イニシア浦安ステーションサイトってどうですか？

[マンション住民さん]

イニシア浦安ステーションサイトについての情報を希望しています。
共有部では花火やプールもできるようです。
公式URL：https://www.cigr.co.jp/pj/shinchiku/A40015/index.html

所在地：千葉県浦安市当代島一丁目349番5(地番)
交通：東西線「浦安」駅西口徒歩3分
間取：1LDK+S(納戸)～4LDK
面積：53.35m2～83.64m2
売主：株式会社コスモスイニシア
施工会社：ライト工業・小野良組共同企業体
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[45: マンション検討中さん]

浦安駅徒歩9分のエクセレントシティ浦安北栄が坪320～なのに、3分のイニシアが同程度な訳がないでしょう。
67平米の3LDKだと坪単価345が7000万円のボーダーね。
サンホテルと被る低層階なら7000万未満、高層階なら7000万オーバーと予想してます。

[46: マンション検討中さん]

>>45 マンション検討中さん
横浜や大宮との比較の話も多く、その上で利便性強調してたので、だいぶ強気で来そうですね。
広域検討であれば新町の中古の方が良さそうとかなったりするんですかね。
元町は土地に縁のある人の方が多い印象ですからねー。

[47: eマンションさん]

>>46 マンション検討中さん

確かにここは広域検討者にうけそうですね。
でもわざわざ浦安からなら、新築必須じゃない人は新浦安に行ったほうが絶対満足度高いと思います。。

[48: マンション検討中さん]

財政安定、ディズニーのお膝元、日本橋大手町までのアクセス、快速停車駅などポジティブ要素を鑑みると、元町は今までが安すぎたと思うしかない。

[49: マンション比較中さん]

>>47 eマンションさん
そうですね。
浦安（元町）と新浦安は全く別の街。
元町は行徳なんかと大差ないと思いますね。

[50: マンション比較中さん]

>>48 マンション検討中さん
日本一の通勤地獄の日本橋大手町までの快速アクセスをポジティブ要素と考えられるのがすごいです・・・

[51: マンション比較中さん]

>>48 マンション検討中さん
今まで安すぎないし、浦安元町に発展の余地もなく上がる要素はないかと。

[52: マンション検討中さん]

これが新浦安名物のマウンティングおばさんです。

[53: 購入経験者さん]

>>50 マンション比較中さん

今は、コロナ禍以前と比較すると通勤時の混雑はかなり緩和されてますよ。働き方も変わり、この傾向は続くと思いますが。

[54: 匿名さん]

>>50 マンション比較中さん
53さんのおっしゃる通り、最混雑区間で乗車率128%ですからね。
メトロ日比谷線、都営三田線、都営新宿線が120%台推移ですので、そこまで差がないですし。
2019年以前の199%時代に比べるとかなり緩和されているので、ポジティブとして受け取りやすいのかなと。

[55: マンション比較中さん]

一時的なものではないでしょうか？そろそろ元に戻るかと。
もしリモートワークが普及して一般的に都内への通勤の必要がなくなれば、むしろなおさら浦安元町の価値なんてなくなりませんか？都内への通勤時間がまあまあ短い以外に何かこの立地に魅力ありますかね？

[56: マンション検討中さん]

そもそもプラウド浦安については、以前の有名ブロガーさん達の記事を見直してみても「周辺相場からは坪280くらいだろう。スーパーの下駄があるし野村だから坪300いくかも」って感じでしたからね。
プラウドに連れられて坪350でもいいでしょって言うのはちょっと違う気がします。

[57: 検討板ユーザーさん]

プラウドの価格は、競争入札で土地代が高くついた分の上乗せだってのが1番納得できた理由だったんだよなぁ、真偽はともかく。

あとは浦安駅直近でこの規模はもう出ないかも….買い逃したくないって感じで地元に売れたのかと。

しかし駅近が今後出ないかはわかんないですよねぇ～
個人的にはイニシアの南の立体駐車場か西の広めの駐車場と古めアパートがあるから、こっちにマンション建って欲しかった。あと、東京メトロの社宅は建て替えなのか売却なのか？気になってます。

[58: 匿名さん]

>>56 マンション検討中さん

まぁその時からは時代がかわってますね。
その後のレジデンシャルレベルでさえ予想より高くきたんですから。

[59: 周辺住民さん]

プラウドの価格予想で坪280は有り得ないとは思いますけど。
2018年のイニシア浦安グランプレイスが坪270くらいでしたし。

レジデンシャルは坪290くらいですから、予想通りではあったようです。
要望書殺到して6100万円台が6198万円みたいな値付けになった結果がこれらしいですね。
MR見に行ったら第1期で9割なくなりましたって言われて「は？」となったのが1年前の思い出です。

