武蔵小杉地区の今後について・・・【17】

[匿名さん]

パート17です。仲良く情報交換しましょう。

武蔵小杉ライフ：再開発で変貌する武蔵小杉のタウン情報
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過去スレ
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[894: 匿名さん]

>>885
Wikipediaを提示している時点で、ソースになっていませんね。

[895: 匿名さん]

長周期地震動で「そんなに長い時間ゆれてるわけないじゃん」とか言っている人、
首都圏の超高層マンションは長周期地震動に共振しないとか言っている人は、
まずは、国土交通省で地震対策の責任者をやっている入倉教授の言っていることを
よく聞くべきだな。

http://www.mlit.go.jp/kokudokeikaku/iten/onlinelecture/lec103.html#m3
阪神・淡路大震災では揺れた時間がだいたい10秒間といわれていますから、
ちょっと我慢すれば終わってくれました。ところが、例えば東海で地震が
起こったとき、東京の超高層ビルにいる人は、何十分、下手をすれば1時間
くらい揺れの中で生活しなければならなくなります。

今の日本の超高層ビルの固有周期は３秒が一番多くて、長いと５～６秒といった
ところですから、東京の平均的な地盤の周期（7～8秒）より短いことになります。
しかしながら、地盤の基本周期が７～8秒ということは、２次の固有周期が2～3秒
になりますので、7～8秒の揺れだけでなく2～3秒の揺れで構造物が大きく揺れる
可能性があります。

[896: 匿名さん]

>>895
ようするに
・2～3秒周期と7～8秒周期の揺れがある。（これはインパルス的な瞬間的なものだと思うが）
・高層ビルの周期は3～5,6秒

しかし、減衰、ダンピングの効果については触れていない。過去の例でも長周期の揺れは体験されているが、増幅して崩壊なんて話はきいたことない。

・872さんの意見ではRC構造は固有振動の周期が短い

まあ教授はその対策で飯食ってるんだろうから「ぜんぜんだいじょうぶ」なんて言うわけないと思うけど・・

[897: 匿名さん]

↑へぇー
あなたも暇だね。長文だし。

[898: 匿名さん]

すごい広い敷地で隣戸と十分に離れたところに免震の一戸建てを建てるなら安全だけど、
通常は戸建てのほうが危険だと思うよ。

タワーにダメージがでるようなすさまじい地震の場合、
たとえ地震で家が崩れなくても火災が発生してしまう可能性が高い。
自分の家が火災にならなくても隣戸の火災から類焼して家族もろとも焼け死んでしまう。
実際神戸などみても、戸建て地域は焦土と化してしまい、
狭い道には消防車もヘリコプターもなすすべがなかった。

結果としてタワー住民の命は守られる可能性が高いんじゃないかな。
生きてさえいればやり直せるのだからタワーのほうがいい。

[899: 匿名さん]

８７４読んだけど、タワーマンションの場合、特に修繕費等について難しい問題がありますね。

住民全員が修繕費払うというのが大前提だけに。。。

滞納する人、たくさんでるだろうな。

管理会社もどこまで安心していいのか疑問だ。
タワマンの修繕積立って、数億円になるだろ。
計画倒産とかもありそう。

スラム化は郊外って書いた人いるけど、
郊外のタワマンからになるんじゃないかな。
駅側のタワマンは、需要はあるだろうが、維持費がとんでもないだろう。
それなら新築のタワマンで維持費の安いのを選ぶ人が多数になると思う。

[900: 匿名さん]

>>898
高層マンションで隣家から火災が起きたらどうするんですか？
低層階から火災が起きて、高層階の貴方は地上に降りられなくなったらどうするんですか？
戸建ては、直ぐに避難できますが、高層マンションの場合、家族を連れてどうやって逃げるんですか？

[901: 匿名さん]

タワマンの場合、中古で売りに出すときがとても難しそう。
特に年数と供に維持管理費が通常の中規模マンションより極端に高くなる。
立地がいいだけに、固定資産税も高い。
数年後、減税措置は既に終了。

