サンクレイドルつくばの資産価値を上げる

[購入経験者さん]

マンション管理計画の認定制度が始まりましたが、当マンションでは未だ対応の議論さえない状態です。これからは「管理のあり方そのものが資産価値となる」そんな時代に突入したように思われます。
いかにして資産価値を上げるか？
そんな課題に、過去を振り返りながら現行制度を調べ、徒然なるままに議論を深めていきたいと思います。

[41: 匿名さん]

関連会社が受注する？！

　これまで多くのマンションでは、管理会社、あるいは管理会社経由で関連の工事会社が提出した大規模修繕工事の見積もりを、そのまま受け入れて進めてきました。
　ですが、このルートで出てくる工事費はどうしても割高になりがち。
　なぜなら、管理会社が直接工事を受注すれば、そのまま管理会社の売上・利益となり、関連会社が受注すればその一部は管理会社に還元され、やはり管理会社の売上・利益となるからです。
　そもそも相見積もりを取らなければ競争原理も働きませんので、当然といえば当然かもしれません。

　住民の味方のはずの、管理会社や設計コンサルタントがすべてを主導しているため、その中身が見えにくいという特徴があります。

長嶋修が解説！管理組合が知っておきたい大規模修繕工事のリアル
2021.10.09　　より抜粋
https://www.border5.com/column/194/


第12期第４回理事会議事録より抜粋 （クレハ錦建設は当マンションの施工業者）

[42: 匿名さん]

マンション購入､知らないと後悔する｢異変｣の正体 見落としがちな管理費と修繕積立金のカラクリ
沖 有人 : 不動産コンサルタント　　2022/10/28 7:00　より抜粋
https://toyokeizai.net/articles/-/628909?page=3


【大規模修繕で資産価値は上がらない】

　最後に修繕積立金の予算不足について私見を述べたい。これは、『マンション｢大規模修繕｣を予算内に抑える方法』に書いている。大雑把に言うと、大規模修繕は資産価値を上げないので、資産価値を落とさない程度に最小限に留める方法を専門家と協議したほうがいいと考えている。

　そもそも大規模修繕は共用部の劣化防止であって、売買される専有部の資産価値には反映されない。現状の劣化具合を把握し、防水や防錆などはやっておかないと快適な生活が脅かされる可能性がある。

　そこで必要性・緊急性で優先順位を決めて、その順番で予算の限りで進めていけばいい。大規模修繕計画の12年周期の大工事などのタイミングは目安でしかなく、その見極めが重要なので、専門家の第三者のチェックをしてから進める対応を実施したほうがいい。修繕積立金不足には必要性の低い工事の先送りで対応するという方法もあることを覚えておいてほしい。

[43: 匿名さん]

ケタが違う！？マンション長期修繕計画のあるある残念事例
Update: 2019-02-08　　より抜粋
https://www.s-mankan.com/information/3903/

マンションの長期修繕計画の見直しに関心が高まっています。最近、新聞やニュースなどで目にする、修繕積立金不足のニュースも影響しているのかもしれません。とはいえ、「一番マンションに詳しいはずの分譲会社や管理会社がつくってくれた長期修繕計画。わざわざよその人に見てもらう必要あるの？」という方もいらっしゃいます。
　特に、大手分譲会社・施工会社によるマンションにお住まいの方ほど、新築時の長期修繕計画を盲信してしまう傾向が強いようです。ですが、残念ながら設備の見落としや不要な修繕項目や数量のミスなど「残念な長期修繕計画」も度々発覚します。
　では、具体的に長期修繕計画の見直しとは、どのような点を見直すのでしょうか？結果どのようなことがわかるのでしょうか？
　今回はマンション長期修繕計画の見直しで発覚する５つのケースをご紹介します。

①設置されているのに計上されていないケース
　まず多いのが、設備自体はあるのに、交換やメンテナンスの費用が長期修繕計画に盛り込まれていない、というケース。

②設置されていないのに計上されていたケース
　上記の逆もしかり。ないはずの設備の交換・メンテナンス費用が計上されているケースも。

③不要・過剰な修繕工事が計上されていたケース
　なかなか見抜けないのがこのケースです。本来不要な交換費用や過剰な修繕工事が盛り込まれているのです。
　そもそも、それぞれの設備・仕様の適切な修繕方法がわからなければ、その間違いに気が付くこともできません。
　マンション管理の専門家でも管理組合運営だけでなく、建築や設備にも明るい専門家にチェックしてもらう必要があります。
【事例５】一般的には30年で交換とされるエレベーターが20年目に交換として費用が計上されていた。
※間違いではないかもしれませんが、２０年目にエレベータ―を交換するマンションはほとんどありません。
【事例６】機械式駐車装置が２０年目に交換予定で計上されていた。高価な装置が２０年で交換ではモトが取れず大赤字です。
※間違いではないかもしれませんが、２０年目に機械式駐車装置を交換するマンションはほとんどありません。

④数量や金額が間違っていたケース
　まさかと思うような数字のミスも残念なが度々発覚します。単純なミスとは言え、大規模マンションやタワーマンションではその追加費用は莫大になることも。

⑤修繕方法が開発（確定）されていないため計上できないケース
　まだまだ修繕の歴史の浅いタワーマンション。
　いつか交換や修繕必要になるとされつつも、そのスケールから、交換・修繕方法が未開発のために費用が計上できない、なんてものもあります。


　　いかがでしたでしょうか？

　長期修繕計画は見直すだけで終わりではありません、見直しにより今後必要とされる金額がわかれば、それを集めるための修繕積立金の増額もマンション管理組合で検討していく必要があります。

[44: 匿名さん]

・大規模修繕では資産価値は上がらないようです。

・「残念な長期修繕計画」①設置されているのに計上されていないケース として、
１）１５年目にエレベータの駆動系と内箱のオーバーホールを行うことがあり、計上されていないと赤字になる可能性があります。交換ほど費用は掛かりませんが。
２）ディスポーザー処理槽の交換は、耐用年数が確定しないので、計上できない。地面を掘り返しての交換作業となるケースが多く、金食い虫のダークホース的な存在となっている。
※処理槽の劣化の早まる嫌気処理の操業条件がまちまちなので、どこまで使えるかが推定できない。

