速い契約は大損？新築マンションの価格どこま下がる？

[購入検討中さん]

先日のＴＶ東京のガイアの夜明けで都心のマンションや全国のマンションの価格下落について放送していましたが、大阪の豊中市　南桜塚の１２階新築２０６個？のマンションも売り出し価格より８００万円ほど下げて広告に堂々と値下げしましたとありビックリしました、早い契約は大損でしょうか？どこまで下がるのでしょうか？

[22: 準投資家]

投資家の目で見ますと不動産は暗礁に乗り上げたとこでしょう。
関東はそろそろ頭打ちしてるところも出てきています。
都心と郊外の格差が今からドンドンついて行くでしょう。
関西も例外では無いと思います。
市内の北区周辺はまだ値崩れしないでしょうが郊外・阪神間はかなり厳しい状況です。
ここ数年で地価が高騰した北摂、神戸灘区、東灘区はすでにその兆候が現れています。
大阪市内より高くなり一般購入者も投資家も手を出さなくなってしまい在庫が山と残ってるようです。
一部地域は価格改定、値引合戦で在庫を売り払おうとし結果相場の値崩れを起こしているのが現状です。
新聞紙面を賑わせているのもこういった地域が取り上げられているのです。
郊外の物件を購入するなら「ちょっと待った」と言わざるをえません。
都心の物件であれば「気に入ったら買い」と言えるでしょう。

私も投資で幾つかマンションを所有していますが通常は利回り、将来性を計算し考えて購入します。しかし自分が気に入ったマンションは例外です。少々高くで買っても気に入ってるだけに損をしたとは決して思わないからです。

郊外より都心。高くても気に入ったものを買うのが損しない買い方だと思います。

[23: 物件比較中さん]

マンションデベはマンションを売ることが仕事ですので
コストが上がっても、売れなくてもマンションを作り続け
ないといけない。食洗、床暖、乾燥機なしで60平の3LDKとか
70平の4ＬＤＫとかコストをギリギリまで下げた面白い物件が
出てきますよ。作っても売り切れないのが分かりつつ、
作らなくてはならないデベは今から淘汰の時代です。
私も先日、竣工後の物件で3580万を3000万でいかがですか
という電話を受けましたが、入居している人が聞いたら
ショックでしょうね。
私は一年以内に購入予定です。

[24: 購入検討中さん]

先日のＴＶのガイアの・・・での放送取材では、第三次オイルショック突入を感じましたね！今回はじんわりとむしばんで来ているようですね、本当のデベの値下げはこれから、どんどん値下げするでしょうね、２−３年は続きそうでしょうね、底値はゼネコンしだい？

[25: 住まいに詳しい人]

第三次オイルショックの影響と最近の用地高騰を考えるとこれから販売されるマンションは下がるのでは無く割高になると思います。
専有面積は狭くなり、オプション対応が増えるでしょう。
また部材や建具、食洗機やトイレの設備仕様もチープな物が使われる様になると思います。
すでに２〜３年前の仕様よりかなり落ちている感は隠せません。
これが後５年〜７年以上は続くと思います。
マンション価格が下がるのは一部の高値を追求した物件と郊外の上がり過ぎた物件で
適正な価格を出している市内物件は下がらないと思います。

高い土地の上に高い建築費で建てた物を価格下げて売るわけにはいかないので、現状の価格を維持し、専有面積や設備仕様で価格を調整してくると思います。
マンションの未来は暗いのです。
暗いゆえに購入を先延ばしにするといい物が買えなくなると思いますよ。

[26: 購入検討中さん]

自分の相場はさておき

世間の相場は、上がる要因より下がる要因の方が多いということでしょうか。

[27: 匿名はん]

地価は下がるでしょうね。特に郊外や阪神間は。
マンションは下げたくても下げれないから物が悪くなって狭小な部屋が増えるんじゃ無いかな？
単純に考えればね。
こんな状態がまだまだ続くでしょう。
今買わない人は６〜７年様子見たほうがいいんじゃないかな〜

