パークホームズ伊丹稲野ガーデンスクエア パークフロントってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/K1804/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153918

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社
（仮称）阪急稲野駅徒歩2分ワンダーシティ571プロジェクトについて語りましょう。

所在地:兵庫県伊丹市稲野町２丁目２番２（地番）
交通:JR宝塚線「猪名寺」駅　徒歩6分　C棟・D棟・E棟竣工（2025年12月下旬予定）までは徒歩7分
阪急電鉄神戸線「塚口」駅　徒歩17分
面積:58.91㎡～100.22㎡
間取り:2LDK～4LDK

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[461: 匿名さん]

↑予算でなく　予想の誤字です。

[462: 通りがかりさん]

確認したら下は3500万円だったので若干ズレてますね。
どうにしろ参考程度なのでアテになりませんが。

[463: 匿名さん]

そうなのですね！
だとしたら、有り得そうですね
まぁ間取りや向き、階数などもでも変わりますもんね。坪単価から調べるとわかりやすいですね。販売はまだ先でしょうし優先案内の場で色々聞いてみようと思います。

[464: 通りがかりさん]

>>454
設定していた説明会の枠が全部埋まったって電話があったんだって。おそらくGW最後の土日を追加したんじゃないのかなと。私が直接電話したわけではないので間違ってたらごめん。
売出価格、４０００万越えそうかな。まあ、伊丹でも西野の方なんかとは違って駅には近いからな。

[465: eマンションさん]

>>464 さん

え、もう枠ないんですかー。
乗り遅れましたー

でもまだ販売も先なので
GWあけの土日でも良いですよね！

[466: マンション検討中さん]

エントリーしてますが郵送でまだ何も届きません　届かないと予約って出来ないのでしょうか

[467: 匿名さん]

>>466 マンション検討中さん
上のレスを読むと前からエントリーしている人でも枠がいっぱいのようなので順番ではないでしょうか。

[468: 匿名さん]

坪単価いくらくらいなんでしょうね。
皆さんはどのように予想されてますか？

[469: 通りがかりさん]

事前案内会の希望は7日が必着だったので、直近の人には届かないのでは？と。
販売はまだ先ですし、MGの正式オープン待ちですねぇ。

[470: マンション検討中さん]

>>469 通りがかりさん

そーなのですね
ありがとうございます
恐らくこれだけいたら行かれた方が感想沢山書き込みされそうですね！　
とりあえず販売はまだ先みたいなので時間できた時にまだ気になっていたら伺おうと思います。

[471: 匿名さん]

>>468 匿名さん
1ヶ月前の悪夢が蘇るので、予想はあんまりしたくない。
静かに事前案内会を待ちたい。

[472: 通りがかりさん]

南側で坪240くらいまでなら購入方向
次点で西側で坪220くらいまでなら要検討

南が坪230くらいだと嬉しいんだけどなぁ

[473: 匿名さん]

尼崎との比較、最近の高騰も鑑みて坪単価230で予想しています。
早くマンションの設備を知りたいですね。どうしてアップしないのかとやきもきしています。

[474: eマンションさん]

230坪単価だとしたら南棟はHP見ると68平米からなので4700万以上になりますね。71平米のだと4900。。なので私的には南棟でもここまで高くならない気がします。階数にもよりますが。何となく200～230くらいまでのような気が。階数により数十万ずつくらい上がるのかな？とか。マンションによっては一階あがるにつれかなり上がる所もあるけどココは大規模なのでそんなに変化ない気もしてます。あくまでも色々内覧してきた個人的な予想ですが。
西棟は58.63.68平米が多いみたいですね！

[475: 検討板ユーザーさん]

>>474 eマンションさん
私が見てきたほかの物件でも階数により数10万アップ、南向と他の方角で100万違いました。
自分のお財布と条件みながら考えなければなりませんね。

[476: eマンションさん]

>>475 検討板ユーザーさん

ですよね！
規模によるのか何かあるのかわかりませんが、物件によりさまざまですよね。
本当そうです。気になる条件のお部屋があると良いですよね。

[477: マンション掲示板さん]

100平米超えの部屋を仮にアンケ上限の8000万円とするなら坪240万を超えてくるんですよねぇ。階数で調整しても230～240万くらいは割と現実的な数字な気はしてます。
70平米で5000万円前後なら近隣物件と比較しても割高って額でもないですし。

[478: 通りがかりさん]

100超えの間取りのは高層階や最上階とか仮定しての予想でしょうね
ここで坪単価240なら西宮など阪神間で5000万前後出す方が良いですねー　実際に西宮市でも駅選ばなかったり徒歩少々ある物件なら少し前まで3500～4400くらいでファミリーサイズの新築けっこう出てましたからねぇ

[479: マンション掲示板さん]

一部平日だけですがwebで予約できるようになってますね。

[480: マンション比較中さん]

西棟2階～　3800万～
西棟6階～　4200万～
西棟10階～　4500万～

南棟1階　4200万～
南棟2階～　4000万～
南棟6階～　4500万～
南棟10階～　4800万～

くらいじゃないかなと予想

[481: マンション比較中さん]