[45: 匿名さん]

第10期に長期修繕計画の見直しもなく、計画性のない修繕積立金の値上げが行われています（機械式を含む駐車場使用料を全額管理費に繰り入れる）。


第10期定期総会議事録より抜粋

[46: 匿名さん]

横浜市のホームページにマンション管理についての解説記事がありましたので、適宜抜粋しながら掲載いたします。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/sien/mans...
（その１）
３ 管理組合の会計業務について
（１）管理組合会計の概要
① 性格
ア 標準管理規約第 21 条によれば｢敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする｣ とあり、敷地及び共用部分等の管理を行うことが管理組合運営の最大の目的といえます。そして、この目的を達成するために、組合員から管理費等を徴収して、マンションの維持管理に必要な費用を支払い、資金を保管運用することになりますが、この資金の使い方や保管運用を健全かつ適正に行うことが大切になります。
イ そこで、営利を目的とする団体ではない管理組合は、団体としての性格などいくつかの点で類似しているため、公益法人と同様に、非営利会計に基づく会計処理が望ましいと考えられますが、非営利会計は一般に馴染みが薄い上、管理組合会計については、これまで法令上の規制や準拠すべき基準が特に定められていないため、その会計処理に統一性がないのが現状です。

③ 予算準拠主義
ア 予算準拠主義（管理会計）
マンション管理組合の会計は、予算準拠主義の原則に則り、建物等の維持管理のために限られた収入で必要となる費用を賄うため、予算の編成と決定した予算に基づいた運営を行うことが重要となります。利益を効率よく稼ぐことが目的ではない非営利会計においては、無駄な支出を避け、限られた収入を効率的に使用することが求められるため、予算が非常に重要な役割を果たしています。結果として予算と実績に差異が生じた場合は、その差異が生じた理由を分析し、次年度の予算編成の参考とすることにより、より合理的で効率的な管理を行っていくことが可能になります。

[47: 匿名さん]

不正の実例について
https://gentosha-go.com/articles/-/37882?page=3&per_page=1

マンション管理組合は面倒くさいから、かかわりたくない――。そう思って丸投げしていたら、とんでもないしっぺ返しを食らうかもしれません。実は、不正を働くマンションの管理責任者が増えています。※本連載は、松本洋氏の著書『マンションの老いるショック！』（日本橋出版）より一部を抜粋・再編集したものです。

マンション管理費の横領事件が続発している

■悪徳プロの理事長
　横領は、犯罪ですが犯罪にならないように巧妙に、マンションの管理費、修繕積立金を食いものにしている理事長もおります。
　その手口としては、50～70戸くらいの築年数10年とか23年位の中型マンションの一部屋を購入し組合員として管理規約に基づいてお金儲けをたくらむのです。
　マンション購入前に、総会の議事録を確認して、実際に総会に出席する組合員（議場出席者）が少なく、委任状や議決権行使書で決議されるマンション管理に関心があまりない高くないマンションをねらって購入します。そして、滞納状況や修繕積立金の額等も予め調査します。財務状況が良いマンションを選びます。
　築10年とか23年、35年の中古のマンションは、大規模修繕工事を目前に控えていますので、マンション管理に関心の低いマンションでは、理事長に立候補する組合員は少ないことが多いので、立候補するとたいてい理事長に就任することができます。
　理事長になって、大規模修繕工事の提案をして、自分の知り合いの建設会社や縁故関係のある大規模修繕工事業者に修繕工事を発注してそこからリベートをもらってお金儲けをするわけです。
　中型マンションの大規模修繕工事の費用は数億円になりますので、工事金額の2割がバックマージンとしても大きな金額になります。その大規模修繕工事が終わるとマンションがきれいになって売りやすくなるので、売却してまた大規模修繕工事間近の管理に関心の薄いマンションを探してそれを購入して同じ方法でお金儲けします。

　これを、『プロの理事長』と呼んでいます。最近は、プロの理事長のほかに、大規模修繕工事業者が自分の会社の社員に大規模修繕工事間近のマンションを購入させて理事長にし、自社に大規模修繕工事を誘導する業者もあるようです。
　この方法では、総会で規約に基づいて手続きを行い上程して総会承認を受ければリベートをもらったことが発覚しなければ濡れ手に粟状態です。

[48: 匿名さん]

管理会社のリプレースについて
当マンションでは、管理会社のリプレースについての課題が申し送り事項として継続していましたが、第10期の理事長が精力的に活動し、断ち切れとなっています。


第1０期第１回理事会議事録より抜粋 （クレハ錦建設は当マンションの施工業者）

[49: 匿名さん]

　これまで多くのマンションでは、管理会社、あるいは管理会社経由で関連の工事会社が提出した大規模修繕工事の見積もりを、そのまま受け入れて進めてきました。
　ですが、このルートで出てくる工事費はどうしても割高になりがち。
　なぜなら、管理会社が直接工事を受注すれば、そのまま管理会社の売上・利益となり、関連会社が受注すればその一部は管理会社に還元され、やはり管理会社の売上・利益となるからです。


長嶋修が解説！管理組合が知っておきたい大規模修繕工事のリアル
2021.10.09　　より抜粋
https://www.border5.com/column/194/

[50: 匿名さん]

第1０期第２回理事会議事録より抜粋

[51: 匿名さん]

第1０期第３回理事会議事録より抜粋

[52: 匿名さん]

大規模修繕の時期が迫り、良く分からないまま管理会社に押し切られるような事になっています。

[53: 匿名さん]

