ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-musashikosugi-towers/

所在地：神奈川県川崎市　中原区小杉町一丁目390番1の一部（地番）
交通：JR南武線「武蔵小杉」駅 徒歩3分～4分 ※北口、東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅 徒歩4分～6分 ※中央口1、ＪＲ埼京線・横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅 徒歩3分～4分 ※北口より駅構内通路を利用
総戸数合計：1,438戸 〈サウス〉719戸 〈ノース〉719戸

サウス
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：44.07㎡～136.04㎡
竣工：2027年9月下旬
売主：三菱地所レジデンス株式会社 東京建物株式会社
施工：株式会社フジタ
管理：三菱地所コミュニティ株式会社

ノース
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：44.07㎡～133.64㎡
竣工：2028年5月中旬
売主：三菱地所レジデンス株式会社 東京建物株式会社
施工：株式会社フジタ
管理：三菱地所コミュニティ株式会社



参考：https://www.city.kawasaki.jp/980/cmsfiles/contents/0000067/67733/27111...
所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町一丁目304番2外82筆の一部（地番）
最寄駅：JR・東急「武蔵小杉」駅、東急「新丸子」駅
建築主：学校法人日本医科大学
用　途：共同住宅（1,500戸）等
敷地面積：20,178.29㎡
建築面積：10,500㎡
延床面積：174,800㎡
階　数：地上50階、地下1階
竣　工：2026年2月28日予定
事業予定者：三菱地所レジデンス　大成建設

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[5101: マンション検討中さん]

こんなの出てましたね

https://www.asahi.com/articles/AST2M3D1CT2MUHNB006M.html?ref=tw_asahi

[5102: 匿名さん]

ここは予定価格の部屋はわざと条件悪い安い部屋を出していて、実際は金額高そう

[5103: マンション比較中さん]

ここは都心ビューの北東方面の高層階が人気でそう。
隣のタワープレイスから確認できます。
特に夜景が素晴らしです。

[5104: 名無しさん]

普通に売れ残ると思う

[5105: マンション検討中さん]

手付金5%はやりすぎかと思いますが、7～8%も一切応じて頂けないものなのでしょうか。初めての購入で慣れておらず…

[5106: 匿名さん]

>>5103 マンション比較中さん
北東ビューの高層階は間違いないですね

[5107: 名無しさん]

>>5105 マンション検討中さん
今回で5回目の購入です。これまで全て手付金は10パーセントでした。今回も10パーセント想定してます。10パーセント払えないぐらいお金ないなら、お金貯めればと思いました。

[5109: 評判気になるさん]

>>5105 マンション検討中さん
倍率下げたいから皆んな言わないだけで、普通に5%にできるよ。

[5110: 検討板ユーザーさん]

>>5109 評判気になるさん
5%なら通る可能性ありますよね
0は、流石に無理でしょうけど。

[5111: 匿名さん]

金融資産潤沢で現金一括購入できる人でも、手付金5%で交渉いけます？
本当に余裕ない人じゃないと無理ですか？
手付金は数年運用できずに眠ってしまうので、できれば手付金は下げたいのですが

[5112: eマンションさん]

>>5109 評判気になるさん
それが倍率下げの可能性はないですか?
5%と言ったら抽選させてもらえないとかないですか?

[5113: マンコミュファンさん]

1400戸を捌くわけで、当然全戸が10%用意できるとは想定できない。5%かは不明ですが、7～8%程度はザラにあるのでは。
私も現金用意できますが、可能な限り交渉しますよ。

[5114: 検討板ユーザーさん]

私も減額交渉します。
1億のローンを組んだとして、0.5%の金利だと返済総額は約1.1億ですが、2.5%の金利だと1.5億億となります。
そして引き渡しまでの3年で、変動金利でも2～3%まで上がる事が予想されています。
そうすると、手付金を破棄してでも、購入を回避する層が必ず発生します。その場合も考慮して、手付金は少ないに越した事はありません。
勿論、たらればですが、交渉自体は無料ですし。

[5115: 評判気になるさん]

>>5114 検討板ユーザーさん
物件価格の総額でローンを組めば、手付金分はローン決済後手元に戻ってくる計算になるので数ヶ月離れるだけだと思いますよ！

[5116: 評判気になるさん]

>>5112 eマンションさん
抽選する前に言う必要ないです。
当選後に5%なら用意できるって言えばいいんです。

[5117: マンション検討中さん]

