ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-musashikosugi-towers/

所在地：神奈川県川崎市　中原区小杉町一丁目390番1の一部（地番）
交通：JR南武線「武蔵小杉」駅 徒歩3分～4分 ※北口、東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅 徒歩4分～6分 ※中央口1、ＪＲ埼京線・横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅 徒歩3分～4分 ※北口より駅構内通路を利用
総戸数合計：1,438戸 〈サウス〉719戸 〈ノース〉719戸

サウス
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：44.07㎡～136.04㎡
竣工：2027年9月下旬
売主：三菱地所レジデンス株式会社 東京建物株式会社
施工：株式会社フジタ
管理：三菱地所コミュニティ株式会社

ノース
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：44.07㎡～133.64㎡
竣工：2028年5月中旬
売主：三菱地所レジデンス株式会社 東京建物株式会社
施工：株式会社フジタ
管理：三菱地所コミュニティ株式会社



参考：https://www.city.kawasaki.jp/980/cmsfiles/contents/0000067/67733/27111...
所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町一丁目304番2外82筆の一部（地番）
最寄駅：JR・東急「武蔵小杉」駅、東急「新丸子」駅
建築主：学校法人日本医科大学
用　途：共同住宅（1,500戸）等
敷地面積：20,178.29㎡
建築面積：10,500㎡
延床面積：174,800㎡
階　数：地上50階、地下1階
竣　工：2026年2月28日予定
事業予定者：三菱地所レジデンス　大成建設

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[5201: 匿名さん]

武蔵小杉で2億以上のマンション買えない！
1.5億以上も買えない！と思ってしまう。
でも、それが割安と感じるご時世で、不動産価格どうしたの？と心配になる。

[5202: 検討板ユーザーさん]

豊海の第二期、殆ど倍率付かなかったみたいですね。28年には変動金利2～3%の可能性も充分ありますし、いよいよこの市況も終わりですね。
意外と抽選つかずに売れる感じでしょうか。

[5203: eマンションさん]

>>5196 匿名さん
今からそれらの都心側は買う気に全くなりませんもんね。
ここが安いですし。

[5204: 匿名さん]

>>5202 検討板ユーザーさん
豊海は相場よりかなり割高で、ここは相場よりかなり割安だから、豊海とは事情が全く違いますね

むしろ最近は近郊エリア（の中でも人気エリア）がかなり好調です。
都心から需要が近郊に押し出されているのでしょう。

[5205: 価格が下がれば買いたい]

>>5201 匿名さん
・利上げ見通しで不動産価格が頭打ちになった
→転売目的の需要減
・小池さんが23区内に子育て支援住宅を作る
→賃貸で良いことに気づいた
・相続税制の見直しが今年12月に発表される見通し
→富裕層の購入意欲低下

[5206: 匿名さん]

みずほリポートによると「不動産:金利上昇局面では不動産価格・キャップレートともに緩やかに上昇へ」とのことです

金利上昇はむしろ、不動産価格の上昇につながる予想（ベースラインシナリオ）となっていますね。

みずほリポート.
「金利のある世界」へ踏み出す日本経済 ~政策金利1%が家計・企業・政府・不動産市場に及ぼす影響~
https://www.mizuho-rt.co.jp/publication/2025/pdf/report250220.pdf

[5207: 検討板ユーザーさん]

↑イヤイヤ、商業用の不動産価格は上昇見込みだが、住宅ローンに関してはリスク因子がかなり多い記載になってますよ笑
金利2%でも払い続けられるのか、残債割れはこの立地だと考えにくいので、実需としては、世帯年収2000万はないと1億のローンはリスクになりますね…

[5208: マンション掲示板さん]

なんだか武蔵小杉の中古相場かなり上がってきてませんか。検討していたのですが買えなさそうです…小岩に行きます。

[5209: eマンションさん]

>>5208 マンション掲示板さん
そうですね。
というか武蔵小杉はずーっと右肩上がりです。
下値切り上げ型だから目立たないけど、とにかくずっと上がってます。

[5210: eマンションさん]

この連休も武蔵小杉タワマンあたりは内見の客と仲介会社ばっかいるし、武蔵小杉の注目度はすごいですね

[5211: マンション検討中さん]

新築が出ると周りの中古マンションも注目され、売買が活性化されますからね。特に武蔵小杉は比較的長い間新築なかったので。

[5212: 検討板ユーザーさん]

