん
緊急車両と街宣車は都内ならどこでもという感じだが、
首都高沿いの特徴として暴走族は年に数回ある池袋は少ない方と思うけどね。
つい最近はフェラーリ軍団がめちゃくちゃうるさかったよ。

[2339: 匿名さん]

通過時刻、走行経路、ナンバープレート識別、AI解析、すぐ検挙される時代に

[2340: マンション検討中さん]

1999年に豊島区と東京メトロの間で相当数の両脚が見込めるとき副都心線東池袋の新駅を建設するという確認書を取り交わしているようです。
有楽町線東池袋のコロナ前の2019年度44,000人。2022年度が38,000人とあり、今年2023年度はもう少し回復しているのかなと思います。また、東京国際大学新キャンパスや住友、野村のタワーで利用者数の増加も見込めます。
個人的に副都心線新駅ができるなら非常に魅力的なのですが実現可能性はどの程度ありそうでしょうか？

[2341: 匿名さん]

無印が文京区に逃げちゃいましたね。。。

[2342: 契約者さん2]

倍率どれだけついたのかな。

[2343: 匿名さん]

>>2340 マンション検討中さん
副都心線と有楽町線の2路線であることが非常に魅力的なら、ブリリアタワー池袋WESTやシティハウス西池袋、プラウドシティ小竹向原の方がいいのでは？

出来るかどうかもわからない副都心線東池袋駅を期待するよりそっちの方が満足度が高いかと。

出来るかどうかもわからない、いつ出来るかもわからないのではなく、現にあるのですから。

[2344: マンション検討中さん]

HP第一期販売期間が8月中旬という記載になってるね。前は上旬だった気がするけど。

[2345: 匿名さん]

>>2343 匿名さん
有楽町線ユーザーだけど副都心線の駅もプラスされると更に便利とか、
そもそも車メインだけど新駅誕生は発表されただけでも注目集めるとか、
現にある場所より今後進化するがあるかどうかということだと思います。

[2346: 評判気になるさん]

>>2345 匿名さん
埼玉賃貸ですよね？他のスレで全部論破されて泣いてましたよね。嘘を書くしか保てないのでしょうか？

[2347: 口コミ知りたいさん]

副都心線の東池袋駅は仮にできるとしても15年以上は先なんじゃないですかね。

[2348: マンション検討中さん]

はてさて、金利はどうなるか。

[2349: 匿名さん]

>>2347
＞できるとしても15年以上は先
そうだとしても、>>2345　の通り、発表されたら注目を集めるでしょうね

[2350: eマンションさん]

15年目ねぇ。維持管理費とＰで月２０万くらい必要になってそうだん。

[2351: 匿名さん]

いずれにしても、ここの客層としては
開発による高騰をあてにした投資目的よりも
実需目的の方が主流のような気がします。

[2352: 匿名さん]

有楽町線をメインで使う自分としては、
今の駅規模で副都心線が開通しても
混雑するだけな気がしてメリットをあまり感じない。

今の時点でも副都心線はいちおう徒歩圏内だから
副都心線目当ての実需で買うのはアリだと思うけど、
高騰を期待しての投資目的だと、副都心線でぼろもうけ
というほどの伸びしろはないかも。

[2353: 検討板ユーザーさん]

>>2344 マンション検討中さん
今度は8月下旬となりましたね。お盆休み明けかな。

[2354: 口コミ知りたいさん]

要望足りないのかな?
ま、非都心区だしね。
ブロガーとかツイカスも目を覚ました方がいい。

[2355: マンション検討中さん]

もうモデルルーム閉めてるから、要望足りないことはないでしょ。

[2356: ご近所さん]

副都心線新駅は、可能性的には低く、確かにできてもまだまだ先と思います。
しかし、東武東上線と西武池袋線とが接続している副都心線が東池袋駅にも停車するようになると、利用者の一部が分散し、有楽町線の混雑緩和になると思います。
また、東池袋駅から池袋方面へ地下動線と複数の駅出口が生まれることになるので、経済的効果は大きいはずです。グリーン大通り地下にテナントを誘致できたり、「メトロシティ南池袋」という東京メトロのオフィスビルを両隣の80~90年代のビルと共に駅直結に建替える可能性も生まれ、不動産事業を強化したいメトロにもメリットはあるのではないでしょうか。

[2357: 検討板ユーザーさん]

>>2355 マンション検討中さん

え？一回MR行ったあとは基本遠隔での対応デショ

[2358: マンション検討中さん]

>>2356 ご近所さん

東池袋オフィス需要なんて無いでしょう。
無印も逃げたし。

[2359: 口コミ知りたいさん]

>>2356 ご近所さん
メトロ民営化までは表立って動きにくいのかもしれない。民業圧迫になるからね。

[2360: マンション検討中さん]

>>2353 検討板ユーザーさん
つい最近電話で中旬に申し込みって聞いたのに。謎

[2361: 検討板ユーザーさん]

>>2357 検討板ユーザーさん

え？もうモデルルーム閉めてる(新規さんは2期以降の案内)ので要望は足りてるデショ
てか、1期はあんまり売る気がないよ。

[2362: 通りがかりさん]

スミフ全体で販売時期伸ばしてるよ。光熱費高騰していて、管理費の設定難しいんだって（貰いすぎになる）。

[2363: マンション検討中さん]

>>2356 ご近所さん
メトロにそんな余力も人材もいない気がするョ。

[2364: マンション検討中さん]

販売時期を後ろ倒しにすることに意味があるのかしら？

[2365: マンション検討中さん]

スミフ社員も夏休み

[2366: 匿名さん]

販売時期を区切ることで、価格調整が入るんじゃないでしょうか。
最初に買った人が一番お買い得だった、と言うのはよく聞く話で
最近の大手ディベロッパーの傾向としては
1期1次で好条件割安物件を出して注目を集め
その後徐々に割高にしていくところが多いようですね。