ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-musashikosugi-towers/

所在地：神奈川県川崎市　中原区小杉町一丁目390番1の一部（地番）
交通：JR南武線「武蔵小杉」駅 徒歩3分～4分 ※北口、東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅 徒歩4分～6分 ※中央口1、ＪＲ埼京線・横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅 徒歩3分～4分 ※北口より駅構内通路を利用
総戸数合計：1,438戸 〈サウス〉719戸 〈ノース〉719戸

サウス
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：44.07㎡～136.04㎡
竣工：2027年9月下旬
売主：三菱地所レジデンス株式会社 東京建物株式会社
施工：株式会社フジタ
管理：三菱地所コミュニティ株式会社

ノース
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：44.07㎡～133.64㎡
竣工：2028年5月中旬
売主：三菱地所レジデンス株式会社 東京建物株式会社
施工：株式会社フジタ
管理：三菱地所コミュニティ株式会社



参考：https://www.city.kawasaki.jp/980/cmsfiles/contents/0000067/67733/27111...
所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町一丁目304番2外82筆の一部（地番）
最寄駅：JR・東急「武蔵小杉」駅、東急「新丸子」駅
建築主：学校法人日本医科大学
用　途：共同住宅（1,500戸）等
敷地面積：20,178.29㎡
建築面積：10,500㎡
延床面積：174,800㎡
階　数：地上50階、地下1階
竣　工：2026年2月28日予定
事業予定者：三菱地所レジデンス　大成建設

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[5001: マンション検討中さん]

JRのオフピーク定期券にしたら結構安くなりますよ
武蔵小杉駅は8:30以降入場ならオフピーク適用になります

[5002: マンション掲示板さん]

>>4991 マンション検討中さん
シティタワーとミッドスカイタワーの上昇幅が特に高めとのことで、このスレでもよく言われてる東急線と横須賀線とグランツリーの3拠点にアクセスが良い=検討者に刺さりやすいが見事に反映されてますね

あと武蔵小杉はやはり全体的に上がり続けてますね

[5003: マンション検討中さん]

小杉物件とは言え何でも売れる訳ではないですよ。
例えば2億9800万円の「クリオ小杉陣屋町」などです。
最上階264平米(2LDK)、竣工8年目未入居、ずっと売れていません。
坪単価からすると373万ほどで最近では割安な気もしますが。。。
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_73074949/

[5004: 匿名さん]

>>5003 マンション検討中さん
これ、武蔵小杉というより、新丸子物件のような。。笑

新丸子駅：徒歩12分
武蔵小杉駅：徒歩14分

[5005: マンション検討中さん]

13分は横須賀線側のようです。
LDKは54畳。
かビューバスなんかもタワーを見ながら入れますね。
ちょっとは住んでみたいかも。

[5006: 検討板ユーザーさん]

>>5000 マンション掲示板さん
無意味な遠回りとか明らかに合理的でなければ分かるけど、別ルートより時間かかって徒歩距離長いのに安い方を強要するのはケチだからだよ。

[5007: 通りがかりさん]

>>5003 マンション検討中さん
坪単価は確かにそうですが、立地に対してここまでのグロスを出してこんな広い家に住みたい需要がそもそも多くないということだと思います。

[5008: 匿名さん]

>>5003 マンション検討中さん
駅遠・非タワマンという要素はあれど、武蔵小杉でグロス3億近く出す層はほぼいないと言うことですね
まあ3億も出せるなら武蔵小杉である必要はないので当然っちゃ当然ですが

[5009: 通りがかりさん]

坪単価とグロスは同じぐらい大事。
一時取得時はグロスから入る方が多いと思いますが、次第に知識がついてくると坪単価で見るようになってくる方が多い印象。
ただいくら単価が安くてもグロスが高ければ買えないケースもあるので、どちらも見る必要があるなと思ってます。

[5010: eマンションさん]

>>5009 通りがかりさん
シティタワーは広い部屋ないから坪単価上がりやすいですね。

>>5003 マンション検討中さん
ここのエグゼクティブフロア売れるのかな。100m2超え憧れるが買えない。

[5011: マンコミュファンさん]

シティタワー、エクラス、ガーデン

[5012: eマンションさん]

最近のマンマニさんのスムログにもクリオ小杉陣屋町はお薦めとして取り上げられてますね。
別の部屋ですが。
武蔵小杉13分となっています。
基本的に良い物件なのでは。。。
https://www.sumu-log.com/archives/65683/