　当マンションでは、震災後の第3期に大がかりな修繕工事が行われており。工事の記録が、代々の理事長に引き継がれています。
　また、国交省のガイドラインが改訂され、12～15年周期での工事が推奨されています。業界では、18年周期での工事が少しづつ浸透してきています。
　　議事録などで、「工事を先送りしていつまでたっても実施できない」の様な意見が散見されますが、管理会社の言い分の様です。
　屋上防水はメンテの甲斐あって、劣化の進行が抑えられています。18期で工事計画を進めても全く問題ありません。管理組合側としては、15期に拘って焦ることはありません。じっくりと意見を集約する時間はいくらでもあります。また、現管理会社の介入を許していると時間を食いつぶされてしまいます。

[54: 匿名さん]

総会で決議した大規模修繕工事の進め方の方針
①工事要求を検討する

の段階で躓いている様です

[55: 匿名さん]

気になる点は不動産会社に確認を

評価内容で気になる点や最新の情報を確認したい場合は、「理事会の議事録」「管理規約・使用細則」「長期修繕計画」などを確認しましょう。物件購入検討されている方は、不動産会社に依頼すれば調べてもらえる場合があります。

LIFULL HOME'S　ホームページより抜粋
https://www.homes.co.jp/mansion/management-evaluation/b-8064924/

[56: 匿名さん]

マンション管理計画の認定制度の普及が加速しそうです
茨城県では本年度下半期の間にマンション管理適正化推進計画の策定を行う予定になっています。当マンションも次年度よりマンション管理計画認定の申請の対象地域となるようです。

マンション管理適正化推進計画の策定に係るご提案について
国土交通省 住宅局参事官（マンション・賃貸住宅担当）
令和４年１０月
https://www.cao.go.jp/bunken-suishin/kaigi/doc/teianbukai143/143shiryo...

提案概要及び一次回答を踏まえた各団体からの主な見解
提案概要
マンション管理計画の認定制度を運用する上で、地方公共団体におけるマンション管理適正化推進計画の策定を廃止し、当該計画の策定有無にかかわらず、マンション管理計画の認定制度の運用を地方公共団体の裁量とする。

各団体からの主な見解
提案団体より
〇限られた職員で業務に取組んでいるなか、計画策定・改定等の事務には多大な労力と負担が生じる。
〇マンション管理の適正化を図るという目的達成のための手段として認定制度を実施するが、計画策定が必須であ
ることは負担が大きい。
〇管理計画認定制度の実施及び地方公共団体の地域性に応じた認定基準の追加については、計画策定を必須とせず、
地方公共団体が実施体制や地域性を考慮したうえでの判断により、要綱・要領等により行えるようにしていただきたい。

全国知事会より
○国において必要と考える政策目的の実現に関わる場合であっても、国が定める計画等の策定という手法に限らず、地方公共団体自らの工夫に基づく計画的な手法によることも可能であると考えられるため、具体的な実行手法は地方に委ねるよう、法令や政策実施の方法などの見直しを行うこと。

提案募集検討専門部会より
〇計画の策定が実質的な義務付けとなっている。第２次地方分権改革における義務付け・枠付けの見直しの趣旨から問題があると考える。本認定制度に計画の策定を必須とする必要はないのでないか。
〇マンションの管理適正のための施策の実施体制が整っているか、マンション管理者に対する適切な監督ができるかを計画策定ができるかどうかで判断しようとしていることはおかしいのではないか。
〇地域性に応じたマンション管理の観点や水準を取り入れるためには、本認定制度の運用として、計画という形式でなくとも、行政手続法における「申請に対する処分」の審査基準を定め、公表すれば足りるのではないか。

[57: 匿名さん]

マンションの大規模修繕。費用・期間・注意したいトラブルなどを解説
最終更新日 2021年11月11日　より転載
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_knowhow/daikibos...

マンションに住んでいると、10数年ごとに「大規模修繕」のタイミングがやって来ます。大規模修繕は、工事が長期間にわたったり高額な修繕費がかかったりと住民に負担がかかりますが、マンションの経年劣化を修復し資産価値を守るために必要なものです。この記事では、大規模修繕に備えて知っておきたい知識を解説。マンションの大規模修繕やコンサルティングを多く手がける一級建築士の鈴木哲夫さんにお話を伺いました。

[58: 匿名さん]

つづき
１．マンションの大規模修繕とは？

マンションの大規模修繕は、なぜ必要？

どんな建物でも年月がたつにつれて、あちこちに傷みや劣化が出てきます。これは一戸建てもマンションも同じです。適切なメンテナンスをしなければ、外観の美しさだけでなく機能面も低下し、場合によっては外壁のタイルが剥がれて落下するなど安全面での問題も発生します。安心・快適に暮らせないだけでなく資産価値の低下にもつながります。そこで必要なのが定期的な修繕。

一戸建ての場合は家の持ち主の考え方や都合次第でメンテナンスのスケジュールや内容を決めることができます。でも、建物の規模が大きく、複数の世帯が暮らすマンションの場合、劣化した箇所をその都度修繕するよりも、計画的に資金を貯め、全体をまとめて定期的に大規模修繕を行うほうが手間もコストも合理的。この大規模修繕は、マンションの長期修繕計画に沿って実施されるのが一般的です。

[59: 匿名さん]

つづき
大規模修繕はどんなことをするの？

大規模修繕の対象になるのは外壁やバルコニー、屋上、住戸外の給排水管といった「共用部分」。建物全体を囲う足場を組み、補修や修繕工事、設備や資材の交換などを行います。劣化した箇所を修繕するだけでなく、大規模修繕のタイミングに合わせてオートロックや宅配ボックスを導入したり、インターホンをモニター付きのタイプに交換したりなど、マンションの居住環境をアップさせるケースもあります。

大規模修繕で行う主な修繕箇所
外壁： 塗装や、タイルの場合は剥がれ落ちる可能性をチェックする打診検査をし補修や貼り直しを行う
シーリング： 外壁材と外壁材の間やサッシまわりに施工されている止水のためのシーリング材は紫外線などの影響で劣化するため補修や充填を行う
屋上： 屋上には雨水の建物内への浸入を防ぐ防水処理がされている。経年劣化するため補修や防水工事を行う
鉄部： バルコニーや非常階段などサビやすい箇所は塗装を行う
バルコニー： バルコニーはその住戸の居住者が専用使用を認められている共用部分。防水補修工事を行う

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_knowhow/daikibos...