ここで坪単価350とか目にしてまた「は？」ですが。

[60: マンション検討中さん]

レジデンシャルはもっと高くても売れたでしょう。プラウド浦安がビックリ価格なのもあってお得に見えた感じ。

[61: マンション検討中さん]

建材費は安くなっているようですね。
本日の日経に「住宅に使う国産集成材の2月時点の流通価格は22年前半の過去最高値に比べて4割安く1年8ヶ月ぶりの安値」と出ていました。
販売価格はいくらになるのか。
デベ側は、建材費の高騰を高値の理由の一つにしていましたから、安くなってきているのならば価格に反映して然るべきと思いますが。

[62: マンション掲示板さん]

>>61 マンション検討中さん

それウッドショックで上がった木材ではないのですか？コンクリートも安くなってます？

[63: 検討板ユーザーさん]

普通に考えれば坪300は確実に越える物件だけど、1、2階の南側の条件の悪さを考えるとこの階は坪290はありえるかもな。
広めの1、2階の部屋でグロス7000万出してまでホテル客室とこんばんはしたくないだろ…流石に7000万切らないと売れない気がする。
結果マンション全体の平均坪はちょっとだけ安く見えるかもね。

[64: マンション検討中さん]

>>63 検討板ユーザーさん

中古の相場や賃貸換算すると、
ホテルと近接する低層に大金出せる方が少ないかもというのは同意します。
高騰する市況ありきで値付けするのではなく適正価格を守って欲しいですね。

[65: 周辺住民さん]

周辺状況による値付けはして欲しくないですが、設備はどんな感じなのでしょうか？
安くても設備が安っぽいとがっかりしてしまうので。。

先日全然違うエリアでMR見学したのですが、トイレがタンクレスじゃないとか、エアコンの配管が隠蔽されていないとかで、ちょっとがっかりしました。
営業の方すっぱり「コストカットです」って言ってましたけどね（笑）

[66: 匿名さん]

今のところ、１階のホテル目の前の部屋が77㎡で6700万円台で坪286万ってのが教えてもらった部屋の中では一番坪単価は安かったです。
目の前ホテルで、日当たりが皆無ですが、、、

日当たりがある部屋だと坪330～340万くらいが多かった。

「プラウド浦安の価格と合わせた」と営業さんが言ってたのだけど、プラウドは信号無しで駅まで行けるし、エントランスが２層吹き抜けだったり、１５階建てだったり、ブランド力の違いとか単純比較は難しいですね。プラウドは坪316万くらいが一番割安の部屋だった気がします。

[67: マンション検討中さん]

エクセレントの強気すぎる値段絶対に比べればかなりマシに見えるけど、高いは高いねぇ。
プラウドの割安部屋でも南は道路を挟んで建物との距離は確保できてるけど、ここは南側も東側も将来の建替リスクを折り込んで考えないといけない。
現時点で建物が被らない5階以上で340はわかるがそれ以下なら割高感。

[68: マンション掲示板さん]

ふぁーーー
まさかプラウドよりたかいだと？

[69: マンション検討中さん]

今の相場だとプラウド超えると思ってたけどな。

[70: マンション検討中さん]

仮に将来的に中古で競合したとしたら設備レベル、ブランド、ベランダ抜け感で絶対プラウドには勝てない…少しでもリセール考えてるならここは無いな。
市況が高いとはいえイニシアはもうちょい頑張ると思ったけど残念。

[71: マンション検討中さん]

3LDK最安値でグロスいくらくらいになるんでしょうか…6000万とかかな…

[72: マンション検討中さん]

>>71 マンション検討中さん

グロスだと6900万円くらいみたいですよ。

[73: マンション掲示板さん]

>>72 マンション検討中さん

そうなんですね！ありがとうございます。
3LDKの安いのでその値段なら、我が家は撤退です、、、最近の新築マンションのグロス厳しいですね。皆様のご検討をお祈りします。

[74: 評判気になるさん]

>>72 マンション検討中さん
3LDKの最安のグロスで6900万円！？

もう普通のサラリーマンには手が届きませんね…

それでもおそらくすぐ売れるんでしょうね。

エクセレントも販売開始から1ヶ月で半分以上売れてるみたいですし、、、
ここまで需要が上がるのは、オリンピックが終わるまでみんなが待ってたってことなんでしょうか

[75: 匿名さん]

>>74 評判気になるさん

高いですね。広域からここ狙うのもよく分からないですが。
立地、眺望、間取り全部微妙
見送りだなー。

[76: 匿名さん]

2LDK+Sの66.9㎡の予定価格が6100万円台みたいですけど、間取りが公開されてないのでどうなんだろう、、、個室3部屋あるのかな、、、今のところグロスの最安値は59㎡で5800万台みたいです。

[77: マンション掲示板さん]

