グラングリーン大阪（GRAND GREEN OSAKA）ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グラングリーン大阪（GRAND GREEN OSAKA）についての情報を希望しています。
公式URL：https://umekita2.jp/

所在地：大阪都市計画事業大阪駅北大深西地区土地区画整理事業区域内6街区
最寄り駅：JR「大阪」駅
　　　　　阪急「大阪梅田」駅
　　　　　阪神「大阪梅田」駅
　　　　　Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅
　　　　　Osaka Metro谷町線「東梅田」駅
　　　　　Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅
建築主：積水ハウス株式会社　大阪ガス都市開発株式会社　オリックス不動産株式会社　関電不動産開発株式会社　株式会社竹中工務店　阪急電鉄株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　うめきた開発特定目的会社（株式会社大林組が出資するSPC）
用途：住宅（約600戸）

グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/ggonorth/

所在地：大阪都市計画事業 大阪駅北大深西地区 土地区画整理事業施行地区内6街区1-1画地（保留地予定他）、2-1画地（仮換地）
底地（所在・地番）：大阪市北区大深町1番41、1番18
交通：JR「大阪」駅（中央北口）徒歩7分
　　　阪急電鉄「大阪梅田」駅茶屋町口徒歩9分
　　　Osaka Metro「梅田」駅5番出口徒歩9分
間取：LDK・1LDK・2LDK
面積：45.61㎡～305.46㎡
売主・販売提携（代理）：積水ハウス株式会社 大阪マンション事業部
売主：大阪ガス都市開発株式会社
売主：オリックス不動産株式会社大阪支店
売主：関電不動産開発株式会社
売主：株式会社竹中工務店
売主：阪急電鉄株式会社
売主・販売提携（代理）：三菱地所レジデンス株式会社関西支店
売主：うめきた開発特定目的会社
販売提携(代理)：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：うめきた2期共同企業体〈株式会社竹中工務店・株式会社大林組〉
設計：株式会社竹中工務店・株式会社日建ハウジングシステム〈うめきた２期区域設計監理業務共同企業体〉
監理：株式会社日建ハウジングシステム〈うめきた２期区域設計監理業務共同企業体〉
管理会社：積水ハウスＧＭパートナーズ株式会社

総戸数：484戸（募集対象外住戸248戸を含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上46階
駐車場：(総戸数に対して) 256台(平面48台(来客用平面2台、平面(福祉対応)1台を含む)、
　　　　エレベーターパーキング180台、カーギャラリー28台)、
　　　　月額使用料：60,000円～100,000円
自転車置場：(総戸数に対して)457台(上段ラック式140台、下段平置き132台、固定ラック式185台)、
　　　　　　月額使用料：100円～700円
ミニバイク置場：(総戸数に対して)27台、月額使用料：2,000円
バイク置場：(総戸数に対して)17台、月額使用料：6,000円・7,000円

完成予定：2025年12月下旬
引渡予定：2026年 3月下旬
販売予定時期：2024年2月上旬

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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【物件情報を追加しました　2024.2.9　管理担当】

[3369: 評判気になるさん]

>>3368 マンション検討中さん
1億5,500万で2LDK
東向き74平米とかが最安価格帯。

1LDKで良ければ9,800万からあるよ。

[3370: 名無しさん]

>>3367 匿名さん

うーん…20点

[3371: 名無しさん]

>>3369 評判気になるさん

ありがとうございます。

部屋の占有面積は‥どのくらいが最小ですか？

[3372: マンション掲示板さん]

>>3371 名無しさん

45㎡くらい？価格は1億弱ね。
ワンルームで眺望日当たり期待できないけど、ホテル代わり需要はあるかも。賃貸向けの表面利回り3%以下。

ところで今から15年前になるけど、当時TTOの高層階で北向き1LDK45㎡が新築3000万以下からあったんですよね。
あれは投資用で資産性抜群だった。

[3373: 口コミ知りたいさん]

>>3372 マンション掲示板さん

表面利回り3%以下、その通りだと思います。
ここに高い、高い、固定資産税、管理費、修繕積立金が入ります。賃貸はムリでしょう。

[3374: マンション検討中さん]

