グランドシティタワー池袋ってどうですか？

[匿名さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業地内に誕生。
グランドシティタワー池袋についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153939

参考スレ：
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

【物件概要】
所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
　　　東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
　　　JR山手線他・東武東上線・西武池袋線「池袋」駅まで徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上52階地下2階建
間取：1LDK～3LDK　
面積：45.44m2～104.03m2　
総戸数：878戸(非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む)、店舗2区画、事務所2区画

売主：住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計：INA・清水・前田設計共同企業体　
施工：清水・前田建設共同企業体　
管理会社：未定

販売開始予定：2023年8月上旬
完成予定：2027年4月中旬　
入居予定：2026年9月下旬


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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グランドシティタワー池袋　予定価格発表前に周辺分譲マンションの売買＆賃料相場を確認！【マンションマニア】
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2023年買いたかったマンション【2LDK】
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グランドシティタワー池袋　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/102250/

[1001: よそ者]

ちょっとここらで、どうでもいい質問させて下さい。
「グリーン大通り」が気に入ってるのですが、あの大きくて立派な樹木の種類をご存じの方がいらしたら教えて下さいな。歩道が広くて安心しますね。

区役所で聞けばと仰らずに、博学の皆様へどうぞ宜しくお願いします。

[1002: 匿名さん]

複数の樹木が植樹されていますが、
高樹は、ケヤキ、クスノキ、カエデではないでしょうか。

[1003: 匿名さん]

>>983 匿名さん
少子化に伴い、大学は、今後ますます外国人学生の割合が増えていきます。
早稲田大学は、近い将来１万人になると見ています。
大学受験の厳しい中国人が日本の大学に流れてきています。中国人に人気の早稲田大学に行きやすいここは、中国人の親御さんが子供のために購入する可能性は十分あり得ます。
日本人より裕福です。

中国人のための大学受験予備校に通いやすいかどうかもポイントになると思います。

[1004: マンコミュファンさん]

まあGCT買う人はまだ中古で出さない気もするので別エリアに引っ越す方の中古が増えてるのかな。某ブロガーのように湾岸あたりの竣工にあわせて。
しかし今回1500戸と現状のタワマンからみてもすごい供給量なので東池袋の真価が問われますね。少なくとも住友はゆっくり売るようですが

[1005: マンション検討中さん]

1,500戸なんて某地域に比べたらゴミみたいな戸数。値付けブリリア+αなら十分売れる。

[1006: 匿名さん]

野村の方が良いかとも思ったけど、でも墓ビューですよね、結局。

[1007: マンション検討中さん]

高層階に住んで正面の新宿ビル群等ではなくわざわざ下の墓を覗き込む人はいません。嫌でも視界に入ってくる低層階ならいざ知らず。墓ビューなんて気にする必要のない部屋を買えばいいだけです。

[1008: 名無しさん]

営業に聞いたら値段高くして超長期で売るらしいですよ...。とりあえず野村の値段早く出ないかな、あっちは竣工前に売り切るだろうし

[1009: マンション検討中]

墓ビューと言うより
静寂な「グリーン保全地帯」が贅沢に広がっているところ　と思えます。
夏目漱石　竹久夢二　先日朝ドラ出演の
ジョン万次郎等々　有名人達の墓石の近くに
居住出来る　ステータスとも言える。

[1010: マンション検討中さん]

>>1009 マンション検討中さん
住み替え大変そう。

[1011: 匿名さん]

>>1009 マンション検討中さん
日本人はそう思うだろうけど、中古になった時の有力な買い手の中国人がそう思ってくれるかどうかは別問題。

それほどまでに中国人はお墓ビューを嫌うからここも野村もスカイラウンジは北向きに作ってる。

日本人相手の商売ならば東向きや南向きに作るよ。

C地区2棟のメイン顧客は中国人だし、将来の顧客も中国人。

そこに日本人である我々が年収の何倍もの借金をして買うわけだから、日本人の感覚で考えてもしょうがないよ。

ここは十条や小竹向原じゃない。

[1012: マンション検討中さん]

大手デベには外国人比率何%までっていう不文律があるから日本向けの単価にしてるだけだよ。
中華系は中古の時は有力候補にはなるけど、池袋に投資中華マネーが集中してるわけじゃない。湾岸も港区も買うよ

[1013: 評判気になるさん]

>>1002 匿名さん
ありがとうございます。
子供へ教えてやれます。

[1014: マンション検討中さん]

>>1006 匿名さん
東南の低層階だけでしょ。
区役所10階から観たけれども、霊園の手前だけの墓石が見えたから、中層階なら樹木に囲まれて見えないし気にならないよ。
その向こうは、護国寺や豊島岡陵が続く。

[1015: マンション検討中さん]

>>1009 マンション検討中さん

はい、そちら側には絶対に視界を遮る建物は建てられないでしょうからね。
夏は、セミの声がうるさいくらいでは～

[1016: マンション掲示板さん]

>>1011 匿名さん
スカイラウンジが北向きで良かった。

今居住中のタワマンのラウンジは虹橋ビューの為の西向きなので、もうこれから９月10月半ばまでクーラーが効かなくて難儀するからさ。西陽は疲れさせるので、ベランダにシェードを取付けた方が良いですよ。
窓ガラスのシール貼では、太刀打ちできないくらいタワマンは暑い！

[1017: 匿名さん]

どのタワマンも、スカイラウンジなんて有料展望台じゃあないんだから
北側に寄せておいて、高値を付けやすい南や東は分譲するでしょ。

南側にラウンジを設置するパターンは、地権者さんが強かった場合。
低層階に住む代わりに、行き来できる共用施設の充実の要望が強いから。
トミヒサクロスだと地権者さん主導だったから、ラウンジは最上階２層だし、
図書室まであるよ。

[1018: 匿名さん]

