アールブラン大森レジデンスってどうですか？

[マンション住民さん]

アールブラン大森レジデンスについての情報を希望しています。
5LDKの間取りもある珍しいマンションです。
いいなと思っているのですが、生活しやすさはどうでしょうか？
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/ab-omori-r/index.html

所在地：東京都大田区大森西1丁目178番外（計6筆）（地名地番）
交通：京浜急行本線「平和島」駅 徒歩11分
JR京浜東北線「大森」駅 徒歩17分
京急バス「大森西二丁目」バス停留所（大森駅ゆき） 徒歩1分、JR京浜東北線「大森」駅バス7分
間取：1LDK+S～5LDK
面積：44.08m2～105.11m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：株式会社ノバック
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: マンション検討中さん]

ピアースは小規模マンションとお伺いしました。

[22: 周辺住民さん]

>>15 匿名さん
この立地は、競艇・競馬場に関係がありますよ。平和島駅前もそういう方々が多いです。だからこそ安い、それを理解して買うべき。現地を知らずに適当なことを言わないことです。去りなさい

[23: 名無しさん]

賃貸で近所に住んでますが、治安は普通です。競艇場の客はマンション方面にはいないです。大体皆さんバス使って行かれるので、駅にも見当たらない。大森山王とかの治安やレベルを期待してはいけません。あくまでも平和島です。

近年はマンションが建つにしても単身用ばかり。賃貸も分譲も空港関係者を狙ったワンルームが乱立。新築でファミリー向けは珍しいです。

都内へのアクセスも良く、平和島駅は特急も止まるので便利です。電車はやや混みますが、乗れない程ではないです。住民の他、流通センター側の配送センターに勤務する方が多いので乗降客は多いと思いです。

スーパーが沢山あるのでとても便利です。大森にあるユニクロやヨーカ堂もチャリで行けばストレスなく行けます。ちなみにユニクロは大型店なので、品揃えが良いです。

駅からはちょっと歩きますが、利便性を考えれば許容範囲。大通りを歩けば人、車の往来があるので人目はあります。急いでいる時は大通りの信号待ちがちょっとストレスにはなるかも。
大通りはひっきりなしに車が走っているので、騒音は気になるかも？

価格は平和島、駅遠にしては高いです。京急線では平和島と大森町で家賃割安地域なので。ただ近年平和島の地価がぐぐっと上がったので仕方ないです。23区で都内アクセスが良い中で、狭小3LDKでも5,000万円台で買えるのはレアかと。

この辺の土地勘や雰囲気がわかってるファミリーなら欲しくなっちゃいますね。

[24: 通りがかりさん]

>>15 匿名さん
この辺りは競艇や競馬の印象は全く無いですよ。
競艇や競馬に行く人は、大森駅や平和島駅からバスに乗ります。
しかも駅とは逆方向ですし、この物件自体、駅から遠いです。
この周辺、かつては大きな工場が沢山ありました。それらが地方移転して、大型マンションができ、若いファミリーが急激に増えている地域です。
大森駅から物件までの間や、この物件の周辺はかつて何も無かったのですが、最近はUNIQLOやマクドナルドの大型店や、マチノマなどの小さなモール、大型スーパー等が点在していて便利ですよ。
大きな工場があった頃は薄暗く、治安も良いとは言えない地域だったのだと思いますが、今の印象は全く異なります。

[25: 検討板ユーザーさん]

>>13 eマンションさん
54平米で5,400万円～ですか。
東向きの低層階ですかねぇ。
70平米だと6,000万円台かな。
2LDKだと北向きもありますね。
予算6,000万円～7,000万円の方向けですね。

[26: eマンションさん]

70平米だと7000万近く～以上するみたいです。
6000万台で買えるのは60平米台前半の狭小3LDKになるかと思われます。

[27: 匿名さん]

>>13 eマンションさん

[28: 匿名さん]

先日の説明会では、Hタイプは2LDKで掲載されていたのですが、その後無理矢理3LDKタイプの部屋にされたってことですかね？

[29: eマンションさん]

公式サイトでもH1タイプは、2LDK表示になってますね。
3LDKの最小は60.22㎡のようですね。
角住戸なので最安ではないと思いますが。

[30: eマンションさん]

