サンクレイドルつくばの資産価値を上げる

[購入経験者さん]

マンション管理計画の認定制度が始まりましたが、当マンションでは未だ対応の議論さえない状態です。これからは「管理のあり方そのものが資産価値となる」そんな時代に突入したように思われます。
いかにして資産価値を上げるか？
そんな課題に、過去を振り返りながら現行制度を調べ、徒然なるままに議論を深めていきたいと思います。

[1: 匿名さん]

新聞記事を他の板から引用いたします。
適正な価格でマンションの修繕をやるということが、重要の様です。
肝要なのは、管理会社の言いなりに手厚い工事を行うと財政破綻を起こし、管理不全予備軍になってしまうことではないでしょうか。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48962/7/

[2: 匿名さん]

新聞記事です

[3: 匿名さん]

当マンションの図書の保管に関する契約内容をマンション標準管理委託契約書と比較します。
設計図書を始めとする図書類は管理会社をリプレースする際の査定（見積作成）に必要な参考資料として重要です。勿論、当マンションにとっての重要な資産です。それをかってに管理会社が保管するような契約を結んでいます。理事長が管理会社に図書類を借り受けることになり、リプレースするための資料が作成できない状態になってしまいます。
住民の方は誰もこのことに気付いていません。

【マンション標準管理委託契約書】
2基幹事務以外の事務管理業務
（３）その他
一 乙は、本マンションに係る設計図書を、甲の事務所で保管する。
二 乙は、甲の管理規約の原本、総会議事録、総会議案書等を、甲の事務所で保管する。
※事務所は、必ずしも管理員室でなくともよく、役員や委員会員の自宅でもよい。
【契約内容】
③図書等の保管等
一　乙は、本マンションに関わる設計図書（分譲会社の宅地建物取引業者より甲に引き渡された範囲のもの及び甲が実施した大規模修繕資料をいう。）を、甲の依頼の下に乙の事務所で保管する。なお、甲の指示により保管場所を変更する場合の経費（輸送費含む）は甲の負担とする。
二　乙は甲の指示がある場合は、甲の管理規約の原本、総会議事録、総会議案書等を、乙の事務所で保管する。

[4: 匿名さん]

ご安心ください。一組合員の尽力によって下記の（反社会的勢力の排除）の条項が契約に取り入れられています。
「偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を棄損する行為」つまり、詐欺まがいの行為を管理会社が犯したことが発覚した場合は、即時、契約を解除することができます。

（反社会的勢力の排除）
第 24 条 乙は、甲に対し、次の各号の事項を確約する。
一 自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構
成員（以下これらを総称して「反社会的勢力」という。）ではないこと。
二 自らの役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう。）
が反社会的勢力ではないこと。
三 反社会的勢力に自己の名義を利用させ、本契約を締結するものではないこと。
四 本契約の有効期間内に、自ら又は第三者を利用して、次の行為をしないこと。
イ 相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為
ロ 偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を棄損する行為
２ 乙について、本契約の有効期間内に、次の各号のいずれかに該当した場合には、甲
は何らの催告を要せずして、本契約を解除することができる。
一 前項第 1 号又は前項第 2 号の確約に反する申告をしたことが判明した場合
二 前項第 3 号の確約に反し契約をしたことが判明した場合
三 前項第 4 号の確約に反する行為をした場合

[5: マンション住民さん]

クソスレ乱立させるなって管理人さんに叱られただろ

雑談板とか目立たない所でやってくれよ爺さん
　

[6: 匿名さん]

管理人さんの言う通りに
新たにスレッドを作成し情報交換の場として利用しています。

「クソスレ乱立させるなって」誰も言っていません。


別板より引用

管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。

本スレッドの趣旨と異なるマンション管理に関する話題が散見されるようです。
著しく、スレッドの趣旨と異なる話題が続いてしまいますと、本来あるべき情報交換が阻害される恐れもございますので、どうぞご配慮をお願いできれば幸いです。

これらの話題につきましては、同テーマを扱うスレッドをお探しいただくか、新たにスレッドを作成し情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。

[7: 匿名さん]

　一組合員の尽力によって、管理会社の言いなりになって財政破綻を起こさないよう、監事の条項を改正し最新のマンション標準管理規約に準拠するようになりました。

監事って何？管理組合の監査とは？
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/index.php　　より

　監事の仕事は、管理組合の業務の執行や財産の状況を監査することです。つまり、管理組合の運営が民主的に進められているか、適正な会計処理がなされているか等をチェックする役目といったところでしょうか。
　管理組合の業務の執行、財産の状況の監査をし、総会でその結果を報告します。問題がある、あるいはありそうな場合は理事会や総会を開催する権限も持っていることがわかります。

　ある管理組合の監事に就任しているマンション管理士の方にお話を伺いました。
「月1回の定例理事会に出席し、管理組合運営の業務監査をしています。半年に1回は会計監査をし、総会前にも業務監査と会計監査を行います。監査にあたっては、オリジナルのチェック項目に照らして監査しています。大事なことは、何のために何をチェックするかを明確にすることです。そして、管理組合にとって耳が痛いことでも、伝えるべきことをきちんと伝えています」とおっしゃっていました。監査する書類は、段ボール箱数箱にもなり、それらを１つ１つチェックしていくそうです。

[8: 匿名さん]

つづき

表-1　マンション標準管理規約第41条（監事）
（監事）
第41条　監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。
２　監事は、いつでも、理事及び第38条第１項第二号に規定する職員に対して業務の報告を求め、又は業務及び財産の状況の調査をすることができる。
３　監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。
４　監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。
５　監事は、理事が不正の行為をし、若しくは当該行為をするおそれがあると認めるとき、又は法令、規約、使用細則等、総会の決議若しくは理事会の決議に違反する事実若しくは著しく不当な事実があると認めるときは、遅滞なく、その旨を理事会に報告しなければならない。
６　監事は、前項に規定する場合において、必要があると認めるときは、理事長に対し、理事会の招集を請求することができる。
７　前項の規定による請求があった日から５日以内に、その請求があった日から２週間以内の日を理事会の日とする理事会の招集の通知が発せられない場合は、その請求をした監事は、理事会を招集することができる。