お墓ビューが逆に好まれる理由
https://choeiroom-popolato.com/popocolumn/chintairoom/inspection/post-...
護国寺から雑司ヶ谷霊園にかけては、江戸時代からの史跡とも言える。
もう誰も管理されてない古い時代の墓石を整理し、一部を公園化する計画がある。

[1019: 匿名さん]

>>1011 匿名さん

国家戦略特区で、かつ、家族定住を誘導している豊島区施策のここの場合、
居住者について一定の条件があるし、中国人向けと断言するのは
エビデンスがあるか相当不明瞭な上、威力業務妨害と人種差別的なディスりですな。

[1020: 口コミ知りたいさん]

>>1019 匿名さん

「居住者について一定の条件」とは？
向学の為、教えて下さい。

[1021: 匿名さん]

まず暴力団排除とか資金繰りの審査はあるでしょ

[1022: 匿名さん]

風営法とか。
ここは、SOHOは禁止？

[1023: 評判気になるさん]

>>1018 匿名さん

雑司ヶ谷霊園には、数多くの著名人が眠っています。歴史があります。

夏目漱石　竹久夢二　ジョン万次郎　
小泉八雲　永井荷風　金田一京助　　
東條英機　サトウハチロウ

[1024: マンション検討中]

見つけて　しまった。

[1025: ↑]

野村のMR？

[1026: 通りがかりさん]

仮設現場事務所がどうしたの？

[1027: 通りがかりさん]

ここモデルルームいつから？？

[1028: 評判気になるさん]

>>1027 通りがかりさん

野村のモデルルームは、来年１月頃に出来ると聞きましたが…事務所では？
住友のモデルルームは、いつ？7月くらいかな

[1029: 通りがかりさん]

>>1009 マンション検討中さん

こちらは、何階くらいからの撮影でしょうか？　今後の参考にさせて頂きたいです。

[1030: 通りがかりさん]

>>1028 評判気になるさん

住友は5月。
野村のモデルルームはサンシャインの向かいにあるプラウドギャラリー池袋内に作ると予想。

[1031: マンコミュファンさん]

>>1028 評判気になるさん
住友のモデルルームは5月からですよ
いつにするんだ？って営業から結構グイグイ来られてます

[1032: マンション掲示板さん]

>>1017 匿名さん
いえ、都心を望む方に設けます
地権者が強いとかは都心伝説です

[1033: マンション検討中さん]

都心伝説ってなんすか…
ブリリアも都心の南じゃなくて東向きにビューラウンジ設けてるんですけど。

[1034: 匿名さん]

中国人対応で墓ビューをやめた伝説

[1035: 匿名さん]

トミヒサクロスは、地権者が早稲田の教授をコンサルに招いてアネックスや屋上戸建を作らせたのは有名だけどね。

[1036: 名無しさん]

ブリリアタワーの賃貸履歴見て思ったけど37万/75m2の3LDK(表面)、中住戸。450万/年だとして、利回り3%前後、実質だと3%きるような...。いざとなった時に貸すのは厳しそうというかやっぱり東池袋バブルなんじゃないかと思ったり

[1037: 検討板ユーザーさん]

>>1030 通りがかりさん

承知しました。ありがとうございます。

[1038: 検討板ユーザーさん]

>>1036 名無しさん
東池袋はここ数年で一気に居住エリアとしての地位が進んだから、後追いで硬直性の高い賃料が追いついてないのかと。普通借だと賃料も急には上げられないし、分譲が高くなればそこに前から賃貸する人は尚更出てかないし。

そういう点では、ここと野村の賃料でどれだけ付くかが一つの判断材料になるかと。少なくともステアリは表面4％超えてるし、全然バブルじゃないよ。

[1039: マンコミュファンさん]

>>1038 検討板ユーザーさん

あそこは維持管異様に高いし、募集賃料で論じられてもね

[1040: 通りがかりさん]

>>1039 マンコミュファンさん
ここら辺の賃料相場で㎡100円や200円の違いで利回りにそんな違い出ると思ってるの？
賃貸出したことないのかなー
語るもなのない感想なんか要らないよ

[1041: マンション検討中さん]

まあまあ、雑談するとこなんだから。
維持管理費はココの方が高いんじゃないかな。2回目ウェブ面談で営業に高めだよ予告された。

[1042: 名無しさん]

>>1041 マンション検討中さん

購入した後の月々の管理費と修繕積み立て金に固定資産税を考えると、大変じゃ。

[1043: 坪単価比較中さん]

>>1036 名無しさん

ブリリアタワー池袋の最上階角部屋161㎡が６億円、坪単価1230万で売り出されてる。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/568373/res/936/
賃料150万で貸し出して、表面利回り3%ジャスト。

同じブリ池の少し狭い部屋が賃料120万で募集中だから、まぁそんなもんか。
https://www.kencorp.co.jp/housing/properties/176876/2023040395/

[1044: マンション検討中さん]

最上階の王様部屋で利回り計算してもココの第1期売り出し部屋の参考にならん。

[1045: 通りがかりさん]

確かにブリリアタワーの履歴みると直近の賃貸募集で75平米の37万はありますね。そんなに古くないしこれが今の相場ともいえそう(少なくとも中古での)。管理費等が4万円として年400万円。1.5億で買って実質2.6%くらい？

ステアリ3LDKの管理費等がわからない上に購入坪単価がC地区やブリリアと違うからなんともですが新築時に貸してればこちらの方が最初の一回転の利回りはいいかもですね

[1046: 検討板ユーザーさん]

賃料相場もじわじわと上がっているけどね。
この3年ぐらいの売買価格の急激な上昇に負けてるかんじ。
いずれ追いついてきそうな気もする。

[1047: 住民さん2]

ここの日本人比率はどれくらいですか？
最近、凶悪な日本人が中国人に危害を加える事件が多発しており心配です。

[1048: 匿名さん]

