グランドシティタワー池袋ってどうですか？

[匿名さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業地内に誕生。
グランドシティタワー池袋についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153939

参考スレ：
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

【物件概要】
所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
　　　東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
　　　JR山手線他・東武東上線・西武池袋線「池袋」駅まで徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上52階地下2階建
間取：1LDK～3LDK　
面積：45.44m2～104.03m2　
総戸数：878戸(非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む)、店舗2区画、事務所2区画

売主：住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計：INA・清水・前田設計共同企業体　
施工：清水・前田建設共同企業体　
管理会社：未定

販売開始予定：2023年8月上旬
完成予定：2027年4月中旬　
入居予定：2026年9月下旬


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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グランドシティタワー池袋　予定価格発表前に周辺分譲マンションの売買＆賃料相場を確認！【マンションマニア】
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2023年買いたかったマンション【2LDK】
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[1851: マンコミュファンさん]

>>1850 匿名さん
はい、東池袋では立地はエアライズタワーが今ところ一番な気がしました。サンシャインタワーが全てって人ならアウルタワー なのでしょう。

でもトキメキを覚えるのはブリリアタワーやC地区になりそうなので、新たにできるスーパー以外は意外と全部遠いのかもって感想になりました。

[1852: マンション検討中さん]

エアライズは古いし外廊下だし買う気しないな

[1853: 匿名さん]

眺望と夜景なら野村棟の一人勝ちです。

[1854: 匿名さん]

>>1853 匿名さん
野村棟の南側は図面で見ると2部屋しかないから90平米以上はありそう。
グロスで2億超えるのは確実と思われる。
東向き同士だとここと大差ないから2億以上の物件を買える人じゃなければ眺望を期待して野村を待つのはやめた方がいいと思う。

[1855: 口コミ知りたいさん]

>>1846 マンコミュファンさん

もっと沢山あるって、山手線内のどこ？
イヤミさんは、住んだ経験あるのかな。
タワマンは、エレベーターで降りてくるのに時間かかるから、5分以内は低層階マンションでしょ。
我々はタワマン希望者なのだ。

[1856: 匿名さん]

>>1854 匿名さん

私は一人暮らしなので、60平米台以下の部屋を希望しています。狭い部屋は、どちら方向ですか？　それと、予算12000万円台で買えますでしょうか？　早目に教えて頂けたら、助かります。どうぞ宜しくお願いします。

[1857: 匿名さん]

>>1856 匿名さん
図面を見ると東向きは60平米前後と推測される中住戸が結構ある。
GCTの東向き中住戸と同程度の坪単価なら1.2億あればぎりぎり届くと思う。

図面から見て確実に言えるのは南向きは南東・南西角住戸のみなので部屋が広くグロスがかなり大きくなる事。

東池袋で2億越えの部屋をこんなに作って本当に売れるのか？と思う設計。

ちなみに図面は区のHPから見れる。リンクをはっておく。
https://www.city.toshima.lg.jp/300/machizukuri/toshikekaku/shigaichi/d...

[1858: マンション検討中さん]

>>1846 マンコミュファンさん

アパート住んでる人ですか？
タワマン高層階で5分未満って、パコ小石川がイケるかどうかレベルで他にどこにあるのよ…

[1859: マンコミュファンさん]

1846ですが言いたいことの主旨が伝わっていないようで、、無視していいです
検討者の属性はわかりました、、
とは言ってもここには住みたいですね

[1860: マンコミュファンさん]

>>1857 匿名さん

早々と、お返事をありがとうございました深謝申しあげます。
私は未亡人となったので、子供家族が住むエリアへ住み替えしようと思っています。
こちらの掲示板の皆さまは、お若くて情報が早くて更にとてもご親切なので、これからも頼りにしております。私にとっては不安が解消される大事な掲示板です。

[1861: 匿名さん]

駅へのアクセスはかなり良い方だと思います。

[1862: 匿名さん]

>>1858 マンション検討中さん
パコ小石川は、三田線上りホームは外から行った方が早く、かつ5分以上かかります。
下りホームのみ直結と言えると思います。
改札距離で言えば、直結大規模タワマンより、駅前小規模マンションのほうが、近いんですよね。
以前に駅前ペンシルタワマンに住んでたときは便利だった

[1863: 匿名さん]

>>1860 マンコミュファンさん
1857です。
匿名掲示板の情報を鵜呑みにされるのは危ないです。

私は、貴女を騙す気は全くないですし、素人にしては詳しい方だとは自負していますが、所詮は素人です。

ましてや、匿名掲示板ですので、貴女を騙そうとする方や、全く知識がない人が何か言っているケースもあります。

マンションマニアさんの有料相談を受けられるのをお勧めいたします。

[1864: マンション検討中さん]

1期の抽選倍率どのぐらいいくと思いますか？

[1865: 匿名さん]

