サンクレイドルつくばの資産価値を上げる

[購入経験者さん]

マンション管理計画の認定制度が始まりましたが、当マンションでは未だ対応の議論さえない状態です。これからは「管理のあり方そのものが資産価値となる」そんな時代に突入したように思われます。
いかにして資産価値を上げるか？
そんな課題に、過去を振り返りながら現行制度を調べ、徒然なるままに議論を深めていきたいと思います。

[61: 匿名さん]

つづき
大規模修繕の費用はどこからまかなうの？

マンションを購入すると、毎月の住宅ローン返済のほかに、管理費や修繕積立金を払います。このうち、大規模修繕の費用に充てられるのが「修繕積立金」です。修繕積立金は、次の大規模修繕に備えて計画的に積み立てていくもの。金額は各住戸の専有面積に応じて決められ、広い家のほうが多く積立金を出すことになります。

国土交通省の「平成30年度マンション総合調査 」によると、1住戸当たりの修繕積立金額は月1万円強～1万5000円弱、専有面積1m2当たり179円が平均となっています。

なお、修繕積立金の金額設定は、マンションの状況によって違い、再検討されるケースもあります。また、最初は低めの金額に設定されており、段階的に増額される段階増額積立方式をとっているマンションが多いといえます。


大規模修繕の費用が将来アップすることはある？

大がかりな工事で施工期間も長い大規模修繕の費用には、物価や人件費が大きく影響します。建築資材や設備、人件費が高騰すれば、大規模修繕に必要な費用はアップすることになります。

また、竣工から10年程度しか経過していないマンションの場合、劣化がそれほど進んでいないケースがあります。
「例えば、第1回目の大規模修繕の際、屋上の防水などの補修程度で済む項目があれば、その分、コストは下がります。3回目くらいで防水工事が必要になるなど工事が大がかりになれば、前回よりも費用はアップします」

大規模修繕を行う時期の経済情勢だけでなく、建物の状況によっても費用は違ってくることを覚えておきましょう。

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_knowhow/daikibos...

[62: 匿名さん]

つづき
３．準備はいつから始める？マンションの大規模修繕の流れは？

着工までにかかる期間と、することは？

大規模修繕の実施を理事会で検討し、修繕委員会を設立するのが大規模修繕の準備のスタート。

「大規模修繕工事の準備から実施までには2年程度かかります。設計会社などにコンサルティングを依頼して工事の監理をしてもらう『設計監理方式』にするか、設計から施工までを管理会社や施工会社に依頼する『責任施工方式』にするかなど、大規模修繕の方式や、パートナーになる会社選びなどで管理組合内の意見が合わないと先へ進めず、2年以上かかることも。早めに話し合いをスタートするのがオススメです」

準備期間に管理組合が行うことは、どの会社（設計事務所や管理会社、施工会社）をパートナーにするかを決めるほか、施工会社の選定、見積もりの精査、理事会での施工会社の決議、工事請負契約の締結、住民への工事説明会の開催などです。

着工後にかかる期間と管理組合がすることは？

工事着手から完了までの期間はマンションの規模によって違ってきます。

「30戸程度のマンションなら3～4カ月、50戸程度なら4カ月、100戸程度なら5～5.5カ月が目安。100戸以上のマンションは住戸数によって期間が違ってきます。工事期間中、管理組合は施工会社や工事監理会社に任せきりにせず、月に1度は工事の進捗状況や補修状況などの報告を受ける定例会議を開催することが重要です。工事期間が3カ月なら、スタート時、１カ月後、２カ月後、3カ月後の完了時の計4回の開催が望ましいですね。定例会議では工事の状況のほか、追加費用の有無など費用の変更についても詳細を確認しておきましょう」

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_knowhow/daikibos...