３月にブリリアタワーの70㎡弱 30階台 3LDKが礼金２ヶ月、月34.5万でsuumo掲載翌日に３番手まで入ってたよ。多分75㎡37万も一瞬で消えたのでは？月40万はとれそう。

[1049: 匿名さん]

シティータワーなのにエントランスが上品でいいですね。

[1050: eマンションさん]

>>1049 匿名さん

駐輪場部分が、地方のイオンみたいなサイディングボード外壁でゲンナリです。
WTRとか、PTKみたいに、どこからみても美し苦して欲しかったですね。

[1051: eマンションさん]

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/design2.html

みなさん、このファサードどう思われますか？
私にはこの多用されている白黒の縞々が、地方のイオンにしか見えないのですが・・・。

[1052: マンション検討中さん]

なぜそんなにイオンを目の敵にw
デザイン良いと思いますよ。これまでのスミフより明るい感じ。

[1053: 匿名さん]

まず、地方のイオンがどんなだか知らないので。

[1054: マンション掲示板さん]

>>1053 匿名さん

どうぞ。

[1055: マンション検討中さん]

確かにめっちゃ似てますねw

[1056: 匿名さん]

ステアリ表面で4％取れるんですね。

[1057: 匿名さん]

どうやらここの管理費は㎡500円以上するらしい。高い。高過ぎる。

[1058: 検討板ユーザーさん]

コンシェルジュサービスとか段々使わなくなったらサービス停止にして管理費なしとかないかな。

[1059: 匿名さん]

管理費はどこ情報？

[1060: eマンションさん]

>>1051 さん

>>1051 eマンションさん
ちょっと有明ガーデンっぽいかもね。
私的には、もう少し高級感が欲しかったなぁ～
建材高騰のせいかな…だって、ほとんどが億ションなのだからさ、ちょっと外観デザインがダサイよ。

[1061: eマンションさん]

>>1058 検討板ユーザーさん

そう、コンシェルなんて要らんよ！
そんなお飾りは人件費のムダ。
管理室と清掃班に防災センターだけが、しっかりしていれば良いのだ。

[1062: 口コミ知りたいさん]

>>1054は京都駅前のイオンで、縞模様がルーバーで意匠に気を使っている方なのでまだマシですね。
GCTはガルバ？サイディング？いずれにせよ画像みたいな、のっぺりした感じになりそう。
高級感があるかというと。。。

[1063: マンション掲示板さん]

>>1057 匿名さん

ステアリが450円
鰤西が498円

規模考えたら400円前半かな？と予想しているので、500円だと高く感じるな。

[1064: マンション掲示板さん]

>>1061 eマンションさん
実際はほとんど使わないけど、その無駄が高級感には繋がるけどね。
賃貸や中古を検討しにきた人もそれは同じだから、資産性には繋がる。

[1065: 通りがかりさん]

ここの優位性って築年数と戸数(による管理費の低減)なのに管理費高いとは...

[1066: マンコミュファンさん]

東池袋直結のタワーって良いのできないねぇ
エアライズ→建物、眺望が論外
アウル→古臭い
ブリリア→なんか灰色
ステアリ→巣鴨Pカラー、管理費・修繕費高杉、共用貧弱
GCT→管理費高い割に共用貧弱、分譲単価高杉、眺望ゴミ
C地区野村棟→非直結、EV6台しかなくてやばそう

[1067: マンコミュファンさん]

PTKみたいに商品力ある傑作は出なさそうだね。やれやれだぜ。

[1068: 口コミ知りたいさん]

>>1063 マンション掲示板さん

鰤西ってどこ？

[1069: 匿名さん]

１Ｆには、ライフかオーケーが入ってほしい

[1070: 匿名さん]

>>1068 口コミ知りたいさん
ブリリアタワー池袋westかと

[1071: 匿名さん]

管理費はブリリア以前とステアリ以降でくっきりですね。

修繕積立金の方もくっきりだけどここはどうなりますかね？

これだけ建築費高騰が続く中だとブリリア以前のタワマンは相当な値上げをしないと満足な修繕が出来ないと思うのだが出来ているのだろうか？

[1072: マンション検討中さん]

適正な値段出たけどそんなに盛り上がらないね、東池袋の需要の少なさなのか、マジで競合を増やしたくないのかw

[1073: マンション掲示板さん]

所詮豊島区だからね。同じ広さの戸建てなら半額で買えるシャビーな地域。タワマン買うなら都心に限る。

[1074: 匿名さん]

>>1073 マンション掲示板さん
また戸建てマン出てきて草
お前の知識の皆無さはみんなよく分かったら、もうアピらなくて大丈夫だよ

[1075: マンション検討中さん]

モデルルームは最速いつからでしょうか？
人気に偏りあるようなので、どういう価格調整して出してくるか。私は月末に予約しています。

[1076: マンション検討中さん]

>>1066 マンコミュファンさん
いやいや、どこも爆上がりしてるじゃない。買い逃した人の怨嗟にしか聞こえない。

[1077: 名無しさん]

>>1075 マンション検討中さん
27,28だと思うよ

[1078: 評判気になるさん]

区役所の直近中古より低く住友が出してきてる一期は明確にチャンス！

[1079: 評判気になるさん]

野村棟と繋がる2階のデッキはほぼ野村棟の住人しか使わないと思うのですが、管理修繕費用の負担はどうなるんですかね？

[1080: マンション検討中さん]

札幌で、ヨドバシタワー計画　高さ約200メートル
https://i0.wp.com/sapporokara.com/wp-content/uploads/2021/07/yodobasi....

