ザ・パークハウス 横浜川和町テラスってどうですか？

[マンション住民さん]

ザ・パークハウス 横浜川和町テラスについての情報を希望しています。
2022年8月にオープンしたフォルテ横浜川和へも近くて便利そうですね！
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-yokohamakawawacho-terrace/

所在地：神奈川県横浜市都筑区川和町1351-1番他（底地）
※川和町駅周辺区画整理事業川和町駅周辺西地区土地区画整理事業E街区
交通：横浜市営地下鉄グリーンライン　「川和町」駅(出口2) 徒歩3分
間取：2LDK・3LDK
面積：62.16平米～79.80平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社、相鉄不動産株式会社、大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[83: 通りがかりさん]

>>77 匿名さん

そんな仮定の話なんの意味もないでしょう

[84: eマンションさん]

>>80 マンコミュファンさん
してやられてますねたしかに笑

[85: 評判気になるさん]

地味に気になるのは間取りかなぁ
柱食い込んでるよね、ガーデンは廊下側も出てたのに
採光優先でV字にしたからかな

[86: マンション掲示板さん]

引越し時2歳の子供の保育園入園が必須条件なのですが、ここは厳しそうですかね？近くにあるのが川和保育園くらいのようですし。

[87: 検討板ユーザーさん]

>>81 住民さん6さん
赤字って元々計画通りでしょ
コロナ影響除けば計画下回ってないんじゃない？
大規模設備産業は減価償却費がでかいから10年以上赤字は当たり前でっせ
会計勉強された方がいいですよ。

[88: マンション検討中さん]

>>86 マンション掲示板さん
川和の認可はたしか川和保育園だけですね。都筑ふれあいの丘か、緑区に足を延ばすかですかね。川和保育園は大きいですし結構空きがあった気がします。面接がありますが・・・

[89: マンション掲示板さん]

>>88 マンション検討中さん
かわわ保育園は空きなしだよん。

[90: 通りがかりさん]

川和保育園は特殊な教育方針のため、合う方と合わない方がいらっしゃるのではないかと（見学に行かれることをお勧めします）。
他の保育園ですと、青砥どんぐりやひよこ保育園も比較的近くにありますが、空きがなく年度跨いでも定員がほとんど増えません。88さんに記載いただいた通り、隣町（中山、ふれあいの丘、センター北南）を探す感じです。

あとは、横浜市型保育に対応している幼稚園があり、これらから選ぶ感じになると思います。

[91: マンコミュファンさん]

最新の保育園空き状況です。キレイにゼロですね。
https://www.city.yokohama.lg.jp/tsuzuki/kurashi/kosodate_kyoiku/hoiku/...

[92: 検討板ユーザーさん]

急にマンションが建って世帯数が増えても、子育て世代に重要な保育園の建設が追いついてない感じですね。

[93: マンコミュファンさん]

>>92 検討板ユーザーさん

90さんが書いてるように、横浜市型保育に対応した幼稚園(例えば都筑が丘幼稚園など多数)多くありますので、たとえ保育園に入れなくても大丈夫ですよ。逆にどの地域でも保育園がガラガラに空いて難なく入れるなんて普通ありませんよ。私は共働きですが、川和町で3人の子供を育てましたから、川和町の児童保育の環境は悪くはありませんよ。
保育園は選べませんが、幼稚園は自分で選択できるので、私は横浜市型保育の幼稚園が一番良かったですね。

[94: 名無しさん]

>>87 検討板ユーザーさん

計画通りってww
混雑しているのに赤字ってどうにもならんやん。
6両編成が導入されれば緩和するけど、混雑しているのが通勤時間だけだから、6両化で更に赤字は進む。
そして、グリーンラインの計画は、横浜環状だよ？
延伸することによる費用便益比が1も満たない予測だからずっと見送られてるのに…。
会計を勉強する前に自身が今後毎日使うであろう路線の事くらい、調べた方がいいですよ。

[95: 口コミ知りたいさん]

来年度4月の保育園受け入れ状況です。
ちょうど年度はじめなら何歳でもどこかには入れる気がします。中山まで範囲にすれば。
そのためには契約を夏頃には終わらせておくと楽ですよ