平均3倍かな

[1866: マンション掲示板さん]

7～8倍くらいは最低でもあると思います。
周辺タワマンからの住み替え組がかなり多いようですね。
直前に住み替え組のタワマンが売りに出されたら需給崩れて値崩れするんじゃないかと思いましたが。

[1867: マンション検討中さん]

今後の値上げを考えると買える人は皆一期で買いたいですからね
供給戸数も少ないですし5倍はいってもらわないと今後が不安です

[1868: 周辺住民さん]

エアライズは耐震
アウルは外観ダサい
ステアリは管積費が地雷
ＧＣＴは利回り低すぎ

やっぱり、あそこ　なんよね。

[1869: マンション掲示板さん]

クヤクションは管理費もこれからＣ地区からの通路使用料が入り楽になりますからね。総合的には東池袋No.1だと思います。
噂では足元を見られて相当高額な通路使用料になったようです。GCTの管理費が高額なのもそれが原因かと。

[1870: マンション掲示板さん]

>>1861 匿名さん
最寄り改札へのアクセスは確かに一番良いです。
ベビーカーや車椅子の方はステーションアリーナ側の改札を使わなくてはならないので、C地区からはとても遠いです。サンシャインも言わずもがな、遠いです。

逆にスーパーは直下に誘致され、池袋駅までへのブリリアの乗り換えがない分多分同じくらいになるのでは？とも思います。(池袋まで歩くなら他にも選択肢ありそうですが。。。)

ちなみにとても残念だったのは誘致される予定のスーパーマーケット施設内から他の動線がないようで、激しい雨の日はエアライズタワーのマルエツ行くか迷いそう。

[1871: 匿名さん]

>>1867 マンション検討中さん
一期で買いたいのは同感ですが、
倍率は低い方がありがたいです。

[1872: 名無しさん]

新たにできる大通り超えるから池袋駅までは遠い＆改札への動線が圧倒的に悪いよね。EVの位置を考えてもたぶん改札まで５分はかかる。

築年数以外は正直他より満足度は低いだろうけど、築年数にこだわるのであれば良いかも。ただ野村の凡その値段聞いたけどそっちでいいんじゃないかな...

[1873: 匿名さん]

ダイレクトウィンドウじゃないタワマンはリセール渋いからなぁ。
こっから市況崩れたら下手すりゃ残債割れの可能性もあるよ。

[1874: マンコミュファンさん]

>>1873 匿名さん
DWはコスカの象徴じゃない？昔は流行ったけど、最近はバルコニーの庇がある設計の方が人気高いよ。

[1875: 匿名さん]

高すぎると思う人は手ごろな価格の物件探せばいいだけ。
もっといい物件があると思うならそっちに行けばいいだけ。
ここには予算が足りて購入を検討したい人が残ればいいだけ。

[1876: 匿名さん]

>>1874 マンコミュファンさん

そうなんですか?DW無しで人気タワーマンションを存じ上げないので、実例教えてくれませんか?



笑

[1877: 匿名さん]

>>1874 マンコミュファンさん
タワマン初心者の頃は物珍しくていいかもしれないけど
しばらくすると暑苦しいとしか思わなくなってきますからねぇ。

[1878: 匿名さん]

直近だと目黒ーマークがDW無しだったけど、結局あそこ値上げできなかったからなぁ
DW多用してるPTKなんかは、既に１．５～２倍くらいに値上がりしているよね。
WTRも西向きDW部屋が大人気
白金スカイも北東タワービューのDWを備えたラウンジが超オシャンティですよね。

あとDW無しのタワマンだと・・・川口とか千葉のあたりにポツポツあるくらいかな。ちょっと地味目ｗ

[1879: 評判気になるさん]

>>1878 匿名さん
目黒MARCの再販住戸はかなり値上げしていましたよ。

[1880: 匿名さん]

アマンレジや虎麻レジ2棟もDWですね～。

アマンなんかはオフィススペックのセントラル空調に
ペリメーターはエアフローウィンドウかダブルスキンなんだろうな～。

築古のショーもないクソガラス使ってた安請け合いアルミサッシのヤスマンの印象で止まってる人は庇が欲しいのでしょうが、西向き以外はいらないですよ庇。住宅性能はニッシンゲッポっぽ～！

[1881: 匿名さん]

>>1875 匿名さん
が正論過ぎる。

[1882: 匿名さん]

エアライズタワーは免震ですよ。

[1883: 匿名さん]

もう、新築の話をしましょう。

[1884: マンション検討中さん]

皆さんは申し込むとしたら、第1期どの部屋を狙いますか？マンションマニアさんは東中住戸が売れ線って言ってましたけど。やはり東向き中住戸に人気が集中するんですかね？

[1885: 匿名さん]