[63: 匿名さん]

４．マンションの大規模修繕でのトラブルや困りごとはどう防ぐ？

気づいたら大規模修繕直前！もう間に合わない？

初めての大規模修繕を迎える管理組合の場合は特に、トラブルや困りごとが発生することがあります。マンションは所有者全員の大切な資産。トラブルなく、スムーズに大規模修繕を進めたいものです。そこで、トラブルを防ぐためのノウハウを解説しましょう。

大規模修繕は管理組合が主体となって行うものです。管理会社がそろそろ準備を始める時期です、とアドバイスしてくれるケースは多いですが、なんとなく先送りしてしまい、ふと気づいたら大規模修繕が半年後や1年後に迫っていた！ということもあります。

「施工会社などのパートナーの選定や建物の調査、設計など準備には2年程度はかかるものです。直前になって慌てていると、管理会社等から『全て任せてもらえたら間に合います』と言われることがあります。誠実な管理会社であれば大丈夫ですが、なかには工事内容や費用が不透明なまま工事が進み、トラブルになることも。長期修繕計画で予定されている大規模修繕の時期まで時間がない場合、1～3年程度なら着工を遅らせても大きな問題にはなりません」

[64: 匿名さん]

つづき
修繕委員会で意見が合わない。どうすればいい？

大規模修繕は検討開始から工事完了まで数年かかり、管理組合の理事の任期よりも長期にわたるのが一般的です。また、日常の管理組合の業務と重なると、理事の負担が大きくなるため、管理組合とは別に必要となる大切な組織が修繕委員会。しかし、この修繕委員会内で意見が合わない、もめる、などの事態になると大規模修繕がなかなか先に進みません。

「大規模修繕をどのような方式（責任施工方式か設計監理方式か）にするか、コンサルティングを依頼するかなどでもめることも多くあります。その場合、建物や大規模修繕に詳しい建築士事務所や大規模修繕のコンサルティング会社などの第三者から、意見をもらうのも方法のひとつ。大規模修繕に限らず、普段から相談先を確保しておくのもいいでしょう」
修繕委員会に建築の知識をもつ人がいない。だいじょうぶ？

建築の専門知識をもつ人がいれば安心、というイメージがありますが、張り切り過ぎて他の委員の意見を聞かずに施工会社の選定などを勝手に進めてしまい、トラブルやもめごとにつながるケースもあるとか。

「修繕委員会のメンバーは、専門知識の有無にこだわる必要はありません。性別や年代、家族構成などさまざまな立場の人からバランスよく選出することが大切です」

大規模修繕の進め方や、施工会社やコンサルティング会社の評判は、近隣のマンションや、同じデベロッパーの物件の管理組合、同じ管理会社に管理を委託しているマンションの管理組合などと情報交換するのもオススメです。

工事完了後の費用や仕上がりでのトラブル。防ぐにはどうしたらいい？

予定よりも工期が延びたり、修繕箇所の劣化具合が当初の診断よりも酷かったりなど、追加費用が発生する可能性もゼロではありません。また、工事完了時に施工箇所に不具合が見つかる場合も。

「大規模修繕工事でのトラブルを防ぐうえで大切なのは、管理組合が主体的に取り組むこと。管理会社や施工会社、工事監理の会社に任せっきりにせず、進捗状況を定期的に確認することが必要です」

[65: 匿名さん]

つづき
５．マンションの大規模修繕の時期と購入・売却のタイミングは？

何をメリットと感じるかでおトク感が変わる

購入するなら、または、売却するなら大規模修繕の前がいいか、後がいいのか。これは、その人の考え方によって違ってきます。

「購入者の立場でいえば、大規模修繕工事完了直後は、修繕されていて、しばらくは大規模修繕のわずらわしさがないというメリットがあります。しかし、価格は高めの可能性があることがデメリット。売却する人の立場になると、大規模修繕工事直前は値引きを要求される要素になりやすいデメリットが考えられる一方、修繕後であれば付加価値が付いて高く売れるメリットがあります。新築と同様の状態の建物を引き継ぐことを良しとするのであれば、所有していた人が積み立てた修繕積立金で性能を新築時に戻し、次の購入者に引き渡すことができる大規模修繕直後の売買が自然だといえます」

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_knowhow/daikibos...