[96: マンコミュファンさん]

>>94 名無しさん
言いたいことはわかりましたよ。
ただもう少し勉強した方が良さそうですね。
まだグリーンラインを語りたいなら専用スレへどうぞ。

[97: 検討板ユーザーさん]

>>94 名無しさん
費用便益比ってなんですか？

[98: 匿名さん]

ホームページでバーベキューテラスの情報が更新されてますね。いい感じでした。

[99: 名無しさん]

>>94 名無しさん
赤字かどうかは会計の世界の話で会計知らずに赤字をどう語るんすか？
設備償却の概念ありますか？
PLとBSの関係わかってますか？
元々、グリーンラインの着工時の収支計画で今の時点で黒字計画だったんですか？
計画に詳しいようなので是非教えて下さいね。

[100: マンション検討中さん]

>>94 名無しさん

>>94 名無しさん
更に言うと、グリーンラインが今後も投資回収が永遠に不可能だとしても、その損失は横浜市民全体で負担してるので、沿線民は人様の税金で利用出来るからラッキーなんですよ。
赤字沿線だから住まなくても横浜市民であれば利用もしてないのに沿線民の為に負担してるってことです。

[101: 名無しさん]

>>98 匿名さん
バーベキューのできるウッドテラス良さそうですね！！

[102: 匿名さん]

くだらん言い合いする人は別スレに移動してもろて。
大人になりましょうよ。

[103: 通りがかりさん]

せっかく有益な保育園情報など集まってる流れでいらない言い争いやめましょー
テラスというだけあって、中庭やテラスに力を入れるコンセプトなんですね！
ガーデンの方がエントランスから木々が見えていいなと思いましたがテラスもやっぱり素敵です

[104: 名無しさん]

>>99 名無しさん
めっちゃ、悔しそうにしてるwww

[105: マンコミュファンさん]

>>94 名無しさん
事実以外の感想は相手の気持ちを考えて控えめにね。

妻や子供がゆったり使える路線なら贅沢で良いのではないかと。

営業CFは回っているように見えますが違いますかね。
投資CFは関係ないとして、横浜市だけに財務CFは回ってなくても大丈夫じゃないかなあ。

[106: ガーデンです]

もうすぐ内覧会なんです。楽しみ^_^
外側は完成してて凄く良いです。買ってよかったです。広い車道と歩道も緑化されて、フージャースとテラスともう一つのパークハウスができれば、上品な一つの街になりますね。

お待ちしてまーす。
あんまり価格が上がりませんように。

[107: 匿名さん]

赤字でも黒字でも使えるんならなんでもいいやw

[108: マンコミュファンさん]

>>106 ガーデンですさん
ガーデン板に79のような書き込みを連投する
購入者ですとかいうウザい人がいたな。

間に合ってますので住民板にお帰り下さい。

[109: 匿名さん]

>>108 マンコミュファンさん
強い言葉を使うなよ。弱く見えるぞ。

[110: 匿名さん]

>>109 匿名さん
スルーできない大人が多すぎますね。
ここの購入者じゃないことを祈りますよ。
荒らしに反応したら荒らしと同じなのに…。
>>99みたいな反応が1番ダメなパターン

[111: eマンションさん]

>>110 匿名さん
荒らしに反応したら荒らしと同じなら、それに反応するあなたは。。。
楽しく前向きな検討しましょうよ。

[112: 匿名さん]

テラスの間取り見ました。
ガーデンより広々とした間取りが多くて良いですね。ガーデンは価格抑えめで全体的にコンパクトな間取りばかりだったので、第一次取得者にとっては良いマンションでした。今後、永遠に確保される眺望も魅力です。
テラスのゆったりとした間取りは良いですね。
広くなればそれだけ価格が上がるので、テラスを考えてる方達は自己資金や収入がそれなりにある方達が多いかもしれませんね。

[113: マンション検討中さん]

ここのマンションすごく素敵だけど、気になるのは地権者住戸があることと、エレベーターが一棟にそれぞれ一基ずつしかないことかな…総数としてガーデンと同じ二基だけど、普段の使い勝手は圧倒的に悪いよね。かといって高層階行かないと眺望抜けないしな～。悩ましい。