例えば１０年後、この時中古で売り出そうとした時。
都内みたいにそのエリアに一箇所や２箇所あるだけならまだ需要はあるかもしれないけど
小杉みたいに同時期にタワマンが乱立して建設されてる場合、中古も同じ時期にかなり出るんじゃないかな。

当然１０年後も新築マンションが販売されてるだろうし、
築年数が経って維持管理費がバカ高くなった複数の中古のタワマン・・
それでも中古のタワマンを買うニーズは果たしてあるのだろうか？

永住しないなら中古に出すタイミングがかなり難しそう。

[902: 匿名さん]

地震で怖いのは、実は倒壊による下敷きよりも、火災や煙を吸い込んでの逃げ遅れ。
タワマンは、逃げようにも逃げられないと思う。

[903: 匿名さん]

>>900
階段もあるがヘリポートだな。

[904: 匿名さん]

>>903
高層マンションって何人住んでいるか、知って言ってるんですか？
ヘリコプターを小杉の高層マンションへ、優先的に飛ばしてくれるという確約はできているんですか？
仮に、運良くヘリが来てくれたとしても、タイタニック状態は免れないと思いますよ。

[905: 匿名さん]

そんなことおもってたら超高層ビルのオフィスでは働けないね。

[906: 匿名さん]

>>900
>>902
タワーの火災対策は戸建てと比べてはいけない。
類焼することはまず考えられない。

[907: 匿名さん]

>>904
阪神大震災で全焼したタワーをあげてごらん。
全焼した戸建てをあげてごらん。
想像ではなく、過去の事例に学べ。

[908: 匿名さん]

>>904
そんなこといっても超高層化の流れはとまらないよ。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%90%84%E9%83%BD%E9%81%93%E5%BA%9C%E7%9...

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%B6%85%E9%AB%98%E5%B1%A4%E3%83%9E%E3%8...

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%B6%85%E9%AB%98%E5%B1%A4%E3%83%93%E3%8...

[909: 匿名さん]

家族の人数分パラシュート保管しておく。
一基１０万円以上するけど。

紐ひっぱるだけだから、たぶんだいじょうぶ。
とはいっても、経験ない人は飛ぶの躊躇するかな。

経験のために家族全員でフリーフォール体験しておくのが吉

[910: 匿名さん]

↑
それ、想像すると面白い。
小杉のタワマン郡から何百もの落下傘部隊出現！

[911: 匿名さん]

一度に何百世帯もパラシュートで落下したら空中でひもが絡まるでしょう！　ひもが！

[912: 匿名さん]

パニックって５９階から布団かぶって飛び降れば助かるかも？

[913: 匿名さん]

武蔵小杉ではないが高層階にすんでいる。眺めはいいし今も夜景がきれいだ。内廊下でホテルライク。南に遮るものがないから日当たり抜群。静かだし。

ただやはり、ここは仮の住まいだという意識はどこかにあるね。永住しようという気は薄い。やはり
緑、土、青い芝生、近所の音、そういうものに最後は帰りたい気がするね。

[914: 匿名さん]

素朴な疑問だけど、そもそも阪神大震災（１９９５年）よりも前に阪神地区に４０階を超えるようなタワマンってあったのかな？
なければ当然話題にあがらないよね。

[915: 匿名さん]

やはり人間の本能がそう感じさせるのでしょうかね。

[916: 匿名さん]

>>906
タワマンは、火災で類焼することは、絶対無いと断言できるなら、安全だな。

[917: 匿名さん]

>>914
高層ビルならたくさんあるが・・・
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/kobe/birukobe.htm

[918: 匿名さん]

>>914
レベル低すぎるよ、想像して勝手に恐れてるけど、
早くタワーに引っ越さないと、地震で死ぬよ。


あの時代でさえ、
神戸クリスタルタワーをはじめ、
超高層が一番安全だったといっていい。

http://www.janjannews.jp/archives/2866266.html

[919: 匿名さん]

>>907
一連の流れは、タワマンは逃げられないという話ですよ。
論点がずれていると思います。

[920: 匿名さん]

