グラングリーン大阪（GRAND GREEN OSAKA）ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グラングリーン大阪（GRAND GREEN OSAKA）についての情報を希望しています。
公式URL：https://umekita2.jp/

所在地：大阪都市計画事業大阪駅北大深西地区土地区画整理事業区域内6街区
最寄り駅：JR「大阪」駅
　　　　　阪急「大阪梅田」駅
　　　　　阪神「大阪梅田」駅
　　　　　Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅
　　　　　Osaka Metro谷町線「東梅田」駅
　　　　　Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅
建築主：積水ハウス株式会社　大阪ガス都市開発株式会社　オリックス不動産株式会社　関電不動産開発株式会社　株式会社竹中工務店　阪急電鉄株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　うめきた開発特定目的会社（株式会社大林組が出資するSPC）
用途：住宅（約600戸）

グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/ggonorth/

所在地：大阪都市計画事業 大阪駅北大深西地区 土地区画整理事業施行地区内6街区1-1画地（保留地予定他）、2-1画地（仮換地）
底地（所在・地番）：大阪市北区大深町1番41、1番18
交通：JR「大阪」駅（中央北口）徒歩7分
　　　阪急電鉄「大阪梅田」駅茶屋町口徒歩9分
　　　Osaka Metro「梅田」駅5番出口徒歩9分
間取：LDK・1LDK・2LDK
面積：45.61㎡～305.46㎡
売主・販売提携（代理）：積水ハウス株式会社 大阪マンション事業部
売主：大阪ガス都市開発株式会社
売主：オリックス不動産株式会社大阪支店
売主：関電不動産開発株式会社
売主：株式会社竹中工務店
売主：阪急電鉄株式会社
売主・販売提携（代理）：三菱地所レジデンス株式会社関西支店
売主：うめきた開発特定目的会社
販売提携(代理)：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：うめきた2期共同企業体〈株式会社竹中工務店・株式会社大林組〉
設計：株式会社竹中工務店・株式会社日建ハウジングシステム〈うめきた２期区域設計監理業務共同企業体〉
監理：株式会社日建ハウジングシステム〈うめきた２期区域設計監理業務共同企業体〉
管理会社：積水ハウスＧＭパートナーズ株式会社

総戸数：484戸（募集対象外住戸248戸を含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上46階
駐車場：(総戸数に対して) 256台(平面48台(来客用平面2台、平面(福祉対応)1台を含む)、
　　　　エレベーターパーキング180台、カーギャラリー28台)、
　　　　月額使用料：60,000円～100,000円
自転車置場：(総戸数に対して)457台(上段ラック式140台、下段平置き132台、固定ラック式185台)、
　　　　　　月額使用料：100円～700円
ミニバイク置場：(総戸数に対して)27台、月額使用料：2,000円
バイク置場：(総戸数に対して)17台、月額使用料：6,000円・7,000円

完成予定：2025年12月下旬
引渡予定：2026年 3月下旬
販売予定時期：2024年2月上旬

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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【物件情報を追加しました　2024.2.9　管理担当】

[4721: 検討板ユーザーさん]

>>4720 評判気になるさん

そういう地域だからこそ、アップサイドが期待できるんですわ。
外の方からすれば、歴史的な経緯とか格とかは投資する上ではあまり関係のない事なので。

[4722: eマンションさん]

>>4721 さん

そういう面では地縁がない方がむしろ強みになったりしますな。
小林一三時代の阪急は未開の地だった北摂を開発してブランド化させ、また星野リゾートは新今宮駅前の一等地を安値で押さえてリゾートホテルを建てましたが、どちらも経営者が関西以外の出身なんですよね。おそらく地元民ならできなかった。

[4724: マンション掲示板さん]

>>4722 eマンションさん

そういう事です。
ただ、実際に住んでみると、格の違いや歴史の厚みの違いなどを感じる事があります。
言葉であらわすのが難しいのですが、街や住人の雰囲気などの違いによるものと思われます。

[4725: マンション掲示板さん]

>>4724 マンション掲示板さん

大阪だとどのへんがそう感じますか？

[4726: 名無しさん]

>>4713 マンコミュファンさん
北浜は梅田にも心斎橋にも近い。バラ園や公園が近い。開平小学校がある。住環境いいと思います。

[4727: 名無しさん]