[114: マンション検討中さん]

予算価格内だったら、購入考えているのですが
心配なのはBBQの臭い対策がどれくらい整っているかですね。。。

過去マンションベランダ1階の方がBBQする非常識な人がいたのですが、4階でも臭いがとんでもなかったんですよね。

[115: 名無しさん]

地権者住戸があるとどんなデメリットがあるのですか？

[116: 匿名さん]

もー、煮え切らない人たちね。
さっさと契約しないとまた無くなっちゃうわよ！

[117: 口コミ知りたいさん]

まずは、持ってた土地の価値と等価交換で部屋が無料になる。
これはマンションによって異なるけど、駐車場代がかからなかったり、修繕積立金や管理費がかからなかったりする。
その地権者の分は、分譲で購入する人たちに均等割されてるから、普段生活してて気にすることはない。
その人が立ち退かなかったらマンションが建たなかったわけだから、当然の権利と言える。
ただ、分譲に対して地権者住戸が多すぎる場合は、注意が必要かもです。地権者に有利なように管理組合を牛耳られる可能性もあります。

[118: マンコミュファンさん]

>>115 名無しさん

購入組と同じ温度感ではない可能性が高い色んな意味で。それは容易に想像できるでしょ。そういう人たちとマンション運営を一緒やっていかなきゃいけないのはデメリット以外のなにものでもない。これは地権者に限ったことじゃないけど、自前で住まずに最初から賃貸に出される可能性も高いしね。

[119: eマンションさん]

>>118 マンコミュファンさん
賃貸に出す場合がある以外はどういった不都合があるのですか？
賃貸に出すと何が不都合なのですか？

[120: 通りがかりさん]

>>119 eマンションさん

少しはご自分で調べてみましょうよ高い買い物をする前なのですから。不都合はあるに決まってますよ。だって賃借人は自分のもちものじゃないですからね。私は今賃貸マンションに住んでる身ですが、やっぱり自分に置き換えても自分の持ち物か、数年で出る家かで管理に対する意識は全く違います。分譲賃貸が一部にあるマンションでの揉め事はよくある話です。共用部の使い方とかね

[121: 名無しさん]

>>119 eマンションさん
地権者の特権は、分譲主が均等に負担していると考えたらいいよ。5000万の住戸で地権者が10人、総世帯数が100戸なら残りの90戸が本来の価格より555万割高な価格設定にされるってこと。
分譲賃貸がよくないのは、例えば、修繕積立金をあげないと、次の大規模修繕に足りないから追加費用徴収とかなったとき分譲賃貸で運用してる人から、総会で賛成に投じてくれるかな？

貴方が大阪のマンションを所有して、人に貸してるとして
エントランスの改修工事で一人あたり50万円徴収しますって言われたら、賛同するかな？

[122: 検討板ユーザーさん]

>>121 名無しさん
これは納得ですね。
> エントランスの改修工事で一人あたり50万円徴収しますって言われたら、賛同するかな？
勉強になります！

[123: 匿名さん]

>>120 通りがかりさん
落ち着け

[124: 匿名さん]

>>122 検討板ユーザーさん
エントランスってマンションの顔で資産価値に寄与率高いし、物件価値維持や、賃料維持のためなら払う人もいるのでは？むしろ住民の方が我慢してケチくさいかも知れない。

[125: マンション検討中さん]

まぁ、色んな可能性があるってことですよ。
地権者住戸があるからといって決まった答えはないでしょう。
地権者住戸が20戸ほどあるマンションに以前住んでいましたが、特に問題なかったですよ。
ただ、問題が生じたマンションの話も聞きますので、色んなガチャがあるってことではないですかね。
ガチャ言い出したらキリがないと私は思っています。

[126: 匿名さん]

>>121 名無しさん
土地代が考慮されていませんよ

[127: マンション検討中さん]

>>124 匿名さん
投資用マンションの利回りを考えたら、そんな追加投資はしないよ。空き室が出ない一等地ならまだしも、サブリースなんか組んでたら、かなり利回りが悪い。

[128: 匿名さん]