（※1）平成30年度マンション総合調査結果より
　https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf

（※2）各マンションの管理規約の参考資料として、国土交通省が作成したものである。単棟型、団地型、複合用途型がある。令和3年6月にIT化への対応などに関して改訂されている。
　https://www.mlit.go.jp/common/001410147.pdf　改訂の概要
　https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001417732.pdf　単棟型

[9: 匿名さん]

つづき

　監査は大事な仕事で、それを担う監事は管理組合になくてはならない職です。管理組合の運営に不正が生じないよう、特定の人に大事な監査を押し付けるのではなく、管理組合として、その状態をチェックし適正に運営できる体制を築いていきましょう。
　アメリカでは、一定の予算額以上の会計は専門家によるチェック、そして管理組合が３カ月に一度は、組合運営の管理費の収支明細の確認、積立金の収支、予算案と執行状況を比較し、確認・報告することを州法で義務付けている場合があります。
　管理組合内のトラブルを避けるために、法律で監査の役割をより厳しく設定し、義務付けるという方法もありますが、それではますます管理組合の荷が重くなり、役員のなり手が減るかもしれません。また、「面倒なことは専門家に」と任せる前に、管理組合内でのチェック体制を、あなたのマンションにあった方法で確立することが必要ではないでしょうか。

（※4）マンション管理適正評価制度
　http://www.kanrikyo.or.jp/lp/evaluation/index.html

参考資料
管理組合監査　主要項目チェックリスト
http://www.kanrikyo.or.jp/report/pdf/gyoumu/checklist+comment.pdf

管理組合監査関係資料
http://www.kanrikyo.or.jp/report/gyoumu.html

[10: 匿名さん]

世の中の流れが変わってきました

管理不全マンションの購入を回避せよ！　　Update: 2022-06-28
https://www.sakurajimusyo.com/guide/33140/　　より

2022年4月に開始された「管理計画認定制度」・「管理適正評価制度」の施行に伴い、将来的な資産価値維持を考慮して、マンション管理に注目する人が増加しているようです。
・・・
マンション管理の状態を見るうえで、「長期修繕計画の妥当性」や「管理規約・使用細則」の内容について予め把握しておくことはとても大切なことです。当社で管理状況の調査を進めるにあたって様々な傾向や事例がありましたのでご紹介します。下記に当てはまるようなマンション管理は要注意です。

1 購入前に必ずチェック！意外と多い要注意な事例集！
1.1 修繕積立金が国交省ガイドラインより低額な設定になっている
1.2 窓や玄関ドアの改良に関する規約・細則の定めがない
1.3 リフォーム工事実施における明確な定め（ルール）がない
1.4 共用部分で禁煙の規定がされていない
2 絶対に避けて！本当にあったヤバい事例
2.1 長期修繕計画が10年以上見直しされていない
2.2 管理組合の未収金（管理費・修繕積立金）が年間収入額の10％以上

当マンションでは
1.2 窓や玄関ドアの改良に関する規約・細則の定めがない
1.3 リフォーム工事実施における明確な定め（ルール）がない
2.1 長期修繕計画が10年以上見直しされていない
に該当します。

なかなか買い手がつき難い原因がここにあるようです（504室）。一刻も早い改善が望まれます。監事さん頑張ってください。

[11: 匿名さん]

さくら事務所のホームページより
https://www.sakurajimusyo.com/expert/kanri-check2.php

マンション管理インスペクション
「マンションは管理を買う」を可能に

入居後に快適な生活ができるか？建物が長く安心して使えるような計画がきちんとたてられているのか？更に資産価値が維持できるような管理体制が整っているのか？中古マンション購入にあたり、管理状況のチェックは重要なポイントです。
本サービスでは、中古マンション購入をご検討中の方へ向け、さくら事務所のマンション管理コンサルタントが、頂いた資料をもとに管理状況を第三者の目でチェックします。
管理不全・スラム化予備軍とされるマンション購入を避けるためのサービスです。
マンションの管理状況を専門家がチェックし、3日程度を目安に結果を知ることができます。

「管理計画認定制度」で管理がより重要に
　「改正マンション管理適正化法」の成立にともない、適切な管理計画を有するマンションを認定する「管理計画認定制度」が2022年度までに施行される方針です。管理状況が認められた認定マンションには税制上の優遇策についても検討されています。
　今後、マンションの管理状況はその資産価値をも左右する重要なポイントになっていきます。

サービス料金
1案件
30,000円（税込33,000円）
3日程度でスピーディに回答いたします
オプション
「国土交通省ガイドライン」版 修繕積立金試算（電話相談つき）
15,000円（税込16,500円）
国土交通省のマンション修繕積立金に関するガイドラインで定められている、長期修繕計画の全体計画期間での平均額を基に、修繕積立金の目安を試算します。
必要書類：管理組合収支報告書又は総会議案書
※管理組合の資料作成状況によっては、本オプションがご利用できない場合がございます。

ご用意頂く書類は3つだけ
ご用意頂く書類
管理規約・使用細則
重要事項調査報告書
長期修繕計画
チェック項目
「理事会・管理組合の運営」
「管理規約・組合会計の制限」
「生活上のルール」
「建物や設備の維持管理」
「管理会社（管理委託契約）」

[12: 匿名さん]

購入価格の0.1%程度で情報を取得することができます。

これまで58,000組を超える方がご利用され（22/11/14現在）満足度は実に98％。ご利用者様の45.9％が、豊富な実績を理由に当社を選ばれています。

とのことです。

[13: 匿名さん]

重要事項調査報告書作成に関するガイドラインが改訂されて管理状態の記入事項が追加されています。
http://www.kanrikyo.or.jp/report/gyoumu.html
http://www.kanrikyo.or.jp/report/pdf/gyoumu/jyusetsu_guide_20220408.pd...