[5013: 匿名さん]

もともとコロナの前に定義されていたリセールバリューのいいマンションとは、駅近・70平米の3LDKという極めて普通な部屋・大規模の3点セットだった

それがコロナ後はタワー・シンボリックなデザイン・100平米を超える広い部屋のような従来の価値観とは異なる要素を持つマンション(というより部屋)が大きく値を上げた

このトレンド武蔵小杉にも当てはまり、かつ持続するのであればここの王様部屋も安泰だろうけど果たして？

[5014: ご近所さん]

絶賛工事中です

[5015: eマンションさん]

>>5002 マンション掲示板さん
武蔵小杉の値上がり凄いですね
まあ売主からすると人気エリアだし、安売りする必要もないか

[5016: 検討板ユーザーさん]

>>5012 eマンションさん
良い物件だとは思いますが、立地的には新丸子です

[5017: 口コミ知りたいさん]

>>5006 検討板ユーザーさん

国税庁が考える合理的とは金額に決まってる。

[5018: 匿名さん]

>>5017 口コミ知りたいさん
知ったかぶりは恥ずかしいぞ。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/gensen/2582.htm
「最も経済的かつ合理的な経路および方法」とあるように、金額は経済性の方。
合理性は無駄がないことで、金額が高くとも乗車時間や乗り換え回数や徒歩時間にメリットがあれば合理的と判断されるが、これらの要素で説明できない無駄があると利益供与を疑われる。

[5019: 名無しさん]

会社が大手町の竹橋寄りとかだったら物件から横須賀線まで含めても結構な徒歩距離になるから三田線でも許容されそう

横浜駅はJRと東急がそこまで離れていないからJR指定とかありそうだが

[5020: 匿名さん]

>>5019 名無しさん
うちは妻が横浜駅勤務ですが、JR指定になっています

[5021: 匿名さん]

＞結構な徒歩距離

うちの会社徒歩は１５分までバスは使わずに歩け。会社から駅と自宅から駅の合算もなくそれぞれで。

[5022: 価格が下がれば買いたい]

>>5008 匿名さん
それですよね、皆さん言っておられますが
エグゼクティブとはいえ武蔵小杉（というか新丸子w）で3億以上は高過ぎですよ。
今の高値相場でも2億円なら売れたと思いますが、武蔵小杉の富裕層の方々が諦めているのを見ると、東京や海外の富裕層にアピールしないと売れないですよね…

[5023: 匿名さん]

>>5022 価格が下がれば買いたいさん
正直、素人の我々ではなく、様々な新築販売を長年経験し、いろんな顧客ネットワークもある天下の三菱地所が3億円で値付けしているわけですから、売れる算段があるのではと思います。

[5024: 匿名さん]

>5023

クリオは地所ではないよ。

[5025: 匿名さん]

>>5024 匿名さん
紛らわしかったですが、クリオではなくて、パークハウスのデラックスの話です
そもそもクリオの中古物件の値付けしているのは、デベではなく、物件保有者の売主ですね

[5026: 匿名さん]

>>5018 匿名さん
徒歩時間にメリットがあれば合理的と判断されるって書いてもらってるけど、会社はそんなこと判断しないで即却下だと思います。以前の経験談です。徒歩時間なんか考慮されずでしたね。私の会社がダメ会社？

[5027: マンション掲示板さん]

>>5019 名無しさん
会社に確認してみてね。あなたの想定は外れると思う。金額が全てと私は想定してる。

[5028: 匿名さん]

プレミア住戸は高くても飛ぶように売れて、それ以外はからっきしなんてのもあるからね。タワマンって格差社会の象徴。

[5029: 匿名さん]

>>5026 匿名さん
超大手JTCからベンチャーに転職しました。
転職前は直属の上司判断でコスト高の直通私鉄経路OKでしたが、転職後は総務判断でコスト最優先でした。
ちなみにどちらも超ホワイト企業です。（現職の方がさらにホワイトかも）

結論：会社による

[5030: 匿名さん]

エグゼクティブって最上階の10～15戸×2棟くらいでしょ？
大規模タワーの最上階だから何とか売れるとは思うけど

それより中途半端なデラックスの方が心配やでw

[5031: マンション検討中さん]

>>5018 匿名さん
頭悪いのか？

最も経済的　かつ　

だから、最初に、経済的であって、残りは＆条件だよ。

[5032: 名無しさん]