>>918
言われなくてもタワーなんだがｗ
なんか勘違いしてない？

[921: 匿名さん]

>>919
タワーのほうが逃げられるよ、公開空地があるからね。
戸建ては路地に焼けただれた人があふれ、数メートルしか進めずに死ぬ。

[922: 匿名さん]

>>921
その公開空地へどうやって降りるんだよ。
だいたい、そんなゴミゴミした戸建が連続する地区に、小杉のタワマンを買えるような人は住まないだろうが。

[923: 匿名さん]

まあ、とりあえずタワマンは火災や地震に実際どの程度耐えられるか全く不明でも
維持管理費だけはバカ高くなってゆくのだけは良く分った。

[924: 匿名さん]

川崎市にとっては、タワマン乱立も新住民から税金を搾り取るための処置。
ここ数年来、市は税収不足に悩んでいた。
そこで再開発に対する緩和策を打ち出し、市の目論見通り財政は復活。
住民の固定資産税の高騰、災害時の安全性、まして数年後のタワマン修繕費の増加、中古転売時の問題なんか川崎市が気をまわすはずがない。

[925: 匿名さん]

文句を言ってる人にはぜひタワマンに住んでみてその良さを味わってほしかったんだけど
お金が無ければ買えないからな。
おしい。

[926: 匿名さん]

新川崎住民です。この争いに僕も混ぜてください＞＜さみしいです。

[927: 匿名さん]

とりあえず小杉タワマンがどんな状況になってるか、
１０年後楽しみです。

とりあえず静観しておきますね

そうそう、ビル火災で怖いのは火ではなく、毒ガスですよ。
心配なら毒ガスマスク購入お勧めします。

[928: 匿名さん]

維持管理費がバカ高くなるっていうのは、どうなんだろう。

例えばパークだと７００軒超の世帯があり、月に１万で毎月７００万超の積立。
年間１億近く積み立てられる。
一方例えば３０軒の小規模マンション。月１万で３０万、年間５００万近くの積立。
すごい差ですね。

もちろん修繕費の規模も違うんだろうけど、集金力も違うんで、そんなにリスクは
変わらないのでは？
又は数のメリットで1戸当たりは安くなる可能性もあるような
気がする。
別に根拠はありませんが。

[929: 匿名さん]

>927

１０年後楽しみです。
とりあえず静観しておきますね


それ正解。
タワマン然り、小杉エリア然り、急激な変化であまりに不安定な状態。
このエリアに関しては、あえて今買うのはあまり得策ではないね。

果たして１０年後、同時期に大量に供給され、維持管理費が高くなったこの中古のタワマン群に対して
どの程度需要があるのか興味深い。

[930: 匿名さん]

実は小杉は再開発以外の住民がかなり多いことに気付かない煽り。

[931: 匿名さん]

じゃあ
買わんでえーよ。
指くわえて１０年間見守って下され

[932: 匿名さん]

というよりその頃の日本経済がどうなっているのかが興味深い。
貧富の差がものすごくなって、年収200～300万台がほとんどになって、700万以上みたいな人はますます一握りになっていくのではないか？
日本経済は下降線の一途だしどこにも住めない人がいっぱい出そうな気がする。

[933: 匿名さん]

今買えない人は将来ますます買えない時代になる気がするが。。

[934: 匿名さん]

>>925のように文句と、とらえているようでは駄目駄目ですな。

[935: 周辺住民さん]

三井が今井南町と今井仲町にそれぞれ、
小規模マンションを出すみたいなので、
再開発地区よりもそっちのが興味シンシン。

ていう人はあんまりいないんだろうね。

[936: 匿名さん]

皆さんのやりとりを見ていると、買うも大変ですが、維持するのも大変そうですね。
災害も心配ですし…
私個人としては、タワマンも一つの選択肢として検討してきましたが、止めておきます。

[937: 匿名さん]

タワマン修繕費に関して

http://www.j-cast.com/m/2009/03/07036963.html

[938: 匿名さん]