この度、令和４年４月１日に施行される改正「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」及び改正「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」に対応するため、令和３年６月２２日に公表された「マンション標準管理規約コメント別添４」の作成（見直し）個所（「管理計画認定」における管理計画認定の有無及び認定取得日、長期修繕計画の作成年月、建替え等関係）の追加する所要の改訂を行うこととなりました。

記載例
〇 自治体や民間団体等が実施する耐震・防犯等優良認定を管理組合が独自に受けていること。
（一社）マンション管理業協会 適正評価制度
管理適正評価制度 　1 有、 2 無
評価　 1 ５つ星、 2 四つ星、 3 三つ星 、4 二つ星、5 一つ星、 6 星なし
登録年月日（1 年有効） 令和４年４月１日

[14: 匿名さん]

長期修繕計画の見直しが喫緊の課題となっています。

[15: 匿名さん]

重要事項調査報告書はマンション購入者が保管すべき重要書類の一つです。

[16: 匿名さん]

おなじ市内にこんなマンションがありました
https://www.homes.co.jp/mansion/b-86620018721/?nx_id=v5pc_ba_revsearch...

正直な感想「太刀打ちできません」

価格 3,980万円
管理費等 16,620円
修繕積立金 5,610円
交通 つくばエクスプレス つくば駅 徒歩9分
所在地 茨城県つくば市竹園1丁目
地図
築年月（築年数） 2007年3月 ( 築16年 )
主要採光面 東
専有面積 86.29m2 (壁心)
バルコニー面積 20.66m2
間取り 3LDK
管理状況 評価書付き
ポイント 「つくば」駅徒歩9分！角部屋＆8階部分で眺望良好！商業施設至近☆小学校も近く安心の子育て環境

マンション管理評価（LIFULL HOME'S提供情報情報提供元について）
プロが評価した、管理組合の運営状況や修繕等の資金計画などが見られます。
A

[17: 匿名さん]

因みに当マンション504号室の物件情報です

価格 2,980万円
管理費等 14,690円
修繕積立金 24,860円
交通 つくばエクスプレス つくば駅 徒歩30分
所在地 茨城県つくば市千現2丁目
地図
築年月（築年数） 2009年2月 ( 築14年 )
主要採光面 南
専有面積 90.43m2 (壁心)
バルコニー面積 33.42m2
間取り 3LDK

ポイント 「サンクレイドルつくば」5階南向き・90ｍ2強の大型3LDK 洞峰公園すぐ！竹園西小学校地区

[18: 匿名さん]

一日も早く長期修繕計画を見直し、良い評価結果が得られるようにしないと、全く買い手がつかない事態になってしまいます。
参考までに、マンション管理業協会が公開している総会の議案書の雛形を掲載いたします。
http://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/valuer/file/evaluation/general_as...


第○号議案 マンション管理適正評価制度・管理計画認定制度への登録の件【 普 通 決 議 】

１ ． 提 案 の 趣 旨 ・ 議 決 事 項
マンションにおける建物維持管理の新たな指針として、一般社団法人マンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」及びマンション管理適正化法に基づく「管理計画認定制度」の二つの制度が2022年4月より運用始動しています。
両制度の基準に照らした当マンションの管理に係る事前の評価及び確認結果は以下の通りとなりました。事前評価の結果、当マンションの管理の状況を登録・情報公開することにより、市場で当マンションの評価が得られ、このことは、当マンション全体の資産価値に良い影響が期待されることから、両制度への登録及び情報開示をすることにつき、ご承認いただきますようお願いいたします。

２ ． 提 案 の 理 由
本案をご提案する主な理由は以下の通りです。
（１）両制度への登録・情報開示を通じて当マンションの管理の適正性が市場で評価されることにつながる。市場にアピールできること。
（２）適正な管理が行われているマンションは、将来的に様々なリスクの低減が見込まれ、資産価値が高く評価される。
（３）マンションの管理面を含めた評価がされることは、マンション全体の評価に留まらず、当マンションの専有部分の流通面においても市場での評価がされる期待がある。

[19: 匿名さん]

管理組合の大規模修繕工事を成功させるポイント　　より　抜粋し掲載いたします
https://www.nagoya-mankan.jp/15343212505288

その１
管理組合の大規模修繕工事を成功させるためのポイントは、大規模修繕工事の合意形成、具体的な大規模修繕工事を進める４つの実施方法を知り、パートナーとなるコンサルタントの選定が大切です。


管理組合の大規模修繕工事の４つの実施方法

[20: 匿名さん]

その２

①管理会社主導型
　管理会社へ依頼する方法で、管理会社が主体となって、建物診断、実施設計、施工、施工監理を進める方式。メリットは、マンションの事を熟知して慣れている管理会社へ依頼するので安心感があり、管理組合の負担が少なく、責任の所在が明確。デメリットは、管理組合の主体性や関心度の低下、競争原理が働かないことによるコスト高、第三者のチェック機能がないことによる無駄な工事項目の増加の恐れなどがあり、工事費は設計監理方式に比べ、大幅に割高になる事が多い。
　管理組合の事情によって、色々な形態で実施される。また、理事会や修繕委員会が、施工会社との連絡を管理会社に任せる場合は、このやり方での実施となる。

[21: 匿名さん]

その３

②設計監理方式
建物診断、設計及び工事監理を専門家である設計事務所等に依頼し、工事を公募方法等により施工業者に発注する方式。メリットとして、施工チェックを第三者に依頼するため、厳正な工事品質のチェックが可能で、不要な工事を抑止することができ、競争原理が働き適正な価格で発注ができる。デメリットとして、修繕委員会の設立や管理組合で信頼できる設計事務所を選定など負担がが掛かる。

③責任施工管理方式
施工業者に建物診断、実施設計、施工監理までを一任する方式です。施工業者を複数リストアップして相見積りにより決定する場合や、最初から特定1社を指定して特命で発注する方法があります。メリットとして、複数の関係業者を1つに集約できるため、管理組合の打合わせに費やす時間などの手間が軽減され、1社に全てを依頼するので責任の所在が明確になる。デメリットとして、第三者の専門家のチェック機能がないため、無駄な工事項目が増えたり、工事品質の低下を招く恐れがあります。特に、この方式の場合は、「住宅瑕疵担保責任保険」の加入をお勧めします。