周囲が開けているから、２階が3000万代ならお値打ちですね。西棟のほうが、たしか稲野に近いんじゃなかったでしたか？

[482: マンション比較中さん]

>>481 マンション比較中さん
58㎡ならそれくらいじゃないかな、と思いました

駅には西棟の方が近いですが、南向きの方が大体高い上南棟の方が最低㎡数が大きいのであくまで予想ですが南棟の方が高いと思っています

[483: マンション検討中さん]

駅力のない稲野や猪名寺でこれだけの数捌くのなら安くしないと無理ですよね。三井は仕様も悪いしもっと安いと予想します。

[484: eマンションさん]

甘いな。
感覚が10年前か。
予想より大分上に行くと思います。

[485: 契約済みさん]

>>484 eマンションさん
土地の仕入れがいつかによるかと思います。小規模物件に比べ大規模物件ほど一戸当たり開発コストも下がるのが一般的かと思います。

[486: eマンションさん]

>>485 契約済みさん
土地は入札ですね。
大手前大学のキャンパス再編を土地代から捻出したと思われます。2019年頃ですかね。
マンデべ同士の入札なので安くはないはずです。

[487: 契約済みさん]

>>483 マンション検討中さん
「政府としては日銀が国債を買い入れるとの前提に立った財政運営を行うことが適切とは考えておりません。今後とも財政健全化に向けて、プライマリーバランスを2025年度に黒字化する」と財務大臣が先日の記者会見で仰っておりました。
日銀新総裁も緩和修正に含みを持たせており、2年後の金利変動リスクを織り込む形で価格は相場並みもしくは若干安いと感じる水準と予想します。

https://www.fsa.go.jp/common/conference/minister/2023a/20230411-1.html

[488: マンション検討中さん]

門真の三井の1期ほどは安くないだろうけど、第1期だし最多価格帯が4000万前半までじゃないかな
第1期は2900～3000前半のパンダ部屋も出てくるかもね

安いなら安いで抽選倍率が上がって結局買えないだけ（門真も安いところは10~20倍とかだったみたいだし）なので、本気で買いたい人にとっては安すぎるのも困るんだよな

[489: マンション掲示板さん]

客寄せでも3000万切りはさすがにないな。
同規模の尼崎クラッシィでも最安は3900万円。門真みたいな次期以降使えるプラス要素(ららぽ開業、コストコ開業)もない。

当然話半分で聞いてるけど、近隣他社のMGでもここはあまり安くならないって話ですし。

[490: マンコミュファンさん]

物価が上がってるんで安く売るはずありませんよ。
賃金もようやく上がりだしているので今後も物価が下がることはないでしょうな。

[491: マンション検討中さん]

lala門真は予定価格から売出価格が下がったケースみたいですし、同じ三井なので同様の売り方してくる可能性はあると思いますよ
lala門真の例だと、70㎡3LDKで3500～5000万と低層階と高層階の価格差をつけてまして、4階までは4000万以下でした
ここは総戸数が門真の約4倍であることを考えると第一期で売れ残らせるわけにはいかないと思うので、門真ほど安くはないにしても特に西側低層階などは抽選販売になる程度の価格にはなると思います

大型物件は第一期が狙い目なのは過去の傾向から明らかで不動産のプロも注目していると思うので、抽選倍率が高ければ高いほどお値打ちな物件になると思います
それで買えずに残物件や2期以降の価格を見て「ここで買わないともっと値段が上がるかも」「また買えないかもしれないので少し高いが抽選倍率の低い物件を買ってしまおう」という心理から次の物件を売り、物件が売れるので「ここは人気なんだ」とさらに次の注目を集めるのが大体のパターンですね

[492: マンコミュファンさん]

阪神間と門真はマンデべからしたらイメージが全然違いますよ。
阪神間は基本的に強気で来ますよ。

[493: マンション検討中さん]

近くの中古のライオンズマンションは75平米で5000万強の値付けがされてましたが、それより高くなりませんか？素人意見ですが南棟は安くても5000万以上からなのかなと

[494: マンション検討中さん]

>>493 マンション検討中さん
全戸5000万↑はさすがにありえないです
上層階やLB付は5000万↑になるでしょうけど、下層階はもっと安くなりますよ
HPでこどもエコすまい支援事業のことを載せていて、事業自体は（別名で更新される可能性が高いですが）今年の12月末までの申し込み＆予算到達次第終了なので、若い子育て世帯向けな価格設定の部屋は確実にあると思います

[495: 評判気になるさん]

>>493 マンション検討中さん
チャレンジ価格ではないですか？逆に570世帯もの新築マンションが大量供給されれば需給ギャップが大きく供給に傾き中古価格には下押し圧力がかかってくると考えます。

[496: 口コミ知りたいさん]

ライオンズの時よりも圧倒的に建設費は高くなってますね。

[497: 通りがかりさん]

