グランドシティタワー池袋ってどうですか？

[匿名さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業地内に誕生。
グランドシティタワー池袋についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153939

参考スレ：
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

【物件概要】
所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
　　　東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
　　　JR山手線他・東武東上線・西武池袋線「池袋」駅まで徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上52階地下2階建
間取：1LDK～3LDK　
面積：45.44m2～104.03m2　
総戸数：878戸(非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む)、店舗2区画、事務所2区画

売主：住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計：INA・清水・前田設計共同企業体　
施工：清水・前田建設共同企業体　
管理会社：未定

販売開始予定：2023年8月上旬
完成予定：2027年4月中旬　
入居予定：2026年9月下旬


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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グランドシティタワー池袋　予定価格発表前に周辺分譲マンションの売買＆賃料相場を確認！【マンションマニア】
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2023年買いたかったマンション【2LDK】
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[1403: 周辺住民さん]

>>1402 検討者さん
チャイナマネーがどれぐらい流れ込んでくるかによる、としか。
少なくとも日本のパワカはもうついてこれない。

[1404: 匿名さん]

家賃が物件価格に追いついていない。利回り的に限界と思う。
75㎡で月40万、88㎡で月50万と考えると利回り3%。まぁ3.3%くらいででも貸せそうだけど。

[1405: 匿名さん]

>>1404 匿名さん
ここは3%切ります。

[1406: 名無しさん]

さすがにリセールの伸びは期待しない方が良いのでは。GCTは長期で売るらしいし、ここより安い野村もくるししばらく供給は続く＆利回りも低い。あくまで実需で残債割れしなければいいという人向けかな。

[1407: 検討者]

台湾有事を恐れ、さらに台湾勢の買いが活発になるとみているのですが、いかがでしょうか。池袋界隈のホテル、中華系の人達が多いですし。港区や千代田区が上がり続ければ、東池袋もリセールを期待できるかと。あとは日銀しだいですかね。当方は実需ですが、入居後に坪850位を狙えるたら買いたいです。

[1408: 検討者]

連投失礼します。GCTは買値割れではなくて、残債割れを想定されるような物件でしょうか？　残債割れしなければ良いということは、つまり買値より下がるということになりますが。

[1409: 通りがかりさん]

入居後に坪850超えると思ってるなら、買うのはやめれば...。850なら野村買うでしょ。住友も超長期で売るっぽいし。

残債割れというのは買いてある通り買値よりは下がる可能性があるということでしょうけど、そう思っていた方が精神的に楽ですよ。金利次第ではもっと下がるし実需ならとにかくマイナスになっても満足できるか、最悪何かあって残債割れでも払えるかが重要かと。

池袋周辺は中国人かなり多いですが、タワマンに住んでいる率はそれほどでもない。金持ちの中国人ならわかりやすい都心の物件か利回りいい物件を買うのでは？

[1410: 口コミ知りたいさん]

>>1290 職人さん

そこは、所詮埋め立て地やん。
歴史も無いし。
勝どき駅の周辺は、何も無い。
次の大震災が起きたら、売るに売れなくてさ、後悔先立たず。風評被害の恐ろしさを知らないのかい、こぞって山の手へ逃げたんだよ。湾岸のリスクを考えないとは、御愁傷様

[1411: 評判気になるさん]

>>1393 マンション掲示板さん

そうですよ、こんなに頻繁に強盗事件が勃発するようになったのですから、怖くて戸建てなんかに住んでられないわ。セキュリティは大事よ。夫はあてにならないから。

[1412: マンション検討中さん]

>>1395 匿名さん

スミフのデザインが苦手なので、野村にしたい。野村も内廊下ですか??

[1413: マンション検討中さん]

結局、スミフ平均の売値は?

[1414: マンション比較中さん]

図面見りゃ分かるけど、野村棟は非直結以外にもだいぶスペック落ちるよ。

[1415: 評判気になるさん]

>>1414 マンション比較中さん
図面みてもわからない。
どこら辺でだいぶスペック落ちると判断してる？

[1416: 検討者]

>>1409 通りがかりさん
結局、都内の不動産価格は株や為替、金利しだいでしょうかね。株が上値を追うなら、不動産を高値でも買い続ける人はいるでしょう。2025年に坪700は安かった、となれば良いですが、、、。

[1417: マンション比較中さん]

>>1416 検討者さん

ほぼ超高層で埋め尽くされるような
都心一等地ならまだしも、ここ豊島ですからね。。。

これ以上の上がり目は苦しいかと。

[1418: マンション比較中さん]

>>1415 評判気になるさん

EV台数　北街区9基　南街区6基
非常用EV台数　北街区2基　南街区1基
駐車場付帯率　北街区タワパ3基でB1階～30階　南街区タワパ2基でB1～25階

[1419: 検討板ユーザーさん]