営業の方が、54平米の2LDKを無理やり3LDKにして3LDK 5400万～の記載にしているとおっしゃっていました。

[31: マンコミュファンさん]

>>26 eマンションさん


一般庶民にはなかなか難しいお値段ですね。
以前の書き込みで東方医大従事者をターゲットとあったので、一定以上の収入がある方かもしくは親からの支援があるなど支払いに余裕がある方向けですね。

床暖房が寝室にも装備されてるなど、素晴らしい作りになるようなので、買える方が羨ましいです。
本当にスーパーが充実しているし、公園もとてもいい感じなので、土地に対するブランド力はさほど求めず(大森の皮を被った平和島ですw)暮らしやすさに重きを置く方にはとてもいいロケーションだと思います。

[32: 名無しさん]

素人質問ですみません。
2LDKが4400万円台～、3LDKが5400万円台～の場合、2LDKでも5400万円台をこえることはあるのでしょうか？
またこの予定価格は、下がるよりも上がる可能性の方が高いのしょうか？

[33: 検討板ユーザーさん]

>>30 eマンションさん

間取り図に記載のあるH1タイプが5400万って事ですね。
キッチン前の部分に収納があるので、そこに3畳部屋を作って3LDKにするんでしょうね。

3畳って書斎レベルでは使えますが、ベッドを置くとなると厳しいですよね？
モリモトマンションではよく見かけますけど。

[34: 口コミ知りたいさん]

>>32 名無しさん

マンションの価格は基本的には、方位、占有面積、階で決まりますよ。
2LDKでも占有面積が70平米あれば、それこそ26さんが書いてるように7000万円する事になります。

[35: マンション検討中さん]

ちなみ平和島駅駅徒歩11分になってますけど大通りの信号待ちが結構長いので、実際は徒歩15分弱はかかると思った方が良いです。

[36: 周辺住民さん]

単純に計算すると、325～370万／坪ってとこですね。最上階は億超え。
この庶民の街で、この価格ではついていけないだろう。
周辺築浅中古は、180～280万／坪と結構物件によって差はあるものの、新築プレミアを差し引いてもこの価格レベルはありえんな。
モリモト、やっちゃったね。この地域をよく知らんだろう事がわかる。
キレイな敷地で意欲的な設計なんだけど、この街では浮きまくりだな。

[37: 検討板ユーザーさん]

>>36 さん

〉単純に計算すると、325～370万／坪
〉ってとこですね。

23区外の駅前立地もしくは平和島駅徒歩5分以内のレベル感の坪単価ですね。為替要因や絶賛資材高騰中で、30～50万は上がってると思うので、仕方ないですが。永住目的で買うなら良いのではと思います。
資金に余裕があるなら購入したいくらい気にはなってます。

[38: 匿名さん]

この辺の築浅中古だとシティテラス大森西あたりがベンチマークになりそう。シティテラスが坪300前後ぐらいだから、アールブランは新築であることを考えれば坪350ぐらいなら許容範囲でしょう。

[39: 匿名さん]

安い…
ネックは周囲のマナー

[40: 周辺住民さん]

>>38 匿名さん

たしかにベンチマークはシティテラス大森西あたりだろうけど、売り出しが坪300あたりですが、成約はもっと低いですよ。シティテラスは、新築時、売却に相当苦労していた。

>>39 匿名さん

　東京の現状売り出し中の物件や、埼玉物件などよりも確かに安く見えます。
ただ、ただ、ここは「平和島」ですぞ！　しかもどの駅に行くにも遠い駅遠バス物件
で、他の地域から買いに来るような地域でも無い。
　一番多い70㎡前後3LDK、7,000万～8,000万というレベルが、この地域の人で買える人は限られる。
　ただ、狭小といってもものはいいので、3分の1はサクッと売れると思うけど、あとは大変。

[41: 通りがかりさん]

>>31 マンコミュファンさん
医大通りが何気に商業施設揃っていて便利ですよね。

[42: なしなし]

羽田新航路の影響があるのではないでしょうかね。

[43: 通りがかりさん]