いずれは、池袋東口にも？

[1081: 匿名さん]

>>1079 評判気になるさん
半々になるのかな？
そうするとここの住人は損ですよね。

ちょっと傾斜をつけて欲しい所。

[1082: 名無しさん]

>>1072 マンション検討中さん
適正価格だと盛り上がらないの法則。
安いと欲しい人が大騒ぎ。
高いと煽りたいだけの人が大騒ぎ。

[1083: 通りがかりさん]

ここらで、ちょっとコーヒーブレイク

あの山下達郎と神田伯山は、池袋出身
おぎやはぎの矢作は、要町育ち
伊集院は護国寺在住で池袋ビッグ好き
田村淳は池袋で運動会やる

[1084: マンション検討中さん]

>>1082 名無しさん

人を妬むよりも、妬まれる側にいたいな

[1085: マンション掲示板さん]

聞き覚えあると思ったらあれだった
愛されるよりも愛したいマジで

[1086: マンション検討中さん]

アジア系は知らんが、アメリカ人とかも池袋めちゃくちゃloveなのなんでなのかな。
アメリカ人の爺さん婆さんでもサンシャインとか大好きで会うたびに池袋の話ばかりするんだよ。

[1087: 匿名さん]

新しい情報が出ないと、ここも盛り上がりませんね。
地権者様、既にモデルルームご覧になってますよね？
どんな感じでしたか？

[1088: 通りがかりさん]

モデルルーム見てきましたがモデルルーム行ったこと自体初めてだったのでなんとも…
地権者の仕様はモデルルームのいわゆる標準の仕様よりは落ちるとのこと
既存のシティタワーブランドより標準の仕様は高いそうです。

しかし管理費、修繕積立がまぁ重い
合わせて700/㎡は超えてきます
このご時世そのくらいするものなんでしょうかね

[1089: 契約者さん7]

ちょっと高すぎますね。

GCT 80平米　グロス1億7000万円　＋　維持管理費3300万円　＊35年間想定で概算　＝　2億300万
周辺戸建　80平米　グロス8000万円

土地がとても希少で戸建は買えない都心ならまだしも、駅近で安い戸建が買える、豊島でこれではね。

[1090: マンション検討中さん]

クヤクションまた坪700で成約か、2ヶ月前の坪740で成約に続いて高いね。
ここがお買い得な1期となってきてる

[1091: 匿名さん]

>>1088 通りがかりさん

>>1088 通りがかりさん
管理費と修繕費の割合が分かれば教えてください。

[1092: マンション検討中さん]

>>1090 マンション検討中さん
740で売れないので、700に下げたんじゃない?

[1093: マンコミュファンさん]

>>1092 マンション検討中さん

豊島区アンチさん
残念ながら違う部屋ですよ

これでクヤクションで現在中古で売りに出ている部屋は坪703万と坪1230万の部屋のみになりましたね
ここがどんどん相対的に割安になってきました

[1094: 通りがかりさん]

>>1090 マンション検討中さん

最近地震が多いのでタワマン購入層が都心湾岸を避けて地盤の良い池袋のタワマンを購入しているのでしょうか？

[1095: マンション検討中さん]

>>1092
同じ南向きだけど44階と41階ですね。
41階が坪740で成約、44階が坪700で逆転してるね

[1096: eマンションさん]

もう2期は大幅値上げ確定ですね。

[1097: マンション検討中さん]

>>1089 契約者さん7さん

タワマンは部屋によって価値が全然違うから平均での比較は無意味。
マンションでは最安値の最悪条件の部屋でも、同じ場所に建つ戸建を想定して比べたら全然住み心地が良くて割安であることが通常。
そもそもこの辺りでも土地買ったら60/200で坪＠400だから、最小限の土地に80㎡の専有面積でも9000万はかかる。それで住みにくい狭小3階建で、歳取ったら部屋間の移動も一苦労。もしRCでエレベーター付けたら1億2000万は必要になる。狭小戸建には場所的利益以外に付加価値は何もないしね。耐用期間も雲泥の差がある。
そういった計算が出来た上でなお戸建が良い、マンションは割高というのならそれは個人の判断だけど、そう思わない人が多くなってるわけで。

[1098: eマンションさん]

スマスロ店リニューアルオープン!!
パチンカスとオタクの町。めちゃいいね!
https://web-greenbelt.jp/post-71841/

[1099: 通りがかりさん]

>>1091 匿名さん

ざっくり500と200くらいです

[1100: 周辺住民さん]

プレミアフロアの51-52Fは、何時売り出すんだろ？
もしかして、年末頃かな？

[1101: 名無しさん]

>>1099 通りがかりさん

有難うございます。
5対2なら、昨今では、そんなもんですかね。

[1102: 名無しさん]

>>1095 マンション検討中さん
有難うございます。
クヤクション57平米の住戸で坪700なら、GCTでも南向きの55平米を狙おうかと思います。野村と被りますかね。

[1103: マンション検討中さん]

南は野村と斜めにしっかり被ります。

マンマニ煽り砲襲来しましたね

[1104: 検討板ユーザーさん]

>>1103 マンション検討中さん
野村が被る位置は避けたいので、一期は見送りです。二期は値上がって、さらに見送ることになり、結局買わない事になりそうです。

[1105: マンコミュファンさん]

管理費維持で700m2はやばい。。。周辺タワマンよりも高いよね

[1106: 通りがかりさん]

そもそもですが、正直ブリリア南のほうが立地とか考えたらここよりいいんじゃないかなと思ってしまう...

[1107: 検討板ユーザーさん]

というか、そもそもプラウドシティ池袋とか10畳タワーでいいんじゃね。
維持管理費考えたらここの半値くらいじゃないの？
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13116/to_1000466404/

どちらも駅前だし、池袋駅への所要時間は同じくらいだし・・・。
プラウドシティに至っては同じ豊島区だし。

[1108: 匿名さん]

野村って、サンシャイン地下の巨大冷暖房プラントの恩恵を享受できないのかな？
住友は供給エリア内だけど
https://www.city.toshima.lg.jp/295/machizukuri/toshikekaku/toshikekaku...

