グラングリーン大阪（GRAND GREEN OSAKA）ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グラングリーン大阪（GRAND GREEN OSAKA）についての情報を希望しています。
公式URL：https://umekita2.jp/

所在地：大阪都市計画事業大阪駅北大深西地区土地区画整理事業区域内6街区
最寄り駅：JR「大阪」駅
　　　　　阪急「大阪梅田」駅
　　　　　阪神「大阪梅田」駅
　　　　　Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅
　　　　　Osaka Metro谷町線「東梅田」駅
　　　　　Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅
建築主：積水ハウス株式会社　大阪ガス都市開発株式会社　オリックス不動産株式会社　関電不動産開発株式会社　株式会社竹中工務店　阪急電鉄株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　うめきた開発特定目的会社（株式会社大林組が出資するSPC）
用途：住宅（約600戸）

グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/ggonorth/

所在地：大阪都市計画事業 大阪駅北大深西地区 土地区画整理事業施行地区内6街区1-1画地（保留地予定他）、2-1画地（仮換地）
底地（所在・地番）：大阪市北区大深町1番41、1番18
交通：JR「大阪」駅（中央北口）徒歩7分
　　　阪急電鉄「大阪梅田」駅茶屋町口徒歩9分
　　　Osaka Metro「梅田」駅5番出口徒歩9分
間取：LDK・1LDK・2LDK
面積：45.61㎡～305.46㎡
売主・販売提携（代理）：積水ハウス株式会社 大阪マンション事業部
売主：大阪ガス都市開発株式会社
売主：オリックス不動産株式会社大阪支店
売主：関電不動産開発株式会社
売主：株式会社竹中工務店
売主：阪急電鉄株式会社
売主・販売提携（代理）：三菱地所レジデンス株式会社関西支店
売主：うめきた開発特定目的会社
販売提携(代理)：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：うめきた2期共同企業体〈株式会社竹中工務店・株式会社大林組〉
設計：株式会社竹中工務店・株式会社日建ハウジングシステム〈うめきた２期区域設計監理業務共同企業体〉
監理：株式会社日建ハウジングシステム〈うめきた２期区域設計監理業務共同企業体〉
管理会社：積水ハウスＧＭパートナーズ株式会社

総戸数：484戸（募集対象外住戸248戸を含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上46階
駐車場：(総戸数に対して) 256台(平面48台(来客用平面2台、平面(福祉対応)1台を含む)、
　　　　エレベーターパーキング180台、カーギャラリー28台)、
　　　　月額使用料：60,000円～100,000円
自転車置場：(総戸数に対して)457台(上段ラック式140台、下段平置き132台、固定ラック式185台)、
　　　　　　月額使用料：100円～700円
ミニバイク置場：(総戸数に対して)27台、月額使用料：2,000円
バイク置場：(総戸数に対して)17台、月額使用料：6,000円・7,000円

完成予定：2025年12月下旬
引渡予定：2026年 3月下旬
販売予定時期：2024年2月上旬

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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【物件情報を追加しました　2024.2.9　管理担当】

[3001: マンション検討中さん]

>>2999 マンション比較中さん
災害マップで真っ赤だから津波が来たら直撃で、損傷して大規模な修理、最悪は立て替えになるが、ここを所有するのは富裕層だから費用を惜しげもなく支払って瞬く間に復興するから大丈夫

[3002: 名無しさん]

今は世の中、悪い意味で急変してもおかしくない時代なので無理して買う人はやめないとね。
企業倒産も増えてるし。

[3003: 購入経験者さん]

ここが万が一下落するような経済情勢になればそれは日本中がひどく下落しているということだろう
やはりここのプレミアムフロアを持っておくのが一番の有利
普通に考えて大幅な転売益が見込めるね

[3004: マンション検討中さん]

>>3003 購入経験者さん

そういう考え方大好きです。

[3005: マンション掲示板さん]

仮に「使いきれない富があるとする」
縁があって大阪に住む事になるとする。
縁はカジノや大阪の金融都市など。

そうなると必然的に大阪でNo.1のレジデンスに住もうとなり「良い部屋に住もう」となる。

それがプレミアムフロアの出来るだけ広い角部屋。
超簡単な理屈。

そして、そのクラスの富裕層は坪1,600万以上の部屋に元から住んでる。世界の主要都市はそれ以上で大阪はまだまだ安いので。

[3006: マンション掲示板さん]

倍率が高いのは安い皆が買いやすい部屋。
値上がりしやすいのは倍率の低い高い部屋。

矛盾してるけど事実なのが面白い。

[3007: マンション検討中さん]