かつて賃貸でここから1分圏内に住んでいた者です。通りすがりのお節介ですが、どうしても当時気になっていたことをこちらに書いておきたいと思いました。
東邦医大通りは東邦大学病院へ向かう救急車が結構な頻度で通ります。もちろん救急車なので、時間帯を問わずです。マンションの防音性は結局は住み始めないと分からないと思いますが、救急車は必要だから走っているのですし、誰にも口出しできないことから、せめてこちらに書いておけたらと思いました…！

[44: 口コミ知りたいさん]

全面道路(東邦医大通り側)が電線電柱地中化＆拡幅整備事業があり、マンションからマチノマまで歩道の広いルートが出来上がるみたいです。既に大森駅ヨーカドーの交差点からマンション前の交差点まで・徒歩5分のマチノマから蒲田方面の電線地中化歩道拡幅整備は完了していて街路樹のある歩道と道路になってました。東邦医大通り側から前のマンションや郵便局の入る建物までも20～25m近く離れて3階建くらいの建物が中心でゆとりのある土地は好印象です。三菱地所の駅前タワーマンションより土地の大きさが倍あるみたいで、圧迫感がない土地のゆとりが魅力の一つと語られていましたが確かに頷けました。ちなみに3LDKタイプ5400万円台とは54平米の間取りらしく、65平米台位の3LDKタイプは6500万円位(4LDKタイプは70平米丁度の間取り西向きで6800万台からスタート予定らしいです)
場所も買い物便利、バス停1分、私たちは京急平和駅が近く東京の南側でこの価格帯@330～検討出来るのは魅力なので買いと判断しました。

[45: 検討板ユーザーさん]

土日のモデルルーム見学予約が1ヶ月先で予約しようにもなかなか予約取れん。人気なん？

[46: eマンションさん]

間取りみると、サービスルームが多く収納も少ないイメージがします。
それでこの価格。うーん、、、

[47: 検討板ユーザーさん]

>>45 検討板ユーザーさん
私は運良く予約できこないだ見学に伺いました。営業の方も想定外の問い合わせが来ていて、営業マンが足りないくらい朝から晩まで接客されてるみたいで、途中で時間切れになりました。どーやらモリモトさんが10年程前から持っていた土地らしく今ほど高いオークション形式の取得じゃない分、贅沢なワイドスパン間取りやディスポーザー やら床暖房2部屋とか色々こだわり、駅近マンションと比較してはっきり買い得になるようなマンションみたいです。京急と京浜東北線が使えて買い物便利だから、ブランド立地思考じゃな方はオススメできるって言ってましたが皆さんはどう思いますか？

[48: 通りがかりさん]

シティテラスを価格で見送ってしまった方達は、今後都内の価格では厳しいとAI

[49: eマンションさん]

>>47 検討板ユーザーさん

「ブランド立地思考じゃない方」
「駅遠狭小物件だけどものはいい」　草

実需としてはいいんでないか。
たしかに駅近都内物件に比較すると安く見えるからな。
ただ、多くの部屋が坪350ぐらいだから、ここら辺に
賃貸住まいのファミリーにも高すぎるだろう。
ファミリーに一定の人気は出て申し込みあるだろうけど
ローン否認率も高そう。

[50: 口コミ知りたいさん]

>>49 eマンションさん
大丈夫。
この辺の賃貸に住んでる人は買えないから。
ここを買えるのは、数年前、駅近マンションを買ってた層だろう。その層が駅から離れても東京23区、しかも城南で買える物件を探している。
駅近は、資産が無い限り普通のサラリーマンには無理。

[51: 評判気になるさん]

駅遠ではあるものの平和島11分、大森17分ならまあまあ近い。（シティテラスは蒲田15分だけど京急が遠い。）坪単価は川崎や横浜と変わらないぐらいのレベルで非常にお手頃。売れるでしょうね。

[52: マンション検討中さん]

>>36 周辺住民さん
～400万／坪くらいにはなりそうですね。
最上階は3部屋しか無いから問題なく売れそうだと感じました。

[53: 口コミ知りたいさん]