営業によると角部屋が一番人気らしいですがそこまで倍率つかないらしいですよ。東中住戸は大量に在庫もあるからね～。北向きの70m２もグロス考えたらいいのかもですが。諸々考えて我が家は撤退です

[1886: マンション検討中さん]

とにかく維持費が高くてビックリ。
近隣タワマンからの買い替え検討していますが、撤退ムード濃厚です。
我が家は東向き75平米中高層階検討中で、維持費月々58,000円にビビりました。

[1887: 匿名さん]

管理費高い理由はキング（ブリリア）へのみかじめ料（地下道通行費）とマンコミュで見ましたが、まさに弱肉強食の世界ですね　(;^ω^)

とはいえ、ぺんしる小規模タワーで多数のEVや防災センターを維持する羽目になってるステアリよりは将来的なリスクは低いのではないでしょうか？

[1888: マンション掲示板さん]

ステアリは施設用のエレベーターとエスカレーターも負担する極悪契約だったからね。
ここは占有部のエレベーターが13台にエスカレーターが4つ(上下が2台づつ)なので、ステアリ程で無いにしても周辺タワマンに比べたら多いと思いますけどね。
これに施設用のエレベーター6台とエスカレーター2台も負担することになればステアリ以上の負担になると思います。流石に無いと思いますが。
やはり管理費等を考慮すればクヤクションの方が圧倒的にメリットがあると思います。

[1889: マンション掲示板]

野村棟も当然地下通行料を負担するんですよね？

[1890: 評判気になるさん]

ステアリもですが常時稼働するのでエスカレーターの維持費が高くて管理費圧迫するんだと思います。
エレベーターあるのでいらないと思うのですが何でエスカレーター設置するんですかね。

[1891: 匿名さん]

>>1890 評判気になるさん

税金使った再開発事業なので、一般の方の移動円滑化に寄与する必要があるんでしょうね。
とはいえ、ここまで単価高くなると購入者には税金入ってるメリット無いですよねｗ

一般の方も使える設備の維持費については、税金が入ってることによる受益者。即ち、本事業でぼろ儲け予定のデベロッパーが負担すべきでは？と思いました笑

[1892: 匿名さん]

もう、新築の話をしましょう。

[1893: マンション検討中さん]

北東角検討者です。
今回買えなかったら南棟の南東角を買いたいと考えてます。
利便性は北棟、眺望は南棟なので結果的に同じような価格になると思ってます。
なやましいです。

[1894: 匿名さん]

>>1886 マンション検討中さん
むしろ、今住まれているマンションの維持費が安すぎて大丈夫か心配されるべきかと、、、
本当に管理し続けられますか？本当に修繕できますか？

管理会社に見捨てられて自主管理。
各階ごみ置き場は封鎖され、共用施設も稼働できず、コンシェルジュカウンターには誰もいない。
修繕も出来ずにボロボロの未来図しか想像できません。

インフレで人件費も電気代も工事費も上がっている中で維持費が上がらないなら私なら今のうちに売って逃げ出しますね。

[1895: 検討板ユーザーさん]

管理費を考慮するなら莫大な通路使用料が入るクヤクションが一番だな。

ここの管理費高いから将来安心とはならないと思いますね。別に余裕持った見積もりをしてるから高いのではなく、単純にコストかかってるだけだと思いますよ。

[1896: マンション検討中さん]

管理費で毎月数万、年間30万、30年で900万の差ですので、そもそも物件価格を考えると誤差とまではいかないまでも、ここを買える実需の層からすれば、ノックアウトファクターにはならないかなと思いますが、管理費理由で購入をやめる方っていますかね？

[1897: 買い替え検討中さん]

>>1896 マンション検討中さん

30年での差額を、想定してみました。

①ブリリア
　管積費500円/㎡　x 70㎡　=　35,000円/月　x　12ヵ月　=　420,000円/年　x　30年　=　12,600,000円
　＊莫大な通行料収入及び安定した区からの下駄利用料により、管積費現状水準で維持

②GCT
　管積費1500円/㎡　x　70㎡　＝　105,000円/月　x　12ヵ月　=　1,260,000円/年　x　30年　=　37,800,000円
　＊EV13台、エスカレーター4台、ブリリアへの莫大な通行料支出の負担により、30年平均で初期値x2倍の管積費で積算

・30年差額　②ー①
　37,800,000円 - 12,600,000円　=　25,200,000円

[1898: マンコミュファンさん]

>>1897 買い替え検討中さん
莫大な通行料収入っていくら前提なんですか？

[1899: 買い替え検討中さん]

ちなみに、管積費30年平均1500円/㎡、70㎡で105,000円/月は、高すぎだろっ。と思われがちだと思いますが、某ス〇ア〇さんは11年目で既に同じくらいの水準になる予定だったと思うので、妥当な積算値だと考えています。

[1900: 検討板ユーザーさん]

70平米で月10万オーバーの管理費ってクッソ高いな。