近くの値付けとか関係ない。しかも中古
稲野で低層階5000はありえない
それなら他行くでしょう

[498: マンション比較中さん]

伊丹より大阪梅田に近いのは間違いない。

[499: 検討板ユーザーさん]

>>493 マンション検討中さん
売出価格と成約価格は異なります。また、500戸以上の大量供給をするので、割高と買手にみなされたら厳しいと思われます。

[500: マンコミュファンさん]

南中層で5000万くらいならあり得そうだけどな。
ここが尼崎なら割高だと思うけど、ギリギリ伊丹ですし。

[501: 匿名さん]

488にもあるように相場より割安になれば抽選になってしまい、
抽選部屋を申し込むと他の部屋は申し込めなくなり（第何希望まで聞いてくれるんだろう）
抽選に外れて、ならば他の部屋を、と思ったら安い部屋は無くなっていて
抽選部屋より高い部屋を買おうか悩んだ揚げ句、第2期に期待して申し込まず
第2期大幅値上げで結局諦める

という未来が見える

本気で欲しいなら投資目的組が諦める程度に高い方が競争率が下がるのでありがたい、まである
また、競争が激しくならないように安い・高いで極端な価格差は付けないで欲しいなあという願望

[502: 契約済みさん]

>>501 匿名さん
なるほど、そのようなご意見もあるのですね。参考になります。割高でも割安とも感じない絶妙な値付けが、デべには求められてるのかもしれませんね。

[503: 契約済みさん]

こちらの地域が無知のためご存知の方にお伺いしたいのですが、こちらは、通常ルートでは飛行機が真上もしくは近くを飛ぶことはない認識ではありますが、雨天時等で近くを飛ぶことを見たことがある方はいらっしゃいますか？

また、今後増便等で真上を飛ぶルートが新設される可能性はありますでしょうか。何卒宜しくお願い致します。

[504: 契約済みさん]

稲野駅までは稲野駅前前線？という細い道路を通るのが最短経路と思うのですが、すごく狭く感じる一方で、車庫が途中に複数あり車の出入りもある道路と感じました。歩道がないため、車の出入り頻度等気になりましてご存知の方いらっしゃいましたらご教示いただけますと幸いです。

[505: マンション検討中さん]

>>503 契約済みさん
飛行機の飛ぶ位置は、稲野の真上ではないけど、それほど遠いというわけでもないですね。

[506: 評判気になるさん]

>>501 匿名さん
全体700戸以上捌くとなると、割安感がないと厳しいと思われます。
例えば、パークホームズ千葉は徒歩2分の立地で坪200万円弱で250戸でしたが竣工後1年まで販売していました。第1期は抽選、中古相場に比べ坪50万円安くてもです。土地価格や立地条件は稲野と若干似ています。

ここはパークホームズブランドかつ後続もある大規模供給ですので低層階坪200万円前後でないと捌ききれないと思いますね。
私見ですが、平均坪単価220万円で571戸一斉に売り出したら2-3割くらいは先着順で売れ残ると思いますよ。
幕張ベイパーク同様、第2期以降もそう簡単に値上げしないと思います。

第1期が一番売れるのにそこで抽選祭りにならなければ、金融緩和修正懸念、人口減少が叫ばれる中、後続もあるのに竣工後も売り続ける羽目になってしまいます。

[507: マンコミュファンさん]

>>501 匿名さん
1駅先の徒歩1分新築マンションが大規模供給の先例かと思います。
初期の価格設定が割安と評価されなければ、何百戸も在庫を抱えるマンションは竣工後も売り続ける羽目になっています。

初月契約率70%下回れば不調扱いになりますから、100%目指すのが大規模供給では一般的かと。割安感出せないなら第1期供給を絞るしかない。でもそうしたら500戸以上も捌く戦略としては不適切な気がします。

[508: 匿名さん]

>>507 マンコミュファンさん
自分が買えるならもちろん高いより安い方がいいですよね
マンションの販売計画としても売れ残るより完売の方がいいのは間違いないです

一方で自分が買う当事者として考えた時に安くて買える確率が低い物件より、多少高くても確実に買える方が良い物件だ、という側面もあると思います

晴海フラッグは極端な例ですが、買った瞬間から価値が上がるような値付けだと
　抽選で買えない→それより少し高い部屋だと損した気がする→踏ん切りがつかない
みたいに考えてしまうことがあると思うので適正な（且つちょっとだけ安い）値付けを三井さんがやってくれればいいなあと思います

[509: 買い替え検討中さん]

適正価格で完売するのがマンション販売計画として成功かは会社次第やで
4000万平均で完売するのと5000万平均で8割しか売れないので売上はほぼ一緒
残った2割、ここだと120戸くらいか、それを売った分だけプラスの儲けやからな

[510: 通りがかりさん]

まぁあと少しで分かるので、あまり予想せず待てば良いと思います　買うつもりのない観覧のみの方ではなく、実際に検討したくて案内会行った方に価格が伝われば良いのですから。