>>5105 マンション検討中さん

是非、ご自身で挑戦してみて、また結果レポートをお願いします。
みんな、待ってます。

もちろん、交渉すること自体は否定される権利ではありません。
堂々と交渉してください。

みんな、結果を楽しみにしています。

なお、過去事例としては、そういう交渉に成功した事例もあるようです。ただし、それは、個別ケースの事情によるので、果たして、三菱が、このマンションで、どのような対応に出るかまだ誰にもわかりません。

[5118: 匿名さん]

このマンションは手付金交渉は無理じゃない？
ただでさえ割安なわけだし。
お客さんが列作って並んでいるわけで。

[5119: 匿名さん]

手付金が5%「以下」だと引渡し前にデベが倒産した時に返ってこなくなります。（宅建法41条）
地所が倒産するかもしれないという話ではなく、5%というのは法的にも少額と位置づけられているということで、もう少し払う方がスムーズな取り引きにはつながるかと思います。

[5120: 口コミ知りたいさん]

契約からローン実行前まで変動は１?２は上がる可能性高いから、手付金は払わないに越したことはないわな。

[5121: 検討板ユーザーさん]

手付金5%って投資に回すっつっても端金じゃ…
めんどくさいし10パー払うわ

[5122: 通りがかりさん]

>>5114 検討板ユーザーさん
〉1億のローンを組んだとして、0.5%の金利だと返済総額は約1.1億ですが、2.5%の金利だと1.5億億となります。
〉手付金を破棄してでも、購入を回避する層が必ず発生します

3年後の予測金利で返せないと判断される人は、事前審査落とされて申し込み出来ないのでは。

で直前のキャンセルを阻止したいからデベは多額の手付金払わせるのでは。
小規模無抽選マンションだが手付金5%交渉した人、絶対購入キャンセルしないことを条件にされたって言ってた。

[5123: 評判気になるさん]

>>5122 通りがかりさん
意味不明。手付キャンセルできないのは
そもそも宅建業法違反

[5124: 口コミ知りたいさん]

手付金交渉は自由だしすればいいと思うけど、払いたくないのは買い手側のわがままだし、デベ側が下げるメリットないからな。
特にここで競合するような部屋は2期以降で値上げして売っても良いだろうし

[5125: 通りがかりさん]

どこのデベも今高く出す中で三菱だいぶ弱気にきたな

[5126: マンション検討中さん]

三菱は一言も１０％未満で良いとは言っていません。
誰か交渉してみたら、結果がこれからわかるという話ですね。

[5127: 匿名さん]

>>5125 通りがかりさん
大規模タワマンの1期1次はだいたいこんなものですよ

[5128: 匿名さん]

どうせ抽選で外れる人が多いんだから、一次取得は周辺中古タワマンに行った方が賢明だと思うよ。

その頃には周辺タワマンは今より1,000～2,000万円くらいは上がってしまっているだろう

[5129: マンション検討中さん]

小杉タワマンにすでに住んでる人からすると、相場は絶賛上昇中に対して、ここは割安なので、1期1次で買えれば現居は高く売れ、新居は安く買えるボーナスステージみたい。

まあ、周辺タワマンからの住み替えがどれくらいあるかはわからないが

[5130: 名無しさん]

シティタワーを今買っておいて残債減らしつつ、三菱の1期1次は割安なあの部屋に札入れて抽選チャレンジ

これなら当たっても落ちても大丈夫
落ちた時のプランBもなく新築特攻するのは無能がやること

[5131: 匿名さん]

もし物件価格が下がることも想定して購入するなら、80m2～100m2とかの広い部屋は買わないほうが良いよ。

物件価格が下がる時代は広い部屋ほど人気がなく、坪単価も低かった。

価格が下がる時代は広い部屋ほど、下落の「率」が同じでも、下落の「幅」は大きくなるからね。

特に今は100m2級の部屋の価格が実力以上に上がりすぎているため、もし物件価格の下落も想定するなら、広すぎる部屋は相応のリスクあり。

今後は同じマンションで2部屋所有（あるいは1部屋購入&もう1部屋は賃貸）が流行ると思う。

[5132: 匿名さん]