>>127 マンション検討中さん
いや、地権者の話ですよね。サブリース？？

[129: マンション検討中さん]

>>128 匿名さん
ほんまや、分譲賃貸の資産価値の話に特化してしまったが、地権者住戸の話やったな。
まぁ、言いたかったことは、分譲賃貸は、そのマンションに不都合が生じても住んでるわけでは無いから非協力的になるって話が言いたかったんや。

[130: マンション掲示板さん]

>>124 匿名さん
エントランスってただの例示であって、シンプルに協力得られにくいってことですよ。少しでもコストかけたくないですからね

[131: 検討板ユーザーさん]

マンマニも言ってるけど、ここは上層階じゃないと厳しそうだね。結局下でも上でもおよそどこでも眺望採光だいたい確保できてたガーデン買っときゃよかったのかね～。今更言っても遅いけど

[132: 口コミ知りたいさん]

>>121 名無しさん
意味不明です。
土地の仕入れの代わりに部屋をあてがってるので等価交換が原則でしょ。
他の住民が負担してるとか意味不明だし、別に規約で特別の権利が与えられて無ければ、所有する資産に応じて多く権利を持つのは当然でしょ。
あと当該マンションにより大きな資産を持つ人と一室しか持たない人ではどちらがマンション保全に熱心かは明らかですよね。
私も投資マンション持ってますが、理事会議事録全部読んで無駄などないかくまなくチェックしてますよ。
マンション決議で揉めるなんて地権者住戸関係なく何処でもあります。
特に追加負担が発生する場合に賛成多数を集めるのは容易ではないですよ。

[133: 評判気になるさん]

>>132 口コミ知りたいさん
ハカセあらわる。

[134: マンション掲示板さん]

>>114 マンション検討中さん

だから言っただろ 反撃あるやろな 頑張ってくれ

[135: 匿名さん]

>>130 マンション掲示板さん
地権者だとコストにシビアで協力得られにくいということ？132さんも言ってるけど、そんなことは無いと思う。そもそも貸しに出すかもわからないが、いい部屋住んだらむしろ熱心な気がする。
地主的な人ってそんな貧乏くさいのはむしろ少数で大らか印象。

[136: ガーデンです]

地権者住戸、BBQ、眺望と心配事がいろいろ出ているようですが、完璧なマンションはなかなかないですよ。検討する方は出遅れないことも大事です。参考になればですが、以下、先行者の所感です。

ガーデンの分譲当初は現場周辺は完宅工事中で土の中。公園さえなく、フォルテも工事前。それでも即決しないと買い逃す勢いで、どんどん検討した部屋に買いが入って焦りました。なんの街やらの梅雨頃には残り50戸/184戸切っていました。公園がキレイになりマンションの壁が見えて来る頃にはフォルテの形も見え出していて、その頃には残り20もなかったです。秋にフォルテが開店した頃にはギャラリーは閑散としていました。

坪240万円が本当なら、この販売規模かつ最後の駅直結を残して、売れ残りを出すわけにいかない売り側がまだ慎重になっている段階で、1期2期くらいまでは坪240でも3期以降は坪250は超えて来る気がします。
最後の駅直結なんて大事に益だしするでしょうし、下手な港北ニュータウン物件より良いですから、四捨五入で坪300でも、もう売り側は急がず、それでも徐々に売れて行くのでしょうから。
ガーデンに残ったキャンセル住戸1戸は、テラスより少し高めのようで、しばらくはテラスの良いモデルルームになる気がします。

[137: 評判気になるさん]

マンションの部屋は
歌詞に出す目的の人から見たら、生産財
普通に住んでる人のから見たら消費財
だとすると。

生産財がカネを産むために必要な投資はするし、無駄な費用は避けようと思う。
消費財から満足感を得られる&予算がある場合だけ費用を許容する。

これが正しければ投資目的の部屋が増えた方がいいってコト…！？

[138: マンション検討中さん]

>>136 ガーデンですさん
概ね同意だけど、港北ニュータウンより良いは言い過ぎだと思う

[139: 通りがかりさん]

