グランドシティタワー池袋ってどうですか？

[匿名さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業地内に誕生。
グランドシティタワー池袋についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153939

参考スレ：
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

【物件概要】
所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
　　　東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
　　　JR山手線他・東武東上線・西武池袋線「池袋」駅まで徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上52階地下2階建
間取：1LDK～3LDK　
面積：45.44m2～104.03m2　
総戸数：878戸(非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む)、店舗2区画、事務所2区画

売主：住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計：INA・清水・前田設計共同企業体　
施工：清水・前田建設共同企業体　
管理会社：未定

販売開始予定：2023年8月上旬
完成予定：2027年4月中旬　
入居予定：2026年9月下旬


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[1880: 匿名さん]

アマンレジや虎麻レジ2棟もDWですね～。

アマンなんかはオフィススペックのセントラル空調に
ペリメーターはエアフローウィンドウかダブルスキンなんだろうな～。

築古のショーもないクソガラス使ってた安請け合いアルミサッシのヤスマンの印象で止まってる人は庇が欲しいのでしょうが、西向き以外はいらないですよ庇。住宅性能はニッシンゲッポっぽ～！

[1881: 匿名さん]

>>1875 匿名さん
が正論過ぎる。

[1882: 匿名さん]

エアライズタワーは免震ですよ。

[1883: 匿名さん]

もう、新築の話をしましょう。

[1884: マンション検討中さん]

皆さんは申し込むとしたら、第1期どの部屋を狙いますか？マンションマニアさんは東中住戸が売れ線って言ってましたけど。やはり東向き中住戸に人気が集中するんですかね？

[1885: 匿名さん]

営業によると角部屋が一番人気らしいですがそこまで倍率つかないらしいですよ。東中住戸は大量に在庫もあるからね～。北向きの70m２もグロス考えたらいいのかもですが。諸々考えて我が家は撤退です

[1886: マンション検討中さん]

とにかく維持費が高くてビックリ。
近隣タワマンからの買い替え検討していますが、撤退ムード濃厚です。
我が家は東向き75平米中高層階検討中で、維持費月々58,000円にビビりました。

[1887: 匿名さん]

管理費高い理由はキング（ブリリア）へのみかじめ料（地下道通行費）とマンコミュで見ましたが、まさに弱肉強食の世界ですね　(;^ω^)

とはいえ、ぺんしる小規模タワーで多数のEVや防災センターを維持する羽目になってるステアリよりは将来的なリスクは低いのではないでしょうか？

[1888: マンション掲示板さん]

ステアリは施設用のエレベーターとエスカレーターも負担する極悪契約だったからね。
ここは占有部のエレベーターが13台にエスカレーターが4つ(上下が2台づつ)なので、ステアリ程で無いにしても周辺タワマンに比べたら多いと思いますけどね。
これに施設用のエレベーター6台とエスカレーター2台も負担することになればステアリ以上の負担になると思います。流石に無いと思いますが。
やはり管理費等を考慮すればクヤクションの方が圧倒的にメリットがあると思います。

[1889: マンション掲示板]

野村棟も当然地下通行料を負担するんですよね？

[1890: 評判気になるさん]

ステアリもですが常時稼働するのでエスカレーターの維持費が高くて管理費圧迫するんだと思います。
エレベーターあるのでいらないと思うのですが何でエスカレーター設置するんですかね。

[1891: 匿名さん]

>>1890 評判気になるさん

税金使った再開発事業なので、一般の方の移動円滑化に寄与する必要があるんでしょうね。
とはいえ、ここまで単価高くなると購入者には税金入ってるメリット無いですよねｗ

一般の方も使える設備の維持費については、税金が入ってることによる受益者。即ち、本事業でぼろ儲け予定のデベロッパーが負担すべきでは？と思いました笑

[1892: 匿名さん]

もう、新築の話をしましょう。

[1893: マンション検討中さん]

北東角検討者です。
今回買えなかったら南棟の南東角を買いたいと考えてます。
利便性は北棟、眺望は南棟なので結果的に同じような価格になると思ってます。
なやましいです。

[1894: 匿名さん]

>>1886 マンション検討中さん
むしろ、今住まれているマンションの維持費が安すぎて大丈夫か心配されるべきかと、、、
本当に管理し続けられますか？本当に修繕できますか？

管理会社に見捨てられて自主管理。
各階ごみ置き場は封鎖され、共用施設も稼働できず、コンシェルジュカウンターには誰もいない。
修繕も出来ずにボロボロの未来図しか想像できません。

インフレで人件費も電気代も工事費も上がっている中で維持費が上がらないなら私なら今のうちに売って逃げ出しますね。

[1895: 検討板ユーザーさん]

管理費を考慮するなら莫大な通路使用料が入るクヤクションが一番だな。

ここの管理費高いから将来安心とはならないと思いますね。別に余裕持った見積もりをしてるから高いのではなく、単純にコストかかってるだけだと思いますよ。

[1896: マンション検討中さん]

管理費で毎月数万、年間30万、30年で900万の差ですので、そもそも物件価格を考えると誤差とまではいかないまでも、ここを買える実需の層からすれば、ノックアウトファクターにはならないかなと思いますが、管理費理由で購入をやめる方っていますかね？

[1897: 買い替え検討中さん]

>>1896 マンション検討中さん

30年での差額を、想定してみました。

①ブリリア
　管積費500円/㎡　x 70㎡　=　35,000円/月　x　12ヵ月　=　420,000円/年　x　30年　=　12,600,000円
　＊莫大な通行料収入及び安定した区からの下駄利用料により、管積費現状水準で維持

②GCT
　管積費1500円/㎡　x　70㎡　＝　105,000円/月　x　12ヵ月　=　1,260,000円/年　x　30年　=　37,800,000円
　＊EV13台、エスカレーター4台、ブリリアへの莫大な通行料支出の負担により、30年平均で初期値x2倍の管積費で積算

・30年差額　②ー①
　37,800,000円 - 12,600,000円　=　25,200,000円

[1898: マンコミュファンさん]

>>1897 買い替え検討中さん
莫大な通行料収入っていくら前提なんですか？

[1899: 買い替え検討中さん]

ちなみに、管積費30年平均1500円/㎡、70㎡で105,000円/月は、高すぎだろっ。と思われがちだと思いますが、某ス〇ア〇さんは11年目で既に同じくらいの水準になる予定だったと思うので、妥当な積算値だと考えています。