[66: 匿名さん]

つづき
６．「長期修繕計画や修繕積立金に関するガイドライン」の見直しについて

令和3年9月28日に「長期修繕計画や修繕積立金に関するガイドライン」の見直しが国土交通省から公表された。

大きな変更点としては新築・中古関係なく、マンションの長期修繕計画を「30年以上で大規模修繕工事が2回以上含まれる期間」としたことだ。

また、脱炭素社会の実現や光熱費用の低減を目的とした「省エネ性能を向上させる改修工事」や「エレベーターの定期点検を計画に追加する重要性」といった、社会的要請を踏まえた内容が盛り込まれたことも注目したいポイント。さらに、適切な修繕積立金の目安となる額も見直されている。

しかし、ガイドラインはあくまでも目安。自身が所有するマンションの計画変更や修繕積立金の変動が気になるところではあるが、まずは現況の長期修繕計画書をこのガイドラインを見ながら、確認してみてほしい。

疑問はもちろん、共用部分に対する要望や確認すべきことがあれば、管理組合や管理会社・専門の建築士などに相談し、正しく管理をしていくことをオススメしたい。


まとめ

・経年劣化する建物を定期的な修繕で新築同様の性能に戻すのが大規模修繕

・所有者によって組織される管理組合が主体となって実施される

・必要な準備期間は2年程度。管理組合とは別に修繕委員会を立ち上げて進める

・工事費の平均は1住戸当たり100万円。コンサルティングを依頼すると別途費用がかかる

・施工や監理の委託先に丸投げせず、定期的に進捗をチェックすることが大切

●取材協力
一級建築士　鈴木哲夫さん
鈴木哲夫建築設計事務所代表。建築の企画や設計・監理、建物の調査・診断などのほか、これまでにマンションの大規模修繕やコンサルティングを多く手掛けている。マンション管理士の資格ももつ

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_knowhow/daikibos...

[67: マンション住民さん]

匿名さんのお陰で、このマンションの抱えている課題が朧気ながら見えてきたように思います。ありがとうございます。

なんとなく不透明で情報伝達がうまくいっていないことの解消も、課題としてあるように思います。

総会はともかく理事会の議事録原案を管理会社が作っている現状を、役員の皆さまや住民の皆さまはどう思っているのでしょうか？

契約で、議事録原案作成が管理費に上乗せされていることを知らないのかも？
経費削減の為にも自分たち役員で理事会議事録を作成したらどうでしょうか？

[68: マンション住民さん]

>>39 匿名さん
「6月の外観目視点検では・・・　顕著な劣化は無かった」
「建築士でない者の外観目視点検を根拠に先送りするのは、当社は責任を負えず、組合員の理解も得られないであろう」

契約で、外観目視点検が管理費に上乗せされている。にも拘らず、点検結果を無視して、管理会社から大規模修繕工事が提案されています。
最近、施工業者による現場調査が行われましたが、劣化状況の分かり易い調査結果は公表されていません。

最低限必要な工事内容が分からない状態です。
管理会社が関与しているために、情報が遮断されているのではないでしょうか？

[69: 匿名さん]

仙台市のパンフレット「マンション管理の橋わたし」に議事録の項目がありました。
http://www.city.sendai.jp/mansion/kurashi/machi/sumai/bunjo/kanri/mans...
http://www.city.sendai.jp/mansion/kurashi/machi/sumai/bunjo/kanri/docu...

[70: 匿名さん]

仙台市で行われたセミナーより転載します。

平成２８年度第１回マンション管理基礎セミナー
第２部
これで安心！『管理組合の会計』
講 師 公認会計士 石沢裕一 氏
http://www.city.sendai.jp/mansion/kurashi/machi/sumai/bunjo/seminar/do...

・予算の意義について
民間法人の経理と非営利法人・マンション管理組合とは予算の捉まえ方・予算の重要性が全く異なります。
マンション管理組合の管理費及び組合費は、マンション住民からの信託を受けた合有財産であり、組合員から預かったいわゆる「公金」といえます。
民間の企業の場合、最大の目標は利益最大化です。予算より結果責任を問うことで、結果を求める為に事業計画や予算をするというのが営利企業の目的です。
利益最大化の為に予算である支出、費用項目を増やしても利益が最大であるならば認められます。求めるところは売上最大化、利益の最大化です。
マンション管理組合の場合は利益の最大化が目的ではありません。
むしろマンション住民の皆さん方に、こういう組合活動を 1 年間やります、こういう事業計画をします、その為にこれだけ掛る費用があります。この費用を賄う為に組合費を頂けませんかというのがマンション管理の基本です。そう考えるとマンション管理で利益が出るのが良いのかどうか。利益をもたらすのが最大の目的ではないので、事業計画通りにしっかりやったかどうかということです。

[71: 匿名さん]

