サンクレイドルつくばの資産価値を上げる

[購入経験者さん]

マンション管理計画の認定制度が始まりましたが、当マンションでは未だ対応の議論さえない状態です。これからは「管理のあり方そのものが資産価値となる」そんな時代に突入したように思われます。
いかにして資産価値を上げるか？
そんな課題に、過去を振り返りながら現行制度を調べ、徒然なるままに議論を深めていきたいと思います。

[141: 匿名さん]

法的根拠
標準管理規約（単棟型）及び同コメント （最終改正　令和3年6月22日 国住マ第33号）

（窓ガラス等の改良）
第２２条 共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。

２ 区分所有者は、管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場合には、あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けることにより、当該工事を当該区分所有者の責任と負担において実施することができる。

３ 前項の申請及び承認の手続については、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定を準用する。ただし、同条第５項中「修繕等」とあるのは「第２２条第２項の工事」と、同条第６項中「第１項の承認を受けた修繕等の工事」とあるのは「第２２条第２項の承認を受けた工事」と読み替えるものとする。

コメント
⑥ 「共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するもの」の工事の具体例としては、防犯・防音・断熱性等により優れた複層ガラスやサッシ等への交換、既設のサッシへの内窓又は外窓の増設等が考えられる。
⑦ 本条の規定のほか、具体的な工事内容、区分所有者の遵守すべき事項等詳細については、細則に別途定めるものとする。その際、上述の別添２の内容についても、各マンションの実情に応じて、参考にするとともに、必要に応じて、専門的知識を有する者の意見を聴くことが望ましい。
⑧ 申請書及び承認書の様式は、専有部分の修繕に関する様式に準じて定めるものとする。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001417732.pdf
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

[142: マンション住民さん]

既設のサッシへの内窓増設の場合、
・専有部の工事であり自己負担が原則です
・各住戸で構造が違い、分担費用が異なります
・修繕積立金を充てる場合は不公平とならない様、各住戸の専有面積で案分する必要性があります。

修繕積立金から拠出することを前提とした場合、一戸でも内窓の工事を行をない場合は、その前提が崩れてしまい、現実的ではありません。また、角部屋以外の住戸では、外断熱の効果は期待できませんので、該当する住戸で案分して自己負担することが妥当と考えられます。

細則の事例案
・外観のデザインの統一のため、内窓のみを許可する。
・内窓の工事に、足場は必要ないので、大規模修繕とは別途計画を立てる。
・原則 全工事費用を区分所有者負担とする。
・経済産業の補助金で賄える工事内容を、管理組合より指定する（含、指定業者）。
・管理組合から別途補助金を支給する。

何れにしても、昨日の今日で住民の合意が得られる、と言う訳にはいかないことです。

[143: マンション住民さん]

BEE社に工事発注が決まった、その瞬間より、当マンションの資産価値がゼロになる事態となっています。

管理会社の甘言にのって、このような事態に陥れてしまった前理事長に、計り知れないほどの責任があります。現理事長も同罪です。

[144: マンション住民さん]

>>142 マンション住民さん
加筆訂正いたします。

開口部の改修工事で既設のサッシに内窓を増設する場合、
・専有部の工事なので自己負担が原則です
・各住戸の構造が違い、分担費用が異なります
・修繕積立金を充てる場合は不公平とならない様、各住戸の専有面積で案分する必要性があります。

修繕積立金から拠出することを前提とすると、一戸でも内窓の工事を行なわない場合は、全戸で案分することができないので、現実的ではありません。また、外断熱工事は角部屋以外の住戸で断熱の効果は期待できないので、該当する住戸で案分して自己負担することが妥当と考えられます。

細則案の作成例
・外観のデザインの統一のため、窓およびその周辺の工事は管理組合が指定する様式の内窓等（内断熱パネルを含む）のみを許可する。
・内窓等の工事に、足場は必要としないので、大規模修繕とは別途計画を立てる。
・原則 全工事費用を区分所有者負担とする。
・経済産業省などの補助金で賄える場合があり、改修工事に活用する。また、管理組合より補助金の活用についてのガイドラインを作成する（工事仕様、指定業者など）。
・当該の改修工事を行った場合は、管理組合から別途補助金を支給する。

何れにしても、昨日の今日で住民の合意が得られる、と言う訳にはいかないことです。

[145: マンション住民さん]

>>137 匿名さん

この説明会＆意見交換会は、3名の理事が全て当日欠席し、管理会社担当者が議長代行という、異常な状態で開催され終了しました。

ブルエコノミーエンジニアリング株式会社の補助金を活用した工事の提案に対し、
１）会社経営が不安定なこと、２）独自技術に安全性・耐久性の公式データのないこと、３）30年間で計算するとかえって出費がかさむこと（1億円程度）等の理由で、出席者全員、不採用とする意見で一致しました。

また、理事不在での説明会の後の意見交換会が区分所有法に違反していることは明白で、罰則規定が議長代行の管理会社に課せられると考えられます。
さらに、この意見交換会に関しては、理事が関与していないため理事会の議事録として発行はできません。

管理会社に有利な記述のある、議事録と称した文書が公開された時点で、刑法の「偽計業務妨害罪」「詐欺未遂罪」が成立するものと考えられます。

本件について、購入希望者の読むことのある総会議案書への記載が不適切な場合は、さらに理事長に責任が問われることとなります。対処を誤れば、本マンションの信用を著しく棄損することとなります。一刻も早く、現管理会社と解約しなければ、資産価値が地に落ちることとなります。

[146: マンション住民さん]

加筆訂正いたします

この説明会＆意見交換会は、3名の理事が全て当日欠席し、管理会社担当者が議長代行という、異常な状態で開催され終了しました。

ブルエコノミーエンジニアリング株式会社の補助金を活用した工事の提案に対し、
１）会社経営が不安定なこと、２）独自技術に安全性・耐久性の公式データのないこと、３）30年間で計算するとかえって出費がかさむこと（無駄な工事1億円、将来の損失1億円、合わせて2億円程度）等の理由で、出席者全員、不採用とする意見で一致しました。

また、説明会の後の理事不在での意見交換会は、区分所有法に違反していることが明白と思われます。罰則規定が議長代行の管理会社に課せられると考えられます。
さらに、この意見交換会は理事が欠席しているため、理事会の議事録を発行することはできません。議事録と称する文書が公開された場合、私文書偽造として管理会社の刑罰が確定するだけでなく、承認者にも責任が問われることとなります。

管理会社に有利な記述のある、議事録と称した文書が公開された時点で、刑法の「私文書偽造罪」「偽計業務妨害罪」「詐欺未遂罪」が成立するものと考えられます。

また、当マンションの購入希望者が閲覧する可能性のある総会議案書に、本件についての不適切な記載のある場合は、さらに理事長に責任が問われることとなります。対処を誤れば、本マンションの信用を著しく棄損することとなります。一刻も早く、現管理会社と解約しなければ、資産価値が地に落ちることとなります。

[147: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]