ある程度の金融資産（ざっくり1億円程度の運用原資）が必要だけど、リスクを抑えて2部屋欲しい場合は「住宅ローンで持ち家購入＋役員社宅の賃貸活用」がおすすめ。

【ステップ紹介】
・まずは住宅ローンで必要最低限の広さを1億円程度で購入（50-60m2程度）
・次に、法人を持っていない人は資産管理法人を設立
・個人資産を資産管理法人に貸付し、米国債や米国社債などインカム資産を購入（1億円×4%=年間400万円のインカム）
・資産管理法人名義で住宅ローンで住んでるマンションにもう1部屋借りる（家賃月30万円、年間360万円とする）
・米国債等のインカム（年間400万円）と役員社宅の賃貸（年間360万円）は相殺でき、残り年間40万円を経費で使えば、法人側のインカムへの税金は0円。無税でインカム資産を活用できる。
・かつ、固定資産税の評価証明書を取得して役員社宅の面積基準もクリアすれば、役員社宅分は通常家賃の10%程度（例30万円の家賃なら3万円程度の個人負担）も可能なケースあり。

この方法なら、合算100m2～120m2（2部屋）前後に低リスクで住めます。

[5133: 匿名さん]

>>5132 匿名さん
武蔵小杉には1億円以上の金融資産を持つ富裕層が多いみたいだから、この方法はアリかも

[5134: マンション検討中さん]

割安人気タワーで手付金交渉は無理じゃない？

[5135: eマンションさん]

武蔵小杉は人気が凄いですね

[5136: 評判気になるさん]

不動産マーケットが冷静になればなるほど、投機よりも実需としての価値が大きい街が選ばれるから、そうなったら武蔵小杉はこれまで以上に強くなるでしょう
たぶん豊洲くらいにはなる

[5137: 検討板ユーザーさん]

武蔵小杉と豊洲は首都圏屈指のタワマン街のため、よく比較されますね

[5138: 口コミ知りたいさん]

ブランズタワー豊洲とどっちがカッコいいかなー？

[5139: マンション検討中さん]

>>5138 口コミ知りたいさん

最初に言いたいのは、豊洲も武蔵小杉も、駅が混み過ぎですね。でも、豊洲はひどすぎ。

かっこいいかでいうと、ツインタワーの方がクールでしょう。

[5140: 検討板ユーザーさん]

>>5134 マンション検討中さん
と思ってしない人が多いよね

[5141: 口コミ知りたいさん]

東京都中原区にしてほしいわ

[5142: マンション検討中さん]

>>5138 口コミ知りたいさん
ブランズタワー豊洲のアンチでもなんでもないけど、あそこ外観へんな模様でカッコ悪くないか？

武蔵小杉タワーズの方がかっこいいと感じる

[5143: 匿名さん]

こいつ、あらゆるスレッドにウンコ杉とか書き込んでるゴミ以下の性根が是正されないクズ

[5144: マンション検討中さん]

>>5142 マンション検討中さん

同感。Logoブロックみたいで、ださい。
あれ単独で浮いている。
あのデザインで、周りに３つくらい同類が建立されていれば、印象は変わるけど。

単独で、あのデザイン。間抜け。

[5145: 検討板ユーザーさん]

ＢＴＴがイマイチ伸びないのは外観ダサいからだと思う。同じコトになりそうなのがグランドシティタワー池袋。こちらはダイレクトウィンドウすら無い見えている地雷。

[5146: 検討板ユーザーさん]

>>5139 マンション検討中さん
JRは知らないが東急の駅別に混んでないよ。
前住んでた沿線が混みすぎだったから、武蔵小杉で東急使うようになって快適なんだが。
本数多いから人が滞留しないのかな。

[5147: 口コミ知りたいさん]

豊洲見てみたら坪800付近で成約してるのか、昔は武蔵小杉と同じだったんだけど置いてかれてたのか。ここを機に追いついて欲しいわ。

[5148: 匿名さん]

>>5146 検討板ユーザーさん
武蔵小杉はJRも今は全然混んでないですよ

[5149: 匿名さん]

都心を含めていろんなエリアを広域で見れば見るほど、武蔵小杉タワマンの利便性/スペックと価格バランスの良さを痛感する

エリアを武蔵小杉まで広げて予算を下げても、武蔵小杉の場合、都心物件より物件スペックや通勤通学/商業利便性が上がるケースも多いから、最終的な購入満足度は高くなりそう

[5150: 口コミ知りたいさん]

工事現場みたがここタワー一本でもかなり太いか
隣のガーデンもツインだけどそれよりも規模相当でかい？

[5151: 名無しさん]

坪単価で豊洲に置いて行かれて敗北したのは決定したからってしょうもないdisりすんなw
豊洲はもう武蔵小杉のことなんて視界にも入ってないんですから武蔵小杉は武蔵小杉で頑張りましょう