>>135 匿名さん
"コストにシビア"を分解すると
- 回収できる投資はする
- 回収できない費用はかけない
ROIでるものにしか金出さないってことかと。

[140: 通りがかりさん]

でも地権者みたいなお金持ちは我々みたいな貧乏人と違って太っ腹かもな！

[141: 通りがかりさん]

>>138 マンション検討中さん
このおじさんはいつも大げさ
ガーデンの眺望は唯一無二とか言ってるけど
西側2階は眺望なんてない

[142: ガーデンです]

>>141 通りがかりさん
でも、坪210万円でした^_^

[143: 匿名さん]

>>139 通りがかりさん
それが本業ならシビアになるでしょうけど、地権者の方は賃貸にした場合もそれを本業的には考えない気がするんですよね。税金、相続とか大まかに考えて大きく目減りしないければ良いという感覚。頭の中で算盤弾いている検討者のほうが管理運営上、厄介な気がする
。別マンションの住民版で今回のインフレで管理費が数千円上がることで紛糾したことを嘆いている方がいましたね。

[144: 評判気になるさん]

>>143 匿名さん
本業的ではないってのは、たしかになぁ！ありがとう！

[145: 口コミ知りたいさん]

>>141 通りがかりさん
いや、オバハンとみた。

[146: ガーデンです]

>>145 口コミ知りたいさん
セクハラで訴えるわよ^_^

[147: eマンションさん]

>>132 口コミ知りたいさん

あのさぁ…。
地権者用の住戸のだって、用意するのに他の部屋と同じようにお金かかるってわかるよね？
仮に1000万かかったとするよ。その1000万は原価になるんだから消費者に振り替えないとダメだよね？
スーツ2本目半額！とかのチラシで喜んじゃうタイプかな？

[148: 匿名さん]

ここマンション投資スレでしたっけ？
知識のひけらかし合いはどうでもいいので、落ち着きましょ。
地権者どうのこうのも、ここで議論したところで何も解決しないと思います。

[149: 検討板ユーザーさん]

>>148 匿名さん
貴殿に1票！

[150: 評判気になるさん]

>>147 eマンションさん
あのさぁ笑笑

[151: 匿名さん]

ユニバーサルメルカトル図法を適用すれば初心者でもわかる話だぞ。

[152: 評判気になるさん]

>>147 eマンションさん
土地の代わりの住戸を提供するんですけど。
別に地権者にプレゼントしてるわけじゃないですよ。
マンデベにとっては土地の仕入れコストで、その土地の仕入れコストでも採算取れるからからプロジェクトを実行するわけで。
更にマンデベは売れる高値で売るんだよ、仮に地権者者コストが無かったからと安く売る訳でもないし言ってることが的外れなんだよ。
大丈夫ですか？

[153: 匿名さん]

大丈夫だ。

[154: 匿名さん]

ダイヤ改正でブルーライン、グリーンラインの昼間時間の減便だそうです。10分間隔になるとか。
https://207hd.com/post-29212/
10分なら直ちに影響は無い気もしますが、この傾向は将来的に12分間隔、特定時間帯では15分間隔もあり得るのではと思ってしまいます。

[155: マンション掲示板さん]

>>154 匿名さん
山手線ですら来年減便ですからね。仕方ないです。

[156: 通りがかりさん]

ベルク土日すごく賑わってますね
テラスもできたらますますですね

[157: 検討板ユーザーさん]

>>152 評判気になるさん

地権者にかかるコストも原価に反映させてからプロジェクト組んで価格決めてるに決まってんだろ…。アホすぎる。
全て決まってから、実は、地権者のコストが〇千万円かかったんで、本物件の粗利は〇千万円減ります！ってなると思ったのか？大丈夫か？

[158: マンション検討中さん]

大丈夫さ。

[159: 検討板ユーザーさん]

>>157 検討板ユーザーさん

というか、地権者住戸のレスはもう不要ですので、大丈夫ですよ。もう分かったからさ。

[160: マンション掲示板さん]

>>157 検討板ユーザーさん

全く同じ条件のマンションを2棟建てて、片方は地権者が10人いたら、地権者がいるマンションの方が販売価格が高くなる。ってことを考えたらすぐわかりそうなもの。
たぶん自頭が悪いんだと思います。ほっておきましょう