④コンサルタント（マンション管理士等）の採用
大規模修繕工事の進め方で、管理組合の側にたち、理事会や修繕委員会へアドバイスをする方式です。大規模修繕に関係する臨時総会、住民説明会等の合意形成などで理事会を支援します。また、修繕委員会の設立や運営、設計事務所選定補助、施工会社選定補助、工事検査立会など、管理組合の負担を軽減できます。デメリットとしては、コンサルタント料が別にかかりますが、管理会社との調整、修繕委員会の負担軽減、不適切コンサルの防止、トータルコストの低減など、費用以上の効果が期待できます。

[22: 匿名さん]

　当マンションでは、大規模修繕の実行委員会が存在したことが有りますが、総会で承認された委員会は設立されていません。
　13期の理事会では、責任施工方式で施工会社と関係を築いていましたが、今期になって、管理会社が施工会社を連れてきて、前理事長の了承を得て施工会社との連絡を管理会社に一任するようになりました。
　管理会社主導型に変わってしまいました。また、見積内容が筒抜け状態となっています。
　管理組合の主体性や関心度の低下、競争原理が働かないことによるコスト高、第三者のチェック機能がないことによる無駄な工事項目の増加の恐れなどがあり、理事会・監事がちゃんとチェックしないと水増し工事で大幅に割高な工事を実施してしまうことになります。

[23: 匿名さん]

　当マンションでは、震災後の第3期に大がかりな修繕工事が行われており。工事の記録が、代々の理事長に引き継がれています。
　また、国交省のガイドラインが改訂され、12～15年周期での工事が推奨されています。また業界では、18年周期での工事が少しづつ浸透してきています。
　議事録などで、「工事を先送りしていつまでたっても実施できない」の様な意見が散見されますが、管理会社の言い分の様です。
　管理組合側としては、焦ることはありません。じっくりと意見を集約する時間はいくらでもあります。また、現管理会社の介入を許していると時間を食いつぶされてしまいます。

[24: 匿名さん]

大規模修繕に関わる議題に関しては、管理会社を出席させない管理組合もあります。

[25: 名無しさん]

キミみたいなのが出ていくことが、このマンションの資産価値を上げるのに一番良い施策。

[26: 匿名さん]

他の住民の皆さんはどう思っているのでしょうか？
管理会社に資金をかすめ取られ、管理不全予備軍になって、このマンションの買い手がつかなくなっても良い、ということなのでしょうか？

[27: 匿名さん]

LIFULL HOME'Sにて「マンション管理適正化診断サービス」の評価結果が掲載されています。また、理事会の議事録や長期修繕計画を確認するよう推奨しています。
https://www.homes.co.jp/mansion/management-evaluation/b-8064924/

気になる点は不動産会社に確認を

評価内容で気になる点や最新の情報を確認したい場合は、「理事会の議事録」「管理規約・使用細則」「長期修繕計画」などを確認しましょう。物件購入検討されている方は、不動産会社に依頼すれば調べてもらえる場合があります。

利用時の注意事項

※LIFULL HOME'Sでは、「マンション管理適正化診断サービス」を受けたマンションのうち、管理組合から掲載許可がおりており、かつ総合評価がS、A評価のマンションの評価書を掲載しております

※評価書の情報元である「マンション管理適正化診断サービス」は診断項目が一部改訂されており、2018年1月1日以降に診断された評価書は診断項目が増え、より細かい診断内容になっています

※マンション管理評価は、株式会社LIFULLが掲載するものであり、不動産物件情報を掲載している不動産事業者が掲載するものではありません

※診断結果は診断実施日時点のものであり、現状と異なる場合があります。また、評価情報の正確性、完全性を保証するものではありません。参考情報としてご活用ください

[28: 匿名さん]

「マンション管理適正化診断サービス」は、2015年7月より一般社団法人日本マンション管理士会連合会（以下「日管連」という。）が行ってきたマンション管理状況の診断を行うサービスです。
2022年3月31日現在10,950件の受付を行い、完了件数は9,693件、完了棟数は14,781棟となりました。この日管連が提供するマンション管理適正化診断サービスは、2022年4月より始まった管理計画認定制度における公益財団法人マンション管理センターが提供する手続き支援サービスの中で、管理組合がワンストップで利用できる支援手続の一方法として位置づけられました。

https://www.jhf.go.jp/files/400361242.pdf

[29: 匿名さん]

マンション管理適正化診断制度の概要
　マンション管理適正化診断は、マンション管理組合の管理運営状況、修繕計画状況、法定点検結果・修繕工事履歴状況のほか、防犯対策、保険事故履歴、耐震改修状況などの管理状況全般を対象に、目視・書類チェック・管理組合へのヒヤリングを行うことで管理状況を評価します。

　そして管理組合の同意を条件にＳ・Ａ評価マンションは、不動産・情報サイト「ＬＩＦＵＬＨＯＭＳ住宅評価」へ情報開示し、中古マンションの売買情報として情報提供しています。

　マンション購入希望者はネットで希望マンションを見たとき、当該マンションが診断を受けているという管理状況に前向きな姿勢があるということと、その診断で高評価を得ているということが確認でき、市場で適正に評価され、購入の動機付けとなることを期待しています。

https://www.jhf.go.jp/files/400361242.pdf

[30: 匿名さん]