[60: 匿名さん]

つづき
２．マンションの大規模修繕の費用は？

大規模修繕工事にはいくらくらいかかるの？

大規模修繕工事の費用は、建物の規模や工事内容などによって違ってきます。国土交通省が2017年5～7月に実施した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、1回目の大規模修繕工事（築年数約13～16年の物件）の場合、1戸当たりの工事金額は75万～120万円前後、平均で100万円となっています。つまり、住戸数20戸なら2000万円、住戸数100戸なら1億円がおおまかな目安です。

また、床面積1m2当たりの工事金額は1回目の大規模修繕工事の場合8500円～1万3000円前後、平均で約1万3000円となっています。

コンサルティング費用はどれくらい？

マンションの大規模修繕では、外部の設計コンサルタントなどに、建物の調査や診断、設計、施工会社選定への協力、工事監理などを委託するケースがあります。その場合、工事にかかる費用のほかに、コンサルティング費用が発生します。

「コンサルタントへの報酬は国土交通省の告示98号によって、何名のコンサルタントが、どれくらいの期間携わったかなどによって、積み上げ方式で算出されることになっています。一人当たりの報酬金額はコンサルタントのキャリアやコンサル会社によって違ってきます。また、委託する業務内容や工事期間によって、携わる期間も違ってきます。金額は一概にはいえませんが、数十戸程度のマンションで数百万円、数百戸の住戸数がある大規模なマンションだと1000万円以上かかることがあります」（鈴木哲夫さん、以下同）

[61: 匿名さん]

つづき
大規模修繕の費用はどこからまかなうの？

マンションを購入すると、毎月の住宅ローン返済のほかに、管理費や修繕積立金を払います。このうち、大規模修繕の費用に充てられるのが「修繕積立金」です。修繕積立金は、次の大規模修繕に備えて計画的に積み立てていくもの。金額は各住戸の専有面積に応じて決められ、広い家のほうが多く積立金を出すことになります。

国土交通省の「平成30年度マンション総合調査 」によると、1住戸当たりの修繕積立金額は月1万円強～1万5000円弱、専有面積1m2当たり179円が平均となっています。

なお、修繕積立金の金額設定は、マンションの状況によって違い、再検討されるケースもあります。また、最初は低めの金額に設定されており、段階的に増額される段階増額積立方式をとっているマンションが多いといえます。


大規模修繕の費用が将来アップすることはある？

大がかりな工事で施工期間も長い大規模修繕の費用には、物価や人件費が大きく影響します。建築資材や設備、人件費が高騰すれば、大規模修繕に必要な費用はアップすることになります。

また、竣工から10年程度しか経過していないマンションの場合、劣化がそれほど進んでいないケースがあります。
「例えば、第1回目の大規模修繕の際、屋上の防水などの補修程度で済む項目があれば、その分、コストは下がります。3回目くらいで防水工事が必要になるなど工事が大がかりになれば、前回よりも費用はアップします」

大規模修繕を行う時期の経済情勢だけでなく、建物の状況によっても費用は違ってくることを覚えておきましょう。

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_knowhow/daikibos...

[62: 匿名さん]

つづき
３．準備はいつから始める？マンションの大規模修繕の流れは？

着工までにかかる期間と、することは？

大規模修繕の実施を理事会で検討し、修繕委員会を設立するのが大規模修繕の準備のスタート。

「大規模修繕工事の準備から実施までには2年程度かかります。設計会社などにコンサルティングを依頼して工事の監理をしてもらう『設計監理方式』にするか、設計から施工までを管理会社や施工会社に依頼する『責任施工方式』にするかなど、大規模修繕の方式や、パートナーになる会社選びなどで管理組合内の意見が合わないと先へ進めず、2年以上かかることも。早めに話し合いをスタートするのがオススメです」

準備期間に管理組合が行うことは、どの会社（設計事務所や管理会社、施工会社）をパートナーにするかを決めるほか、施工会社の選定、見積もりの精査、理事会での施工会社の決議、工事請負契約の締結、住民への工事説明会の開催などです。

着工後にかかる期間と管理組合がすることは？

工事着手から完了までの期間はマンションの規模によって違ってきます。

「30戸程度のマンションなら3～4カ月、50戸程度なら4カ月、100戸程度なら5～5.5カ月が目安。100戸以上のマンションは住戸数によって期間が違ってきます。工事期間中、管理組合は施工会社や工事監理会社に任せきりにせず、月に1度は工事の進捗状況や補修状況などの報告を受ける定例会議を開催することが重要です。工事期間が3カ月なら、スタート時、１カ月後、２カ月後、3カ月後の完了時の計4回の開催が望ましいですね。定例会議では工事の状況のほか、追加費用の有無など費用の変更についても詳細を確認しておきましょう」

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_knowhow/daikibos...

[63: 匿名さん]

４．マンションの大規模修繕でのトラブルや困りごとはどう防ぐ？

気づいたら大規模修繕直前！もう間に合わない？

初めての大規模修繕を迎える管理組合の場合は特に、トラブルや困りごとが発生することがあります。マンションは所有者全員の大切な資産。トラブルなく、スムーズに大規模修繕を進めたいものです。そこで、トラブルを防ぐためのノウハウを解説しましょう。

大規模修繕は管理組合が主体となって行うものです。管理会社がそろそろ準備を始める時期です、とアドバイスしてくれるケースは多いですが、なんとなく先送りしてしまい、ふと気づいたら大規模修繕が半年後や1年後に迫っていた！ということもあります。

「施工会社などのパートナーの選定や建物の調査、設計など準備には2年程度はかかるものです。直前になって慌てていると、管理会社等から『全て任せてもらえたら間に合います』と言われることがあります。誠実な管理会社であれば大丈夫ですが、なかには工事内容や費用が不透明なまま工事が進み、トラブルになることも。長期修繕計画で予定されている大規模修繕の時期まで時間がない場合、1～3年程度なら着工を遅らせても大きな問題にはなりません」

