サンクレイドルつくばの資産価値を上げる

[購入経験者さん]

マンション管理計画の認定制度が始まりましたが、当マンションでは未だ対応の議論さえない状態です。これからは「管理のあり方そのものが資産価値となる」そんな時代に突入したように思われます。
いかにして資産価値を上げるか？
そんな課題に、過去を振り返りながら現行制度を調べ、徒然なるままに議論を深めていきたいと思います。

[101: 匿名さん]

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン

（３）管理組合の経理
②修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと

【留意点】
・長期修繕計画上の修繕積立金よりも多く積み立てられ、余剰が発生している場合であっても、他の会計への充当や区分所有者への還元（払い戻し）を行っている場合には、基準に適合しないこととする。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001443499.pdf



第13期定期総会議案説明書より抜粋

[102: マンション住民さん]

また一つ、認定への道が遠のいたようです。

[103: 匿名さん]

説明会の3日前にBEEから資料が送られてきました。

BEEの長期優良化リフォーム推進事業での補助金申請のスケジュールを示します。
この図では、交付申請の前に着工することになっています。

※長期優良住宅化リフォーム推進事業補助金交付申請等マニュアルでは、トラブル回避のため、交付決定が決まってから着工するように指示されています。

[104: マンション住民さん]

3日前に資料を配布され、
当日説明が始まってから見積りを見、
内容を精査して判断することなど、
普通の人にはとても無理なことです。
はっきり言って詐欺行為です。
監事さん、どうにかして下さい。

[105: マンション住民さん]

現状診断（インスペクション）の後、工事設計するので、最初の見積もりに対して、追加工事の嵐になる。また、追加工事について、全く資料・説明がない。

インスペクションだけでも補助金が出るから、これだけ契約する。ということもできる。

このまま管理会社に押し切られて・・・

こんな状況を見て、マンション購入（希望）者はどう思うだろうか？
高値で売り逃げ出来ても、後から訴えられるかも知れませんね。

[106: 匿名さん]

管理計画の認定制度では、一つでも適合しない項目があると認定を取得することができません。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン
（４）長期修繕計画の作成及び見直し等
①長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠し作成され、長期修繕計画の内容及びこれに基づき算定された修繕積立金額について集会にて決議されていること
②長期修繕計画の作成又は見直しが７年以内に行われていること
③長期修繕計画の実効性を確保するため、計画期間が 30 年以上で、かつ、残存期間内に大規模修繕工事が２回以上含まれるように設定されていること

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001443499.pdf

[107: マンション住民さん]

長期修繕計画関係の認定基準に関しては全滅状態です。

また、総会で承認されないままの長期修繕計画（案）をさらに無視して、窓枠の改修工事を超前倒しで実行しようとしています。

本当にこの工事を行った場合、管理不全予備軍と看做されても仕方のない状態に陥ります。

このままでは、認定取得が絶望的となってしまいます。

[108: 匿名さん]

>>103 匿名さん

BEEの実績です
当マンションでは、外気と接する壁の外断熱の工事予定は有りません。そのため、外断熱による省エネルギー効果は期待できません。

※外断熱工事は、長期優良住宅化リフォーム推進事業では劣化対策に該当すると思われます。
次世代省エネ建材の実証支援事業では対象外です。
典型的な誇大広告となっています。

[109: 匿名さん]

アルミサッシや玄関ドアの改修工事は、通常2回目の大規模修繕工事で行います。築15年の当マンションにとっては、BEE社の提案は「サービスと料金の等価交換が出来ていない」オーバースペックなものになっています。

※アルミサッシや玄関ドアの改修工事には足場を組む必要がないため、別途工事計画を組むと無駄な工事を省くことができます。


【大手の取り組み例と2020年の実績】
アルミサッシや玄関ドアの寿命は建物より短く、25年～40年が目安です。

古くなったままのアルミサッシや玄関ドアは開閉の不具合や結露によるカビの発生だけでなく、雨水の侵入による建物本来の劣化・損傷の可能性が高くなっていきます。
30年前と比べ、最新の商品は性能・機能共に格段に向上しています。

ペアガラスによる断熱化やツーロック防犯など
将来にも対応したアルミサッシ・玄関ドアへの更新が可能です。

https://www.lixil-renewal.co.jp/owner
https://www.lixil-renewal.co.jp/owner-results
https://www.lixil-renewal.co.jp/library/57956f3c99f74735530104c0/6170c...

[110: 匿名さん]

どんな業界にも 悪質な業者がいます。「何が“悪質”なのか」というと「サービスと料金の等価交換が出来ていない」という点にあります。つまり、料金とサービスが見合わない。簡単に言うと“ぼられる”という事です。
https://www.shiroari-ichiban.com/contents/column/method-vicious-compan...