[5152: 匿名さん]

豊洲と武蔵小杉の成約単価を見ると、武蔵小杉の中でも上位タワーは豊洲タワマン郡にも食い込んでる感じはありますね

とはいえ、ブランズタワー豊洲は頭ひとつ抜けているので、ブランズタワー豊洲と比べると差があり、武蔵小杉のアップサイドは大きい

TPH武蔵小杉タワーズが相場を変えるかどうか

[5153: 名無しさん]

ブラ豊は中古で平均的な部屋でも坪800、眺望抜けてるスペシャルな部屋だと1000近く行ってる
一方TPH武蔵小杉は新築なのに坪600で買えちゃうんだからもはや相場のレンジが違うよ
言い方は悪いけど予算に余裕のある金持ちは武蔵小杉よりも豊洲を選ぶ
流石に武蔵小杉が豊洲と同じ相場になるとは思えないし、仮にそうなった場合は豊洲は更に上に行ってる

[5154: マンコミュファンさん]

>>5153 名無しさん
いや、豊洲と同じ水準になる可能性はあるよ
根拠はもともと武蔵小杉は豊洲と同じくらい、なんなら武蔵小杉の方が高かった時代もある
ここは1期1次デラックスの最下層で坪800台なので、エグゼクティブとか条件良い部屋はブランズタワー豊洲も抜くかもね
その可能性は否定はできないでしょう

[5155: 匿名さん]

公式サイトに追記されてて、ウェブセミナーに参加した人もモデルルーム見学の予約は確約ではなく、限りがあるとなってますね。

モデルルームの予約は争奪戦か…

[5156: マンション掲示板さん]

武蔵小杉に罪はないが、川崎市アドレスなんだよな

[5157: 名無しさん]

豊洲も江東区アドレスだから武蔵小杉と大して変わらんで

[5158: マンション掲示板さん]

74平米で39階1.3億は安いと思う。
豊海タワーは確か眺望いい部屋は1.7億くらいしたはず。

[5159: 匿名さん]

住まいサーフィンの沖有人氏は都心3区(+新宿区渋谷区)への時間的距離が大事だといっており、武蔵小杉は都心3区+新宿渋谷への通勤時間が主要駅10分台と非常に短いため、立地面で資産性はかなり有利です

[5160: 匿名さん]

住まいサーフィンの沖さんは、武蔵小杉は今後も資産性で鉄板の駅と動画で言ってましたね

これだけ駅前商業充実してて、都心3区や新宿渋谷に短時間で、しかもダイレクトアクセスできる駅ってないしな

[5161: マンション掲示板さん]

武蔵小杉は川挟めば東京だし主要駅までのアクセスも群を抜いていい。ただ神奈川県。不動産の専門家も意見が真っ二つに割れてるしなかなか予想が難しいですね。私は湾岸まではいかないまでも神奈川No. 1のポテンシャルはありそうと思ってる派です。

[5162: 通りがかりさん]

>>5158 マンション掲示板さん
1.3億円というか、1.3億円台ですよね？
まあ1.3億円台でも安いと思いますが

[5163: 評判気になるさん]

>>5162 通りがかりさん
はい、1.3億円台です

[5164: 口コミ知りたいさん]

>>5150 口コミ知りたいさん
ガーデンズは1本600戸前後。

[5165: マンコミュファンさん]

湾岸で目立たない微妙なタワー買うより、神奈川No.1になりえる武蔵小杉の方が全然良くないか？

[5166: 価格が下がれば買いたい]

>>5165 マンコミュファンさん
神奈川No.1はみなとみらいの某タワマンで不動です。オーシャンビューも都心の夜景も望めないココがNo.1になることはありません。

[5167: 匿名さん]

>>5166 価格が下がれば買いたいさん
武蔵小杉タワマン高層は都心の夜景も海も見えますよ
しかも眺望開けてるから、結構ハマる人多いと思います

あとは購買層の違い。
みなとみらいは都心部で働くパワーカップルの需要はあまりない一方、武蔵小杉はそれがある。
なので、成約の平均値でいうと、武蔵小杉が神奈川No.1になる可能性はありますよ

[5168: 名無しさん]

神奈川県ナンバーワンって嬉しいか？
神奈川って結局東京のコバンザメなので神奈川じゃないとダメって要素そんなないよな
しかも神奈川県=横浜という価値観は未来永劫変わらないだろうし武蔵小杉がナンバーワンになることはない。というか武蔵小杉に住む奴は神奈川県に対して愛着は無い

