グランドシティタワー池袋ってどうですか？

[匿名さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業地内に誕生。
グランドシティタワー池袋についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153939

参考スレ：
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

【物件概要】
所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
　　　東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
　　　JR山手線他・東武東上線・西武池袋線「池袋」駅まで徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上52階地下2階建
間取：1LDK～3LDK　
面積：45.44m2～104.03m2　
総戸数：878戸(非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む)、店舗2区画、事務所2区画

売主：住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計：INA・清水・前田設計共同企業体　
施工：清水・前田建設共同企業体　
管理会社：未定

販売開始予定：2023年8月上旬
完成予定：2027年4月中旬　
入居予定：2026年9月下旬


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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グランドシティタワー池袋　予定価格発表前に周辺分譲マンションの売買＆賃料相場を確認！【マンションマニア】
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[1503: 名無しさん]

>>1501 匿名さん

PTKもだよ。ツボ４００。都心。免震。

[1504: 検討板ユーザーさん]

>>1500 口コミ知りたいさん

管理費内訳ちゃんと確認してる?。殆ど業者への再委託費だよ。要はインフレ名目で各メンテ業者がぼったくり始めただけ。

[1505: 周辺住民さん]

安いのはあくまでも中住戸だからね。
角は想定通りの値段。
眺望が悪いのが最大の弱点のマンションで中と角でこんなに価格差があるのは明らかなミスプライス。
東中住戸はまず確実に1列全戸抽選。

[1506: 匿名さん]

>>1500 口コミ知りたいさん
事前情報として知りたかっただけです
ここが平米500という事ですか？

[1507: 周辺住民さん]

>>1504 検討板ユーザーさん
10年前と比べて東京都のアルバイト・パートの時給は2割上がってる。
電気代等々も上がってる中で10年前と同じ管理費でいけるはずがない。

規模感考えるとやや高いのは事実だけどぼったくりはいいすぎ。

[1508: 匿名さん]

>>1492 eマンションさん
過去10年は資産バブルが凄いから。

東池袋直結にポジション持ってる人はそれだけでも含み益が億に迫る。

他にもBTCで1億含み益があるとか、S&P500で含み益が数千万円なんて人はざらにいる。

1.5億の与信がある今の40歳前後（タワマン購入者の平均年齢）で1億前後の資産がある人なんて珍しくも何ともないよ。

[1509: 評判気になるさん]

そんな層はもっと都心買うだろ、WTRとか。
今までの運が良かった分すべて吐き出して豊島買ってもね。

[1510: マンション検討中さん]

>>1509 評判気になるさん

そうそう、港区だろう。含み益を吐き出して、、どうだろうね

[1511: eマンションさん]

>>1506 匿名さん
管理費＋修繕費で、平米770円との予定です。

[1512: 検討板ユーザーさん]

>>1503 名無しさん
ここが安いなら、PKTの坪単価400って何？　安い、安い、盛りすぎやろ、どうぞご購入ください

[1513: 検討板ユーザーさん]

>>1509 評判気になるさん

WTR、さすがに坪1100万じゃ、きついです。管理費も半端ないので、もっと上級なクラスの人でないと、格が合わず寂しい思いをするだけと思います。

[1514: 口コミ知りたいさん]

>>1511 eマンションさん

4年目に1000円/㎡、10年目に1500円/㎡とかになることを想像すると大規模な割にはちょっと高すぎな気もします

[1515: 評判気になるさん]

>>1507 周辺住民さん

別にアルバイト・パートがメンテするわけじゃないからなぁ。
今も昔も対応してるのはメンテ会社の正社員だろう。

で、その正社員の所得中央値は３０年前にピーク付けて以降低迷しっぱなしな訳だが。

[1516: 匿名さん]

>>1511 eマンションさん
ありがとうございます。

[1517: 匿名さん]

>>1509 評判気になるさん

世帯年収2000万超。資産総額1億前後。
これぐらいでWTR買えないでしょ。
あっちはもっと上の層。

[1518: 評判気になるさん]

マンションマニアは東池袋に関してはポジショントークだからね...自分のマンション売ってPTKに引越し予定なわけだし

[1519: 評判気になるさん]

>>1517 匿名さん

成程ね。都心には手が届かないから、都心に近めの郊外でお茶を濁すわけか。
バブル相場でその選択は不味いと思うけどね。

[1520: マンション検討中さん]

>>1518 評判気になるさん
池袋愛があるからすごく共感したよ
子供の頃の思い出もあるし、学生時代も乗り換え駅だったから馴染みのある街
価格で都心と比較してじゃなくて池袋がいい人って沢山いるんだよ
実際学生時代の友人なんかも池袋に住んでる人多いよ