>>4726 名無しさん

歩いてすぐに西天満エリアですしね。

[4728: マンコミュファンさん]

>>4725 マンション掲示板さん

これは定量的にはあらわせず、感覚的なもので人それぞれなので、気になる街があれば実際に歩いてみてください。
狭い北区内でも色々と感じる事があるでしょう。

[4729: マンション掲示板さん]

1期の倍率が怖すぎるんですが
角とか無理ゲーすぎませんか

[4730: 通りがかりさん]

私はまだマシで16倍でした。

[4731: あ]

>>4729 マンション掲示板さん
南西 北西角部屋は何倍くらいになってるんですか？

[4732: 名無しさん]

>>4730 通りがかりさん

0.5期ですか？

[4733: 通りがかりさん]

40平米台の資産価値はどうでしょうか？
東京だと4、50平米の1LDKは需要が投資用に偏るためか高値で売り出しても売らずに値下げも散見されてますが…

[4734: 通りがかりさん]

>>4733 通りがかりさん

投資効率は最悪ですよ。
大阪は賃料が極めて廉価で上昇率も期待出来ないので、おそらく実質利回りは0%台ですよ。

[4735: 名無しさん]

80～100平米の3LDKがあれば家族で住みたい中堅の富裕層は欲しいだろうね。

大阪では80～100平米の3LDKが足りてないし。
それ以上だとプレミアフロアになって自由間取りで、3LDKもオプションにあるから20邸のプレミアがライバルで価格の釣り上げが難しい。

お金はたんまりあるけど買えなかった上位富裕層にプレミアが転売できるなら1～2億乗せても売れると思うよ。私の周りが1億くらいなら乗せて買いたいと言ったら人そこそこいるし。

ただプレミアはアンダーで恐らく転売しない人達が買ってるので市場に出る事はない。

よって、1期以降に抽選（という建て付け）ででる10邸のプレミアが利幅は取れると思われる。上手く行けば2億以上乗せても買いたい人見つかるはず。

4億の部屋を6億とか全然いるでしょ。

[4736: 名無しさん]

レジはロケーションが1番大事だが同マンションであれば高階層、広い部屋、角部屋、プレミアフロア、人気の方角が利幅取れるよ。

ようは、いくつ満たしてるかだけ。
低階層、狭い部屋、中部屋、通常フロア、人気のない方角を満たしていると利幅は少ない。今回はどの部屋でも転売で利益は出るけど利回りは出ないと思うよ。

[4737: マンション検討中さん]

1.グラングリーン 説明不要、大阪No.1。　2.中津 とにかくスーパーがない。最近薬局はできた。スラム。御堂筋ユーザーなら便利。ブランズがランドマーク。　3.福島 環状線便利。ウメキタ駅近くなる。街おしゃれ、スーパーもある。地価高騰率大阪No.1。グラメTCR がランドマーク。4.中之島 川きれい。街きれい。住環境良し。小中学校できてる。パークハウス中之島がランドマーク。

[4738: マンコミュファンさん]

阪急中津駅はホームが狭い。
そして駅周辺が汚い。
あんなちっこい駅が最寄りは来客時に恥ずかしい。

[4739: eマンションさん]

>>4738 マンコミュファンさん

最寄駅大阪駅といいながら、グランフロント南から北まで人流と逆行して15分歩くか、曲がりくねった歩道橋を汗だくびしょ濡れになりながら25分歩くか？

各企業のコンプラに配慮して、最寄駅は阪急中津駅(超狭小プラットフォーム)と宣言すべきだと思う。

[4740: 匿名さん]

>>4739 eマンションさん

そういう意味では、阪急の名にかけて
阪急中津駅の建て替えをして欲しいですね

今のままでは、公園迄は綺麗なのに
駅を見れば　情けない（涙）

将来建替え計画無いのかな？

[4741: 坪単価比較中さん]

阪急中津
ホームドア設置とバリアフリーのためどこかにエレベーターが精々かな？

[4742: 匿名さん]

阪急は梅田駅の再開発で手一杯なのではありませんか

[4743: マンション検討中さん]

https://www.pref.osaka.lg.jp/attach/34259/00464273/b3siryou4.pdf
淡路も十三もあるし
↑の人が言ってるように芝田一丁目の大阪梅田駅の半世紀ぶりの全面再開発もあるし
中津駅にかまうヒマは当面なさそ