マンション管理適正化診断の具体的内容
マンション管理適正化診断で確認する事項は以下のとおりです。
（１）管理組合の運営
（２）管理規約
（３）マンションみらいネットに登録しているか
（４）長期修繕計画書
①総会決議を経た長期修繕計画標準様式に準拠した長期修繕計画があるか
②見直しが7年以内に行われているか
③計画期間は30年以上でかつ残存期間内に大規模改修工事が2回以上含まれているか
（５）修繕積立金
①計画期間中の修繕積立金や繰入額の総額が分かるか
②均等積立方式で長期修繕計画最終年度が黒字になっているか
③将来の一時金の徴収を予定していないか
④修繕積立金額が著しく低額でないか
⑤計画期間の最終年度に借入金残高がないか
⇒ 総会承認を得た最新の長期修繕計画書で確認
（６）管理組合の経理（７）法定点検（８）給水管・排水管（９）外壁補修、防水工事（10）保険事故（11）防災・防火（12）その他

[31: 匿名さん]

サービスを受けるために必要な費用
　管理組合はマンション管理適正化診断を受けるための費用は発生しません。
ただ、マンション管理センターのマンション管理計画認定手続支援サービスを利用する際にはシステム利用料として1長期修繕計画ごとに10,000円の手数料が発生します。

　マンション管理適正化診断では管理計画認定制度よりも詳細にマンションの管理状況を確認します。つまりマンション管理適正化診断を行うとそのマンションの管理状況がわかるという内容になっています。
　管理組合の皆様にはマンション管理適正化診断サービスを利用するとマンション管理計画認定制度へワンストップで手続きできるとともに、マンション管理計画認定よりもより詳細に自分のマンションの状況が確認できレポートを受領することによりアドバイスも受けられる利点がありますので、今後もマンション管理適正化診断を大いに活用していただくことを期待しています。

https://www.jhf.go.jp/files/400361242.pdf

[32: 匿名さん]

長嶋修が解説！管理組合が知っておきたい大規模修繕工事のリアル
2021.10.09　　より掲載
https://www.border5.com/column/194/

さくら事務所では大規模修繕工事に関するお問い合わせをマンション管理組合の方から多数いただきます。
　マンションを長く健全な状態で維持するための大規模修繕工事ですが、談合やバックマージンなどが業界に横行した混乱状態です。
　どんなマンションも大規模修繕工事は避けられないもの。
　業界の構造、仕組みをある程度理解しておくことは、修繕積立金の無駄な支出を抑えるためにも有効です。
　ここでは、さくら事務所にご相談いただいた事例も併せて、大規模修繕工事の裏側の危険なカラクリについて解説します。

○管理会社の大規模修繕工事が高くなる構造とは？
　これまで多くのマンションでは、管理会社、あるいは管理会社経由で関連の工事会社が提出した大規模修繕工事の見積もりを、そのまま受け入れて進めてきました。
　ですが、このルートで出てくる工事費はどうしても割高になりがち。
　なぜなら、管理会社が直接工事を受注すれば、そのまま管理会社の売上・利益となり、関連会社が受注すればその一部は管理会社に還元され、やはり管理会社の売上・利益となるからです。
　そもそも相見積もりを取らなければ競争原理も働きませんので、当然といえば当然かもしれません。

　また、管理組合の負担をより大きくしているのが「オーバースペックな工事の提案」です。
　管理会社による劣化診断は、外壁塗装や屋上防水、鉄部塗装など、長期修繕計画で予定されていた工事をそのまま行う前提で行われます。
　しかしながら、その中には不要不急の工事がいくつも含まれていることがよくあります。大規模修繕工事は本来、長期修繕計画通りに、12年目、24年目などに進めていく必要はありません。
　あくまで計画は机上のものです。
　部位によってはまだ劣化が進行していないため、15年目、18年目などに先延ばしすることが出来る可能性もあるのです。

　ですが、「先延ばしできる工事はないか？」を尋ねると、「それで万が一でも雨漏りしたらどうするのですか？資産価値は落ちますし、理事会の責任を問われる可能性がありますよ」と言われてしまいます。
　たいていの理事会は不安に駆られ、自己保身から提案通りの工事をしてしまうというのがお決まりのパターンです。

　また、残念ながら管理組合と管理会社は利害が一致しているわけではありません。
　管理会社は、管理組合がいくら払えるか？（今いくら積み立てているか？）ももちろん知っています。
　そんな中、わざわざ管理会社の売上が下がる修繕の先延ばしの提案を、管理会社から申し出ることは構造的に難しいのです。

[33: 匿名さん]

つづき

○「無料の劣化診断」はなぜ無料なのか？

　施工会社による劣化診断は、一般に無料で行われています。本来、専門知識を要し、それなりのコストがかかるはずの劣化診断。なぜ無料なのでしょうか？
　それは、その会社がその後の工事受注を期待しているからにほかなりません。したがって見積もりの中身について、その修繕部位やコストが妥当かどうかは、組合がきちんと検討する必要があります。
　こうした問題点を把握して、複数社に見積もりを依頼する管理組合も増えてきましたが、管理会社を通して相見積もりをとるならば意味はありません。

多くの場合で、出来レースとなってしまうのです。

　形だけの相見積もりを行うものの、結局は関連会社が受注できるよう、事前に他社の見積額を知らせたりする便宜を関連会社に対して図ったりします
透明性の高い施工会社選定、設計監理方式を選択する組合も
　このような背景の中で出てきたのが、管理会社に工事見積もりを仕切らせるのではなく、設計事務所やコンサルティング会社といった第三者に間に入ってもらい、見積もりから比較・アドバイス、工事監理（チェック）まで行ってもらう方式です。
　この方式は管理会社と工事会社が分断されるので、一見公平な仕組みのように見えるのですが、残念ながら、実はここにも落とし穴があります。