[28: 業界さん]

このスレの題目→「大阪の豊中市　南桜塚の１２階新築２０６個？のマンションも売り出し価格より８００万円ほど下げて広告に堂々と値下げしましたとありビックリしました、早い契約は大損でしょうか？」ってあるけどこれは価格改定なので早く買っても損しません。
こんな価格改定が出来るのは元値が高過ぎたってこと。
古江台を始め北千里も利益を乗せすぎた結果、売れずに価格改定せざる得ない状態になってるし神戸の灘区や東灘区もこれから値引き合戦が始まるでしょ。
要するに土地高騰の中、便乗で我も我もと高値を付けたとこだけが価格改定や値引きしてるだけで
今から販売するマンションは価格据え置き、品質劣化でもっと厳しくなるだろうな。

[29: 匿名さん]

>>27、28
ってことは、郊外ならむしろ今買わんとやばいってことかいな？

[30: 匿名さん]

米国発の世界恐慌にでもなればもっと下がりますが。
逆に、そろそろ底打ちと見れば、資材インフレもあり、来年あたりから上昇するかも。

投資家はキャッシュで持ち様子見なのか、原油や穀物なのか。空売り規制で慌てて、さてその後のダウは？明日のことは誰も分かりません。運次第。でも、宝くじは買う気にならない。運のみで面白みがまったくない。

[31: 購入経験者さん]

人間って基本臆病なので、世間が「様子見」って言い出したら買わない自分を正当化できるもんだから「今買うヤツはアホや！そのうちもっと下がるで！」と言い出す始末。
でもこんな時だからこそ、適正価格の本当にいいマンションを見極められる者が勝利するんですよ。
ヒントを言うならば、都心一等地の一流デベ完成物件なんかに、いいのが隠れてるんですよ。
完成物件なので土地の仕込みを安くできてるはずだし、総じて仕様もいい。そんな物件なら、竣工済ってのを強調して何かとサービスしてもらえさえすれば、もう待つ必要なんてないよ。
でも、あたりまえですが、二流デベ完成物件は都心の一等地にあるわけないので不可。
郊外型マンションなんてもう論外ですな。

[32: 住まいに詳しい人]

↑結果がすべて
売れているマンションは一流　お買い得　資産性あり。
売れていないマンションは自己満足のために買うべきであり、資産性は期待しないこと。

[33: 購入検討中さん]

要するに今必要な人だけ購入すればいいわけで
待てる人は待てばいい。

価格面では、現在でも粗利率40〜50％ざらだから不景気による価格低下でも孫受け事業の見直しやマーケティングの見直しで耐えられるだろうし。
設備面では、１０年前にはオプションだったのが今では標準化されてるし、特に水周りに関しては進化の一途。
また金利面でも、上がったとしてもそれまでに頭金を貯めたほうが総額抑えられる。

よって、今が買い時という営業は要注意。

[34: マンション]

上に同じ

[35: 匿名さん]

>金利面でも、上がったとしてもそれまでに頭金を貯めたほうが総額抑えられる

あんたちゃんと計算したこともない脳内クンだねｗ

3500万円・35年・金利3％ → 総支払額5657万円
3500万円・35年・金利3.5％→ 総支払額6075万円　差額は、４１８万円！

ちなみに三菱東京UFJの買取型フラット35金利は、ここ半年で0.35％ほど上昇ｗ

あんた１年でどんだけ頭金貯めれんの？

[36: 匿名さん]

ニュースアンカーでこの前のガイアの夜明け的な特集やってたけど、
関西のMSの平均価格が2008年1月に比べて、すでに600万上がってるって。
（3100万　→　3700万）
うんざり。

値下げ合戦とは言うものの、人気物件は結局値下げの必要なんてないから（それどころか値上げ？）、
No.35さん書いてるように待ったところで頭金たまる前に、値上がりや金利上昇によるダメージの方が大きそう。1年で400万位ためれるくらいの所得の人は、景気や相場に影響されずに、ほしい時に買えるんだろうね、うらやましいわ。