>>50 口コミ知りたいさん
ですね。
一般庶民は資金不足で買えない。
セレブは魅力がないから買わない。

一般庶民＜余裕がある人々＜セレブ

この真ん中の人達が買うマンション。
普通に売れちゃうと思います。

[54: マンション検討中さん]

大森北5丁目計画が競合しそうなので早く情報出てきてほしいですね。
立地だけなら五丁目の方が断然良い。

[55: マンション掲示板さん]

>>54 マンション検討中さん
それ思いました。やはりあそこも分譲ができるんですよね？看板にはワンルーム住戸125戸とありましたが、ファミリーも作るのでしょうか。ご存じですか？
情報でる前にモリモトは販売スタートしそうですね。

[56: 名無しさん]

>>55 マンション掲示板さん
オオゼキの横ですよね？あちらは単身用っぽくないですか？ものすごく良い立地なのに勿体なさすぎる。

[57: 名無しさん]

>>56 名無しさん
「ワンルーム型式住戸」となっているので投資用マンションっぽいですね。敷地面積もこちらの倍ほどで自走式駐車場も実現できそうなのにもったいない。
京急と長谷工さんのペアはファミリーに優しいイメージあったので残念。

[58: 口コミ知りたいさん]

23区内でマンションを探しているサラリーマンにとって、現実的に買える価格帯ではあるね。数年前だったら難しかったかもしれないけど、マンション価格が高騰しているこのご時世、早い段階で完売する可能性もあるのかな。

[59: 匿名さん]

むしろ安いと感じますけどね。駅遠であることを除けば閑静な住宅地で、スーパーなどの利便性も高い。すぐ売れるんじゃないでしょうか。

[60: 匿名さん]

開桜小ってどうなんでしょう。
周辺の小学校よりもHPの内容が充実していないようですが。給食がショボい→給食費未納のモンペ家庭が多い？と勘繰ってしまいます。
住所的に新入第二は選べないんですよね。

[61: eマンションさん]

>>60 匿名さん
どっちも大田区立なんだから給食は変わらないんじゃないか？
因みに開桜小学校は大田区立大森第二小学校と大森第六小学校が統合してできた小学校。入新井と付く小学校は旧入新井町にあった小学校、大森と付く小学校は旧大森町にあった小学校。お受験区立小学校の山王小学校は、旧入新井第三小学校。

[62: マンション検討中さん]

子育て環境は決して良いとは言えないと思います。周辺見てみましたが、高齢者の歩きタバコ、ポイ捨て、公園には空き缶等。購入するのであればこういった面は許容するしかなさそうです。

[63: 匿名さん]

バス停が近いの出歩きたくないときはバスを利用できるのがいいですね。
大森駅まで７分くらいでつきますし、すぐ近くにバス停があるので便利です。
最近のバスはいつ来るのか遅れているのかアプリなどで分かるようになっているので便利ですよ

[64: eマンションさん]

>>61 >>62さん

入新井第二小は毎日給食写真がupされて内容も悪くないので、給食費滞納家庭が少ないんじゃないかなと。開桜小は過去の写真見ても内容が貧相すぎて、何かしら訳ありな小学校なのかと勘繰ってしまいます。

歩きタバコ、小さい子連れてると本当に迷惑ですね。低所得高齢者が多いエリアなのでしょうか。
マンション前のバス停で吸われたら、バス待ってる間ずっと受動喫煙ですね。

[65: 匿名さん]

>>64 eマンションさん
元々は工場地帯ですが、最近は工場が地方移転して、大型マンションや、マチノマなどの商業施設が出来ている、若いファミリーが多い地域です。

[66: マンション検討中さん]

晴フラ落選組も検討出来そうか？

[67: 匿名さん]

晴海は臨海地下鉄期待でだいぶ相場上がってますよ。

[68: マンション検討中さん]

大森8中面白いね。

[69: マンション検討中さん]

https://newsee-media.com/ohmori-school
これな。
こんなの地元じゃ昔から知ってるわ。
今は部活も頑張る健全中学だよ。

[70: マンション検討中さん]

目の前の大森第3スカイハイツって築45年なんですね。建替があったら南側の西のほうは羨望どころか冬の日当たりも危ないでしょうか。