[64: 匿名さん]

つづき
修繕委員会で意見が合わない。どうすればいい？

大規模修繕は検討開始から工事完了まで数年かかり、管理組合の理事の任期よりも長期にわたるのが一般的です。また、日常の管理組合の業務と重なると、理事の負担が大きくなるため、管理組合とは別に必要となる大切な組織が修繕委員会。しかし、この修繕委員会内で意見が合わない、もめる、などの事態になると大規模修繕がなかなか先に進みません。

「大規模修繕をどのような方式（責任施工方式か設計監理方式か）にするか、コンサルティングを依頼するかなどでもめることも多くあります。その場合、建物や大規模修繕に詳しい建築士事務所や大規模修繕のコンサルティング会社などの第三者から、意見をもらうのも方法のひとつ。大規模修繕に限らず、普段から相談先を確保しておくのもいいでしょう」
修繕委員会に建築の知識をもつ人がいない。だいじょうぶ？

建築の専門知識をもつ人がいれば安心、というイメージがありますが、張り切り過ぎて他の委員の意見を聞かずに施工会社の選定などを勝手に進めてしまい、トラブルやもめごとにつながるケースもあるとか。

「修繕委員会のメンバーは、専門知識の有無にこだわる必要はありません。性別や年代、家族構成などさまざまな立場の人からバランスよく選出することが大切です」

大規模修繕の進め方や、施工会社やコンサルティング会社の評判は、近隣のマンションや、同じデベロッパーの物件の管理組合、同じ管理会社に管理を委託しているマンションの管理組合などと情報交換するのもオススメです。

工事完了後の費用や仕上がりでのトラブル。防ぐにはどうしたらいい？

予定よりも工期が延びたり、修繕箇所の劣化具合が当初の診断よりも酷かったりなど、追加費用が発生する可能性もゼロではありません。また、工事完了時に施工箇所に不具合が見つかる場合も。

「大規模修繕工事でのトラブルを防ぐうえで大切なのは、管理組合が主体的に取り組むこと。管理会社や施工会社、工事監理の会社に任せっきりにせず、進捗状況を定期的に確認することが必要です」

[65: 匿名さん]

つづき
５．マンションの大規模修繕の時期と購入・売却のタイミングは？

何をメリットと感じるかでおトク感が変わる

購入するなら、または、売却するなら大規模修繕の前がいいか、後がいいのか。これは、その人の考え方によって違ってきます。

「購入者の立場でいえば、大規模修繕工事完了直後は、修繕されていて、しばらくは大規模修繕のわずらわしさがないというメリットがあります。しかし、価格は高めの可能性があることがデメリット。売却する人の立場になると、大規模修繕工事直前は値引きを要求される要素になりやすいデメリットが考えられる一方、修繕後であれば付加価値が付いて高く売れるメリットがあります。新築と同様の状態の建物を引き継ぐことを良しとするのであれば、所有していた人が積み立てた修繕積立金で性能を新築時に戻し、次の購入者に引き渡すことができる大規模修繕直後の売買が自然だといえます」

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_knowhow/daikibos...

[66: 匿名さん]

つづき
６．「長期修繕計画や修繕積立金に関するガイドライン」の見直しについて

令和3年9月28日に「長期修繕計画や修繕積立金に関するガイドライン」の見直しが国土交通省から公表された。

大きな変更点としては新築・中古関係なく、マンションの長期修繕計画を「30年以上で大規模修繕工事が2回以上含まれる期間」としたことだ。

また、脱炭素社会の実現や光熱費用の低減を目的とした「省エネ性能を向上させる改修工事」や「エレベーターの定期点検を計画に追加する重要性」といった、社会的要請を踏まえた内容が盛り込まれたことも注目したいポイント。さらに、適切な修繕積立金の目安となる額も見直されている。

しかし、ガイドラインはあくまでも目安。自身が所有するマンションの計画変更や修繕積立金の変動が気になるところではあるが、まずは現況の長期修繕計画書をこのガイドラインを見ながら、確認してみてほしい。

疑問はもちろん、共用部分に対する要望や確認すべきことがあれば、管理組合や管理会社・専門の建築士などに相談し、正しく管理をしていくことをオススメしたい。


まとめ

・経年劣化する建物を定期的な修繕で新築同様の性能に戻すのが大規模修繕

・所有者によって組織される管理組合が主体となって実施される

・必要な準備期間は2年程度。管理組合とは別に修繕委員会を立ち上げて進める

・工事費の平均は1住戸当たり100万円。コンサルティングを依頼すると別途費用がかかる

・施工や監理の委託先に丸投げせず、定期的に進捗をチェックすることが大切

●取材協力
一級建築士　鈴木哲夫さん
鈴木哲夫建築設計事務所代表。建築の企画や設計・監理、建物の調査・診断などのほか、これまでにマンションの大規模修繕やコンサルティングを多く手掛けている。マンション管理士の資格ももつ

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_knowhow/daikibos...

[67: マンション住民さん]

匿名さんのお陰で、このマンションの抱えている課題が朧気ながら見えてきたように思います。ありがとうございます。

なんとなく不透明で情報伝達がうまくいっていないことの解消も、課題としてあるように思います。

総会はともかく理事会の議事録原案を管理会社が作っている現状を、役員の皆さまや住民の皆さまはどう思っているのでしょうか？

契約で、議事録原案作成が管理費に上乗せされていることを知らないのかも？
経費削減の為にも自分たち役員で理事会議事録を作成したらどうでしょうか？

[68: マンション住民さん]

>>39 匿名さん
「6月の外観目視点検では・・・　顕著な劣化は無かった」
「建築士でない者の外観目視点検を根拠に先送りするのは、当社は責任を負えず、組合員の理解も得られないであろう」

契約で、外観目視点検が管理費に上乗せされている。にも拘らず、点検結果を無視して、管理会社から大規模修繕工事が提案されています。
最近、施工業者による現場調査が行われましたが、劣化状況の分かり易い調査結果は公表されていません。

最低限必要な工事内容が分からない状態です。
管理会社が関与しているために、情報が遮断されているのではないでしょうか？

[69: 匿名さん]

仙台市のパンフレット「マンション管理の橋わたし」に議事録の項目がありました。
http://www.city.sendai.jp/mansion/kurashi/machi/sumai/bunjo/kanri/mans...
http://www.city.sendai.jp/mansion/kurashi/machi/sumai/bunjo/kanri/docu...