>>5198 名無しさん
直結になる予定です、三井のタワマンとJRの北口再開発が完了すると(実施は決まってますが時期がよくわからない…)

[5213: 匿名さん]

いろんなマンションの間取り見てると、柱が部屋に食い込んでる部屋が多くて萎える。

柱も専有面積に含まれる(=柱の面積もカウントされて物件価格に上乗せされる)から、下手すると500万円近く、自分はどうやっても活用できない柱に対してローンを35年払うことになる

[5214: 検討板ユーザーさん]

>>5211 マンション検討中さん
こらこら、いろいろ出とるがなw

[5215: 通りがかりさん]

>>5213 匿名さん
いろいろマンションでいろいろ間取りあるのは当然のこと。自分の予算の中で最高の部屋を探すんでしょ

[5216: 匿名さん]

>>5213 匿名さん
完全同意。

柱にお金を出すのだけは嫌だと思ってしまい、柱が食い込んでる部屋はそれだけで買いたくなくなる。

[5217: eマンションさん]

>>5212 検討板ユーザーさん
JRの北口再開発は、小杉ビルディングの賃貸オフィスが2027年3月までの定借になっているので、その後始まるでしょう。
ここのモデルルーム出来る頃でもまだ何が出来るか分からないのかな。駅への通り道に新しい商業施設出来るならウリにしたいだろうに。

[5218: 匿名さん]

https://www.mecsumai.com/tph-musashikosugi-towers/plan/type_s78b.html

S-78Bのこの部屋は「洗面室の裏側」「リビングダイニング」「キッチン横」とか、柱が食い込んでる部分が多い。

78.18m2だけど、そのうちざっくり3～4m2は柱だから、実質の有効面積は74～75m2

坪単価600万円とすると、1坪3.30579㎡で、柱が1坪くらいだから、ざっくり600万円は柱にお金払うことに。。

[5219: 匿名さん]

>>4331 匿名さん
いやいや、こんな一般人のブログでデベに許可なんて取ってないですよ
駅徒歩表記が虚偽広告レベルだと書いてるし笑

[5220: マンション掲示板さん]

>>5219 匿名さん
あまりに昔のレスで元投稿追ってないけど、転載不可と言われた金額載せたってことですかね。スムラボスムログにモラルないってことですか。

[5221: 通りがかりさん]

>>5218 匿名さん

このリビング、普通に使いにくそうな形だな
4人がけのダイニングテーブル置いた後にソファー置くのに難儀しそう

[5222: 口コミ知りたいさん]

>>5218 匿名さん
家具配置がほぼ絶望的な間取りですね
いっそ、洋室2を広げて欲しい

[5223: 口コミ知りたいさん]

>>5218 匿名さん
この部屋が欲しいんですか？

[5224: 匿名さん]

>>5220 マンション掲示板さん

何でもすぐ拡散されるこのご時世に価格転載不可とか時代遅れも甚だしいだろ
モデルルーム行っても価格表渡さないとかキモすぎる

[5225: 匿名さん]

>>5206 匿名さん
なんでキャップレートが上昇するのに、不動産価格も上昇するんだろう？

[5226: マンション掲示板さん]

>>5225 匿名さん
金利が上がるからCAPも上げないと投資家はついてこないからですね。主にリート、ファンドかつ伝統的アセットの話をしているのでタワマンとは別物だと思った方が良いです。
ちなみに価格も伸びるのはNOIが向上する見込みだからと書いてあります！

[5227: eマンションさん]

>>5218 匿名さん
柱に鏡を貼ると広く見えて、出っ張りが気にならなくなりますよ。高級感も増すしね。

[5228: マンション検討中さん]

世帯年収1300万、33歳、子供1人、預貯金1500万ですが、ここの3LDKを申し込む予定です。
10年前後で住み替え予定ですが、無謀ですよね…
ここの皆様はもっと上級の方々ですよね

[5229: 評判気になるさん]

>>5228 マンション検討中さん
これからどのくらい年収が上がるかと子供は何人の予定なのかによってグロスはなんとかなると思います。何より手付金でほとんどの貯金がなくなってしまいますのでそこが不安ですね。

[5230: 評判気になるさん]