[1109: 検討板ユーザーさん]

なんかいかにも大きく見せたいような書きっぷりですけど、
空調用の熱源と水を保健所に供給するだけですよ。

[1110: 匿名さん]

では、造幣局跡の国際大には供給されるのに、専門学校には供給されないんだ。

[1111: 匿名さん]

>>1106 通りがかりさん
築年10年差はステアリとアウルの差。
立地も規模も維持費も上のアウルよりステアリの方が現状は高値で取引されている。

少なくとも竣工後数年はこっちのほうが評価されると思う。
築年は大事。

ただ、ここが築10年になった時に築20年のブリリアより評価されるかと言われると微妙かも。

[1112: 匿名さん]

>>1107 検討板ユーザーさん
ビッグターミナル池袋の価値は8路線の鉄道利便性だけじゃないのよ。
ここから東池袋駅で有楽町線に乗り込んで池袋駅のホームに向かうならば十条や板橋も大差はないだろうけどさ。

直結のサンシャインシティやサンシャイン通りの店舗群。
イケサンパークなどを含めた全てを利用しやすいからこそ価値があって高いの。

[1113: 口コミ知りたいさん]

人によってどこが妥協出来るか違いますからね。
東池袋の中古タワーだって徒歩10分なら坪400以下です。

それでも新築ブランド駅直結が欲しい人がここを買って、眺望欲しい人は野村かブリ池です。

[1114: eマンションさん]

>>1113 口コミ知りたいさん

東池袋の徒歩10分の中古タワマンで坪400以下なんてあるんですか？

[1115: 購入経験者さん]

>>1114 eマンションさん
築15年以上のタワマンなので坪400にするのは妥当だっと思います。

[1116: 検討板ユーザーさん]

このへんは、ちょっと前まで すみふの新築が坪450でずっと売れ残ってましたね。（今は値上げ済みでまだ売れ残ってる）
山手線徒歩3分、丸の内線徒歩5分で、東池袋より交通利便は格上だったのにね。

本来豊島区なので、これくらいの実力という事です。
東池袋は局地バブルなので、すみふも強気に出れなかったんだと思いますよ。

[1117: マンション検討中さん]

>>1114 eマンションさん
東池徒歩12分のルフォンタワー大塚なら今坪500以上になっていますよ。

[1118: eマンションさん]

>>1114 eマンションさん

現在売りに出ている東池袋の中古タワーですと、グランドではないシティタワー池袋（築20年）に1部屋のみ坪400万で売りに出ていますね。
ですが、近年の売買歴を拝見すると、400後半で取り引きされている様なので珍しいケースです。

結論として、東池袋徒歩10分で坪400万以下は存在しないか、又は存在するとしてもイレギュラーになるでしょう。

[1119: 評判気になるさん]

>>1117 マンション検討中さん

大塚とかもう東池袋でさえない（笑）
スミフは大塚で新築は坪600～700以上にしている所もあるよ

[1120: マンション検討中さん]

>>1119 評判気になるさん
そうですけど、一応徒歩圏内なので合わせて比較しても良いかと

[1121: 通りがかりさん]

>>1119 評判気になるさん

そこが元々坪450だったところですよ。
東池袋が坪700で大塚が坪450だとアンバランスで東池袋のバブルがバレるので形上値上げしたのでしょう。
所詮大塚なので、坪600とか700で売れたらラッキー程度に考えているのではないでしょうかね。

[1122: マンション検討中さん]

>>1121 通りがかりさん
元々を強調してるネガさん、お疲れ様です。

[1123: マンション掲示板さん]

>>1121 通りがかりさん

自分の記憶が正しければ、そこは値上げ後に10戸以上残っていたと思うのですが、現在は残り2戸のみに減っているので長期的に売る住友の戦略としては成功なパターンですね。

[1124: 名無しさん]

>>1112 さん

東池袋寄りの雑司ヶ谷と大塚
両方すみましたが、日常過ごしやすいのは大塚でしたね。

東池袋は日常遣いする店が遠いし区画でかいから移動しんどいんですよね。
有明に似た不便さ。

大塚は駅に全部集約してるし、テレワークできる新しいカフェもある。
北口に激安のマッサージ店（健全）もあり独身には良かったですね。

[1125: マンション検討中さん]

>>1123 マンション掲示板さん

売れているという事は今の富裕層の方々は大塚に坪600、700の価値があると判断してる訳ですね
私も昔の大塚のイメージからアップデートしないとダメみたいです

[1126: 名無しさん]

大塚も東池袋と同格になったんですね。

ところで、東池袋と大塚なら坪単価“238万円“で、ガレージ付きの非狭小戸建が買えるみたいです。
駅徒歩は丸の内線5分、山手線8分、道路付けも問題なさそうです。

維持管理費、駐車場代が不要であることを考えると、実質東池袋のタワマン買うより、1.5億以上安いですね。
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_toshima/nc_72144997/

いかに、東池袋がバブっているか、よく分かりますね。

[1127: マンコミュファンさん]

>>1125 マンション検討中さん

今の大塚って従来の庶民と近年周辺に流入してきた富裕層が混在しててカオスだよ
例えば富裕層向けの商品も置いてるスーパー「よしや」で夜になると半額惣菜を狙う庶民
対してスーパーの前にカリナンやウルスやLSを路駐して買い物する富裕層（笑）

[1128: 名無しさん]

大塚も東池袋と同格になったんですね。

ところで、東池袋と“同格“の大塚なら坪単価“238万円“で、ガレージ付きの非狭小戸建が買えるみたいです。
駅徒歩は丸の内線6分、山手線8分、前面道路や接道もゆとりがあり、問題なさそうです。
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_toshima/nc_72144997/

維持管理費、駐車場代が不要であることを考えると、実質東池袋のタワマン買うより、1.5億以上安いですね。

いかに、東池袋がバブっているか、よく分かりますね。

[1129: 評判気になるさん]

>>1128
これは借地やろw

[1130: マンション検討中さん]