つづき

事業計画の中で費用最少・支出最少を求めるのは当然ですが、それは予算の段階できっちりすることです。
マンション管理組合でこの事業をやりますと言って、やらなかったことはだめな訳です。
事業計画なくして、基本的に予算はなく、支出はないのです。
事業計画をいかにしっかり作るか、それと同時に、管理費及び修繕積立金を預かるわけです。
事業計画通り最少の費用で賄い、必ずやるということです。むしろ費用を効率よくどう使うかということです。管理組合で余剰金が出るということは、かならずしも良いことではないということになります。
役員は民法の「善良な管理者の注意」を払って、その管理及び支出を行う義務を負っています（善管注意義務）。これを勝手に支出することはできません。予算に縛られるということです。

[72: マンション住民さん]

計画外の予算作成が最近の理事会で、目立つようになっている様です。
電子ブレーカーの件で、
最近の燃料費高騰の影響を受けて、契約を更新すると使用料が高くなるようです（不確実な要素がある）。損失を出さないためにも、契約を変更する前に、東電さんから直接説明を聞く必要があると思います。
計画外の事で理事会の審議時間が割かれています。
ここの管理会社には弱ったものです。
管理会社経由で2社の見積もりをとっても意味がない、
管理会社のお抱え業者です（LED化と同じ）。
理事会が管理会社を経由しないで見積もりを取ることをお勧めします。

ネット上のおすすめ
【株式会社ジェルシステム】
設立 1972年
システム JELコントロールシステム
システムの特徴 高性能電子ブレーカーを採用した、電気の基本料金削減システム。CPU制御により従来のブレーカーでは不可能だった、最適最小定格電流の設定を可能にし、低圧電力の契約を「負荷設備契約」から、より契約容量の小さな「主開閉器契約」に変更し、大幅な電気基本料金の削減を実現するシステムです。
製品ラインナップ 全41種類（1KW単位での商品）
保障 １年間。故障した場合は、自社で製造しているので、迅速に対応が可能。リースの場合でも「保険＋保守契約」を結びますのでアフターフォローは万全。
製造 福島県・自社工場
JET認証 自社で取得

https://電子ブレーカー詐欺.com/attention/ranking.html

https://www.jelsystem.co.jp/

[73: 匿名さん]

たざんのいし【他山の石】
よそのできごとや自分に対する批評が、自分の知徳をみがく助けとなるということ。

シロアリ詐欺がなんとなく・・・
転載いたします。

悪質シロアリ駆除業者の手口を大公開！
https://www.shiroari-ichiban.com/contents/column/method-vicious-compan...

WRITER
田中?勇史
しろあり防除施工士

大学では昆虫類の研究に携わる。2007年テオリアハウスクリニックに新卒入社。これまで3000件を超える家屋の床下を調査。皇居内の施設や帝釈天といった重要文化財の蟻害調査も実施。大学の海外調査にも協力。

どんな業界にも 悪質な業者がいます。「何が“悪質”なのか」というと「サービスと料金の等価交換が出来ていない」という点にあります。つまり、料金とサービスが見合わない。簡単に言うと“ぼられる”という事です。このページでは、お客様が悪質なシロアリ駆除業者に騙されないように。また、正しい業界の発展の為に悪質シロアリ駆除業者の手口を大公開します。

[74: 匿名さん]

１．悪質な営業マンは突然やってくる

悪質なシロアリ駆除業者の営業マンは、担当エリアにある住宅のインターホンをひたすら鳴らし続け、たまたま出られたお宅に用件を切り出します。
「ただ今この地区限定で、床下診断の無料キャンペーンを行っています」

本当の目的は質の悪いサービスを高額で売りつける事ですが 「無料点検」で最初のきっかけを作ろうとします。ほとんどのお客様は、怪しんで『大丈夫です！』『間に合っています！』とお断りになります。悪徳業者にしてみれば、断られるは覚悟の上なのでこんな事ではヘコたれません。そして、こういった事を一日に200件、300件と繰り返し、1週間に1件でも床下診断にこぎつければ“御の字”と言ったところです。これでやっと売り込みの入り口に立ったわけです。

[75: 匿名さん]