[1521: 検討板ユーザーさん]

>>1514 口コミ知りたいさん
同感ですよ。
10年で200万円位高いので、その分購入価格に上乗せして考えたほうがいいですよ。

[1522: マンション検討中さん]

マンマニ別にポジトーク感ないけどな。池袋が好きで予算届くなら、中古じゃなくてココを買えと言ってるだけ。

[1523: マンション検討中さん]

都内に地縁がない人とある人ではマンション選びの価値観は違うだろうね
生まれ育ちを含むからそこは分かり合えない

[1524: マンション検討中さん]

>>1519 評判気になるさん
私自身はもう少し上の層だけどね。
ここの標準的な検討者の収入で資産1億前後はそんなに珍しくないと思うし、そう考えるとここは決して高くないよ、という話し。

[1525: 購入経験者さん]

そんな豊島愛があるなら戸建てにすれば？戸建てなら、要町とか雑司ヶ谷あたりなら駐車場有りでここの1/3くらいの値段で買えるよ。戸建てやすいのが豊島の魅力でもある訳だし。第一、タワマンなんてリセール力ありきで永住するようなもんじゃないだろう。20年後、引退してる時の維持費考えてみろよ。

管理費5万、修繕積立7万、固都税3万、駐車場4万　20万弱毎月飛んでくぞ。

[1526: 通りがかりさん]

>>1525 購入経験者さん

20年後の修繕積立はもっと高いと思う。
多分10万は超える

[1527: 匿名さん]

>>1524 マンション検討中さん

PTKの坪単価400、マンマニが買ったマンションより高いって言ってる

[1528: 口コミ知りたいさん]

>>1527 匿名さん

みなさん、ザ・タワー十条はどう？

[1529: 周辺住民さん]

>>1515 評判気になるさん
タワマンの管理で一番お金がかかるのが人件費。
人件費のほとんどは清掃員の方々だったり、警備員の方々だよ。

彼らがメンテ会社の正社員とは思えないけど？
少なくとも私が現在住んでいるタワマンでは清掃員の方々の多くは明らかに定年後のご年齢だけど。

[1530: 評判気になるさん]

>>1518 評判気になるさん
ここ札入れるってほぼ明言してたじゃん
未だにこんな頭悪いこと言ってる奴いるんだなー
僻みはみっともないぞ(笑)

[1531: 検討板ユーザーさん]

>>1525 購入経験者さん
戸建てマン、お前は場違いだから消えろって前から言われてるんだからはよ消えろよ
お前の稚拙な論説なんぞ誰も聞いとらんし興味もない

[1532: 検討板ユーザーさん]

>>1530 評判気になるさん
言ってないよ。駐車場も確保できるかどうかがわからんし、PTKの引き渡しでウハウハしてるから、勝どきにマンマニが住むんだよ。誰が頭が悪いの？お前だ！

[1533: 購入経験者さん]

確かに都心と違って、戸建てが容易に買える豊島区だからな～。
戸建てとの比較は重要な論点だろう。

・GCT　東池袋駅徒歩1分　S80Aタイプ　3LDK　78.44㎡
　①グロス　17200万円　坪単価724万円　
　②管理費/修繕積立金　35年平均で1500円/㎡とすると
　　78.44㎡ x 1500円/㎡ x 12ヵ月 x 35年 ≒ 4900万
　③駐車場代
　　3.5万円　x 12ヵ月 x 35年 ≒ 1500万
　　
　　総支払額　17200万 + 4900万 + 1500万 = 23600万


・豊島区の戸建　要町駅徒歩3分　3LDK　80.99㎡
　https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_toshima/nc_71727738/　
　①グロス　7680万円
　②管理費/修繕積立金　なし
　③駐車場代　なし

　総支払額　7680万

・GCTと戸建ての価格差　23600万 / 7680万 = 3.07倍

同じ行政区で、利便もそんな変わらんのに、総支払額だとガチで3倍差があるな～。
ま～。ちょっと考えちゃうよネ。

[1534: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1535: 口コミ知りたいさん]

>>1533 購入経験者さん

利便そんなに変わらない？
全然違うと思いますが。
それに戸建てに35年住んで何故修繕費が1円もかからない前提？

[1536: 周辺住民さん]

>>1535 口コミ知りたいさん
利便は大分変わるけど値段程の差はないんじゃない？
マンションで言えば川口とか浦和の坪単価だし。

[1537: マンション検討中さん]

釣りかもだけどなぜ要町が出てくるのかよく分からない

[1538: eマンションさん]