>>1128 名無しさん
もしもし、ネガさん～これは賃借権ですよ。笑うしかない。

[1131: 評判気になるさん]

>>1118
https://youtu.be/sohe6qjToyo?t=674

マンマニが成約単価見て坪360って言ってるけどな

[1132: 検討板ユーザーさん]

>>1131 評判気になるさん

それ東池袋が高騰する前やないの？
少なくとも今売りに出てる奴では坪400万以下はなくない？
むしろ築20年のタワマンにして高すぎる気もするけど

[1133: 名無しさん]

旧借地権なので無条件更新ですよ。
ちだいも2。5万円と、土地の安い豊島なりの水準です。

同じ条件でバブルの豊島直結マンを買ってしまうと、
維持管理費700円x１１５平米＝８０５００円／月
駐車場代４００００円x2台＝80000円／月

合計160500円／月　ランニングコストかかります。

笑えてきますね。( ＾∀＾)pupupu

[1134: 評判気になるさん]

借地のリセールと所有権直結タワマンのリセール勉強してから言おうぜ

[1135: 匿名さん]

>>1124 名無しさん
大塚はおいしい飲食店いっぱいあるし、スーパーも多くて便利だし、春には桜が楽しめて、都電沿いのバラもきれいで最高だよね。
だけど、家具とか雑貨とか買うのにも選択肢が少なくて、大型スーパー（西友）100円ショップとかもないし、家族で行きやすいチェーン店も少ないし、家族で暮らすにはちょっと不足してるんだよね。
それを東池袋、池袋で補えるから問題ないんだけど。
結局何が言いたいかというと、大塚と東池袋と池袋を目的に合わせて使い分けるのが最強だってこと。

[1136: eマンションさん]

>>1127 さん

何となく最新版のストリートビュー見たら普通にスーパーの近くにロールスロイス路駐してるし本当の話なんだね。

[1137: マンション検討中さん]

大塚でこの状況なら富裕層に人気上昇の東池袋の当物件は瞬間蒸発するでしょうね
更に割安ですし

[1138: eマンションさん]

ロールス凄いですね。ウルスとかも見たことあります。
いつの間にやら
大塚＞＞＞東池袋　となっていたのですね。。。。

まぁ、エキリョクは断然大塚だし、丸の内線も入口入って１０秒でホームだし、雑貨や食品も駅ナカで全部完結するし。８月に駅前にマック復活だし。
すみふの板マンがツボ７００も納得です。

富裕層やDINKSは大塚
カツカツの子育て世帯は、東池袋ですかね。

[1139: 匿名さん]

東池袋の高騰に連れて大塚もかなり上がっている。

[1140: マンション検討中さん]

>>1137 マンション検討中さん

東池袋でよく見かけるのはプリウスとか、ミニバンですね。
大塚　に　完敗しちゃいましたね。

[1141: 口コミ知りたいさん]

>>1131
この動画見たら死ぬほど買い物件って言ってたよ（笑）

[1142: 通りがかりさん]

>>1140 マンション検討中さん

さっきから大塚と対立煽りしたいみたいだけど大塚が東池袋に敵わないのは周知の事実だよ。
ちなみにストリートビューで東池袋の西友前で最新型のロールスロイスファントムが写っています。

[1143: マンコミュファンさん]

>>1086 マンション検討中さん

豊島区は、ベトナム人が都内で一番多く住んでるんだ。

[1144: 通りがかりさん]

>>1095 マンション検討中さん

値が高い方は、リフォームしてるとか？

[1145: マンション掲示板さん]

>>1097 マンション検討中さん

素晴らしいです！
やっぱり、ペンシル家屋に年配者は住めませんな。

[1146: ご近所さん11]

>>1138 eマンションさん
大塚と東池袋の駅力を比べたら大塚＞＞＞東池袋は理解できるんだが、
丸ノ内線は大塚じゃなくて新大塚でしょう。
比較は新大塚と東池袋とするべきじゃないかな。
駅力だと池袋＞＞＞＞＞＞＞＞＞大塚なんだから
池袋駅徒歩圏の東池袋駅周辺は大塚より東池袋のほうが価値があるなと多くの人は感じるだろう。

あえて釣られてみるけど
豊島区でいうと
富裕層は目白、駒込
パワーカップルDINKSとファミリー層は東池袋か大塚
カツカツ子育て世帯は練馬とか板橋あたり
東池袋は成金オラツキ世帯と田舎者エリート世帯でカツカツ子育て世帯はあんまり見たこと無いよ（笑）

[1147: 通りがかりさん]

まあマニマニさんは東池袋のタワマンをできるだけ高く売ってPTKに引っ越そうとしてるわけで話半分に聞いた方がいいよね

[1148: マンション検討中さん]

ご近所の方々にお聞きします。
南池袋小学校は、ツインタワーが竣工したら　
お教室は増設されるのでしょうか。
学童保育所は、付近にありますか？

[1149: 通りがかりさん]

令和7年度竣工を目処に別棟を作ることが決定してる
別棟には体育館、子どもスキップ（学童含む施設）、特別教室が入る
特別教室などを移動させることで6教室（児童210名分相当）を確保予定

[1150: 口コミ知りたいさん]

>>1146 ご近所さん11さん
論旨自体は大体同意だけど、仮に大塚駅直結タワマン が出来たらどっちが立地がいいかは微妙な気がする。

ステアリとルフォンで比べると多数派はステアリだろうけど、大塚駅直結とステアリなら拮抗しそう。

[1151: ご近所さん11]

>>1150 口コミ知りたいさん
拮抗するかな？
大塚駅直結のほうがいいって人のほうが多そうな感じします。
さすがにJR山手線直結のほうが強いと思いますが価格にもよりますね。

[1152: 名無しさん]

>>1151 ご近所さん11さん
山手線駅は都心を走るメトロより立地悪いよ。池袋が人気なのもメトロや私鉄が集まってるからだし。

[1153: ご近所さん11]