[4744: 名無しさん]

1期の倍率どれくらいかご存知の方おられませんか？

[4745: eマンションさん]

>>4744 名無しさん

何階のどの部屋ですか？

[4746: マンション検討中さん]

初めて最近中津歩いてみました。驚きました。中津って大阪駅に近いのになんでこんな残念な感じなんですか？

[4747: 匿名さん]

>>4746 マンション検討中さん
東京で言えば、東京駅に近いのに城東の評価が低いのと同じかな？

[4748: 名無しさん]

>>4745 eマンションさん

南西はどこも高倍率でしょうか？

[4749: マンション検討中さん]

南西の倍率はどこも20倍程度みたいです

[4750: 口コミ知りたいさん]

大阪は、世界から見れべまだまだ安い
今まで開発らしい事も無かった
でもようやくグランフロントから１０数年
ウメキタの再開発が始まろうとしているので
東京駅　と大阪駅は、違う
大阪では、大深町が１等地
それを抜かす地域は、今の所無いのでは

[4751: マンション掲示板さん]

>>4749 マンション検討中さん

そうなんですね。
何階分出るのか確定してますか？

[4752: 名無しさん]

中津駅と中津駅周辺の再開発ありますよ。名実ともに大深町グラングリーンが周辺も含めて大阪の、ど真ん中になります。

[4753: マンション検討中さん]

>>4749 マンション検討中さん
南東なら、0;5期もゆるゆるでしたよ。

[4754: 通りがかりさん]

今の線路向こうの北西、南西側は気をつけた方がいいかな。
他のデベが土地買いあさってるからタワマン迄はいかないけどマンションか建つ計画あるよ。
積水さんも周辺の土地迄買い占めできないからね。
笑っ

[4755: マンション検討中さん]

どうしても汚らしく見える町工場や倉庫が
見た目が綺麗なマンションに変わっていって人口が増えるなら歓迎よ

[4756: 評判気になるさん]

>>4753 マンション検討中さん

北東角も中層階は当選しました。

[4757: マンション掲示板さん]

南西は厳しい？

[4758: 名無しさん]

35階以上だと南東もお勧めなんだけど、それ以下の階層だと前のホテルとかぶっちゃうんだよね。

[4759: マンション検討中さん]

あーそれならホテルの航空障害灯が夜は室内に影響しないかな？
カーテン閉めればいいだけなんだろうけど

[4760: 名無しさん]

35階以上なら逆に東南の角良いね。
景色さえ抜ければ東南がレジとしては理想なので。
グランフロントとは北東は近く感じるけど東南は距離が確保されてる。

西側は抜け感は文句なしで、西日を気にするかしないかという感じかな。

[4761: 名無しさん]

高階層はどこの角もグッド。
中階層以上は西側がグッド。
低階層の南側は公園から室内が丸見えになるので要検討。

[4762: 匿名]

角部屋の間取り確認した？

南東角、北東角は角の場所がリビングではなく寝室。
驚愕の間取り。

[4763: 評判気になるさん]

>>4762 匿名さん

うーん。
明るいときは向かい合わせなのでむしろ寝室の方がよいでしょということか。。

[4764: 評判気になるさん]

>>4762 匿名さん
近すぎてカーテン閉めっぱなしになりそう。落ちついて寝れないわ。あの声も聞こえそう。

[4765: マンコミュファンさん]

>>4757 マンション掲示板さん
西の北寄りは郵便局あたりが建て替わっても被らないけど、南西角は西方面真正面に被るから花火やリバービューはなくなる。いつの話かは分からないけどな。

[4766: マンション検討中さん]

>>4762 匿名さん
グラフロも南東角はそういう間取りになってます

[4767: 評判気になるさん]

え、グラフロもなんすね

[4768: 名無しさん]

>>4766 マンション検討中さん

大阪人は変わった間取りが好きなんですね。

[4769: 名無しさん]

いわゆるプレミアフロアは東南角はリビングになってたよ。35階以上のプレミアは被りがないのでリビング。それ未満は被りがあるので寝室という配慮じゃなかいな。

それであれば階層ごとに配置を変えてて、お見事だけどね。

[4770: 匿名さん]

>>4749 マンション検討中さん

低層階の南西もですか？