リセールの旨みがあるかないかでいうと自分は期待してないですね。
冷静に相場を見ると、コロナショック以降の値上がりはシンプルに需要の先食いであって、徐々に落ち着きを取り戻しつつあると思います。
インフレとか資材高騰の分を充分過ぎるほど、織り込んでいると考えているので、実力の坪単価は550くらいだと考えるべきです。
今は誰もが認める加熱相場ですから、最終的にそのくらいに落ち着いても良いと考える実需層には優れた物件だと思います。

[1420: 検討者]

>>1419 検討板ユーザーさん
なるほど。将来価格の予測は難しいですね。例えば、頭金1割で残りローンの場合、いわば10倍の信用取引（マージンコールなしですが）みたいなものですよね。買値が1割も2割も下がりかねないような物件は怖いですよ。

[1421: 匿名さん]

皆さんリセールの事も考えてるんですね。
確かに自分が買った時より値上がってたら嬉しいし、値下がったら悲しいのは解ります。
でも私の場合は転売する気もなく、住み替える気も無く、終の棲家にするつもりなのでリセールの旨みなど全く眼中にありません。

[1422: 検討板ユーザーさん]

>>1418 マンション比較中さん

戸数で割ったら大体同じぐらいになるけど。
ここ878戸÷11＝約80戸に1台
野村620戸÷7＝約89戸に1台

これぐらいの差で明らかに仕様が落ちるとは言わない。

[1423: 検討板ユーザーさん]

>>1421 匿名さん
病気やリストラなどもあるので最低限のリセールは気にした方が良いですよ。

[1424: マンション比較中さん]

>>1421 匿名さん

金余ってるなら別にいいですが。
築２０ー３０年になるころには、３Ｌで維持管理費だけで１０－１５万は飛ぶと思いますよ。
老人になって売ることもできず、かといって維持管理費も払えない　となったら自己破産しかないです。

最悪の事態を考えましょうね。

[1425: 検討者]

>>1424 マンション比較中さん
この手の高層タワマンに永住は自分ならないですね。大規模修繕を考えただけでも怖い。最後は低中層でしょうかね。

[1426: 検討板ユーザーさん]

>>1421 匿名さん
病気やリストラなどもあるので最低限のリセールは気にした方が良いですよ。

[1427: 匿名さん]

病気やリストラで収入が減ってローンが払えなくなると言う意味でしょうか？

Ａ．それなら全く問題ありません。

将来的に維持管理費が高騰して生活が苦しくなると言う意味でしょうか？

Ａ．それなら全く問題ありません

建物が老朽化して大規模修繕で多額の出費が掛かってしまうと言う意味でしょうか？

Ａ．それなら全く問題ありません。

[1428: 名無しさん]

タワマンは基本終の住処には向いていないと言われるよね。とりあえず修繕計画をデベにもらったらいいけど。

この掲示板の注目度がそこまでなように注目度でいったらもっと他のマンションもあると思う(Sky Duoとか最近だと時の鐘とかの方がリセールの可能性は高いのでは)。もちろん上がる可能性もあるけど２億とかになるとかなり購入層が限定されてきますからね。ブリリアの1.8億が半年動かなかったし、アウルもすごい期間かけて売ってたけど、この辺の不動産会社の人によるとやはり購買層のグロスの上限超えてるらしい。逆に1.2億くらいなら売れやすいエリアらしいのでそこまで下がれば流動性が一気に上がりそう。例えば10年住む、マンションの価格が3-4割下がったとしてもまあここに住んで楽しかったなと思えればいいんじゃないでしょうか。

投資目的ならもっと利回りいいところの方がいいよ。インカムでみたら税金とローン払ったらCF赤字だし。

[1429: 検討板ユーザーさん]

>>1424 マンション比較中さん
築40年でも池袋駅徒歩圏内の3LDK75平米なら賃料20万から30万はとれるし借り手はいるから。
売れない、貸せないという事はまずない。

それに老後に15万の住居費が厳しいレベルでここを買うのは無理しすぎ。
コンクリ貯金に全振りみたいな買い方をする市況じゃない。

ここのローンをはらい、なおかつ貯金や投資をする資金計画しないと。

[1430: 匿名さん]

山手線内部、しかも環状５号の内側の物件を所有するには、

それなりの投資は必要なんだよ。

[1431: 匿名さん]

ロールスロイスやマイバッハやアストンマーチンに乗る層は、自動車税や保険料、ガソリン代や修理費を気にする事はありませんのでご心配なく。

[1432: 口コミ知りたいさん]