[111: 匿名さん]

そもそも、BEE社提案のインナーサッシ設置は、専有部分の工事なので、予め総会で共有部分の大規模修繕工事と同様に修繕積立金から拠出することを全住戸の同意を得た上で、規約を改正する必要があります。15期に工事をすることはスケジュール的に無理で、既に見積もり段階で受付不能の状態です。


マンションの場合、窓や玄関ドアは「共用部分」にあたるため、リフォームする際には原則、管理組合の決議が必要となります。しかし、内窓の設置は「専有部分」にあたる室内側に施工するため、個人でのリフォームが可能です。

マド本舗　　初めての方へ　よくわかる窓リフォーム（マンション編）　より抜粋
https://www.pattolixil-madohonpo.jp/page/beginner/mansion

[112: 匿名さん]

そもそも、長期優良住宅の制度は住戸単位のものを管理組合で一括して出来るようになったもので、共用部分の外壁の外断熱は関係ない。また、総会で認定申請の決議もなく補助金を受け取るという事が理解できない。

長期優良住宅認定申請について（茨城県）

令和4年2月20日より、認定を受けた共同住宅において、各区分所有者ではなく管理組合の管理者等が一括して変更認定を受けられるようになりました。（住戸単位認定→住棟単位認定）
https://www.pref.ibaraki.jp/doboku/jutaku/minkan/06kodate/tyokiyuuryo/...

[113: 匿名さん]

個人が受け取るべき補助金を、
管理組合が横取りし、
管理会社がバックマージンを受け取る、
という図式も想定できる。

[114: 匿名さん]

>>103 匿名さん
この図通りに着工すると、補助金は支給されません。
着工の日付をごまかすと、不正受給として刑法に抵触することになります。

[115: 匿名さん]

外皮の性能基準が引き上げられました（令和４年10月1日施行）。
来期より補助金に関わる省エネルギー対策の基準が引き上げられます。


住宅の誘導基準の水準の仕様基準（誘導仕様基準）の新設について

○ 建築物省エネ法に基づく誘導基準、低炭素建築物・長期優良住宅の認定基準について、ZEH・ZEB基準の水準の省エネ性能に引上げること※、2030年度以降新築される住宅・建築物について、ZEH・ZEB基準の水準の省エネ性能の確保を目指すことを受け、特に着工件数の多い住宅について、省エネ計算によらずZEH水準の省エネ性能（誘導基準等）の適合確認が可能となる仕様基準（誘導仕様基準）を設定する。
○ 誘導仕様基準は、建築物エネルギー消費性能基準等を定める省令（平成28年1月29日経済産業省・国土交通省令第１号）において新たに位置付け、具体の基準は、「住宅部分の外壁、窓等を通しての熱の損失の防止に関する誘導基準及び一次エネルギー消費量に関する誘導基準」（国土交通大臣告示）を新設して定める。
○ ※ 建築物省エネ法に基づく誘導基準、低炭素建築物認定基準に関する省令・告示は令和４年８月16日公布、10月1日より施行。

■住宅の評価方法
省エネ基準
　　外皮 ：UA≦0.87
　　一次エネ：BEI≦1.0
ZEH水準
（誘導基準）
　　外皮 ：UA≦0.60
　　一次エネ：BEI≦0.8


誘導仕様基準のイメージ
・アルミ樹脂複合サッシ　Low-E複層ガラス
・躯体の高断熱化　断熱材厚さ105mm （内断熱）

https://www.mlit.go.jp/common/001500258.pdf

[116: 匿名さん]

>>90 匿名さん

マンションが「任意団体」と看做されると、理事長がコロナで突然死するような非常事態に陥った時、マンション管理組合名義の預金等は、一旦凍結された後、構成員の預金等として、持分に応じて分割されることになります。
事実上、資金の運用ができなくなります。このため、一日も早く規約を改正する必要があるものと思われます。


規約71条
「共用」ではなく「共有」と明記されている。

[117: マンション住民さん]

道のりは長いです。

[118: 匿名さん]

第3回理事会の議事録より抜粋します。

[119: マンション住民さん]

あなたのエレベーターは「既存不適格」かもしれません。
https://secev.co.jp/renewal/change/

平成21年9月、 国土交通省は建築基準法を改正し、エレベーターの安全強化を義務付けました。平成22年4月以降、定期検査を行うエレベーターで所定の安全装置が設けられていない場合、既存不適格となります。 SECエレベーターでは「既存不適格」の状態を解消するように、改正法に準拠した対策をご提案しています。

管理会社の説明は、不安を煽るばかりで要領を得ない。
工事内容が不透明で、水増し工事と同じ構造になっています。

メーカーから直接説明を聞いて総会で決議すべきことです。

議事録に、議決者数が示されないなど、記載情報の不備が目立ちます。区分所有法の罰則に該当する場合は、理事長に20万円以下の過料が課せられることとなります。

[120: マンション住民さん]

エレベータの保守に関して、メーカーが同席の上の分かり易い資料を使った、臨時の総会を開催するのが良いのですが。