　間に入る設計事務所やコンサルティング会社、工事会社が裏でつながっていて、結局は出来レースの見積もりが行われている場合があります。

　「そんな低価格でコンサルティングを引き受けられるわけがないだろう」といった水準の見積もりであれば、まず工事会社からバックマージンがあると思っていいかもしれません。
　例えば、50～1 0 0戸規模のマンションならコンサルタント料が4 5 0万～5 0 0万円かかるところ、1 5 0万～2 0 0万円といった非常に安価な設定で気を引きます。
　コンサルタント料を割安に見せて管理組合との取引をスタートさせ、自らが取引の主導権を握ったところで割安分をはるかに超えたバックマージンを上乗せした工事見積もりを工事会社に出させ、工事会社から裏金をもらいます。
　こうした管理組合や設計コンサルタントは落札業者を持ち回りで指名し、工事費の１０％から20％をバックマージンとして受け取っているともいわれています。
　先ほどの規模のマンションで大規模修繕工事に5000万～１億程かかるとすると、500～1000万が裏金として設計会社やコンサルティング会社に渡されているわけです。
　このバックマージンは結局、管理組合が支払う工事費から出ているわけで、本来の工事費はもっと安いはずです。こうしたケースでは、バックマージンを渡そうとしない工事会社は、管理組合に紹介されることはありません。
　見積もりに参加している工事会社が談合しており、今回はどこが仕事を引き受けるかあらかじめ決めていることも多いようです。

　住民の味方のはずの、管理会社や設計コンサルタントがすべてを主導しているため、その中身が見えにくいという特徴があります。

[34: 匿名さん]

つづき

○大規模修繕工事選定で横行する談合、その手口とは？
　大規模修繕工事を仕切る設計会社・コンサルティング会社が、建設会社と談合してリベートをもらっているケースでは、工事を受注する会社があらかじめ決まっています。
　では、どうやって狙い通りの工事会社Aに受注させるのでしょうか？
　例えば他の工事会社の見積もり額をA社にあらかじめ伝えておくことで、A社は必ず最安値の見積もりを提示することが可能になります。またA社以外には、過大な数量を前提として見積もりを出させることもあります。こうすれば、他社より少ない数量で見積もりを出すA社が勝つのは当然です。
　例えばA社以外には20％多い工事数量を提示しておけば、A社より20％高い見積もりが出てくるわけです。もちろんこうした工作は、管理組合に知られないよう、極秘裏に行います。
　マンションに工事積算の専門家がいるか、別途で専門的なチェックでも入れない限り、管理組合には全くわかりません。
　こうした事例は、残念ながらマンション改修業界の人間であればよく耳にする話ですが、大規模修繕工事を舞台とした不正としては、まだまだ氷山の一角と言わざるを得ません。
　従来、設計事務所やコンサルティング会社による「設計監理方式」は、高額で不透明なマンション管理会社元請方式の大規模修繕工事に対抗することを目的の一つとして発展してきたものです。
　しかし、いつのまにか裏で悪事に手を染める風潮・慣行が蔓延してしまい、マンションの大規模修繕を取り巻く業界は混乱状態にあります。
　この「不適切コンサルタント」の定義には、設計事務所だけでなく、一部のマンション管理士事務所も含まれていると言われており、「適切コンサルタント」を探すほうが大変な状況です。

それほど、昨今の大規模修繕工事には大きなリスクが潜んでいます。

○工事に利害関係のない第三者の登用も
　もちろんこうしたことは違法ではありませんが、「第三者性」をうたっておきながら、結局は裏取引で管理組合に高額な工事費を負担させています。
　そもそも見積もりや工事内容をチェックする対象である工事会社からバックマージンを受け取っている癒着構造の中で、果たしてコンサルタントとして言いたいこと、本来言うべきことがきちんと言えるのでしょうか？
　バックマージンをもらっている工事監理者には厳しいチェックを期待するのは難しいでしょう。

大規模修繕工事を進める上で、バックマージンなどの癒着構造がない、1 0 0％管理組合の利益を追求してくれる第三者を立てることも検討されてみてはいかがでしょうか。

編集：BORDER5編集部
監修：さくら事務所マンション管理コンサルタント（マンション管理士）

[35: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[36: 匿名さん]

当マンションはどうでしょう
関連会社に裏取引きで癒着した施工会社が含まれるとすると、非常によく当てはまっているように思えます。


　住民の味方のはずの、管理会社や設計コンサルタントがすべてを主導しているため、その中身が見えにくいという特徴があります。

　問題点を把握して、複数社に見積もりを依頼する管理組合も増えてきましたが、管理会社を通して相見積もりをとるならば意味はありません。

多くの場合で、出来レースとなってしまうのです。

　形だけの相見積もりを行うものの、結局は関連会社が受注できるよう、事前に他社の見積額を知らせたりする便宜を関連会社に対して図ったりします 。

[37: 匿名さん]

>>35 匿名さん

当マンションはどうでしょう。一社のみ3回も無償での調査を行っています。


○「無料の劣化診断」はなぜ無料なのか？
　施工会社による劣化診断は、一般に無料で行われています。本来、専門知識を要し、それなりのコストがかかるはずの劣化診断。なぜ無料なのでしょうか？
　それは、その会社がその後の工事受注を期待しているからにほかなりません。したがって見積もりの中身について、その修繕部位やコストが妥当かどうかは、組合がきちんと検討する必要があります。

長嶋修が解説！管理組合が知っておきたい大規模修繕工事のリアル
2021.10.09　　より抜粋
https://www.border5.com/column/194/

[38: 匿名さん]

大規模修繕工事の3番目の候補会社（BEE社）による無料の現場調査が行われました（月曜日）。バルコニー調査だそうですが、屋上や廊下階段の打診調査も行われたようです（各戸への事前配布は無く掲示板への貼付のみ、工事入館届への記載なし、理事会も把握しているかどうか？）。

掲示資料

[39: 匿名さん]

当マンションでも全く同じ状況で大規模修繕を管理会社より提案されています。

ー
　また、管理組合の負担をより大きくしているのが「オーバースペックな工事の提案」です。
　管理会社による劣化診断は、外壁塗装や屋上防水、鉄部塗装など、長期修繕計画で予定されていた工事をそのまま行う前提で行われます。
　しかしながら、その中には不要不急の工事がいくつも含まれていることがよくあります。大規模修繕工事は本来、長期修繕計画通りに、12年目、24年目などに進めていく必要はありません。
　あくまで計画は机上のものです。
　部位によってはまだ劣化が進行していないため、15年目、18年目などに先延ばしすることが出来る可能性もあるのです。