[70: 匿名さん]

仙台市で行われたセミナーより転載します。

平成２８年度第１回マンション管理基礎セミナー
第２部
これで安心！『管理組合の会計』
講 師 公認会計士 石沢裕一 氏
http://www.city.sendai.jp/mansion/kurashi/machi/sumai/bunjo/seminar/do...

・予算の意義について
民間法人の経理と非営利法人・マンション管理組合とは予算の捉まえ方・予算の重要性が全く異なります。
マンション管理組合の管理費及び組合費は、マンション住民からの信託を受けた合有財産であり、組合員から預かったいわゆる「公金」といえます。
民間の企業の場合、最大の目標は利益最大化です。予算より結果責任を問うことで、結果を求める為に事業計画や予算をするというのが営利企業の目的です。
利益最大化の為に予算である支出、費用項目を増やしても利益が最大であるならば認められます。求めるところは売上最大化、利益の最大化です。
マンション管理組合の場合は利益の最大化が目的ではありません。
むしろマンション住民の皆さん方に、こういう組合活動を 1 年間やります、こういう事業計画をします、その為にこれだけ掛る費用があります。この費用を賄う為に組合費を頂けませんかというのがマンション管理の基本です。そう考えるとマンション管理で利益が出るのが良いのかどうか。利益をもたらすのが最大の目的ではないので、事業計画通りにしっかりやったかどうかということです。

[71: 匿名さん]

つづき

事業計画の中で費用最少・支出最少を求めるのは当然ですが、それは予算の段階できっちりすることです。
マンション管理組合でこの事業をやりますと言って、やらなかったことはだめな訳です。
事業計画なくして、基本的に予算はなく、支出はないのです。
事業計画をいかにしっかり作るか、それと同時に、管理費及び修繕積立金を預かるわけです。
事業計画通り最少の費用で賄い、必ずやるということです。むしろ費用を効率よくどう使うかということです。管理組合で余剰金が出るということは、かならずしも良いことではないということになります。
役員は民法の「善良な管理者の注意」を払って、その管理及び支出を行う義務を負っています（善管注意義務）。これを勝手に支出することはできません。予算に縛られるということです。

[72: マンション住民さん]

計画外の予算作成が最近の理事会で、目立つようになっている様です。
電子ブレーカーの件で、
最近の燃料費高騰の影響を受けて、契約を更新すると使用料が高くなるようです（不確実な要素がある）。損失を出さないためにも、契約を変更する前に、東電さんから直接説明を聞く必要があると思います。
計画外の事で理事会の審議時間が割かれています。
ここの管理会社には弱ったものです。
管理会社経由で2社の見積もりをとっても意味がない、
管理会社のお抱え業者です（LED化と同じ）。
理事会が管理会社を経由しないで見積もりを取ることをお勧めします。

ネット上のおすすめ
【株式会社ジェルシステム】
設立 1972年
システム JELコントロールシステム
システムの特徴 高性能電子ブレーカーを採用した、電気の基本料金削減システム。CPU制御により従来のブレーカーでは不可能だった、最適最小定格電流の設定を可能にし、低圧電力の契約を「負荷設備契約」から、より契約容量の小さな「主開閉器契約」に変更し、大幅な電気基本料金の削減を実現するシステムです。
製品ラインナップ 全41種類（1KW単位での商品）
保障 １年間。故障した場合は、自社で製造しているので、迅速に対応が可能。リースの場合でも「保険＋保守契約」を結びますのでアフターフォローは万全。
製造 福島県・自社工場
JET認証 自社で取得

https://電子ブレーカー詐欺.com/attention/ranking.html

https://www.jelsystem.co.jp/

[73: 匿名さん]

たざんのいし【他山の石】
よそのできごとや自分に対する批評が、自分の知徳をみがく助けとなるということ。

シロアリ詐欺がなんとなく・・・
転載いたします。

悪質シロアリ駆除業者の手口を大公開！
https://www.shiroari-ichiban.com/contents/column/method-vicious-compan...

WRITER
田中?勇史
しろあり防除施工士

大学では昆虫類の研究に携わる。2007年テオリアハウスクリニックに新卒入社。これまで3000件を超える家屋の床下を調査。皇居内の施設や帝釈天といった重要文化財の蟻害調査も実施。大学の海外調査にも協力。

どんな業界にも 悪質な業者がいます。「何が“悪質”なのか」というと「サービスと料金の等価交換が出来ていない」という点にあります。つまり、料金とサービスが見合わない。簡単に言うと“ぼられる”という事です。このページでは、お客様が悪質なシロアリ駆除業者に騙されないように。また、正しい業界の発展の為に悪質シロアリ駆除業者の手口を大公開します。

[74: 匿名さん]

１．悪質な営業マンは突然やってくる

悪質なシロアリ駆除業者の営業マンは、担当エリアにある住宅のインターホンをひたすら鳴らし続け、たまたま出られたお宅に用件を切り出します。
「ただ今この地区限定で、床下診断の無料キャンペーンを行っています」

本当の目的は質の悪いサービスを高額で売りつける事ですが 「無料点検」で最初のきっかけを作ろうとします。ほとんどのお客様は、怪しんで『大丈夫です！』『間に合っています！』とお断りになります。悪徳業者にしてみれば、断られるは覚悟の上なのでこんな事ではヘコたれません。そして、こういった事を一日に200件、300件と繰り返し、1週間に1件でも床下診断にこぎつければ“御の字”と言ったところです。これでやっと売り込みの入り口に立ったわけです。