[5169: 検討板ユーザーさん]

>>5168 名無しさん
武蔵小杉に住む人が神奈川に愛着がないは同意

[5170: マンション検討中さん]

>>5168 名無しさん
ただ、人口動態はすでに川崎市>>>>横浜市になっちゃってるんですよね。

特に武蔵小杉のある川崎市中原区は、渋谷区より2050年では人口伸びてる統計になってる。

[5171: マンコミュファンさん]

結局、教育や子育て関連も国がいろいろやり始めたし、年始に都内一択とか言ってる人がいる中、年始早々、適正価格の武蔵小杉タワマンを買った人はもう含み益ですからね

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20250221/k10014728601000.html

[5172: 名無しさん]

そんなナンバーワンになりたいなら東京の王道の街のタワマンに住めばいいのにと思う
住民からすれば程よい価格でマンションが売ってて、かつ東京に通勤しやすいから武蔵小杉に住んでるだけなので、武蔵小杉が神奈川ナンバーワンとかイキってる奴見るとうすら寒く感じるわ

[5173: マンション掲示板さん]

去年までのところ、武蔵小杉は過去のいつ、どのタイミングで買っても含み益が出てきた。

今年もその傾向が続いており、未来はもちろんわからないが、武蔵小杉は昨今の二極化の中で選ばれ続けてきた側であることは疑いようもない事実。

じゃないと2024年にあれだけ相場上がってないわな。

[5174: 通りがかりさん]

>>5170 マンション検討中さん
私は生まれも育ちも神奈川県の生粋の神奈川県人で、今は武蔵小杉に住んでいますが横浜への憧れは一生無くなりませんね
通勤が無ければみなとみらいや湘南に住みたいと思い続けています
それほど神奈川において横浜や湘南のブランド力は圧倒的なんですよ。川崎は私のような現実的な理由で住んでる人が大半なので人口が増えていることは理解できますが、横浜を上回るブランドになることは無いと断言しますw

[5175: マンション検討中さん]

>>5172 名無しさん
だとすると、これからの武蔵小杉の購買層とは年収や資産格差が生じてしまうので、どこかのタイミングで別のエリアにお引越しされた方が、不快な思いはしなくて済むかもですね

[5176: 評判気になるさん]

>>5175 マンション検討中さん
結局武蔵小杉でイキってるのは東京でイキれない人なんだとよくわかるレスだなあ
まあ私の周りにはそんな人はいないのですが、これからそういう人が増えるとしたら気持ち悪いのでご提案の通り含み益を引っ提げて東京に引っ越します

[5177: 評判気になるさん]

>>5174 通りがかりさん
同じく神奈川の地縁ですが、横浜は全く惹かれないw
横浜市なんて実際坂の多い田舎ばっかだし、アクセスも別に良くないし、みなとみらいのエリアもすぐ飽きるよw

[5178: 匿名さん]

>>5174 通りがかりさん
みなとみらいなんかに住みたくないけどな
まあ、人それぞれってことだね

[5179: 匿名さん]

なんなら武蔵小杉タワマンは、取引単価で神奈川TOP30に5物件くらいは既に入ってるんですよね。

だからTPH武蔵小杉タワーズきっかけで、武蔵小杉が神奈川No.1エリアになることもあながちありえなくはない。

[5180: 匿名さん]

>>5174 通りがかりさん
横浜は市として中心部においてはブランドイメージを意識した街づくりをしてるから、もうしばらくは東京とは別の意味で吸引力は維持されるでしょう。あまり他と競合しない。実用面で合理的でないことは皆わかってるけど一朝一夕には変わらない。
ただ横浜と言っても「らしい」のは神奈川区、西区、中区までで周辺区は全然別物。コスパだけなら川崎が圧倒的ナンバー1ですし。

[5181: 匿名さん]

>>5180 匿名さん
「ブランドイメージを意識した街づくり」って、例えばどんな?

[5182: 匿名]

>>5180 匿名さん
確かに市の意匠審査とかは、色々とうるさいですよね。例えば、山下公園周辺の三井、積水の物件とかだと、隣接ホテルと調和しろ、下駄ばきの店はこういうのはダメとか、注文だらけだった。

[5183: 名無しさん]

>>5166 価格が下がれば買いたいさん
神奈川No.1に興味はないけど、武蔵小杉高層階からは一応海も都心の夜景も臨めるよ