>>5228 マンション検討中さん
年収や預貯金がある方がある程度リスクを理解しながらアップサイドを狙ってタワマンを買うのは良いと思いますが、絶対に値下がりしないと思ってイニシャルもランニングもフルベットするのは避けた方が良いと思います。
外的要因等でリセッションが起こる可能性は十分ありますし、いざ起きた際に家族を守れなくなります。

[5231: 通りがかりさん]

>>5228さん
私も殆ど同じような感じです。子供は2人ですが。
勿論不動産下落の可能性はありますが、ここは買った瞬間含み益な気がします…

[5232: マンコミュファンさん]

>>5230 評判気になるさん
都心ならリーマンや3.11でも影響しませんでしたが、
ここのように実需メインだと不況の影響はもろに受けますよね。

[5233: 検討板ユーザーさん]

>>5228 マンション検討中さん
タワマンだと下層民になってしまう世帯かと。
あまり無謀なことをしない方が子供のためかなと感じます。

[5234: 匿名さん]

>>5227 eマンションさん
実際にそのようなことをやってる人の部屋に行ったことがあります。ホテルならそれでもいいですが、住む上ではあまり有効な使い方ではなかったと後悔されてましたね。

[5235: 匿名さん]

>>5228 マンション検討中さん
自分が深く考えて納得するなら外野の声なんて関係なく購入で良くないですか？

[5236: 評判気になるさん]

>>5235 匿名さん
深く自分で考える上で参考にしているんでしょ
このスレを参考にするなという指摘なら分かりますが、他人のの意見を聞くなって、、、
だとするとあなたはもう少し他の意見も聞いた方が良い

[5237: マンション掲示板さん]

私は正直、単体年収2000万以上の方がいる家庭に入居してほしいと思ってしまってます。
自分勝手ですみません。

[5238: 匿名さん]

年収2000万w
それなら川崎じゃなくて港区のタワマンに住めばいいと思いますよ
そのクラスがうようよいますよ

[5239: 匿名さん]

世帯年収1300万さん、全然大丈夫です
むしろ武蔵小杉なんてそのくらいが年収のボリュームゾーンです

[5240: マンション検討中さん]

>>5238 匿名さん

港区内陸部タワマンだと年収2000万円だと住めないよ

[5241: 匿名さん]

>>5240 マンション検討中さん
普通に住めると思いますが...というかなぜそのくらい稼いでる層が給与収入しかない前提なんですか？
森ビルのタワマンに住めないとかいう話ならわかりますけど

[5242: 匿名さん]

わたしの事例ですが20代後半に世帯年収1200万(600×2)で8000万円くらいの武蔵小杉の3LDKタワマンを購入しました
他に派手な生活しなければ普通に払っていけますし、別に肩身狭い思いとか全くしてませんね
1300万くらいあれば1億程度の部屋なら全然住めますよ。TPH武蔵小杉なら低層の眺望なし部屋とかならいけると思います！

[5243: 検討板ユーザーさん]

ここは低層でも眺望なしってほどではないと思います。都内行くともっとひどいマンションごろごろありますので。

[5244: eマンションさん]

>>5241 匿名さん
例えば浜松町5分のブリリアタワー浜離宮80平米で3億9800万円で売りに出てます。麻布とかだともっと高額です。年収2000万円で買いますか？

[5245: 匿名さん]

>>5243 検討板ユーザーさん
そうですか。横からですが私も買おうかな？でも3LDKで1億程度の部屋だとあまりないので申し込みが集中して結局抽選に外れそうですが。。

[5246: マンコミュファンさん]

>>5244 eマンションさん
CFが回るなら買うでしょ
2000万も稼いでて資産ゼロみたいなあり得ない仮定なの？
年収1000万しか稼いでない僕ですらタワマンの含み益5000万円くらいあるから仮に4億借りても(借りれないけど)5-6年間くらいならローン返済に余裕で耐えられるけど?

[5247: 評判気になるさん]

>>5228 マンション検討中さん
私ならキャッシュフローが回る限り行きますね。
ただあくまで私ならです。
相場が落ちる可能性もあるかもしれませんが、キャッシュフローが回る限り実需として持ち続ければいいので。
やはりかっこいいマンションに住むとテンション上がるのが1番大きいです。

[5248: 口コミ知りたいさん]

武蔵小杉に住んでる人は都心を選ばないのは勤務地の関係ですか、予算が足りないからですか？

[5249: 通りがかりさん]

>>5248 口コミ知りたいさん
興味ないから