>>76 匿名さん
ネットに出てるバルコニー半分で洋室付いてるタイプです。
眺望はなしですね。

[78: マンション検討中さん]

初心者なんですけどグロスってどういう定義なんでしょうか。
グロスって「全部こみこみ」というイメージあったので、販売価格＋諸費用という考えでいました。

2LDK+Sの66.9㎡は6100万円台なんですけど一階なので完全日陰＋眺望ゼロなんですよね・・・

[79: マンション検討中さん]

イニシアのwebページとGoogle mapのサンホテルの大きさが全然違くて酷かった。

[80: マンション検討中さん]

>>78 マンション検討中さん
一般的に、販売価格はグロス価格で、販売価格+諸費用はネット価格ですね

[81: 評判気になるさん]

立地面も、駅徒歩3分とはいえ交通量の多い通りを渡らなくてはいけないですからね。体感では、北栄地区の駅徒歩6分くらいの物件と有意差がないと考える人も少なくない印象です。

[82: マンション検討中さん]

>>81 評判気になるさん
同じ感想です。
あそこ車多いですし、エレベーター個数によりますが、3分は無理でしょう。

[83: マンション掲示板さん]

>>81 評判気になるさん

それレジデンシャルですかね笑
もしくは前作のグランプレイス。

[84: 匿名]

85戸に対しエレベーターが1基なのは妥当なのですかね。
プラウド浦安が98戸に対し2基なのと比較すると、階数の違いはあれど少し頼り無く感じます。
2～3階あたりの方がどれ位エレベーターを使用されるかにも寄りますが。

[85: 口コミ知りたいさん]

>>84 匿名さん

プラウドは15階建てですし、2基ないと辛いかと。
ここも2基欲しいところですね。せっかくの駅近ですし。
ただその分管理費は高くなりますね。

[86: マンション検討中さん]

ここの近郊でお高めなザ・パークハウス 船橋本町が船橋駅徒歩7分、坪310万の6400万円くらいで買える。
ここもそれくらいで作れるんじゃないの？

[87: 通りがかりさん]

確かに強気な値段設定ではありますが、原価として土地の仕入価格がそれなりにかかってしまっている印象があります。（最近の土地価格の妥当性はさておき、ですが。）
https://tochidai.info/chiba/urayasu/

[88: eマンションさん]

>>86 マンション検討中さん
都内勤務で駅近を探す身分からしたら船橋は遠すぎる気がします。確かに値段は良心的ですけど。

同じ船なら船堀とかの方が快速停まって値段も悪く無い気がしてて今のイニシアにするか、船堀の中古か数年後の再開発を待つかで悩んでる都内在住です。
江戸川区と浦安市住みやすさはどっちが優位なんでしょう。

[89: マンション検討中さん]

>>88 eマンションさん
船堀はヤンキーの中学生の＊＊ですからね。。江戸川区の中でも際立って治安良くないです。一方で浦安駅周辺は、単身者が大多数なので、決して良い方ではありませんがね。。

[90: マンション検討中さん]

検討させていただきましたが、価格が全然理解できません。
この坪単価を許容できるなら、西葛西のレジデントプレイスやガーデンズのゆったりした75平米をリノベすることができるし、西葛西NO.1のプラウド西葛西も手に入る。なんなら、南砂町NO.1のグランエスタとかも候補になりますよね。
それでも、新築にこだわって、教育レベルや公園などの環境の劣る浦安駅を選ぶ理由って何かあるんでしょうかね？純粋に疑問です。

江戸川区よりも、実は浦安は、荒川氾濫リスクが少ないとか？快速が止まるから？

[91: 通りがかりさん]

>>90 マンション検討中さん
駅距離違いますが葛西のイニシアの坪単価と比べてもありえないですね。1億弱の4LDKをわざわざここで買うのか・・・？

[92: マンション検討中さん]

葛西周辺の江戸川区は水害リスクもありますが、暴走族（ドラゴン）とかのイメージがあって子育てに適した環境とは言い難いですね。
マンションマニア氏のイニシア新小岩ローレルコートのYouTube動画で、建設地周辺レポート中に暴走族に遭遇して「かっこいいですね～これが江戸川ですよ～」とコメントしてましたが、そういうことです。
あとは自治体の違いでいうと、浦安市は財政力指数が全国トップクラスなのに対して江戸川区はお察しレベルです（市川市も実は全国トップクラスです）。
とはいえ暴走族はどんどん減ってますし、小岩とか平井にもタワマンが建つ時代なので、江戸川区もこれからマンション価格が上がっていくと思います。

[93: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[94: マンション検討中さん]

コスモイニシアは元町の新築マンションの販売実績が多数あるデベですから、これでも売れると思ってるんでしょう。結果が楽しみではあります。