戸建くんは多分ここを買う資力もないんだろうし、さっさと要町か北池袋の狭小戸建てを買って自分の人生を生きるべし。

[1539: 匿名さん]

戸建てに一切興味がない

[1540: マンコミュファンさん]

昨日のマンマニの配信ではGCT池袋とSKY DUO狙ってるって言ってたね
PTKはコスパ最強だから購入するものの、勝どきという街自体は面白味もなく嫌いな模様

[1541: 匿名さん]

>>1534 口コミ知りたいさん
完全同意。
南池袋公園のほうでも、何度も体重オーバーの大人の使用で壊されてます。

[1542: 匿名さん]

キッズ遊具の利用制限は、大抵が１２才の小学生まで。

[1543: 口コミ知りたいさん]

駅直結、東池袋アドレス、タワマン並みの眺望が揃ってるなら戸建てでいいかな

[1544: マンション掲示板さん]

2期は明確に値上げと仰っているので平均坪800万ぐらいでしょうか？
1期の抽選落ちたら大人しく都心の中古買うかな

[1545: 周辺住民さん]

駅直結でもなく東池袋ですらなく寿命が遙かに短い木造住宅と、駅直結タワマンを比較するってどういうねじの外れた思考の持ち主なんだろう。

住んでる人には申し訳ないけど、要町一丁目は車もすれ違えない様な道が多く戸建てが密集した火災危険度の高い地域。豊島区で戸建てが安いところなんて本来木密に指定されるようなところばかり。マンションと比較するところじゃない。そりゃ安いだろうよ。

[1546: 検討板ユーザーさん]

要町は2丁目～千川にかける地域が良いね。
道路は広く碁盤状に整備されてて大きい邸宅が建ち並ぶ高級住宅街になってて。
まあ、そこらはもちろん高いけど要町1丁目は駅に近いというアドバンテージがある。

[1547: 評判気になるさん]

>>1476 名無しさん

田舎のネズミなもので(汗)
勉強になりました。

[1548: ご近所さん]

>>1535 口コミ知りたいさん

戸建もマンションも
35年住んだら同じくらい専有部分の修繕費用はかかるでしょう。
比較なんだから、同じくらいかかる部分は計上しなくてもよいでしょう。

それに、管理費、修繕積立金、駐車場代は35年超えた後も膨張し続けますよ。
なぜか、>>1533は35年で切ってますが。

現在40歳として90歳まで住むとしたら、総支払額は2.5億軽く超えますよ。

[1549: 匿名さん]

その程度、安いもんだ。　　と考える人に説教。
もしくは、安くはないが働く意欲に変換する。　　と意気込む人に説教。
確かに高いがその価値を享受する人生でありたい。　　と頑張る人に説教。

[1550: 通りがかりさん]

戸建ての最大のネックはセキュリティ。
強盗や空き巣もだけど、震災が起こった時の家族の生存率が全く違う。
建物自体が耐えられるかの問題もあるし、周辺で火事があってもタワマン なら比較的安心。

[1551: 匿名さん]

>>1550 通りがかりさん

東池袋のマンションは、よく押し入り強盗のニュースがありますよ。

あと、今の戸建ては耐震等級3がデフォルトなので、震度7でも倒壊はしませんし。

何より、震災対策なら、「官庁施設の総合耐震計画基準」において、3分類中最も高い性能を示す「Ⅰ類」のブリリア一択だと思いますが…。もう少し検討を深めた方が良いですよ。

[1552: 口コミ知りたいさん]

>>1551 匿名さん
自分の家が耐えられても隣の家が倒れてくるかもしれない。
そして1番は火事。
震災が起きたら、この辺は消火自体を断念する計画だったはず。

[1553: 名無しさん]

>>1549 匿名さん

さすがに何様なんだ。説教というより戸建を買ったことの正当化だろ。
こうはなりたくない。

[1554: マンション検討中さん]

ここを買える人が要町や北池袋の戸建ては眼中にないと思う。
駅直結の大規模タワーと狭小戸建じゃそりゃあ倍以上差があって然るべき。
価格面で目白や文京区の戸建てとの比較検討ならもしかしたらあるかもしれないけど。

[1555: eマンションさん]

>>1551 さん

ここは着床制限あるので強盗はインターホンからロック解除しない限りフロアにすら入れませんよ。

[1556: 評判気になるさん]

>>1555 eマンションさん

共連れして住居フロアで降りたあとは、非常階段使ってどの階でも行けますよ。

[1557: 名無しさん]

営業に聞いたけど野村安いっぽいな。竣工前に売り切るんだろうな

[1558: 匿名さん]