プレミアムフロア買った方
値上がりしないと不安なんでしょうけど
2年半後の引渡し転売完了まで
こんな感じで値上がりを煽るんですか？

[3008: 評判気になるさん]

>>3001 マンション検討中さん
富裕層は災害がある場所は避けます。
死ぬことは何よりのリスクですからね。
さっさと損切りして逃げ出しますよ。

[3009: 匿名さん]

いや、ほんと。「プレミアムフロアの出来るだけ広い角部屋」を何度も何度も推している人は、皆に投資指南しているようですが、無報酬でそんなコトする人はいませんって。

[3010: マンション掲示板さん]

じゃーお前は小さい角では無い低層の部屋買っとけよ。最初に選べるアンダーが買わなかった売れ残り部屋を是非どうぞ。

[3011: マンション掲示板さん]

値下がりしない部屋の条件は広い部屋、高層階、角部屋は常識だよ。調べてみな無数に記事あるから。

[3012: 口コミ知りたいさん]

>>3011 マンション掲示板さん
アホか。あくまでそれは最近のトレンドやろ。
昔は低～中層のがリセール伸びてたわ。ど素人か

[3013: 匿名さん]

>>3010 マンション掲示板さん
毎日毎日、朝から晩まで「プレミアムだ。角部屋だ」と耳タコ。

[3014: 匿名さん]

>>3011 マンション掲示板さん

ここ数年、超円安のなか中華系が高額物件を購入しているのは事実。
しかし、米国や日本の中央銀行の動きによって、中華系の購入意欲は低下するのでは？
ただ、あなたは五月蠅すぎ。

[3015: 買い替え検討中さん]

私はここは諦めて南棟を狙います

[3016: eマンションさん]

プレミアムフロアも低層中部屋も超低仕様の割高マンションをありがたく買い貪る方々が集まっているところはこちらでしょうか？

あの建具、あの取手、第三種換気、MBR床暖房なし、独居房キッチン、専有部動線処理メチャクチャ(100㎡超除く)その他多数

[3017: 評判気になるさん]

>>3007 マンション検討中さん
はい、いい加減うざい投稿続いてますね。誰も買えないとこにみんなスルー

[3018: 評判気になるさん]

>>3016 eマンションさん
高級マンションなら第三種換気はなんとかして欲しかったですよね。
壁ポコは目立ちますからね。

[3019: 匿名さん]

>>3010 マンション掲示板さん
プレミアムフロアの角部屋が売りに出されたら、それはあなただということが分かりました。

[3020: eマンションさん]

>>3018 評判気になるさん

いえいえ、こちらは何ら高級でない偽王宮風マンションです。
最上階25億部屋でさえ、標準仕様はショボいです。スケルトンからのフルリニューアルは不可欠です。

[3021: 匿名さん]

>>3013 匿名さん
即、転売したいけど価格があがるか心配でビビってる感じ？

[3022: 名無しさん]

>>3015 買い替え検討中さん
どうして諦めたのですか？まだこれからなのに

[3023: マンション掲示板さん]

プレミアムフロアは感覚、売りに出ないと思いますけどね。セカンドと本宅の人に売ってる印象なので。

[3024: 名無しさん]

>>3023 マンション掲示板さん

このマンションが本宅はないわ！
私やったら、本宅:芦屋または岡本などの邸宅であって、こちらは週末住宅や家族や友人との集いで利用する。

プレミアムフロアでも設計変更して独居房キッチンを表舞台に出してカウンターキッチンでも設えんと、まともな日常生活なんて送れないよ！

[3025: 匿名さん]

>>3024 名無しさん
独居房・灼熱キッチンです。

[3026: マンコミュファンさん]

1期のモデルルームが始まり盛況なようですが、行かれた方はどうでしたか。
私はアンダーのときに行きましたから、同じことだと思い、行ってはいません。新しいことが聞かれましたら教えてください。

[3027: マンコミュファンさん]

>>3025 匿名さん

上手いこと言うね！
結婚式場コーディネーター以来の名言ですね！

[3028: 通りがかりさん]

>>3024 名無しさん
本宅で買う人は少ないでしょうね。
本宅は邸宅。ここはセカンドハウスでしょう。
まずマンションには荷物入りきれないのは
ないでしょうか？
ゲストハウス的な感じでしょうか？

[3029: 評判気になるさん]

>>3028 通りがかりさん

そんな感じですね。
住み着くイメージは、モデルルームからは湧きませんでした。

[3030: マンション掲示板さん]

内装変更して本宅にします。
独居房キッチンは仰る通り通常のLDKにする予定です。

[3031: 匿名さん]