　ですが、「先延ばしできる工事はないか？」を尋ねると、「それで万が一でも雨漏りしたらどうするのですか？資産価値は落ちますし、理事会の責任を問われる可能性がありますよ」と言われてしまいます。
　たいていの理事会は不安に駆られ、自己保身から提案通りの工事をしてしまうというのがお決まりのパターンです。

　また、残念ながら管理組合と管理会社は利害が一致しているわけではありません。
　管理会社は、管理組合がいくら払えるか？（今いくら積み立てているか？）ももちろん知っています。
　そんな中、わざわざ管理会社の売上が下がる修繕の先延ばしの提案を、管理会社から申し出ることは構造的に難しいのです。

長嶋修が解説！管理組合が知っておきたい大規模修繕工事のリアル
2021.10.09　　より抜粋
https://www.border5.com/column/194/


第12期第１回理事会議事録より抜粋

[40: 匿名さん]

アンケート結果

[41: 匿名さん]

関連会社が受注する？！

　これまで多くのマンションでは、管理会社、あるいは管理会社経由で関連の工事会社が提出した大規模修繕工事の見積もりを、そのまま受け入れて進めてきました。
　ですが、このルートで出てくる工事費はどうしても割高になりがち。
　なぜなら、管理会社が直接工事を受注すれば、そのまま管理会社の売上・利益となり、関連会社が受注すればその一部は管理会社に還元され、やはり管理会社の売上・利益となるからです。
　そもそも相見積もりを取らなければ競争原理も働きませんので、当然といえば当然かもしれません。

　住民の味方のはずの、管理会社や設計コンサルタントがすべてを主導しているため、その中身が見えにくいという特徴があります。

長嶋修が解説！管理組合が知っておきたい大規模修繕工事のリアル
2021.10.09　　より抜粋
https://www.border5.com/column/194/


第12期第４回理事会議事録より抜粋 （クレハ錦建設は当マンションの施工業者）

[42: 匿名さん]

マンション購入､知らないと後悔する｢異変｣の正体 見落としがちな管理費と修繕積立金のカラクリ
沖 有人 : 不動産コンサルタント　　2022/10/28 7:00　より抜粋
https://toyokeizai.net/articles/-/628909?page=3


【大規模修繕で資産価値は上がらない】

　最後に修繕積立金の予算不足について私見を述べたい。これは、『マンション｢大規模修繕｣を予算内に抑える方法』に書いている。大雑把に言うと、大規模修繕は資産価値を上げないので、資産価値を落とさない程度に最小限に留める方法を専門家と協議したほうがいいと考えている。

　そもそも大規模修繕は共用部の劣化防止であって、売買される専有部の資産価値には反映されない。現状の劣化具合を把握し、防水や防錆などはやっておかないと快適な生活が脅かされる可能性がある。

　そこで必要性・緊急性で優先順位を決めて、その順番で予算の限りで進めていけばいい。大規模修繕計画の12年周期の大工事などのタイミングは目安でしかなく、その見極めが重要なので、専門家の第三者のチェックをしてから進める対応を実施したほうがいい。修繕積立金不足には必要性の低い工事の先送りで対応するという方法もあることを覚えておいてほしい。

[43: 匿名さん]

ケタが違う！？マンション長期修繕計画のあるある残念事例
Update: 2019-02-08　　より抜粋
https://www.s-mankan.com/information/3903/

マンションの長期修繕計画の見直しに関心が高まっています。最近、新聞やニュースなどで目にする、修繕積立金不足のニュースも影響しているのかもしれません。とはいえ、「一番マンションに詳しいはずの分譲会社や管理会社がつくってくれた長期修繕計画。わざわざよその人に見てもらう必要あるの？」という方もいらっしゃいます。
　特に、大手分譲会社・施工会社によるマンションにお住まいの方ほど、新築時の長期修繕計画を盲信してしまう傾向が強いようです。ですが、残念ながら設備の見落としや不要な修繕項目や数量のミスなど「残念な長期修繕計画」も度々発覚します。
　では、具体的に長期修繕計画の見直しとは、どのような点を見直すのでしょうか？結果どのようなことがわかるのでしょうか？
　今回はマンション長期修繕計画の見直しで発覚する５つのケースをご紹介します。

①設置されているのに計上されていないケース
　まず多いのが、設備自体はあるのに、交換やメンテナンスの費用が長期修繕計画に盛り込まれていない、というケース。

②設置されていないのに計上されていたケース
　上記の逆もしかり。ないはずの設備の交換・メンテナンス費用が計上されているケースも。

③不要・過剰な修繕工事が計上されていたケース
　なかなか見抜けないのがこのケースです。本来不要な交換費用や過剰な修繕工事が盛り込まれているのです。
　そもそも、それぞれの設備・仕様の適切な修繕方法がわからなければ、その間違いに気が付くこともできません。
　マンション管理の専門家でも管理組合運営だけでなく、建築や設備にも明るい専門家にチェックしてもらう必要があります。
【事例５】一般的には30年で交換とされるエレベーターが20年目に交換として費用が計上されていた。
※間違いではないかもしれませんが、２０年目にエレベータ―を交換するマンションはほとんどありません。
【事例６】機械式駐車装置が２０年目に交換予定で計上されていた。高価な装置が２０年で交換ではモトが取れず大赤字です。
※間違いではないかもしれませんが、２０年目に機械式駐車装置を交換するマンションはほとんどありません。

④数量や金額が間違っていたケース
　まさかと思うような数字のミスも残念なが度々発覚します。単純なミスとは言え、大規模マンションやタワーマンションではその追加費用は莫大になることも。

⑤修繕方法が開発（確定）されていないため計上できないケース
　まだまだ修繕の歴史の浅いタワーマンション。
　いつか交換や修繕必要になるとされつつも、そのスケールから、交換・修繕方法が未開発のために費用が計上できない、なんてものもあります。