>>1554 マンション検討中さん

都心はそもそも土地が希少で高価なので、大規模タワマンと戸建てでそれほどの差は無いですよ。倍以上価格差があるという事は、その分利幅（建築費）が乗っていると思った方が良いです。

[1559: eマンションさん]

>>1556 評判気になるさん
通常はフロアから非常階段には出られるが、非常階段からフロア側には出られず、1階からしか出られない構造になってる。

[1560: eマンションさん]

>>1557 名無しさん

ここの売れ行き次第じゃない？
思ってるより売れて、2期から大幅値上げ出来るようなら野村も安くは出さない。

[1561: 匿名さん]

>>1556 評判気になるさん

非常用階段はホテル錠なので入れません。

[1562: マンション検討中さん]

株式市場は海外マネーの流入で爆上がり。
タワマンはどうなりますかね。
人民元換算ならば、ステアリの新築時なみの値段。

[1563: ご近所さん11]

要町は論外として、ここの物件と同額の1.5-2億程度の予算なら
新築戸建てはどのエリアが検討ラインなんでしょうかね。

[1564: マンション検討中さん]

マンマニは推しみたいだけどやっぱ池袋って弱いよな。渋谷や新宿を上回る池袋の価値って何だ？よく横浜と比較されるけど、あっちと違って利便性以外の付加価値は全くない。
「投資には向かないけど池袋LOVEの人にはお勧め」って。。。どこだって同じだろうが。
弱気価格って、住友の方が良くわかってる。

[1565: 通りがかりさん]

>>1564 マンション検討中さん
新宿、渋谷に加えてさらに横浜が出てくるのが何をいいたいのか分からない…
横浜と池袋を比較する人は神奈川県民以外いないでしょ…

[1566: マンコミュファンさん]

>>1565 通りがかりさん
そんなあなたはきっと池袋Loveな方なので、気にせずGo!

[1567: 通りがかり]

>>1566 マンコミュファンさん
そうしたいけど他を購入したばかり
サウスもいいなと思ったけど駅直通じゃないところが悩む

[1568: マンション検討中]

バルコニーに物干金物があるということは、洗濯物を日光で乾かせるということですよね。
タワマンは出来ないと思い込んでいたのですが、ここは特別なのでしょうか？

[1569: 匿名さん]

タワマンでは管理組合作成の規約で外に洗濯ものを乾かすなとなるのが当然でも、
組合設立前の建築時点では干せない設計にすることは無いということでは。

[1570: 匿名さん]

>>1564 マンション検討中さん
街ランキングで池袋がランク上位なのも事実

[1571: 匿名さん]

その理屈だと川口の方が上なのも事実。

[1572: マンション検討中さん]

>>1564 マンション検討中さん
東池袋はマンションが売りたくなったら近所のマンションカウンター池袋店にすぐ相談出来ますから。これ以上のメリットありますか？（誰かの心の声）

[1573: 検討板ユーザーさん]

新宿はまだしも渋谷は池袋に休日の混雑率、乗降客数、住みたい街ランキングにも負けてるオフィス街を出すなよ（笑）

[1574: 名無しさん]

>>1564 マンション検討中さん

やっぱりこのスレ荒らしてたのは神奈川人だったか
神奈川人って渋谷＋戸建てが大好きだもんねぇ

[1575: eマンションさん]

>>1574 名無しさん

勝どきスレを荒らしてる埼玉県民と同じですね
両方とも東京じゃない時点で論外なのにw

[1576: 匿名さん]

この神奈川のカッペさん
十条スレでも全く同じレスして荒らしてて草
少しはバレない様に工夫しようよ…ね？

[1577: マンション検討中さん]

湘南新宿ライン沿線しか都内知らないから渋谷新宿横浜池袋十条比較なのか
変な比較だけど今気付いて納得した

[1578: マンコミュファンさん]

>>1569 匿名さん
地権者もいますし、干したい人がおればデベはそちらを優先するのでは？

[1579: 評判気になるさん]

池袋ラバーズってなんでそんなに池袋好きなん？もしかして未だにＩＷＧＰの永瀬とか窪塚に憧れてるん？

[1580: 周辺住民さん]

>>1579 評判気になるさん
割と本当にその通り。

IWGPの長瀬とか窪塚に憧れて池袋に遊びに来ているうちに好きになり、気づいたら住んでる。
そして住んだら快適すぎて池袋内でしか動く気がなくなった。

正直3Aとかに住めるお金があっても池袋を選ぶ。

[1581: 通りがかりさん]

