アールブラン大森レジデンスってどうですか？

[マンション住民さん]

アールブラン大森レジデンスについての情報を希望しています。
5LDKの間取りもある珍しいマンションです。
いいなと思っているのですが、生活しやすさはどうでしょうか？
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/ab-omori-r/index.html

所在地：東京都大田区大森西1丁目178番外（計6筆）（地名地番）
交通：京浜急行本線「平和島」駅 徒歩11分
JR京浜東北線「大森」駅 徒歩17分
京急バス「大森西二丁目」バス停留所（大森駅ゆき） 徒歩1分、JR京浜東北線「大森」駅バス7分
間取：1LDK+S～5LDK
面積：44.08m2～105.11m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：株式会社ノバック
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[163: マンション検討中さん]

敷地周辺を一周歩いてきました。
・月極駐車場…ファミリーカー停めれそうな空き募集有り
・向かいの公園…ママチャリで来てるママと幼児がたくさんで浮浪者は無し
・空き缶集めの浮浪者と道端で２人すれ違う(バス通り側でひとり、すき家側でひとり)
・タバコの吸い殻…数え切れないほど落ちてる。特にすき家側の道。
・バス通りの渋滞…昼間から結構混雑(写真参照)

スカイハイツのと間の道はgoogleマップ通り狭いですが圧迫感は無かったです。

[164: マンション掲示板さん]

>>162 匿名さん
ダイヤ改正で昼間も土日も特急が停車するようになったよで、さらに利便性上がりましたね

[165: マンション掲示板さん]

>>163 マンション検討中さん
やっぱり日当たり最高ですね
車は時間帯によっては混雑してるけど道路拡幅整備が終わって電線地中化したら雰囲気よくなるって言ってましたよ。

[166: マンション検討中さん]

一回来場したきり営業からなんの連絡もないんだけど、こっちからアクション起こさなダメなやつ？

[167: 名無しさん]

少し前なら、駅近も買えた価格。
後数年したら23区物件をサラリーマンが買うのは不可能になりそうですね。
オリンピック終わったら安くなるって言ってませんでしたっけ？

[168: 匿名さん]

>>166 マンション検討中さん
モリモトは買う気がなさそうな客には割と冷たいです。人手が少ないのもあるとは思いますが。

[169: マンコミュファンさん]

>>166 マンション検討中さん
人気ない物件なら営業電話あるんじゃない。
私が見学した時はファミリーや30代前後の夫婦客が沢山でモデルルーム賑わってましたから割と人気でちゃいそうな雰囲気でした。

[170: 周辺住民さん]

いや、だから、駅近買えないファミリーが、「俺たちにもなんとかなるんじゃね？」とかで訪れるから人気なんだけど、多くは撤退ですよ。
そもそも駅遠で、ボロアパートや安マンションだらけの地域で、わざわざこの価格で買いに来る富裕層は皆無。

[171: 匿名さん]

駅遠以外はネガティブな要素無い立地ですし、中古相場と比べても割安感あるので売れると思います。住み替え需要も多そう。

[172: マンション検討中さん]

138さんの言う通り70以下の低層階で7500万超えてたら割安感とか全く感じないんだけど。

[173: 口コミ知りたいさん]

>>170 周辺住民さん
そんなあなたは、撤退組ですか？
それとも、見に行くまでもない富裕層ですか？
どちらでも良いですが、私からすれば平和島駅から11分で遠くもなく、品川や日本橋など都心に出やすくて空港や新幹線利用が定期的にある身としてはかなりパフォーマンス良いマンションに映りました！
どーせ買うなら新築が良いと思うタイプで、品川区や大森駅前のタワマン買うくらいなら(広さが叶えられない)この物件は買い物便もアクセス利便性もデザインも価格も魅力でした。私が見学したときも盛況だったから早めに決断しないと希望した部屋が買えなさそうで心配です。

[174: 周辺住民さん]

>>173 口コミ知りたいさん

「品川や日本橋など都心に出やすくて空港や新幹線利用が定期的にある身」なら、品川に住んじゃうのが便利ですよ！　新築出物もこれからいくつかある。あとは、魅力的な駅直結の浜松町の「WORLD TOWER RESIDENCE」！　
「買い物便もアクセス利便性もデザインも」大変優れている。あ、「価格」がダメなんですね。徒歩11分（環七渡るから実際はもっと）を「遠くもなく」と感じるならここでいいんではないでしょうかね。

[175: 匿名さん]

品川駅は街中に嫌悪施設が残っていて住環境があまり良くないんだよね。平和島の方が住みやすいと思います。

[176: 検討板ユーザーさん]