維持費以外にタワマン・大規模マンションのもうひとつ難しいのは・・・

住んだ後、管理組合がかなりまとまりにくくて
マンションの管理がし難い事なんです。

もちろんタワマン・大規模マンション以外がまとまるかと言う訳ではありませんが、
あまり住人が多い場合、過半数を取るのもままならない。

一度ブリリア有明や横浜のＭＭタワーの住人のスレを見てみるといいですよ。
ほんの些細な事でも全く管理組合で解決できてませんから。

[939: 匿名さん]

>>938
それって別に武蔵小杉のタワマンに限らず、他のところのタワマンじゃないマンションにもいえることなんじゃあ？

[943: 匿名さん]

｢ﾀﾜｰ型ﾏﾝｼｮﾝの修繕積立金には１平米500円程度あれば､将来の工事費用に足りるといわれています｣と話す｡普通のﾏﾝｼｮﾝだと同200～300円程度だといわれている｡ただ､その水準を最初から確保しているﾏﾝｼｮﾝは少なく､入居後､管理組合が中心となり値上げをするのがふつうだ｡

購入時はﾏﾝｼｮﾝを売りやすくするため､修繕費積立金が低く設定されているｹｰｽも少なくない｡ﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝの場合は､大規模改修工事に中低層ﾏﾝｼｮﾝの２倍ほどかかり､足場や多くの設備を必要とするために費用がかさむとされる｡


>>937 なるほどねえ、入居してから気付かされることもある・・と。

[944: 匿名さん]

せっかくブリリア武蔵小杉が昨日即日完売したんだから、もう少し歓迎ムード出しませんか

[945: 匿名さん]

おめ

[946: 匿名さん]

ほんとに完売したの？同じくらいの値段ならサンクスタワー川崎のほうがいいのでは？

[947: 匿名さん]

完売って第一期完売の意味でしょ？
確かに単純に比較するとサンクスタワー川崎の方が正直魅力あるな。

[948: 匿名]

坪270ですから。そりゃ即完しますよ。

[949: 匿名]

サンクシンクタスタワー川崎からだと私の勤務先に一本で行けません。論外です。

[950: 匿名さん]

>>938
ちょっと住民板見てきました。
住んでる人が多いの理由なのかわかりませんが、大変ですね。

しまいにはこのマンションの恥をネットで晒すなとかまで書かれてる。

マンション買うなら、入居者が少ない所のほうがいいのでしょうか？
んー　難しい。

[951: 匿名さん]

>>943
修繕費に５００円/平米とすると、８０平米で４万円/月

入居時から５年間ぐらいは２００円/平米で、５年後から５００円/平米にあがるとすると、
１．６万円/月が４万円/月に上がるが、安かった期間上乗せするわけだから、
大規模修繕を１０年後と考えた場合、８００円/平米となり、６．４万円/月の修繕費が必要になるってことか。

タワマンの管理費が２万円/月とすると、８．４万円/月が管理費修繕費かな？
固定資産税とかもあるし。

てか、タワーマンションって　そんなの維持費高いの？？？？？

[952: 匿名さん]

>>951
タワマンの修繕計画書を一度もみたことがないんだね。
買った人なら当然わかってるだろうけど、そんな価格には絶対にならない。
タワマンの維持費は意外と安い。
豪華な感じがするから、庶民からするとすごく高くなるだろうと想像してしまうだけ。
1つの街、というくらいの人間が住んでいるからそれで割ることができる。

マンションってのは戸数が少ないほど、高くなってしまうんだよ。

[953: 匿名さん]

>>952
デベか？
やっぱ高くなってくよ。必ず計画通りに全戸が支払い続ける訳でもあるまいし。

住んでて思う。

[954: 匿名さん]

>>951

そこなんですよ。
さっきの資料にも書かれてますが、大きなトリックは購入時は修繕･維持管理費は低めに
設定されている点です。
そして、実際に修繕にかかる費用がいくらになるのかもあまり見当がつかない。
だってデベは販売したら「サヨナラ」ですから。