>>1580 さん

東池袋のGoogleストリートビューに8000万、5000万円以上はする3A地区でも珍しい車が普通に撮られてるので、
3A地区に住める経済力のある池袋LOVERさんは以外と多く居そうですね。

[1582: マンコミュファンさん]

>>1581 通りがかりさん

そういうお金持ちは3Aに住んでた過去がありそう
3Aに飽きたのか元々アドレスに対して魅力を感じない実需重視思考

[1583: マンション検討中さん]

>>1581 通りがかりさん

ブリリアの中古プレミアム住戸が今や三田GHのパーマン棟ぐらいの値段になってますからねぇ。
池袋ラバーの金持ちはこういう所に住んでるのでしょう。

[1584: マンション検討中さん]

池袋住人は実家が沿線にある人も多いよ
子供できたら色々とラク
あと沿線にいい学校も多いから一石二鳥

[1585: 周辺住民さん]

>>1583 マンション検討中さん
個人的にはめちゃくちゃお金を持っていたら三田ガーデンヒルズのパーマンよりもブリリアの王様部屋やGCTのプレミアム買いたいですねｗ
買えませんけどｗ

[1586: 通りがかりさん]

>>1585 周辺住民さん

私もです。
GCTのプレミアム買って駅直結＋池袋の利便性＋眺望＋内陸高台の全てを手に入れたいです。

[1587: マンション検討中さん]

今まで住んだタワマン2個はどっちも外で洗濯物干せましたよ。特に営業にも禁止になる可能性があるとも言われなかったな。

[1588: マンション検討中さん]

>>1569 匿名さん
地権者の意向織り込み
→建物設計に反映
→原始規約作成
→販売時に提示・承諾書取付
→売買契約
→建物完成
→組合設立・（形式的に）規約承認

[1589: マンション掲示板さん]

>>1478

ワシが住む湾岸のこっちは、東部はもっと大変だったじゃんか。そういうアンタは？
流されちまったのかい可哀想にね。
隅田川が泥色になってた。

[1590: 検討板ユーザーさん]

>>1483 匿名さん

娘は湾岸タワマンで育って、池袋に嫁いで(笑)行きました。地震発生の度に「こっちはホント揺れないよ。台地はやっぱり違うんだね、だから親も早くこっちへ来たら。」と言ってくれてるので検討中。

[1591: マンション掲示板さん]

>>1488 評判気になるさん

金持ち外国人に、もっとどんどん買って貰いたい。見向きもされないタワマンじゃ将来困るからさ。

[1592: マンション検討中さん]

マンマニさんのGCT月島レポート出ました。価格的に、池袋とほぼ同様です。

[1593: 匿名さん]

低層階は干して良い、中高層はダメとかもあるし。
で、地権者さんは等価交換の観点で低層階だから、干せる仕様で。
ここはどうか知らんけど。

まあ、洗濯物落下でどういうことになるか弁護士相談とかのwebみるといいよ

[1594: 口コミ知りたいさん]

>>1593 匿名さん
洗濯物は干せたら便利ですが、美観上NGにするんじゃないですか?

[1595: 匿名さん]

デパ地下も家電も飲食もアパレル、普段遣いの大抵のものはあるのは便利だよね。
湾岸だと、結局電車でおでかけになる。

[1596: 匿名さん]

>>1588 マンション検討中さん
総会の議決で不可に改正されることもありますし

>>1594 口コミ知りたいさん
＞美観上NGにするんじゃないですか?
そうしてもらいたいです

[1597: 名無しさん]

>>1592 マンション検討中さん

そうだね、ただ駅直結なし、商業施設直結なし、間取りいまいち、、、

[1598: マンション検討中さん]

既存の商業施設にアクセス近いのもいい
いかにも再開発地域の施設が苦手なので

[1599: 名無しさん]

>>1596 匿名さん
私は、是非ともバルコニーでの外干しOKにしてほしいです。
タワマンの最大の欠点のひとつがクリアされるので、リセールにも良いと思います。
なによりエコですし、気持ちが良いです。

[1600: 匿名さん]

絶対だめだわ、外干しとか。団地かよ。
リセールにも真逆の効果しかない。見た目の第一印象は非常に大事。

[1601: 匿名さん]

>>1600 匿名さん

外干しNGなら湾岸のＢＴＴとかに行ってくださ～い。
池袋ラバーズのグランド（高齢者）は外干ししたいんだよ。
そもそも利回り２パー前半なのに、リセールも糞もないだろｗ

[1602: マンション検討中]

>>1600 匿名さん
外からどう見えるかなんて、まったく関係なし。毎日の居住快適性の方が大事。