この周辺に賃貸で住んでる人は買えないよね。
同じ広さを駅近タワマンで買うと1億どころじゃなく1.5億近いから、予算1億以内で広さ求める人には現実的なマンションだと思うよ。
新築アールブランが買えるんだからね！

[177: マンション検討中さん]

アールブランって億出すブランドではないような。晴海フラッグと並行検討が多い=地縁のない広域検討者が多いみたいだけど、この地域に馴染めるんだろうか。馴染めるなら、資産性とか無視して終の棲家としてはまぁアリかな。
ただ広さを求める人がこの納戸のような部屋ばかりの間取りに惹かれることにビックリするけど。

[178: マンション検討中さん]

部屋タイプが多くて悩んでいます！
検討されている方、どの間取りが良さそうとかありますか？一階庭付きが気になっています。

[179: 匿名さん]

70㎡　6500万円予算ですが、検討できる部屋あります？
広告ではありそうな部屋があったのですが、陽当たり重視、上層階です。

[180: 口コミ知りたいさん]

>>179 匿名さん

6500万円予算だと60平米の部屋になりますね。

[181: eマンションさん]

>>179 匿名さん
日当たり良い上階で７０、6500万円だと、さいたまか千葉ですね

[182: 口コミ知りたいさん]

>>174 周辺住民さん
品川や浜松町、買えたらいいけど買えませんからね～
おっしゃる通り、ちょうど良いです

[183: 匿名さん]

>>182 口コミ知りたいさん
品川の海側よりは平和島の方が住環境が良いと思いますよ。

[184: 周辺住民さん]

>>183 匿名さん

不思議なんだけど、なんでみんな「品川」っていうと、港南側をイメージするんだろう？？　港南口側って新興地域だから、高輪や御殿山などの西側が昔ながらのイメージなんだが。
高輪4丁目から御殿山あたりは低層高級マンションが建ち並ぶ地域で、すごく雰囲気が良い。今後、リニア開業に合わせて、西口（高輪口）の再開発が本格化してくるし、ますます便利になるし、もともと緑地も多いし快適な地域だ。そもそも品川駅周辺って港区なんだけどね。

[185: マンション掲示板さん]

>>184 周辺住民さん
陸側は高輪って言うからじゃないかな？品川っていうと海側のイメージ強い。

[186: 匿名さん]

現地とモデルルーム見てきました。
基本リモートワーク・ディンクスな我々には充分で、設備に関しては無駄がなく、良い印象を待ちました。

都内中古築浅で探しても手が出せる物件が出てこず、世帯年収二千万以下の層では想い描く条件で買える物件が無くなってしまうのでは？と不安に思っていたため、こちらを前向きに検討しています。

[187: 検討板ユーザーさん]

皆さん、中古の場合はどのくらいの築年数まで許容範囲なんでしょう。
築10年以内で探していましたが、もう少し古い物件も検討した方がいいのか悩んでいます。

[188: マンション検討中さん]

高輪は港区だからね。

[189: 匿名さん]

>>187 検討板ユーザーさん
東日本大震災より前の物件は少し抵抗ありますかね。そうなると築10年以内になる。

[190: マンション検討中さん]

６０平米前後で、2LDKの最上階だといくらぐらいでしょうか？

[191: 評判気になるさん]

>>190 マンション検討中さん

部屋タイプにもよりますが、7000万円くらいです。

[192: マンション比較中さん]

>>188 マンション検討中さん

港南も港区だろ。

[193: 匿名さん]

港南って埋立地でしょ？陸地の大森の方が良いです。

[194: 評判気になるさん]

>>184 周辺住民さん 品川の西側は｢高輪｣だからだよ。あそこは品川ではなく高輪と呼ぶ。

[195: マンション検討中さん]

東京タウンマトリックスによると平和島は「コスパ最強の貧民街」ですからね。住んだことある人はわかると思うけど。アドレスこそ都内なものの街の比較対象は川崎・鶴見や竹ノ塚。
リモートワークや子無しで建物の外の事は気にしない実需層には良いかもですね。

[196: マンション比較中さん]

>>195 マンション検討中さん
あなたは富裕層？どこのマンションがイチオシ？

[198: 匿名さん]

>>184 周辺住民さん
品川駅自体が下水処理場とか近くてあまりイメージが良くない。

[200: 評判気になるさん]

そもそも駅遠物件だけあって、言うほど平和島駅圏内じゃないからな
確かに平和島は大田区でも良くないけど、マンションの場所自体は閑静な住宅街よな

[202: 名無しさん]