ツボ７００で売りたいならこれくらいのインパクトは欲しかったかな。東池袋は三井の新しい大規模タワーが無いから、ダサいタワーしかないんだよね。

[1433: 周辺住民さん]

>>1432 口コミ知りたいさん
普通にC地区2棟の方がかっこいいと思うんだが私が異常？

[1434: 匿名さん]

埋立地に一切興味がない

[1435: マンション検討中さん]

埋立地と対立煽りしてる渋谷の爺さんバレバレですよ

[1436: マンコミュファンさん]

>>1433 周辺住民さん

ダサマンしかない渋谷と違って東池袋も勝どきのタワマンは両方カッコいいと思いますよ。
どちらがカッコいいかは個人の好みですね。

[1437: 匿名さん]

東池袋のタワマンを背伸びして買おうとする層は、管理費も修繕積立金も、自動車税も任意保険も車検費用もめちゃくちゃ気になります。
私のことです

[1438: 匿名さん]

コンクリ貯金のつもりで飛び込みます。
フルローンで毎月50万払っていきます。貯金や投資はムリ～

[1439: 匿名さん]

>>1438 匿名さん
＞ローンで毎月50万・・・

ご貴殿、かなりの人物とお見受けした！

[1440: 匿名さん]

東池袋の弱点は、賃料が安いところだと思う。
ナンバー1のブリリアタワーでさえ、平米単価5000円強程度。GCTの価格で買うと管理等込みで利回り3%くらい
。将来の賃料も上がると良いんだけどね

[1441: 検討板ユーザーさん]

マンション価格と連動すると言われる日経平均はがんがん上がってますね。

[1442: マンション検討中さん]

これ見ると賃料の重心一目瞭然ですね。池袋の外にも賃料強い場所あれば良いのだが、この辺は端っこだし層が薄い。
https://twitter.com/ShinagawaJP/status/1637061296414945281

[1443: 検討板ユーザーさん]

>>1421 匿名さん

私も立地が気に入り住みたいからであって、リセールを気にするくらいなら他が良いと思うよ。
あとは、年齢層によっても違うかな。
私は、相続税などの節税の為もある。

皆さん嫌がるけれども、これからの日本の不動産は、海外から買われないと将来性が無いタワマンになっちゃうんだよ

あとは、余談だけれども、ドルで安い日本株を買っておいて、株高になり更に円高の時に売却すれば、株価と為替の両方からの収益が出るよ。
入居するまでに一儲けしよう。

[1444: 通りがかりさん]

>>1300 匿名さん

ブラボー！！よくぞ言ってくださった。
それにしても、情報量が凄くてビックリしました。私は、ゴミ収集車が集まる所よりは
まだ霊園近くの方がマシと思いました。

[1445: 通りがかりさん]

>>1424 マンション比較中さん

我が家は、もう定年退職組。
キャッシュで購入するから、後はその維持管理費＝10～15万は家賃のつもりで払う。
不動産の相続税は安いから。
ここを遺してやって、文句言う子供がいますかね(笑)駅直結なら、賃貸にしても空く事はないだろうし、売れば高級老人ホームへ。
子供達に迷惑かけないようにしたい。

[1446: 通りがかりさん]

>>1432 口コミ知りたいさん

不動産は、男を見る目と一緒で見た目よりも～なんだよね。水害と地盤沈下が怖い。
それに、これから運河ってさ夏場は臭うんだよ。住んでみたら解る。

[1447: 匿名さん]

>>1433 周辺住民さん

利便性の差が大きいよね。
あっちは、周りに何も無いから。
中央区ったって、ピンからキリまであるんだよ(笑)

[1448: 評判気になるさん]

>>1437 匿名さん

パパさん、車は必要なの？
経費じゃないと、都内で所有するの大変よね。

[1449: 匿名さん]

>>1304 マンション検討中さん

沖さんは、タワマンの悪口ばっかで。
恨みでもあるんかい！嫌いだよコイツ。

[1450: マンション検討中さん]

>>1305 匿名さん

ばぁばは知らなんだが、テレビを観てたら池袋って漫画やゲーム関連がスゴイんだって？
孫も喜んでくれるかしらね、ココ。

お聞きしたいんですけれども、タクシー乗り場は区役所ですか？　
大通りまで行くの？　　未亡人より

[1451: 通りがかりさん]

>>1212 評判気になるさん

そんな震災の心配しながらまで、湾岸に住みたくないや。やはり、湾岸タワマンは塩害で本体の傷みが早いから、大規模修繕費用が余分にかかるんだってさ、工事屋が言ってた。

[1452: 名無しさん]

>>1431 匿名さん

あのそれらの大型車は、どこの駐車場へ入れるの?　もちろん運転手さんだろうけど。