相変わらず予約取れません…泣

[3032: マンション検討中さん]

>>3031 匿名さん

仮に予約取れてMR行っても資産価値高い部屋は99%アンダーで捌かれているので、低仕様&低価値&割高な部屋を購入することになるでしょう。なお、詳細については既述を参照下さい。

最近のCM連発は無知なミーハーを誘惑する新戦略です！

[3033: 匿名さん]

>>3031 匿名さん

ですから銀行通せばすぐに予約取れますので！

[3034: マンション検討中さん]

>>3033 匿名さん

どちらの銀行ですか？

[3035: マンション検討中さん]

>>3032 マンション検討中さん

プレミアは0.5期では販売はありません。
コンパクトな部屋ばかりでした。
残りはすべて1期から販売すると言われました。

[3036: 名無しさん]

>>3031 匿名さん
おそらく今日の夕方、24日からの予約枠が出てくると思います。違ったらごめんなさい。

[3037: 名無しさん]

>>3035 マンション検討中さん

プレミアム以外の角部屋販売はありますか？

[3038: 通りがかりさん]

>>3034 マンション検討中さん

それなりの取引があるのであれば、大手銀行ならどこでも紹介してくれます。僕の場合はむこうから連絡来て付き合い、昔からのよしみで購入しました。賃貸に出しますので、宜しくその時はお願いします。

[3039: 匿名さん]

>>3038 通りがかりさん

こんな高値掴みして、管理費、修繕積立金、高い固定資産税まで支払うと、賃貸は100万を超えないと利に乗りませんね。それともお金持ちだから慈善事業にされますか。

[3040: マンション検討中さん]

賃貸運用は銀行融資を受けにくい＆金利が高い
（頭金50%で金利2%とかになりそう）
利回りも2.5%とかで実質持ち出しが発生しそうです
結局、値上がりするかどうかが全てなんでしょうけど
リスクに比べてリターンは小さそう

[3041: 口コミ知りたいさん]

>>3038 通りがかりさん

収益物件で当マンション買うなんて、正気の沙汰とは思えません。大阪のドケチ民の賃料相場は東京都心部と比べて相当低廉ですので、当マンションの平均坪単価ですと坪当たり賃料23000～25000円が最低ラインの利回り3%ラインでしょう。

上記の坪当たり賃料は東京都の千代田区番町、港区3A・六本木・虎ノ門、渋谷区代官山レベルの賃料相場です。

すなわち、当マンションレベルでは収益性(リターン)など雀の泪であって、ここの投資戦略出口はキャピタルゲインかロス(損切り)の2択ですよ。
試しに銀行に行って、投資ローン組めますかと尋ねてください。答えは分譲価格の半分も融資出来ませんと言うのがメガバンクの通常対応でしょう。

[3042: マンション検討中さん]

当方が東京都心部で区分物件を投資目的で購入する際は大抵頭金半分以上を投入します。その代わりに大手行から独自プログラムによるプロパーローンを斡旋してもらい、変動金利0.3%&融資期間20年でお世話になります。

一時的に大きくキャッシュロスしますが、この都心部不動産による売りと買いを積み重ねる投資運用は、2012年以降現在まで最も手堅い手法のひとつと考えます。

[3043: 匿名さん]

>>3031 匿名さん

満席って言葉は見飽きました。
初めて、満席以外の言葉も見れましたが結局、
予約取れないですね。

[3044: 評判気になるさん]

>>3018 評判気になるさん
この坪単価で第三種換気は本当なんですか？壁ポコは残念ですね。

ブリリアタワー堂島は第一種換気で全熱交換器付きですね。
グラフロも同様です。
梅田ガーデンですらラトゥールやホテルの為だと思いますが第一種換気なのに…

[3045: 匿名さん]

>>3043 匿名さん

満席以外の言葉とは？

[3046: 名無しさん]

>>3044 評判気になるさん

因みにプレミアムフロアも壁ポコ。
坪単価1400～2500でも第三種換気なんて前代未聞。

[3047: 評判気になるさん]

>>3046 名無しさん
プレミアムフロアもですか…
大阪は最高級物件がこれでは今後の第一種換気タワマンは絶滅しそうですね。
大阪のデベが第三種換気を選択する悪しき前例を作ってしまった。

[3048: マンション検討中さん]

シャーメゾンでも第一種換気なのに
どうしてこうなった？

[3049: 匿名さん]

そろそろ11月下旬の追加予約受付開始かしら？待機しています。

[3050: 通りがかりさん]

非難ばかりもどうかと思うので、良い点は天カセエアコンをマルチにせず個別にしたこと。
これは意外と他マンションでは出来ていないこと。