ザ・パークハウス武蔵新城フロント

[評判気になるさん]

武蔵新城駅北口の斜向かいにあった駐車場跡地に建設中です。
建物完成後の販売となるようです。マンション価格高騰中ですから慎重に考慮して情報交換をしていきましょう。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-musashishinjo-f/

所在地：神奈川県川崎市中原区上新城２丁目206番1、206番19(地番)

交通：JR南武線「武蔵新城」駅(北口)徒歩2分

敷地面積：1524.39㎡(売買対象面積)
※1,392.84㎡(建築確認対象面積)の他に私道負担131.55㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上7階建
総戸数：48戸(募集対象外住戸14戸含む)
間取り：2LDK~3LDK
専有面積：56.65㎡~73.60㎡
駐車場：17台／バイク置場：1台／自転車置場：48台

販売価格：未定
販売予定：2023年4月中旬販売開始予定
完成日：2023年2月上旬(予定)
引渡可能年月：2023年7月下旬(予定)

売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：木内建設株式会社東京本店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社


間取り:2LDK～3LDK
面積:56.65m2～73.60m2

【物件概要を追記しました。2022/11/03 管理担当】

[21: 匿名さん]

数値が既に出ている（知らされている）なら公開している情報としては助かる方なんでしょうか。
素人なのでその数値が良いのか悪いのか分かりませんが…。
鉄筋でも横の部屋からの音って意外と届きますよね…。
リビングにいたらバルコニー越しから声が聞こえてきたりとか。
ある程度の生活音なら納得の上で過ごしていきたいものですが。

[22: 匿名さん]

駅の周辺、商店街が多くて買い物に便利そうなところはいいなと思います。
このマンションも商店街の中にあるので、
普通に買い物とか外食で困ることはなさそう。
もしかしたら静かっていう環境ではないかもだけど、利便性を重視している方にはよさそう

[23: マンション検討中さん]

価格はどのくらいになるのでしょうか。

[24: 匿名さん]

スラブ厚２００㎜って最低限レベル。あと、直床って軽量衝撃音に対して弱いので、遮音性能の高いクッション材の入ったフローリングを使ってカバーしてるんだけど、独特のふわふわ感があって、入居後何って書き込みが結構ある。モデルルームも同じフローリング材を使っているのでスリッパを脱いで体感。スリッパはいてるとわかりにくい。

[25: 匿名さん]

>天下の三菱地所

地所の郊外物件って実質旧藤和。ブランド妄信すると失敗するよ。

[26: 匿名さん]

>>22 匿名さん
大した商店街ではないので、気になるのでしたら実際に歩かれたほうがいいですよ

[27: 匿名さん]

直床にしてる時点でコストダウン物件。

[28: 通りがかりさん]

タバコ吸ってる人が結構いたり、アウトローな感じの人が結構多い印象で、独身向けの街な印象したが、治安的の評判はどのような感じなのでしょうか？

[29: 評判気になるさん]

>>28 です。
×独身
◯子なし

[30: マンション検討中さん]

>>27 匿名さん
20メートル制限で７階だから、超コストダウン物件。今はどこもこんなもんですが

[31: 通りがかりさん]

飲み屋は多いけど若い人は溝の口とか渋谷行くから少ないかな。
深夜は怪しい客引きとか酔っ払いが居るけど少しだし高齢の方が多いからあまり気にならないな。
昼間は人通り多いし。
あとスーパーがかなり多いのは便利。
食料品だけなら小杉よりもマシだと思う。

[32: 匿名さん]

スーパーが複数あるのっていいなと思います。一件だけだとマンネリになったり飽きてしまったりするので。複数だと値引きやお買い得品で競い合うこともあるでしょうし。あと商店街も3つ？あるようで、それもまたいいなと思いました。ただ歩くだけでも楽しそう。それらも徒歩2～3分のところ。駅も近いし。郊外も憧れますが、こういう便利な場所も生活しやすそうだなと思います。

[33: 買い替え検討中さん]

ここの魅力は駅徒歩２分の新築分譲マンションという点に尽きるかと。ただ他の人も書いているように20m制限地域で7階建てというのは上下に窮屈なイメージ。直床なのに天井高さは2.4ｍ程度しかなく当然上下の騒音も響きやすくなるかと。設備に特筆すべき点もなく値段も決して安くない。ファミリー層がそこそこ多くなりそうなのに駐輪場の台数が少ないのも気になります。本人が駅への近さをどれくらい重視するかでここの価値は大きく変わりそう

[34: マンション検討中さん]

駅前が良いという方には魅力的な物件ですが、casbbを確認すると他の方もコメントしていますが、建物構造に難点が複数あります。

気になる項目(住居) 最高評価はレベル5
界床遮音性能(重量衝撃源)　レベル2 足音のような音の遮音が低い。
自然換気性能　レベル1 開く窓のスペースが標準以下。
広さ感.景観　レベル1 天井高2.3m未満。
生活に関わる項目なので、実際に良く部屋を確認すべきですね。
https://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000130/130342/2100...