部屋サイズが最小の45m2として毎年の
維持コストは、どれくらいでしょうか。

資産税＋管理費＋修繕積立の、総額が分かれば
見通しがたてやすいかもしれません。

[3375: 買い替え検討中さん]

>>3367 匿名さん
YCCはまだ解除されてないよね。
適当に薄っぺらい知識出してもばれるよ。

[3376: 周辺住民さん]

もうスレが伸びさえすればなんでもイイ状態

[3377: eマンションさん]

>>3375 買い替え検討中さん

実質上は撤廃相当ですよ。
ごまかしの再柔軟化を繰り返しつつ、来春にはゼロ金利も解除されるよ。ここの高値掴みアンダーソンには関係ないが、割高な不動産市場は大幅な需要減により転換を迫られるよ。

[3378: eマンションさん]

>>3375 買い替え検討中さん

実質上は撤廃相当ですよ。
ごまかしの再柔軟化を繰り返しつつ、来春にはゼロ金利も解除されるよ。ここの高値掴みアンダーソンには関係ないが、割高な不動産市場は大幅な需要減により転換を迫られるよ。

[3379: マンション検討中さん]

>>3374 マンション検討中さん

ここの管理修繕費は結構割安で550円／㎡なんですよ。
WTRが1000円／㎡、三田GHが1500～1800円／㎡位なんで東京と比べても相当割安なんです。

ここからは主観的な推測なんだけど、超低仕様超割高安普請なんで管理するポイントは植栽くらいなんですよ。また、どうせ植栽なんて興味もない成り上がり連中が住まうんで、植栽選定も適当にやるんでしょう。

[3380: 匿名さん]

>>3379 マンション検討中さん
怖いですね。見る人が見たらしょうもない安い植栽なんでしょうね。
冗談抜きでサボテンが似合うかもしれませんね。
本当にぼったくられておちょくられてますね。
大阪丸出しマンションですね。
いい加減大阪人ももっと目を肥やし勉強してほしいです。
地方と言えばそれまでですが、いい加減なマンションつくられぱなっしですね。

[3381: マンコミュファンさん]

>>3380 匿名さん

だからこそ積水や大和が成長できたんですよ。
見る目の無いお〇〇さんばっかり。
ここのアンダー民で坪1500超で買って自慢してる雑魚連呼成り上がり男が有名だけど、はっきり言って超高値掴みのお〇〇さん！

このマンションは現行相場で坪700～900位が妥当です。
お部屋選定の際には価格帯を意識して下さいますようお願いします。

[3382: 名無しさん]

>>3381 マンコミュファンさん
悔しそうだな、区分所有投機の格下。

[3383: マンコミュファンさん]

>>3382 名無しさん

ですから、文末には"w"でしょ？

正解文例:

「悔しそうだなw、区分所有投機の格下雑魚w」

[3384: マンション掲示板さん]

大阪人はファッション独特ですもんね。
ブランドロゴ強調している服着ているのは本当に大阪人だけですよ。何なんですかね、ここだけ異国な感じします。

[3385: マンコミュファンさん]

>>3384 マンション掲示板さん

大変申し訳ございません。事業主に代わりまして、謹んでお詫び申し上げます。ここまでザパレス(現代版王宮)の評判が良くないとは想定していませんでした。

低仕様割高安普請というお客様からのお声を厳粛に受け止めて、関係各社一同でグラングリーンサウスレジデンスを再考する所存でございます。

[3386: 通りがかりさん]

>>3385 マンコミュファンさん

そうして頂くと本当に有り難いですが、積水主導なので大阪人コテコテ頭のカチカチセンス無し無し上層部で進めていきます。
ある意味またびっくりたまげさせてもらいます。

[3387: 通りがかりさん]

風通しの悪い企業丸出しやな。
この価格でこのグレードは地面師しわ寄せかな？
マンションデザインセンスに関してはびっくらポン転げ落ちるわ！大阪なんでシャレで建てたのかな？
東京にこんなのあれば悪目立ち間違いないですよ。

[3388: 元ゼネコン投資家]

