グランドシティタワー池袋ってどうですか？

[匿名さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業地内に誕生。
グランドシティタワー池袋についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153939

参考スレ：
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

【物件概要】
所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
　　　東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
　　　JR山手線他・東武東上線・西武池袋線「池袋」駅まで徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上52階地下2階建
間取：1LDK～3LDK　
面積：45.44m2～104.03m2　
総戸数：878戸(非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む)、店舗2区画、事務所2区画

売主：住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計：INA・清水・前田設計共同企業体　
施工：清水・前田建設共同企業体　
管理会社：未定

販売開始予定：2023年8月上旬
完成予定：2027年4月中旬　
入居予定：2026年9月下旬


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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グランドシティタワー池袋　予定価格発表前に周辺分譲マンションの売買＆賃料相場を確認！【マンションマニア】
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[6171: マンション比較中さん]

デベロッパーの販売戦略について参考までに。
マンション購入検討者の間では半ば常識になってて今さらだけれど、
まだよく知らない人もいるみたいだから、念のため。

https://diamond-fudosan.jp/articles/-/154413

値引き難易度：S（難しい)　のグループ
デベロッパー：住友不動産、野村不動産、三井不動産、大和ハウス、東急不動産、東京建物、阪急阪神不動産
在庫の状況：100％を大きく上回る（売り上げに対して多くの在庫を抱えている）
販売方針と値引きの傾向：
　　高いブランドイメージを守る企業が多く、値引き交渉が最も困難なグループ

住友不動産 値下げしなくても売れる
　完成在庫をあえて持ち、数期間に分けて販売している
　供給を絞ることで価格を高く維持する戦略は住友不動産のお家芸

野村不動産 大幅な増収増益、完成在庫も減少傾向のため売り急ぎはない

「かつては「在庫」は悪ととらえられていました。在庫が膨らめばそれだけ金利の支払いも多くなり、財務を圧迫するからです。
　しかし、2008年の不動産バブル崩壊により、財務状態が悪いデベロッパーはほとんど破綻してしまい、現在は財務状態が良好なデベロッパーだけが残っているという状況です。こうなると、売り急ぐ必要がなくなり、完成後もじっくりと販売していくデベロッパーが増えています。」

[6172: 匿名さん]

>>6171 マンション比較中さん

＞（住友不動産は）売上に対する在庫の割合は3期連続で増加してきています。
＞売れずに困っているのでしょうか？

＞いいえ、その反対です。

笑ってしまいました。
要するに、ベンダーの足元見て値下げを期待してもムダだから、
買いたい部屋があったら買えるうちに買っとけってことですね。

[6173: 通りがかりさん]

>>6172 匿名さん
＞買いたい部屋があったら買えるうちに買っとけってことですね。

そんなことはみんなわかってますよ。
貧乏人は最初から買えないって知っているから
金持ちをあおって憂さ晴らししてるんじゃないですか。

[6174: マンコミュファンさん]

>>6170 匿名さん

第3期が9戸販売で、その後、先着順が12戸出現。
第3期前に第2期後の先着順が17戸あっはずだから、
現在の先着順はその残りと、第3期の残りを合算したものの可能性がある。
第1期は60戸、第2期は40戸の売り出しだったと記憶しているが、
第1期は完売だった。
つまり、少なくとも
60?40?9?11?98戸販売済
と思われる。アンダー販売は知らん。
分譲戸数は773戸なので、
残りは675戸？
年間50戸売るペースなら、完売まで13年半はかかるから、
竣工後10年以上売り続けるのかな。
その頃には、第二期までの転売住戸や、５年経過後の中古が出るだろうから、販売ペースはもっとゆっくりになるのかな。
あ、それ以前に真横にタワマンが立つか、販売ペースどうなんの？

[6175: 匿名さん]

近い将来坪1000超えてくるんだろうな。住友も売り急ぐ理由がないし。

[6176: マンション検討中さん]

>>6174 マンコミュファンさん
これまでのセオリーからすると傍目にゆっくり過ぎると感じるのは確か
でも無根拠にやってるわけじゃないんだろうし、売主にはどういう将来市場が見えてるんだろうな

[6177: 匿名さん]

大手デベロッパーはその年の売り上げ実績も大事だけれど
翌年移行の売り上げが前年比で急激に落ち込まないように調整することも大事。

全体で見ると新築マンションの建設数は減っているし
特に大規模マンションは毎年都合よく幾つも竣工できるわけではないから
今タワマンを売り急いで目先の瞬間的な売り上げを伸ばすより
翌年以降のためにあえて有力な商材を残しておくことで、
会社実績を安定的に維持もしくは成長させられるように調整する、
みたいなことも財務状態に余裕があればできるわけです。

[6178: 匿名さん]

とはいえ、自分ら購入検討者からすれば
そんなデベの事情は知らんから
今安くたくさん売れよ、って話ですが。

[6179: 通りがかりさん]

>>6120 名無しさん
うーん、それはどうでしょうか。
BTTや芝浦の築浅タワマンも高層階角住戸が坪1,000万円近くで成約していることを踏まえると、単に池袋が海外富裕層に人気ないだけかと。

[6180: 通りがかりさん]

>>6152 マンション検討中さん
角住戸とか、条件のよい向き・間取りなんでしょうね。
棟内住み替えとかで、エアライズ限定で探してたとか

[6181: 匿名さん]

豊海の某タワマンは販売開始直後に
近所に眺望塞ぐタワマン計画が浮上して
いい感じに値段が下がってます。

[6182: 匿名さん]

湾岸はアドレスによって住環境が全然違う。豊海は周辺環境が良いから人気なのだと思うぞ。

[6183: マンション比較中さん]

>>6182 匿名さん
豊海は駅から遠く、臨海地下鉄ができるまではアクセスが不便で
周辺はトラックの往来が激しい倉庫街だけれど、
周辺に何もないから眺望だけがいいのが取り得のタワマンです。
。。。でした。

[6185: 匿名さん]

豊海の眺望抜けてる部屋は絶景で東池袋の比じゃないけれど
周りが倉庫街だといつ倉庫が買い取られてタワマンになるかわからない。
東池袋は再開発の予定でもなければそうそうタワマンは建たないですからね。

[6186: マンション検討中さん]

>>6180

ようやく野村のモデルルーム見学が始まりました。悩ましい初秋です。

[6187: マンコミュファンさん]

>>6185 匿名さん

元々、この辺ただでさえ眺望ゴミなのに、既にタワマン樹立していて野村の南以外まともな眺望ないですからね。

[6188: マンコミュファンさん]

>>6187 マンコミュファンさん
都心部駅近だったら当たり前のようなことでしょ、ガキでもわかる事言ってんなよ。お金なさそう。

[6189: 通りがかりさん]

デベ情報ですが野村の価格見てGCT値上げ予定...先着順に妥協できる間取りがあるなら買ってしまってもいいかもですね

[6190: 住み替え組]

>>6189 通りがかりさん

野村のおよそ坪単価を早く知りたい。
それでもって、スミフを選ぶ人達がいるから。グレードは住友の方が良いしね。

[6191: マンション検討中さん]

>>6188 マンコミュファンさん

ゴミみたいなコト言ってんなよ。
よ都心眺望と豊島眺望じゃ月とうんこだは。