竣工後は管理会社へ引き継がれ、実質居住者が修繕など自己責任で行う。
しかし・・タワマン自体あまり歴史・実績が無いので果たしていくら掛かるか見当もつかない。
少なくとも中･小規模マンションより重機などが必要なので高くなることは間違いないでしょう。
（特に最新の耐震技術などが使われてるとどうなるのか・・）

そして、途中で支払いできない人や空き室なども発生して修繕の積み立てもままならない。
そこにきて、もう一つのポイント、大規模集合住宅の場合に特に管理組合が機能し難い点が重なると・・。

もちろんタワマンの魅力も沢山ありますよ！
ただ、高い出費なのでよ～く考えないとですね。

[955: 匿名さん]

>>950さん、

難しいですね、必ずしも小規模が良いとはいえませんが
ただ、マンションはどこまで行っても共同住宅です。

あくまで私見ですが、ある程度長く住むの事を考えられているのなら
マンションはせいぜい３０戸以上１００戸未満が丁度良いような気がしてます。

[956: 匿名]

ブリリア武蔵小杉の2期は6戸しかないわけですから、事実上完売と言っていいでしょう。

[957: 匿名さん]

タワマン信者がだんだんもの言えなくなってきたねw
もっとタワマンネガに対して理路整然と反論しないと。
妬みとか言ってるだけじゃ駄目駄目よ。

[958: 匿名さん]

いいんですよ。言わせておけば。住んだことも買ったこともない人たちが憶測でものを言っているだけですから。

[959: 匿名]

今回ブリリアが瞬時に完売したのはほんとによかった。坪270〜300超でいけることがわかったわけだからディベも開発しやすくなったことだろう。

[960: 匿名さん]

＞954 は、タワマンに何かネタミとか嫉妬とかあるの？
修繕、管理費が上がる事は百も承知なんですよ。払えない貧乏人は買うなって事なんです。

[961: 匿名さん]

こういうご時世だから、中低層建築であれば大規模修繕は合見積りを取って叩けば相当安くできる。
規模の大きくない中低層であれば住民が全員議論に参加することも珍しくないし、
住民の中に建築関係の人間がいれば、金額の妥当性を詳細に検討し、合理的な判断も可能。

大規模超高層はそうはいかない。
たまたまローテーションで管理組合役員に当たった人間が、無難に済ませたい一心で
金額が妥当かどうか分からないまま、管理会社の連れてきた工事会社の言いなり
になるしかないのが実情。

[962: 匿名さん]

>>９６０

あなたが買うなっていう人にまで、売りつけるデベさんがいることが問題なんです。

[963: 匿名さん]

>>961
何時代遅れのこと言ってるの？
今はどこでも管理組合はシビアにコスト削減、積立金の運用に取り組んでるよ。
なんか想像でだけものを言ってるのは哀れだね。

[964: 匿名さん]

タワーマンションだとゴンドラ作業が中心になるので
修繕も非効率

[965: 匿名さん]

外壁しか修繕しないならね。
タワーの修繕費高いのは、35年目にエレベーターや配管・駐車場のリプレイスが入ってるからでは？
一般のマンションだと変えずに建て替えも見えてくる時期なんで。

[966: 匿名]

坪270〜300超なら南口東の三井の区画も余裕で採算のるでしょう。来年度の夏には着工でしょうね。

[967: 匿名さん]

>>965
エレベーターと駐車場の交換って、３５年だっけ？

３５年も交換なしで大丈夫なのかな
ちと心配。

２０年以上昔の東芝エレベーター乗ることたまにあるが、
ガクガクする。

まあ技術は進歩しているのは理解してますが。

[968: 匿名さん]

シンガポール、ニューヨーク、ロンドンあたりのタワマンでも足元の長屋住民が管理費が高い！ゴンドラ作業が中心だから効率が悪い！とか言ってるみたいですねwその人たちも管理費は想像で話をしてるみたいですwおめでたいですよね

[969: 匿名さん]

変化についていけず、取り残される人たちですから。ほっておきましょう。

[970: 匿名さん]