[35: 周辺住民さん]

天井高2.3mなの？ びっくり

[36: 口コミ知りたいさん]

>>34 マンション検討中さん

すごいですね。このような情報はどのように調べているのでしょうか？

[37: マンション検討中さん]

>>36 口コミ知りたいさん
川崎市　横浜市　神奈川県のHPで建設されるマンションの情報は公表されています。casbee〇〇市　〇〇県で検索し、検討してるマンションの公表データを確認してみてください。
建設中のマンションは、公表されているデータで階高、天井、遮音、リフォームのし易さ、断熱性、外壁補修頻度等　色々と事前に確認できるので参考になると思いますよ。

評価の内容が分からない場合は、マニュアルを見るか、該当する市や県の窓口に問い合わせると教えてくれます。私は、横浜市の担当者に色々と教えて頂きました。

川崎市のリンクをつけておきます。川崎市のマニュアルは参考なりました。
https://www.city.kawasaki.jp/jigyou/category/76-6-2-0-0-0-0-0-0-0.html

[38: 買い替え検討中さん]

>>34 マンション検討中さん
とても参考になります。ありがとうございます。
見てみるとほんと平均的？で「並のマンション」という感じですね。
これで4F以上だと7000万円超えてくると考えると価格高騰を感じます。
ただきっとこんなでも蓋を開ければすぐに完売するんでしょうね

[39: マンション掲示板さん]

>>37 マンション検討中さん

ありがとうございます！
勉強になります。

[40: マンション検討中さん]

地権者が持っている部屋が、すでに賃貸で入居者募集をしていて驚きました。入居は4月中旬で、高いお金を払って買う人より賃貸の人が先に住むってなんか嫌だな、、、
地権者が全ての権利やルールを握ってるって感じで、ここは他の新築マンションとは違う印象を受けました。

[41: eマンションさん]

>>40 マンション検討中さん
駐車場跡地のマンションなので地権者は１人もしくは親しい人なのでしょう。他の駐車場跡地のマンションもこんな感じですね。

[42: 通りがかりさん]

>>40 マンション検討中さん

しかも賃貸の方が条件良い部屋って悲しい…

[43: マンション検討中さん]

>>40 マンション検討中さん
植栽もあまりチカラ入れてない感じで殺風景。南側の部屋の前に背の高い木を植えたらまた見た目も違うのに。高級感がなくてとにかく殺風景。価格が高い割にそういう所にお金かけていから賃貸マンションみたいに見えてしまうんだと思います。

[44: 口コミ知りたいさん]

とはいえ、武蔵新城エリアに新築マンションの予定って今後あるんでしたっけ？

[45: 買い替え検討中さん]

アールブラン武蔵新城、プラウド武蔵新城ステーションマークス、そしてここと３物件が続いたし、駅近は当面なさそう。JFEが社宅（JFEパシオーネ新城）を手放したりすればまとまった規模の土地が生まれるんですけどねー

[46: eマンションさん]

>>45 買い替え検討中さん
となると、やはり、購入検討せざるを得ないのかな。
あとは武蔵中原の新築ですかね。富士通跡地が再開発らしいのでそこまで待てるかって感じですかね。
個人的には武蔵中原の方が落ち着いた雰囲気で好み。

[47: 匿名さん]

>40

過去に入居説明会の時に旧地権者が壇上に立って後から来た皆さんとぶち上げた事例がある。少なくとも旧地権者は自分たちの持ち分だけの管理組合総会の議決権を持ってるので影響力は残る。

[48: 匿名さん]

賃貸住民ってオーナー住民と比べてモラルが低い傾向にあるといわれていてトラブルリスク。地権者住戸のある物件は要注意。

[49: 買い替え検討中さん]

>>46 eマンションさん
富士通は42棟もの解体は決まっていますがそれだけで数年かかり、跡地利用については何も情報が出てないので先が長そうですね。さらに工業地域にあたるので用途制限もあるのでどうなるんでしょうねー

[50: 買い替え検討中さん]

住民の質も異なるだろうし、そもそも賃貸出している地権者は維持管理への出費に関し消極的になりそう。自分で購入し、自らが住むからこそ資産価値を維持しようという気持ちが生まれると思う。

[51: eマンションさん]

>>49 買い替え検討中さん
おっしゃる通り、先は長そうですよね。
工業地域だとタワマンや商業施設も建てられるんじゃないのでしょうか？

[52: 買い替え検討中さん]

>>51 eマンションさん
私の認識が間違ってなければですが、川崎市の工業地域は第４種高度地区なので建物は20mの高さ制限があるので現状のままですとタワマンは難しそうです。
武蔵新城、武蔵中原近辺で他に新築となると「（仮称）中原区今井西町計画新築工事」というのがすでに動いているようですね。駅から少し離れてしまいますが。

[53: マンション掲示板さん]

>>52 買い替え検討中さん

武蔵小杉はタワマンたっているのは、工業地域ではないのでしょうか？
今井西町は、武蔵小杉に近づくので新城中原検討者の予算を超えてしまいそうですね。。。
駅距離があるから、そこは抑えてくれるといいですが。