信号無しで大森駅に行く方法。
このマンションとすき家の間の道を西にまっすぐ進み、踏切手前の道を北へ真っ直ぐ進むと、環七の陸橋をくぐる道があり、大森グリーンベルト（機関車がある交通公園付近）に突き当たる。
自転車ならそこに駐車場がある。
信号が一つも無いので自転車なら区営の大森駅入新井駐輪場まで3、4分で着く。
そこから大森駅までも信号が一つも無い。

[204: 名無しさん]

>>187 検討板ユーザーさん
築10年くらいだと新築とあまり価格かわらないですよね。
築20年くらいの方が間取りに余裕があって、共有設備もしっかりしてること多いですね。大規模なら平置き駐車場のところも多いです。価格もそこまで高くない。

[205: マンション掲示板さん]

>>204 名無しさん
東日本大震災前の物件は避けたいですね。設計とかが大震災を想定していない。

[207: eマンションさん]

>>205 マンション掲示板さん
東日本大震災後に大震災を考慮して設計を変えたという話は聞いたことないですが何かエビデンスありますか？

[208: マンション検討中さん]

無いでしょ。建築基準も普通のマンションに関わるようなところは変わってないんだし。寧ろ設計だけで言うと建築費削ってない分今より頑丈ですらある。一度大きな地震を経験して隠れたダメージが分からないから、と言うので東日本大震災以降の物件と言うなら理解できるけど設計がとかいうのは意味不明。

[209: 匿名さん]

確かに大震災前の湾岸タワマンとかだと、揺れが大きいのでダメージ受けてる可能性高そうですね。

[210: デベにお勤めさん]

7500万ではFタイプの74買えますでしょうか？

[211: マンション検討中さん]

>210
>>138を見ると無理じゃね？

[215: 管理担当]

[No.197～本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[216: マンション検討中さん]

ここの学区の開桜小学校ってどうなのか、情報ある方いますか？

[217: 匿名さん]

そっちの道では超エリート校

[218: 匿名さん]

この学区は家賃10万円台前半、ペンシルハウス4,000万円前後の家庭の子供がメイン層ですね。
アジア系２世もそれなりにいます。

[219: マンション検討中さん]

将来的な売却額のベンチマークとしては、近所の築7年シティテラス大森西が参考になりそうですかね。
個人的に立地はアールブラン、ブランド力や仕様はシティテラスというところ。特に平置駐車場がある点はあちらに軍配。
ルーバル付きの75m2が6980万で売りに出されており目安にはなりそうです。
当然、この金額で売れるかは分かりませんし、その時の市況次第ですが。

[220: 通りがかりさん]

ここに限らず最近のマンションの広告はあえて面積非表示で間取りだけで価格記載するので
釣り広告ばかりですね。
3LDK→2LDKのように1部屋マイナスで見ないといけないですね。

[221: 名無しさん]

>>198 匿名さん 品川駅の港南口はミートセンターあるしねぇ。

[222: マンション検討中さん]

4LDKの最安値6800円万代はどのお部屋なのでしょうか？

[223: マンション検討中さん]

>>222 マンション検討中さん

西の1階です。
その隣の同じ面積70㎡は7000万前半だったと思います。
客寄せだと思います。

[224: マンション検討中さん]

>>219 マンション検討中さん

イエシルで新築時の価格を見るとだいぶ上がってますね。
当時はこの辺り、4000万代で3LDKが普通に買えてた。
今後も上がっていくのだろうか。

[225: 検討板ユーザーさん]

抽選ではなく申込順ということに驚きました。
使い勝手の良い間取りや手の出しやすいお部屋は年始早々に売れてしまってました。

[226: マンション検討中さん]

結構売れてるのですね。
興味本位ですが億の最上階も売れたのでしょうか

[227: 匿名さん]

購入希望出しましたが、中古市場になった時が気になります。駅遠物件なので。

[228: 通りがかりさん]

>>227 匿名さん
10年ぐらい住めばそれなりに残債減るので残債割れは無いかと。
マチノマぐらいしかないこの立地でその覚悟が持てるかどうか

[229: 周辺住民さん]

どう考えても晴海フラッグがよい。でも、当たらない・・

[230: マンション検討中さん]

晴海フラッグのあの立地で満足できるなら、晴海フラッグに行けば良いんじゃないですかね。タワーなら抽選当たるんじゃないの。値段がかなり上がるだろうけど。立地以前に広くて安い値段で釣っておいて管理費修繕クソ高なんて地雷でしかないので自分は無理ですが。

[231: eマンションさん]

そうですよね。私も大森や蒲田に出る様になるのかなと思ってます。新築は人気ですけどね。

[232: マンション検討中さん]

モデルルームは2LDKのタイプでした。
狭い部屋を見せているのにもかかわらず、億の部屋は売れたと聞きました。

[233: 評判気になるさん]