[161: 評判気になるさん]

>>160 マンション掲示板さん
だからそれは土地の仕入れが高いのと同義だろ。
土地の仕入れコストを地権者住戸として支払っているだけで、地権者住戸があるから他の住民で負担してるわけじゃねーから
さらに販売価格は相場で決まるわけで、地権者者住戸の有無で決まるわけじゃねーんだよ
全く同じ物件2棟で地権者住戸があるほうがその分相場より高かったら売れないだけだから
地権者にかかるコスト即ち土地の仕入れコストが高く付けばデベの利益が減るだけの話
それとも地権者住戸が多い物件は相場よりも高くても買ってくれるんですか？

[162: eマンションさん]

>>156 通りがかりさん
ベルパにはキッチンカーも色々な種類来ていますね。賑わっていて良いですね！

[163: 匿名さん]

良く分からないのですが、地権者がいない土地なんてほとんどないですよね。(不明はあるかも)

例えば地権者から土地を購入した場合、土地取得に3億、建物に7億としたら原価10億

地権者に住戸を提供した場合、
建物7億、そのうち地権者住戸分が2億としたら原価9億で逆転しませんか？
実態をどこまで分かって言ってるのか。上記のような例で説明して欲しいです。

[164: 名無しさん]

言葉遣いが悪く穏やかじゃない人がいますね。
あー怖い怖いです～www

[165: 匿名さん]

>>161 評判気になるさん
マンションの大先生じゃん。

[166: eマンションさん]

>>161 評判気になるさん
もうその辺にしてあげてください

[167: マンション検討中さん]

川和はガラ悪いよ。頭軽そうで安っぽい人間しか歩いていない。

[168: 評判気になるさん]

>>167 マンション検討中さん

自己紹介乙

[169: 評判気になるさん]

>>161 評判気になるさん

お前理論破綻してるぞ。地権者住戸が理由で土地の仕入れが高くなるって自分で書いてるやん。
高く仕入れた分はその分価格に反映させてる。
それ以上でもそれ以下でもない。

〉地権者住戸が多い物件は相場よりも高くても買ってくれるんですか？
どう読みとったらそう思うんだよ…。自頭やばすぎ

[170: 評判気になるさん]

>>163 匿名さん
土地譲渡の価格と地権者住戸割当の価格はイコールではないと思うけど、仮にイコールであれば、等価交換が原則だから、地権者住戸を割り当てる場合は、3億分の地権者住戸になるよ。

例え話のように、譲渡価格と地権者住戸価格に差があることもあるんじゃない？どっちがメリットあるかはオーナー次第だと思う

[171: 評判気になるさん]

どんなに論じても俺たちが地権者になることはない。切ないぜ。

[172: 契約済みさん]

>>161 評判気になるさん
だから、もういいですって。

[173: マンション検討中さん]

ここまできたら白黒つけたい。
地権者にはなれるのか、なれないのか！？

[174: マンコミュファンさん]

>>173 マンション検討中さん
地主の娘っ子のところに、婿にいくしかねぇんだぁ！

[175: 匿名さん]

>>174 マンコミュファンさん
真の勝ち組とはこのことか。

[176: 匿名さん]

小作人から地主へ

[177: マンション掲示板さん]

>>176 匿名さん
俺たちみたいにマンションの2ちゃんに一生懸命になっているうちはずっと小作人のままさ。

[178: eマンションさん]

>>177 マンション掲示板さん

いや～どういう気持ちで書かれたのか分からないけど、ホントそうなのかもなあ。
笑やwつけてマウンテンとったり、ネガキャンして楽しんでるうちは何も抜け出せないのかもなぁとしみじみ思ってしまった。

[179: うふふ]

満額ローン審査通してから、
いや、全額現金でって言ってごらんなさい。

[180: 名無しさん]

>>179 うふふさん

住宅ローン減税もあるのに何で現金で払うの？
情弱なの？

[181: 評判気になるさん]

>>180 名無しさん
地主だから

[182: うふふ]

>>180 名無しさん
もお、正気？
所得が2000万円以上だからよん