つづき
２．お客さまを玄関先に呼ぶテクニック

先程の例は「地域限定の無料キャンペーン」から無料点検に繋げるパターンでした。しかしこれ以外にも、お客様を玄関先に呼ぶためのテクニックは色々あります。例えば「○○住宅検査協会から来ました」や「○○ハウスの定期点検に来ました」と、協会や住宅メーカーの名前を語ったりします。これらの嘘は調べれば簡単にわかりますので、絶対にその場で契約せず業者が名乗った団体やハウスメーカーに電話で問合せて確認しましょう。

余談ですが、以前、当社は工事されたお客様の玄関先に「工事済」のステッカーを貼らせてもらっていました。ところが、それを見た悪質な業者が当社の社員のフリをして点検に伺うということが何件かあったため現在は止めています。悪質シロアリ駆除業者にとって「なりすまし」は常套手段であり、相手メーカーや業界全体の印象も悪くなっていきます。

[76: 匿名さん]

つづき
３．一度家に上げてしまうと断れない状況を作っていく

「無料なら、点検しても良いか」、「見積りしてもらって高ければ頼まなければ良いのだから、とりあえず点検してもらってみるか」
軽い気持ちで頼んでしまうのは大間違いです。悪質シロアリ駆除業者を一度でも家に上げてしまうと、巧妙な手口で断りにくい状況を作っていきます。彼らは騙し取るプロですから、気がついたら多額の契約書に判を押しているという事も珍しくありません。

[77: 匿名さん]

つづき
悪質シロアリ駆除業者の手口
とにかく床下点検にこぎつける（無料や特別といった言葉を使ってくる）
床下の状態を酷く言って不安をあおる（わざと悪く言う）
様々な商品を売ろうとする（お客さまの無知につけこんでくる）
値引をする（値下げすると断りにくくなる事を知っている）
その場で契約を迫る（とにかく考えさせないようにしてくる）

?といったところでしょうか。

実は悪質業者の販売手口は、お客様の家に入ってからはみんな同じです。とにかくお客様の無知につけこんで、商品を出来るだけ沢山売り付けようとします。そして「高いから・・・」と断ろうとすると「じゃあ100万円に値下げします」、「20万値下げします」などと言って、断りにくい状況を作ってきます。また、悪質シロアリ駆除業者はよく嘘をつきます。そして嘘は後で調べれば必ずバレるので、とにかく契約を急ぎます。中にはその日のうちに契約完了させてしまう業者もいます。

[78: 匿名さん]

つづき
4-2．チラシやインターネット広告で集客する業者も

毎年4月下旬から5月にかけてシロアリの羽アリが大量発生します。そして、この時期に合せてチラシを撒く業者がいます。チラシには「期間限定！20坪で4万8000円（相場の6～7割引！）」などと書かれています。普通の方はこの金額が安いかどうか解らないと思います。しかし、既に何社かに見積りを取った方からすると「とても安い！」と判断しつい呼んでしまうことがあります。インターネットの広告も同じです。お客様宅へ訪問する機会をつくるために「非常に安い単価」で集客している場合があります。

しかし、 こういった業者の中にも先に述べたように悪質シロアリ駆除業者が潜んでいます。見積もりの際、床下換気扇や基礎補強金具などの実際には必要ない工事やオプションを追加して値段をつり上げ、最終的には多額の請求書で迫ってくることがあります。

[79: 匿名さん]

つづき

５．まとめ

シロアリ被害や木材劣化に対する対策は建物の維持管理のために大変重要です。そして、適切な対策をするためには業者選びを慎重に行うことも非常に大切です。しかし残念なことにシロアリ業者の中には上記のような「悪質業者」が存在します。

そこで、ひとつの指標になるのが「公益社団法人日本しろあり対策協会」の登録業者であるか無いかです。日本にはシロアリ業者を規制する法律はありませんが、協会への登録が唯一の業者の客観的な判断材料となります。登録していない業者の中にもまじめな業者はいますが、大体の場合、非加入業者は避けたほうが無難です。

[80: 匿名さん]

つづき

６．よくある販売パターン（余談）

「無料点検キャンペーンをおこなっています。ぜひこの機会に・・・」、「ご近所の床下点検に来たので、ついでに・・・」こんな感じで、出来るだけ抵抗感なく床下点検に持ち込もうとします。

「基礎の換気口に防虫ネットをいかがですか。3000円のところ今日なら1500円で・・・」と言って実際に安く取り付け、終わってから「ついでに床下の診断をサービスで・・・」と点検にもっていくケースもあります。