　　いかがでしたでしょうか？

　長期修繕計画は見直すだけで終わりではありません、見直しにより今後必要とされる金額がわかれば、それを集めるための修繕積立金の増額もマンション管理組合で検討していく必要があります。

[44: 匿名さん]

・大規模修繕では資産価値は上がらないようです。

・「残念な長期修繕計画」①設置されているのに計上されていないケース として、
１）１５年目にエレベータの駆動系と内箱のオーバーホールを行うことがあり、計上されていないと赤字になる可能性があります。交換ほど費用は掛かりませんが。
２）ディスポーザー処理槽の交換は、耐用年数が確定しないので、計上できない。地面を掘り返しての交換作業となるケースが多く、金食い虫のダークホース的な存在となっている。
※処理槽の劣化の早まる嫌気処理の操業条件がまちまちなので、どこまで使えるかが推定できない。

[45: 匿名さん]

第10期に長期修繕計画の見直しもなく、計画性のない修繕積立金の値上げが行われています（機械式を含む駐車場使用料を全額管理費に繰り入れる）。


第10期定期総会議事録より抜粋

[46: 匿名さん]

横浜市のホームページにマンション管理についての解説記事がありましたので、適宜抜粋しながら掲載いたします。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/sien/mans...
（その１）
３ 管理組合の会計業務について
（１）管理組合会計の概要
① 性格
ア 標準管理規約第 21 条によれば｢敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする｣ とあり、敷地及び共用部分等の管理を行うことが管理組合運営の最大の目的といえます。そして、この目的を達成するために、組合員から管理費等を徴収して、マンションの維持管理に必要な費用を支払い、資金を保管運用することになりますが、この資金の使い方や保管運用を健全かつ適正に行うことが大切になります。
イ そこで、営利を目的とする団体ではない管理組合は、団体としての性格などいくつかの点で類似しているため、公益法人と同様に、非営利会計に基づく会計処理が望ましいと考えられますが、非営利会計は一般に馴染みが薄い上、管理組合会計については、これまで法令上の規制や準拠すべき基準が特に定められていないため、その会計処理に統一性がないのが現状です。

③ 予算準拠主義
ア 予算準拠主義（管理会計）
マンション管理組合の会計は、予算準拠主義の原則に則り、建物等の維持管理のために限られた収入で必要となる費用を賄うため、予算の編成と決定した予算に基づいた運営を行うことが重要となります。利益を効率よく稼ぐことが目的ではない非営利会計においては、無駄な支出を避け、限られた収入を効率的に使用することが求められるため、予算が非常に重要な役割を果たしています。結果として予算と実績に差異が生じた場合は、その差異が生じた理由を分析し、次年度の予算編成の参考とすることにより、より合理的で効率的な管理を行っていくことが可能になります。

[47: 匿名さん]

不正の実例について
https://gentosha-go.com/articles/-/37882?page=3&per_page=1

マンション管理組合は面倒くさいから、かかわりたくない――。そう思って丸投げしていたら、とんでもないしっぺ返しを食らうかもしれません。実は、不正を働くマンションの管理責任者が増えています。※本連載は、松本洋氏の著書『マンションの老いるショック！』（日本橋出版）より一部を抜粋・再編集したものです。

マンション管理費の横領事件が続発している

■悪徳プロの理事長
　横領は、犯罪ですが犯罪にならないように巧妙に、マンションの管理費、修繕積立金を食いものにしている理事長もおります。
　その手口としては、50～70戸くらいの築年数10年とか23年位の中型マンションの一部屋を購入し組合員として管理規約に基づいてお金儲けをたくらむのです。
　マンション購入前に、総会の議事録を確認して、実際に総会に出席する組合員（議場出席者）が少なく、委任状や議決権行使書で決議されるマンション管理に関心があまりない高くないマンションをねらって購入します。そして、滞納状況や修繕積立金の額等も予め調査します。財務状況が良いマンションを選びます。
　築10年とか23年、35年の中古のマンションは、大規模修繕工事を目前に控えていますので、マンション管理に関心の低いマンションでは、理事長に立候補する組合員は少ないことが多いので、立候補するとたいてい理事長に就任することができます。
　理事長になって、大規模修繕工事の提案をして、自分の知り合いの建設会社や縁故関係のある大規模修繕工事業者に修繕工事を発注してそこからリベートをもらってお金儲けをするわけです。
　中型マンションの大規模修繕工事の費用は数億円になりますので、工事金額の2割がバックマージンとしても大きな金額になります。その大規模修繕工事が終わるとマンションがきれいになって売りやすくなるので、売却してまた大規模修繕工事間近の管理に関心の薄いマンションを探してそれを購入して同じ方法でお金儲けします。

　これを、『プロの理事長』と呼んでいます。最近は、プロの理事長のほかに、大規模修繕工事業者が自分の会社の社員に大規模修繕工事間近のマンションを購入させて理事長にし、自社に大規模修繕工事を誘導する業者もあるようです。
　この方法では、総会で規約に基づいて手続きを行い上程して総会承認を受ければリベートをもらったことが発覚しなければ濡れ手に粟状態です。

[48: 匿名さん]

管理会社のリプレースについて
当マンションでは、管理会社のリプレースについての課題が申し送り事項として継続していましたが、第10期の理事長が精力的に活動し、断ち切れとなっています。


第1０期第１回理事会議事録より抜粋 （クレハ錦建設は当マンションの施工業者）

[49: 匿名さん]

　これまで多くのマンションでは、管理会社、あるいは管理会社経由で関連の工事会社が提出した大規模修繕工事の見積もりを、そのまま受け入れて進めてきました。
　ですが、このルートで出てくる工事費はどうしても割高になりがち。
　なぜなら、管理会社が直接工事を受注すれば、そのまま管理会社の売上・利益となり、関連会社が受注すればその一部は管理会社に還元され、やはり管理会社の売上・利益となるからです。


長嶋修が解説！管理組合が知っておきたい大規模修繕工事のリアル
2021.10.09　　より抜粋
https://www.border5.com/column/194/

[50: 匿名さん]

第1０期第２回理事会議事録より抜粋