[75: 匿名さん]

つづき
２．お客さまを玄関先に呼ぶテクニック

先程の例は「地域限定の無料キャンペーン」から無料点検に繋げるパターンでした。しかしこれ以外にも、お客様を玄関先に呼ぶためのテクニックは色々あります。例えば「○○住宅検査協会から来ました」や「○○ハウスの定期点検に来ました」と、協会や住宅メーカーの名前を語ったりします。これらの嘘は調べれば簡単にわかりますので、絶対にその場で契約せず業者が名乗った団体やハウスメーカーに電話で問合せて確認しましょう。

余談ですが、以前、当社は工事されたお客様の玄関先に「工事済」のステッカーを貼らせてもらっていました。ところが、それを見た悪質な業者が当社の社員のフリをして点検に伺うということが何件かあったため現在は止めています。悪質シロアリ駆除業者にとって「なりすまし」は常套手段であり、相手メーカーや業界全体の印象も悪くなっていきます。

[76: 匿名さん]

つづき
３．一度家に上げてしまうと断れない状況を作っていく

「無料なら、点検しても良いか」、「見積りしてもらって高ければ頼まなければ良いのだから、とりあえず点検してもらってみるか」
軽い気持ちで頼んでしまうのは大間違いです。悪質シロアリ駆除業者を一度でも家に上げてしまうと、巧妙な手口で断りにくい状況を作っていきます。彼らは騙し取るプロですから、気がついたら多額の契約書に判を押しているという事も珍しくありません。

[77: 匿名さん]

つづき
悪質シロアリ駆除業者の手口
とにかく床下点検にこぎつける（無料や特別といった言葉を使ってくる）
床下の状態を酷く言って不安をあおる（わざと悪く言う）
様々な商品を売ろうとする（お客さまの無知につけこんでくる）
値引をする（値下げすると断りにくくなる事を知っている）
その場で契約を迫る（とにかく考えさせないようにしてくる）

?といったところでしょうか。

実は悪質業者の販売手口は、お客様の家に入ってからはみんな同じです。とにかくお客様の無知につけこんで、商品を出来るだけ沢山売り付けようとします。そして「高いから・・・」と断ろうとすると「じゃあ100万円に値下げします」、「20万値下げします」などと言って、断りにくい状況を作ってきます。また、悪質シロアリ駆除業者はよく嘘をつきます。そして嘘は後で調べれば必ずバレるので、とにかく契約を急ぎます。中にはその日のうちに契約完了させてしまう業者もいます。

[78: 匿名さん]

つづき
4-2．チラシやインターネット広告で集客する業者も

毎年4月下旬から5月にかけてシロアリの羽アリが大量発生します。そして、この時期に合せてチラシを撒く業者がいます。チラシには「期間限定！20坪で4万8000円（相場の6～7割引！）」などと書かれています。普通の方はこの金額が安いかどうか解らないと思います。しかし、既に何社かに見積りを取った方からすると「とても安い！」と判断しつい呼んでしまうことがあります。インターネットの広告も同じです。お客様宅へ訪問する機会をつくるために「非常に安い単価」で集客している場合があります。

しかし、 こういった業者の中にも先に述べたように悪質シロアリ駆除業者が潜んでいます。見積もりの際、床下換気扇や基礎補強金具などの実際には必要ない工事やオプションを追加して値段をつり上げ、最終的には多額の請求書で迫ってくることがあります。

[79: 匿名さん]

つづき

５．まとめ

シロアリ被害や木材劣化に対する対策は建物の維持管理のために大変重要です。そして、適切な対策をするためには業者選びを慎重に行うことも非常に大切です。しかし残念なことにシロアリ業者の中には上記のような「悪質業者」が存在します。

そこで、ひとつの指標になるのが「公益社団法人日本しろあり対策協会」の登録業者であるか無いかです。日本にはシロアリ業者を規制する法律はありませんが、協会への登録が唯一の業者の客観的な判断材料となります。登録していない業者の中にもまじめな業者はいますが、大体の場合、非加入業者は避けたほうが無難です。

[80: 匿名さん]

つづき

６．よくある販売パターン（余談）

「無料点検キャンペーンをおこなっています。ぜひこの機会に・・・」、「ご近所の床下点検に来たので、ついでに・・・」こんな感じで、出来るだけ抵抗感なく床下点検に持ち込もうとします。

「基礎の換気口に防虫ネットをいかがですか。3000円のところ今日なら1500円で・・・」と言って実際に安く取り付け、終わってから「ついでに床下の診断をサービスで・・・」と点検にもっていくケースもあります。

[81: マンション住民さん]

管理会社の営業活動と似ている様です
用心しましょう

・とにかく床下点検にこぎつける（無料や特別といった言葉を使ってくる）
→有償から無償の見積り

・床下の状態を酷く言って不安をあおる（わざと悪く言う）
→劣化状況の不通知

・様々な商品を売ろうとする（お客さまの無知につけこんでくる）
→BEE社　乾式工法・外断熱・補助金

値引をする（値下げすると断りにくくなる事を知っている）
→T社　再見積り

その場で契約を迫る（とにかく考えさせないようにしてくる）
→15期の期日を強調

[82: マンション住民さん]

もうひとつ

・床下の状態を酷く言って不安をあおる（わざと悪く言う）
→劣化状況の不通知
→外壁落下リスクの強調（当マンションは対象外です）

[83: マンション住民さん]

懸念を払拭するには、今度のBEEの説明会で
①劣化状況が分かる資料
②乾式外断熱工法の省エネ効果が、数字で分かる現状との比較資料
③乾式外断熱工法（既存壁に上張りする外壁複合改修構工法）の耐久性や安全性に関わる公的なマニュアルやガイドライン類

を、開催日の14日前までに提出することが好ましいと思われます。

[84: マンション住民さん]