>>1152 名無しさん
もう拮抗しました（笑）
メトロのほうが人気なんですね。てっきり山手線ってブランドはかなり強いのだと勝手に思っていました。
また、この物件に限らず駅直結の立地は別格ということは再確認しました。

[1154: 匿名さん]

そもそも山手線駅は地歴の良くない場所が多いですからね。

[1155: 買い替え検討中さん]

本日より運行　池袋発着　「スタジオツアー東京エクスプレス」
https://news.tv-asahi.co.jp/news_economy/articles/000299417.html

[1156: マンコミュファンさん]

有楽町線w wより山手線の方がランク上に決まっってるやろ
バブルで頭のネジ飛んだか？笑

[1157: 匿名さん]

大塚さん、どうした？

[1158: マンション検討中さん]

>>1139 匿名さん

[1159: 匿名さん]

>>1156 マンコミュファンさん

豊島区自体、それほど価値の高くない城北の括りなので、土地も余ってますし、山手線沿いとはいえ、あまり希少ではないですね。。。
これが都心や城南の人気エリアだと、WTRやブリリア目黒しかり、価値が跳ね上がります。

[1160: マンコミュファンさん]

>>1149 通りがかりさん

早速のお返事を、ありがとうございます。
他区在住の我が家にとっては、地元の情報は本当に助かります！感謝します。

営業マンに聞くより、こちらの掲示板の方で教えて頂くと安心します。頼りにしております。

[1161: eマンションさん]

>>1155 買い替え検討中さん

やっぱり、池袋駅は差別化やるじゃん！
話題性は大事よ。

[1162: 名無しさん]

>>1150 口コミ知りたいさん

池袋駅まで歩いて行けるコッチの方が価値あって良いな。

[1163: 名無しさん]

>>1159 匿名さん

皆そんな事は分かった上で池袋を選んでるんだから、今更ナニ？　一昨日来やがれ！

[1164: マンション検討中さん]

>>1163 名無しさん

選んでる。。。?(^_^;)

すでにこの辺りに居住されているのですかね。住み替え検討民がいくら煽ろうが、相場の神すみふが弱気という事は、リセール期待は薄いという事だと思いましよ。

[1165: 口コミ知りたいさん]

>>1162 名無しさん
ここなら同意ですね。
何が言いたいのかというと、東池袋駅単体だと大した価値がなくて、あくまでも池袋駅とその周辺の商業施設が徒歩圏内でありつつ東池袋駅が直結している事にこそ価値があるんですよね。

なので、同じ東池袋駅直結でも池袋駅やサンシャイン及びサンシャイン通りに近いほど立地の価値は上がると思う。

[1166: 口コミ知りたいさん]

>>1164 マンション検討中さん
新築でこの辺買った人は相場が1-2割下がってもびくともしないぐらいの含み益が、、、、、

[1167: 匿名さん]

池袋駅から、TDRの年間入場者数に匹敵する利用があるサンシャインシティに向かって人の波ができるのが常だが、ここはそのサンシャインに直結している。
それだけでも希少と思う。

[1168: マンション検討中さん]

>>1165 口コミ知りたいさん
同じ物件ならそうだと思う。

[1169: 通りがかりさん]

>>1156 マンコミュファンさん
有楽町線の駅って江戸川橋、飯田橋、市ヶ谷、麹町、永田町、桜田門、有楽町、銀座一丁目って地価の高いエリアばかりですよ。山手線より格上では？

[1170: 匿名さん]

>>1169 通りがかりさん

その通り。有楽町線こそ都内最強路線と言える。
その中でも標高の高い東池袋は、日本一の土地である。
すなわち、リセールは3倍くらいにナル。絶対ニダ。

[1171: eマンションさん]

横綱 丸ノ内線
大関 銀座線


幕下 有楽町線

[1172: マンション掲示板さん]

>>1169 通りがかりさん

そこは地価が高い主にオフィス街や繁華街ばかりですよね。
居住地域としてはオフィス街から繁華街から住宅街まで全て揃っている山手線が人気独占です。

[1173: 通りがかりさん]

まあこの辺タワマン住んでる身からすると確かに池袋駅に近い＆サンシャインに近いのが強いのは同意。エアライズとか改札も近いし立地だけ見たら強いよね(あくまで立地のみ)

しかし管理費なんでこんなに高いんだ、、、1400戸あって全くスケールメリットない。。、

[1174: マンション検討中さん]

ここ10年マンション投資を続けてますが、改めて「池袋の魅力って何なんだろう」と振り返るとどうも釣れ高してるだけなんじゃないかという気もしてなかなか踏み切れないんですよね。
WTRとかは迷いなかったんですが。外れましたけれど。

[1175: 匿名さん]

サンシャイン直結がひたすら煽られますが、若者中心のショッピングセンターには魅力は感じませんね。子持ちにはいいのかな？
ラグジュアリーなワークアウトが可能なラウンジ併設のジムとか、混雑しておらず落ち着いたハイラインのカフェテリアとか。
そういうのが無いんだよね～。豊島なりに芋臭いというか。

[1176: 通りがかりさん]

>>1174 マンション検討中さん

マンション投資でしか街の魅力を測れない貴方はそうなんですね。
世間では池袋という街に魅力を感じている方が順調に増加しており、その方々が実需目的で購入されるので、貴方が無理に踏み切る必要は無いですよ。

[1177: 匿名さん]

ラグジュアリーもいいけど、３A地区もいいけど、ロレックスだフェラーリだ、面倒くさい。池袋を選択する人々は気持ちが若いんだと。おごらずにB級グルメも街中華も楽しめ、雨に濡れずにプリンスで食事もでき映画や観劇も楽しめ、首都高ランプも近く、麹町などビジネス地に直で行ける。引退シニアになったら世田谷でも鎌倉でも行けばいい的な。

[1178: 匿名さん]