[54: 匿名さん]

竣工写真がアップされていて、南側の外観が写っていました。
これ、無加工ならかっこいいです。テクスチャーもいい感じ。

>>46 eマンションさん
マンション購入は恋愛や結婚と同じで、タイミングとよく言われます。
運命だと思う間取りやマンションとの出会いがあるらしく、そういった出会いを探しています。

[55: マンション検討中さん]

>>53 マンション掲示板さん
武蔵小杉は用途変更をして高さ条件を緩和して建てています。武蔵中原もあれだけの規模なので緩和される可能性が高いと考えられます。商業施設も併設されるならほぼ確実に緩和されるでしょうね

[56: 匿名さん]

駅に近く、周辺には商店街もあって
買い物が便利なのはほんと便利でいいですね～。
中学校は少し遠いですが、小学校も徒歩圏内。
家族で住むのにぴったりな環境なのかなと思いました。

[57: マンション検討中さん]

この物件の高さ関係に疑問が生じます。
ここの1階平面図、周辺道路（GL）よりフロアレベルFLが最大で300mm低い。
割と1FL=設計GL+200程度で設計して簡便に床下断熱・結露対策、浸水対策するはず？
設計GLを前面道路のどこに合わせてるかわかりませんが。。
直床で上記のようなレベル関係だと建物最高高さを合わせに行っているようにも見えます。
公開されている立面には階高も記載なし。
さらに不思議なのが防潮板設置アピール。
珍しいものではないですが、仮にゲリラ豪雨程度(80mm/h)の際に頻繁に使う設備と考えたらダメだと思います。これも相まって建物高さと排水設計思想に疑問が生じます。
営業さんに聞いても色々理由つけて詳しいことは
今のところ教えてくれません。
高層に住めばと言われるかもしれませんが、共用部は下層に重要機能が基本詰まっています。

[58: 匿名さん]

川崎市中原区エリアのマンションの購入は気をつけてください。2019.10に台風が来て、川崎市高津区、川崎市中原区は多摩川が氾濫し、かなり広い範囲で被害がありました。武蔵小杉駅構内の浸水、ニュースであまり取り上げていないが、住友不動産のタワーマンションや野村不動産のタワーマンション内に浸水しました。その事で修繕積立金も予定外に使い、修繕計画が狂ったはずです。

[59: 買い替え検討中さん]

>>58 匿名さん
台風19号の際でも武蔵新城駅周辺の浸水はありませんでした。多摩川が決壊したらどうなっていたかわかりませんが、武蔵小杉地区よりかはマシな気がします。ただ57の方がおっしゃるように１階部分は怪しいかもしれませんね

[60: 匿名さん]

マピオン地図で確認すると多摩川の堤防まで900mしかありません。堤防の高さが海抜11mとマンション現地の11mと同じです。大きな川の近くの土地は地下水が多く、地盤が弱いので、大きな地震で被害も出ますよ。

[61: 名無しさん]

まぁ予想通りの価格ですかね
立地重視ならあんまり迷わず買える価格なのかな

新城の割に高いといえば高いですが…

[62: 匿名さん]

54さん、素敵なお言葉。
良い出会いがあるといいですね。
ほんとタイミングと出会い、それが大事かなと思いました。
理屈じゃないものって、たしかにあるなと思います。
でも駅近なので、資産価値がどれほどかとかは気になりますね。

竣工済みで先着順が6戸あって、第1期2次が2戸。
あとどれくらい残っているんでしょう。

[63: 匿名さん]

募集対象外住戸の14戸分の管理費や修繕費は誰が負担するのですか。残りの購入者である34戸分が負担するのであれば、マンションのランニングコストとしては破綻します。ここは川の近くなので、災害対策費も必要ですから。

[64: 買い替え検討中さん]

>>63 匿名さん
もちろん対象住戸の区分所有者が負担するはずです。
ただ賃貸等に出してしまい実際に所有者が住まないのであれば後々の修繕費値上げなどのランニングコストの上昇については反対してくる一大勢力になる可能性がありますね。

[65: 匿名さん]

募集対象外住戸は区分所有者が負担するとして、その負担金額を賃貸価格に載せると家賃も高くせざるを得ないので、マンションの管理や修繕計画に懸念がありますね。

[66: マンション検討中さん]

ここ完売しますかね？
諸事情で年明けに残ってたら買いたいんですが、、

[67: マンコミュファンさん]

>>57 マンション検討中さん
容積率の緩和を狙って、1階が半地下のマンションって多くないですか？
もちろん、洪水などで水没してしまえばだめですが、台風やゲリラ豪雨などであれば、地下ピットと排水ポンプで、余程のことがない限り大丈夫かと思っています。

[68: 評判気になるさん]

>>67 マンコミュファンさん
半地下のマンション、普通にありますよね。
韓国では貧しい人たちが済むと話題になりましたが、日本では高額なマンションでも半地下だったりしますね。

[69: 匿名さん]

このマンションは多摩川まで平坦で1kmしかないので2階でもリスクがありますよ。今年は5月でも大雨警報が多いいし。