[37: 匿名さん]

そう考えるとNo.31の言うことがやはり正解かな。

No.32が言うところの
売れているマンション　⇒　一流　⇒　お買い得　⇒　資産性あり
ってのは何の論理的根拠があるんだ？
「お買い得だー」って客が群がって買ったヒューザーはどうなんだ？
一流の会社だったか？　本当にお買い得だったか？　資産性ありか？
説明してもらいたいもんだ。

No.33は
孫受け事業の見直しやマーケティングの見直しで耐えられるだろう
って言うけど、
現実に今、デベ・販売会社・ゼネコンがばたばた倒産してる訳だが
みんな耐えられてないじゃん。
説明してよね。

No.32やNo.33のは、つまるところ現実を見てない、もしくは見ようとしないんだろね。
他人のものさしに合わせて物事を考えずに、勇気を出して自分で判断すればいいのに。

[38: 匿名さん]

いやいや。
今の完成物件の多くは，仕込みもすでに高ったし，資材も上昇してきたころで。高いのは，「便乗値上げ」ともいえない。掘り出し物が全くないとはいえないが，素人さん所有の築浅中古からさがしたほうが少し確率高い様な気もする。

仕込みが安く，資材もいまより安くなかなか豪華そうに見えるなのはせいぜい昨年までではないか（というと，すぐ住友の夕陽丘の未入居中古の「新品」などはどうなんだ？とつっこまれそうだが）。

[39: 不動産購入勉強中さん]

>金利面でも、上がったとしてもそれまでに頭金を貯めたほうが総額抑えられる


頭金を貯める話なら

1年間で150万貯めて3年間で450万
3050万円・32年・金利3.7％ → 総支払額5,208万円　
3050万円・32年・金利4.0％ → 総支払額5,412万円　

という計算も考えられるが如何だろうか？

＊住宅金融支援機構ローンシュミレーションより

[40: 購入検討中さん]

No33です。

待つというのは、1年やそこらの話ではない。
頭金が多いほうが良いと言うのは基本中の基本。

購入検討中がいうのもなんだが
賃貸で何年待ってもそれほどデメリットはないわけで
（分かりやすくいうと12万の家賃に35年住むと5000万ちょっと
35年住んだマンションに600万の価値があるかどうか、また税金も修繕積み立てもない。）

だから業者の買い時より自身の買い時を
と言ったまで。

また
＞現実に今、デベ・販売会社・ゼネコンがばたばた倒産してる訳

実際超大手系は倒産しているのだろうか？
また倒産した会社の住宅関連業務は果たして売り上げの何％？公共関連の方が多いような。
専門外に手を出して失敗したところも結構多い。
調べた？？

これから価格の見直しはあると、マージンがかかる下請け体質に見直しが入り
中間業者の倒産が増えるかもしれないが。


＞他人のものさしに合わせて物事を考えずに、勇気を出して自分で判断すればいいのに。

よって別に勇気を出したわけではないが、実際購入を検討している者が自分で判断している訳。

[41: 匿名さん]

（一般に，いいコメントは表現もいい。
表記の仕方が劣悪で乱暴で自分勝手で品性のかけらもないものほど，内容もない。）


今は１割程度じゃ値引きとはいえない，なんて声が新聞記事に載るとき。
踊り場から景気後退へ。この業界はその象徴的存在。儲かる時もあればそうでない時もあるのがビジネス。淘汰の時期だ。当たり前のことが進行しているだけ。

建築資材の値上げも，原油や穀物同様一方調子のはずがない。基本的には需給の関係で価格は決まる。高くなっても買うという層は限られている。ゆっくりと（何しろ，低下してゆく見通しなのだから）築浅中古も視野に入れて，業界人を観察してみるのも興味深い。

ただ，そんな暇があれば，別のことをやったほうが（昼寝とか）．．．。