>>1109 検討板ユーザーさん
＞空調用の熱源と水を保健所に供給するだけですよ。

住友の東池袋一丁目オフィスビル計画は、このラインを伸ばすのに
C地区のロビーや商業には熱源は供給されないんですか。
内廊下の冷暖房や自前の室外機の維持管理を考えると、いいインフラあるのに
なんで利用しないんでしょうね。

[1179: マンコミュファンさん]

>>1175 匿名さん
サンシャインは子持ちには本当に重宝しますよ。
アパレルもティーン向け(特に女子向け)ですし、水族館やガチャポンやポケモンなどファミリー世帯には最高ですが、一方で確かに年寄りには魅力的なテナントはほぼないですね。

[1180: 匿名さん]

>>1176 通りがかりさん

@650の価値ある魅力ですかね？賃貸で住めばいいんじゃない？

[1181: マンコミュファンさん]

>>1179 マンコミュファンさん

なんだったら池袋から二駅隣りに年寄りの街で最も有名な巣鴨とかあるしねw

[1182: 口コミ知りたいさん]

>>1179 マンコミュファンさん
サンシャインは少子化を感じさせないぐらい子供と中高生だらけよな。

[1183: 評判気になるさん]

>>1179 さん


成る程。地方のイオン民みたいな生活ができるんですね。素敵です。地方イオンライクなファサードのシマシマ模様はそういう事だったんですね。粋。

[1184: ご近所さん11]

>>1183 評判気になるさん
おっしゃる通り山手線最大級のイオンがサンシャインシティですよ。
そこに1億超えるマンションに住んで子どもは国立とか有名私立に通ってるファミリー層が子供のスタミナ削りのためにcybexのベビーカーでユニクロ着てトイザらスとポケモンに行くんだよ。
そして帰りに西友の惣菜買って夕食に備える。
そんな都会のサンシャイン民が東池袋。ハイコスパで現実的だから粋とは程遠いですよ。

[1185: ご近所さん11]

>>1175 匿名さん
そういうの全く無いわ（笑）
その代わりに個人のカフェやBrewpubは適度にオシャレで地域密着感があり使いやすいけどね。
ですので豊島区はラグジュアリーと真逆で臭すぎると思いますので検討から外して港区マンションの板へどうぞ。

[1186: マンション掲示板さん]

サンシャインが休日になると辺りが品川ナンバーの車だらけになるのは秘密

[1187: 通りがかりさん]

>>1186 マンション掲示板さん

サンシャインシティだけでナンジャタウン、ポケモンセンターメガトウキョー、サンシャイン水族館、スカイサーカス…etc
と少し挙げるだけで有名な施設があるからねぇ
さすがディズニーの倍以上の年間3000万人以上が訪れる施設なだけあるわ

[1188: マンション検討中さん]

繁華街が近くて、気軽な飯屋がたくさんあって、子育て向きで資産性が良い(過去は平均よりかなり良かった)直結マンションってあんま選択肢ないんよな。
でも今後の大量供給が吸収できるかはたしかに疑問符、自分は好きだけど。

[1189: 匿名さん]

新しい店がどんどんできるし、ダメな店は競争で消えるから、B級でも全然楽しい。
https://tabelog.com/tokyo/A1305/A130501/rstLst/?SrtT=nod&Srt=D

[1190: 匿名さん]

むしろ３Aエリアで、高級な不味い店に苛立つ事が多い。
インスタ映えとか、予約１年待ちとか、近くにあってもどうしようもないしね。

[1191: 口コミ知りたいさん]

ジャパニーズ富裕層からしてみれば大した価値がない街だろうけど、中国人の富裕層とジャパニーズパワーカップルにとってはとても価値があるんだよね。

ジャパニーズパワーカップルにとってはサンシャインやイケサンパークにとても価値があるのはがいしゅつ（何故か変換できないｗ）だし

中国人にとって池袋が住みやすいのはガチ中華料理店やガチ中華スーパーを見れば明らかなんだよね。

ジャパニーズ富裕層の方々は三田ガーデンヒルズとか検討すればいいのでは？

[1192: 匿名さん]

来襲の「じゅん散歩」は、池袋らしいよ。

5/22　月　09:55
じゅん散歩
三代目散歩人・高田純次が「池袋」を散策▽渡辺えりの思い出の地で感動秘話▽最先端の３Ｄ劇場で爆笑演出▽大物俳優も卒業した演劇学校とは？

5/23　火　09:55
じゅん散歩
三代目散歩人・高田純次が「池袋」を散策▽渡辺えりと青春の地で大発見！▽大人気！あんこ入り食パンに感激▽下積み時代を支えた味とは？

[1193: マンション検討中さん]

池袋から見える新宿方面の夜景で、
代々木ドコモタワーが毎時００分にLED照明が変化するのが、好き

[1194: マンション検討中さん]

>>1190 匿名さん
池袋は知名度低くても美味しい店も結構ある。そういう店の方が値段も手頃で、普段使いできて良かったりする。

[1195: eマンションさん]

>>1126 名無しさん
旧借ですね

[1196: 評判気になるさん]

>>1191 口コミ知りたいさん

既出(きしゅつ)ですね。

[1197: 匿名さん]

PTKは坪400くらいで分譲された部屋よりスペック劣る地権者住戸が坪600とか700で売れてるみたいね。
それに比べ東池袋はあんま伸び代なさそうだね。ミニペンシルのステアライなんかも伸び悪いし。

[1198: 通りがかりさん]

>>1196 評判気になるさん

がいしゅつ(何故か変換できない)は、ネタですよ。

[1199: 検討板ユーザーさん]

>>1197 匿名さん

湾岸2024年問題を意識して、湾岸タワーからPTKではなくこっちに移住してきてしまった。失敗だったか。。。

[1200: 検討板ユーザーさん]

>>1199 検討板ユーザーさん

失敗ですね。城北じゃなくて都心区行くべきでした。