躯体が日本一。
免震にこのレベルの耐力壁+コアウォールはかなりのコストがかかる。それをやってのけるのは素晴らしい。また、停電時も自家発電で通常電気利用を可能にしてエレベーターまで動くのもすごいね。
サッシュ開口部は中層階までは普通かな。ワイドは900～1000のサッシュ使っているので、600とかの安いタワーとは違うがそれなりというところ。
41階以上は構造梁の下りもなく、3mのサッシュ高は見事。
共用部は意匠コストがかなり高い。
管理費はこのサービスで安すぎるが大丈夫なのだろうか。これは疑問。

[3389: マンコミュファンさん]

>>3388 元ゼネコン投資家さん

天井高が折り上げ部2.9mや2.85mなのにサッシ高3mってどういうこと？プレミアムフロアも窓辺は梁下がりあったような気がするけど。

[3390: マンコミュファンさん]

あと共用部分は建築コスト低いですよ。
不要な多くのラウンジ連発もシャンデリアも偽王宮を演出するカーテンも大したコストではありません。

[3391: マンコミュファンさん]

>>3388 元ゼネコン投資家さん
三菱三井住友東建では、坪400クラスで
ごく当たり前の標準仕様
積水大和長谷工和田リバープレサンスがやると、
快挙となる。

[3392: 匿名さん]

>>3389 マンコミュファンさん

あれは、折り上げ用にあえて四方下げていて、カーテンボックスからは3m

[3393: 匿名]

>>3391 マンコミュファンさん

免震でコアウォールに加え高層まで大量の耐震壁は世界に未だかつて存在しないけど、どこに当たり前の標準仕様があるんだ？言ってみ？聞いてあげるから。

[3394: 名無しさん]

安く買い転売したいから朝から晩まで叩き続ける区分所有投機家の化けの皮が剥がされてきたな。

繰り返し同じ重箱の隅をしつこく叩くだけだったけど、それさえも嘘がばれた。

[3395: 名無しさん]

41階以上はプロ目線から見ても価値が高いんだね。
正にプレミアム。
最上階が10億くらいだったら買いたかったな～。

[3396: 名無しさん]

>>3395 名無しさん

誰がプロ？

[3397: 名無しさん]

プレミアは上から下まで3mのガラスなの？
それだったら開放感、凄いね。

[3398: 口コミ知りたいさん]

>>3388 元ゼネコン投資家さん
情報ありがとうございます。

管理費は、修繕積立費とは別の費目でしょうか？

いわゆるコンシュルジュとか置けば、管理サービスは人件費で跳ね上がりますね‥

別の方が書かれている修繕積立が550円/m2のことならば、異常に安く感じます。
おそらく10年ごとにメンテ代を上げていく構想ではないのでしょうか？

最近の資材高騰のトレンドを勘案すれば、修繕積立費は脅威ですね。
　

[3399: 評判気になるさん]

通常のRCよりアウトリガー構造が地震に強いのは事実だけど、
構造計算で求められた耐震基準を満たせば良いので
その分、柱を細く、部材を軽量化→コスカすることができます。
それでも制振・耐震よりも免震の方が100倍良いです。
大阪北部地震でよく揺れた地域なので免震は絶対です。

[3400: マンション検討中さん]

>>3379 マンション検討中さん
ありがとうございます。

平米あたりの月額修繕費は、参考になります。

残りの維持費は、固定資産税ですけど毎年変わるので‥国税のサイトでチェックします。

[3401: 匿名さん]

担当に聞いたんだけど、東京の投資家やセカンド目的の連中がわんさか来てるらしいよ。

今後、有名ブロガー（マンションマニアさん？）が記事にしたら、ハルミフラッグ並みの集客になるかも知れないと心配してた。

[3402: マンション検討中さん]

>>3400 マンション検討中さん

グラングリーンが完成する頃には固定資産税も現行の1.5～2倍位になるかもしれないので、今の税額はあまり参考にならないと思いますよ。

ここはもう東京都心部エリアと変わらないと思いますので、一応参考値としては8000～10000円/㎡位でしょう。例えば、100㎡の部屋で年額64～100万位でしょう。購入時より当初5年間は半額位になりますけど(但し、現行税制の場合)