これから検討する私にとってはとても有意義なスレで参考になります。

タワーマンションのモデルルームの説明では、修繕費は既に計画済みのような説明でしたが、販売した後は住民の自己責任ですもんね。

修繕費、意外と安いのかと思ってたけど全く分からないですね。

[971: 匿名]

想像で…と言う人達に限って、逆に何も比較出来る参考文献やデータで理論的に説明してくれないですね。

[973: 匿名さん]

もしかして、
低層階のタワマン住居者って、＊＊＊じゃ。
高層階の人のために、管理費修繕費を払うわけですね。

タワマンの５Fとかに住むなら、低層の５Fのがよくね？
なんでタワマンに住むんだろ。

[974: 匿名]

ブリリアマーレ有明みたいな共用施設が過剰なまでについてるタワマンを引き合いに出して管理費高いとか言うのが悪意に満ちてる。ここ33階に25メータープール3レーンとかあるだろ。

[975: 匿名]

まあ、まずは管理費と修繕費の違いは把握しましょう。

タワーだから管理費が高い、ということはないです。単にサービスが良いからです。

[976: 匿名さん]

大規模修繕では、足場代だけでン千万掛かるみたいですよ〜
以前、週刊ダイヤモンドで一般の足場を使わず、ロープを使ったブランコ足場とゴンドラを使う「外装専科」という会社が紹介されてました。ある例では他社が6000万以上のところ、2000万以下で済んだとの事・・・

[977: 匿名]

とりあえず三井の駅直結タワーがとんでもない値段になることだけはわかった。

[978: 匿名さん]

>>976
貧乏人が金持ちの心配しなくていいよ。

[979: 匿名さん]

10年後、大規模修繕を迎え、修繕費も高くなった小杉の中古タワマン群…はたして重要はあるだろうか。

タワマンでも都心の一等地ならまだ数も少ないからニーズはあるだろうけど。

[980: 匿名さん]

>>973
タワマンだと駅直結や駅前物件が多いから。
低層物件だとなかなかありません。
身障者や年寄りをはじめ、需要はありますよ。
世の中にはいろいろな事情の人がいます。

[984: 匿名さん]

>>963
いくらコスト削減に取り組んでも、タワーという時点で限界があるんだよ。
例えば、外壁防水工事でゴンドラ作業に対応している会社となると、本当に選択肢は限られる。
低層であれば納得の行くまで合見積もりを取れるのにそうはいかない。
しかも、やってくれる数少ない会社は

http://www.kk-union.com/jkc.html
注）吊り足場ゴンドラ作業では、20～30％UP致します。

などと要求するわけで。

[985: ウラ情報]

コスギタワーはデベ、関係者が多数住んでいるから
他タワーより安心ですよ。

[987: 匿名さん]

思い切り借金してタワーマンション買った人より、現金で戸建てを買った私は勝ち組。

[988: 匿名さん]

いずれ日本はハイパーインフレになる。
固定金利で住宅ローン組んだ俺が勝ち組だよ。

[989: 匿名さん]

久しぶりにのぞいてみたら、
新駅の立ち上がりが大成功だったものだから、アンチの皆さん、攻め手がなくなって、
タワー批判に回帰しているようですね。
パチンコ屋とか東京機械とか、言いたいことはよくわかったから、もういいんだけどね。
住人さんたちも、吠えさせておけばいいのに、何でスルーできないのかね。

[990: 匿名]

このスレのやつらは勝ち組。もうそれでいいだろw。駅直結三井楽しみだねー、とかほのぼのした話しましょうよ。

[991: 匿名]

デベがタワマンの問題点から話題を変えようて必死だな！

[992: 匿名さん]

駅直結の三井なんてないよ。
ＭＳＴ横は直結ではないです。

そんな俺も三井の駅近タワーに興味深々。

[993: 匿名さん]

三井の動きないですね。
誰か情報ないですか？
駅の反対の東急は施工始まってるのにね。

婦人会館はいつから解体始まるんですか？




ところで婦人会館って不思議なネーミングだよね。
こんなネーミングで今までよくやってこれたな。
小杉だからか？