>>69 匿名さん
>>71 匿名さん


今期は、議事録に銀行口座（保管口座）の名義人変更についての記載が見当たりません。

りそな銀行吉祥寺支店に、理事長（監事）が連絡すれば情報を開示してもらえます。

場合によっては、今期役員の皆さまに善管注意義務違反で20万円以下の罰金が課せられる可能性があります。

これを期に、役員の引継ぎ事項の一つとして、口座名義人の確認を加えることをお勧めします。

[85: 匿名さん]

銀行口座について（その１）

当マンションの規約集の最初のページに記載の「管理に関する承認書」の記載事項より、「収納口座」の最初の名義人は「サンクレイドルつくば管理組合　代表　飯田一樹」で、その後、「サンクレイドルつくば管理組合　理事長　○○○○」が「承継」しています。

※
・承継：先代の人物からの地位・事業・精神を受け継ぐこと
・継承：先代の人物から身分・権利・財産などを受け継ぐこと
「承継」は「継承」の身分・権利・財産に加えて会社の文化や先代の精神など、目に見えないものまで引き継ぐことを意味します。


管理に関する承認書

[86: 匿名さん]

銀行口座について（その２）

2009年時点での分別管理方式について調べました。
当マンションの収納口座が管理組合名義だったので、
③支払一任代行方式（現行第87条第５項）
を採用していたことが判ります。
https://www.mlit.go.jp/common/000053056.pdf


（旧）分別管理方式

[87: 匿名さん]

銀行口座について（その３）

法令改正によって、管理費用残額も保管口座に移し替えすることになり、積み残しの課題が解消されました。

イ マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分として徴収された修繕積立金等金銭から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理する方法
https://www.mlit.go.jp/common/000053056.pdf


第８７条第２項第１号 イ の方法

[88: 匿名さん]

銀行口座について（その４）

重要事項説明書では収納口座の名義人が管理組合から管理会社に変更されています。

口座の名義人の欄に具体性に欠けた名称が記載されています。
・管理者（管理組合理事長）　・・・サンクレイドル管理組合　理事長○○
・マンション管理業者（）　　・・・伏見管理サービス（株）

※
【第四面関係】
① ４－２について
「修繕積立金等の種類」については、修繕積立金等が金銭の場合にあっては「金銭」を、有価証券の場合にあっては「有価証券」を丸で囲むこと。「金銭」と「有価証券」両方で管理している場合は両方を丸で囲むこと。
「管理方法」については、修繕積立金等が金銭である場合に、当該金銭の管理方法について、法施行規則第 87 条第２項第１項のイ・ロ・ハのうち該当するものを丸で囲むこと。

「口座名義」については、括弧内に具体の名義者名（理事長）等を記入のうえ、該当箇所に丸を付けること。

「預貯金通帳・印鑑等の保管者」については、当該項目に対応する保管者を該当箇所に記入すること。なお、保管口座が複数ある場合で通帳の保管者が異なる場合は、保管者の欄に併記し、その旨を備考欄に記載すること。
「修繕積立金等金銭の収納方法」については、期日及び手段（振込、引落又は集金の別）等を記載すること。
「収納に関する再委託先」については、該当がある場合、会社名等を記載すること。
「修繕積立金等金銭の保管及び管理の方法」については、各区分所有者等から徴収した修繕積立金等金銭の具体的な保管及び管理の方法を記載することとし、出納の流れが分かる図も併せて記載すること。
https://www.mlit.go.jp/common/001227114.pdf

[89: 匿名さん]

銀行口座について（その５）
横浜銀行の場合

法人格のない団体として口座開設をされるお客さまへのお願い

預金保険法による保険事故が発生した場合に預金者の皆さまが預金の払戻しや支払いを円滑に受けられるよう、金融機関は、迅速に預金保険法により保護される預金額を確定する必要があります。このため預金保険法は、金融機関に対して口座名義や代表者などのデータを平時から整備することを義務付けています。

1.公的書類のご持参（以下のすべてをご用意ください。）
団体のお客さま

団体の規約または会則
団体の総会議事録
来店者の公的な本人確認書類
代表者の本人確認書類の写し（来店者が代表者以外の場合）
許認可証等（行政機関の許認可・届出・登録等が必要な活動の場合）
設立年月日がわかる書類（団体の規約等に記載がない場合）

※ いずれの書類も原本をご用意ください。各書類は写しをとり、保管いたします。

5.ご留意事項

口座名義
規約または会則に記載の名義とさせていただきます。

口座の代表者
規約または会則、総会議事録等に記載の団体の代表者の方を、預金口座の代表者とさせていただきます。

https://www.boy.co.jp/hojin/kouza-kaisetsu/unincorporated.html

[90: 匿名さん]

銀行口座について（その６）

当マンションでは、管理規約　第71条第7項にて　土地・建物・付属物が区分所有者全員の共有となることが明言されています。「権利能力なき社団」か「任意団体」かどうかは銀行の判断に委ねることとなりそうです。

(1)名寄せに際しての預金者の扱い
金融機関に破綻等の保険事故（「保険事故の種類と保護の方式」参照）が生じた場合、預金保険機構は、実際に保護される預金等（付保預金、「保護される預金等の額」参照）に係る保険金の支払又はその払戻しを円滑に行うための業務を行います。

3. マンション管理組合
マンション管理組合については、登記等により、建物の区分所有等に関する法律第47条に基づき法人格を有する場合や、「権利能力なき社団・財団」と認められる場合には、1預金者となり、マンション管理組合名義の預金等はマンション管理組合の預金等として名寄せされます。

マンション管理組合は、法人格を有していなくても、団体としての組織を備え、構成員の変更にかかわらず団体が存続し、総会の決議に基づいて運営されるなど、「権利能力なき社団」と認められる場合が多いと考えられます。

一方、「任意団体」であるマンション管理組合名義の預金等は、構成員の預金等として、持分に応じて分割された上で、各構成員の他の預金等と合算されます。
マンション管理組合の規約に、「組合資産について構成員が共有持分権を有する」旨を明記した場合には、当該マンション管理組合は「権利能力なき社団」とは認められず、「任意団体」になると考えられます。

https://www.dic.go.jp/yokinsha/page_000112.html