[3403: 口コミ知りたいさん]

>>3401 匿名さん

アンダーで購入してよかったということなんですね。
安心しました。
高値掴みとか叩かれ、めげていました。

[3404: 名無しさん]

>>3392 匿名さん

サッシ高3mなんてプレミアムフロアの間取り図のどこに書いてるの？41～45FのLDや洋室の折り上げ部は2.95m、下り天井2.5mなんですよ。カーテンボックスの深さが0.5m(50cm)あるんですか？

結局のところ、たとえサッシ高さが3mあったとしても、下り天井2.5mの有効高さ分しか採光日照は確保できないけど！

[3405: マンション掲示板さん]

>>3404 名無しさん

そうだよ。カーテンボックスの深さ50cmある。
逆に何故聞いてないの？プレミアム申込む人しか教えてもらえないとか？
プレミアムは下がり天井無くすことも可能だけど？

[3406: マンション検討中さん]

>>3402 マンション検討中さん
再び、ありがとうございます。

45平米の場合、固定資産税は45万円くらいですね
　
これに管理修繕費が30万で、合計75万円くらいが年間の維持費。ただし、最初の5年間だけは固定資産税の減免ありで、合計53万円くらいで維持できそう。

いまでも、賃貸に毎月7万円以上払っている人なら触手が動いてしまいそうですが…
　　
高い高いイニシャル費用を失念していて…w

[3407: 匿名さん]

>>3401 匿名さん
ブロガーも担当者も販売側の人間なので
いいことしか言わないよ
例えば武蔵小杉の昔の呼称が下沼部って
教えてくれるブロガーが信頼できるブロガーなんだけどね。

[3408: 通りがかりさん]

消費税減税やらないかなぁ～

[3409: 通りがかりさん]

青山の物件出してるアンチちゃん
貧乏ほど妬みでよく吠えるよね
庶民は買えないしもう自分の団地に帰ってくれ

[3410: マンション検討中さん]

北棟、南棟て9.11のビルのこと？

[3411: 通りがかりさん]

マンション価格さがるとよく書いてますが建築資材や人件費が高騰しているのにさがるとかあるんですか？

[3412: 通りがかりさん]

>>3411 通りがかりさん

仕入れ１００円、定価３００円で今まで商売していました。
仕入れがコストプッシュで１２０円になりました。なのぇ定価は５００円に値上げします。


端的に今のデベがヤッているのはこういうこと。
売れんくなったら定価を下げる余地は大いにある。

[3413: 口コミ知りたいさん]

>>3401 匿名さん
Twitterで賑やかだよね。のび太とかくま太とか福太郎とか。多分東京の連中じゃないかな？本当買えるような本物かどうか知りませんけどね。

[3414: 匿名さん]

>>3412 通りがかりさん
その500円の商品が50倍の抽選に当たらないと買えない状況なのに値下げするはずないでしょ。

本当はもっと安く売れるはずだというのはアホの極み。

[3415: 匿名さん]

>>3414 匿名さん

その500円の商品が50倍の抽選に当たらないと買えない状況なのに値下げするはずないでしょw

本当はもっと安く売れるはずだというのはアホの極みwww

毎日毎日同じようなテンションで罵詈雑言の連発！自分で書き込んでもの振り返って恥ずかしくないの？
仕入れ値120円のものが法外な500円で売れない時代が来るんだよ？最上階25億部屋もいつかは半値もつかなくなる。所詮は区分マンション、そもそも値上がりする方が異常なんだよ。そんなことにも気づかず、積水インビで舞い上がって高値掴み！オマエの方がアホの極みじゃ！
二度とこのスレに書き込むな！

[3416: 評判気になるさん]

>>3412 通りがかりさん
あなたがお金ないから安く買いたいと言う希望ね
需要のある梅田で値下げはありえない
どこかの田舎物件と勘違いしてる？
高いと思うならここに来なくていいだけだと思う。

[3417: 検討板ユーザーさん]

>>3415 匿名さん

ブランド品にも高いと文句言うタイプの方ですか？笑

[3418: マンション検討中さん]

>>3415 匿名さん
アホの極みちゃんメンタル崩壊！