億の部屋って105平米のこと？

[234: マンション検討中さん]

駅遠でも、バスを電車だと思い込めば便利な場所ですよ。
あと自転車ね。
自転車なら大森駅まであっという間です。

[235: マンション検討中さん]

広い部屋がこの辺りはなかったから
少しきになる。
少し前に中古のグランフォートの90平米がリフォームなしで8000万くらいだった。
1億いくらなんだろ。
10年違いだったら
グランフォートリフォームしてすんだ方が
便利かな？

[236: マンション検討中さん]

この物件は２路線使え品川駅まで6分と便利。JRは距離あるがバス停が目の前で7～8分間隔でバス有り。京急は特急停車の平和島駅まで約10分フラットアプローチで楽ちんで歩ける距離。マンションの周りにはマチノマ・オオゼキ等の買い物施設、病院、公園なんでも揃う環境。都内のマンション価格が軒並み70平米1億超えの中、東京の南側エリアで最高位にバランス良いマンションになってるみたいですね。案の定、2月の案内会も予約が全然取れません。

[237: 評判気になるさん]

4LDKの間取りいいなぁと思ってますが、キッチンの前の部屋って無くしてカウンターキッチン風にできますかね？図面とか間取り分かる方いましたら教えてください！

[238: 検討板ユーザーさん]

城南エリアの非埋立地でこの坪単価は最安クラスですよね。戸数多めですが住みやすい場所なので売れると思います。

[239: マンション掲示板さん]

近くにある、うなぎの「はせ川」はお勧め。

[240: 評判気になるさん]

キッチンの前の部屋とれるみたいですよ。私もうまく説明出来ないので、担当の方に確認してみて下さい。

[241: マンション検討中さん]

具体の価格を提示された方は、いるのでしょうか

[242: 検討板ユーザーさん]

もうほぼ全部屋価格決定しているよう。
広告の最低価格の部屋は結局なくて、2LDK～4LDKどれも広告＋500万円以上で階数によってさらに高い感じです。
まぁそれでも駅遠とはいえ都内新築が買いたい人で売れ行きも良いみたいだけど。

[243: 名無しさん]

>>242 検討板ユーザーさん
241です。ありがとうございます。
そうすると、3LDKは、最低でも5900万円ということでしょうか。

[244: 匿名さん]

大森海側住むために体鍛えてます。
この街では信じられるのは己の拳のみ

[245: マンション検討中さん]

>>243 名無しさん
54平米代はそのくらいでした。60平米超えると6500万～でした。

[246: 口コミ知りたいさん]

>>244 匿名さん
おもしろくない

[247: マンション検討中さん]

Mタイプで2階だったら、価格は？

[248: マンション検討中さん]

3LDK4LDKの1期ほとんど売れてるニュアンスでした。

[249: マンション検討中さん]

この辺りの中学校公立は、荒れているのかな？

[250: 匿名さん]

>>248 マンション検討中さん
早いですね。まあ一昔前の坪単価で出てるのでそりゃ売れますよね。

[251: マンション検討中さん]

安いですかね。大森タワーと比べると安いとは思いましたが。

[252: 名無しさん]

治安も大丈夫ですよね。夜とか。女性一人で歩いていても大丈夫ですか？

[253: マンション掲示板さん]

>>252 名無しさん
まーったく問題無いです。
この辺が荒れていたのはラッツ&スターが学生の頃～積み木くずしの時代、4、50年位前の事です。

[254: 匿名さん]

治安もいいし道路が整備されれば雰囲気も良くなるよでしょう。

[255: 匿名さん]

こちら既に販売開始されてるのか分かる方いらっしゃいますか？

[256: マンション検討中さん]

>>255 匿名さん
すでに販売開始して人気な箇所はだいぶ売れているようですよ。
残るは西側とか？

[257: 口コミ知りたいさん]

目の前の東邦医大通りが電柱地中化で道幅も広くなって、綺麗に整備されそうですよね。

[258: 検討板ユーザーさん]

2ldkの売れ行きご存知の方いますか？

[259: リフォーム検討中さん]

44平米の部屋でしたら1階以外なさそうですよ

[260: 検討板ユーザーさん]

ここより大森駅寄りの大森北オオゼキ横の現在新築工事中のマンションは長谷工みたいですけど、分譲ですかね？どなたかご存知ですか？

[261: マンション検討中さん]

日曜日の昼間、大森二丁目のバス停から平和島駅まで歩いたんですが、誰ともすれ違わなかったので怖くなりました。夜など。

[262: 口コミ知りたいさん]

>>260 検討板ユーザーさん

長谷工のところは単身向け賃貸のようです。
モリモトの営業マンから聞きました。