定期代の話はもういいよ。会社によるんだから。

超ドケチなJTCにいたが、新しい路線出来てそっち使う方が便利なのに「経済的」理由で旧経路引続き使えと言われた人、交渉してしばらくしたら新経路でOKになってたよ。
ワシもメトロの乗り換え駅を徒歩少ない方に変えて、若干定期代上がったが認められた。

[5033: 匿名さん]

実際に個別の支払い条件を判断しているのは国税ではなく会社。
つまり会社による。
以上。

[5034: 匿名さん]

よくしらんけどJRと私鉄でそんな定期代違うの？
申請だけ最短ルートにしといて好きなルートで通勤すればええやんw

[5035: 検討板ユーザーさん]

>>5034 匿名さん
申請と違う経路だと万が一事故にあったときに出勤中扱いにならないみたいな説明受けたことありますね
徒歩で申請出してて自転車で事故っちゃった人が居てみたいな
遅延とか理由があれば良いんでしょうけど

[5036: 通りがかりさん]

>>4967 匿名さん
定期代の違いはこちら

▼東京駅周辺
【横須賀線】武蔵小杉→東京駅：3ヶ月27,440円
【東急線】武蔵小杉→大手町駅：3ヶ月51,050円

▼新橋駅周辺
【横須賀線】武蔵小杉→新橋駅：3ヶ月19,810円
【東急線】武蔵小杉→内幸町駅：3ヶ月49,230円

▼新宿駅周辺
【湘南新宿ライン】武蔵小杉→新宿駅：3ヶ月35,050円
【東急線】武蔵小杉→新宿三丁目駅：3ヶ月44,780円

[5037: マンション検討中さん]

ここのいい部屋買うなら都内のスーペリアでええかな

[5038: マンション検討中さん]

低層の3ldkでも倍率はほぼつかんやろなあ

[5039: マンション掲示板さん]

>>5038 マンション検討中さん
武蔵小杉タワマンの人気は凄く、かつ1期1次の3LDK低層階はグロス安いので、高倍率つくと思いますよ

[5040: マンション検討中さん]

武蔵小杉は右肩上がりで価格も上がり続けており、立地的に周辺タワマンより不利とはいえ、ここの安い部屋は相当人気出るんじゃない？

[5041: マンション検討中さん]

10倍とか？笑ないない
ついて2～3倍や

[5042: 評判気になるさん]

>>5038 マンション検討中さん
東京が買えない層が来るだろうから3～5倍くらいじゃないか？

[5043: マンション検討中さん]

シティタワーの中古がどんどん値上がりして凄いことになってるな

[5044: 検討板ユーザーさん]

シティタワーは間取りが素晴らしいから売れるのわかるけどサードやガーデンの中住戸なんてオールリビングインばっかりでよく1.2億出して70平米に住もうと思えるなって思うけど

[5045: マンコミュファンさん]

>>5034 匿名さん
横須賀線はJR1社のみ利用、東急線は東急とメトロか都営と2社利用なので高い。

[5046: マンション検討中さん]

低層階で十分。眺望は飽きるので見たけりゃラウンジに行けば良い。それより金や。

[5047: マンション比較中さん]

>>5032 名無しさん
以前大手証券会社N證券にいたけど、定期券は現物支給でした。
もらったその日に払い戻しで現金にしていました。
10年以上マイカー通勤していました。大手町の地下駐車場で
同僚や先輩によく遭遇しましたが、黙認してくれました。
定期代とか廃止して、その分給与を上げたほうが合理的
でしょう。

[5048: 匿名さん]

間取りはリセールバリューにほぼ影響ないからな
ワイもリビングインの間取りは好きじゃないけど内廊下のタワマンだとリビングインの行燈部屋ばかりだからなぁ

[5049: 匿名さん]

儲けたいだけならシティタワーに今すぐ住んだ方が儲かりそうやな？

[5050: 口コミ知りたいさん]

>>5044 検討板ユーザーさん
シティタワーの値上がりは間取りというより、立地や規模、デザインや眺望の方が大きそうじゃない？

間取りは値上がりにはあまり関係がないらしいです

[5051: 匿名さん]

>>5050 口コミ知りたいさん
シティタワーは全ての中住戸がダイレクトウィンドウ仕様で眺望良いのは、内見時のインパクトがでかそう。
武蔵小杉タワマンに他にないよね？

角部屋だけ見てる人は別ですが、中住戸だけ見てる人は内見時のインパクト大きいと思われる

[5052: 評判気になるさん]

余談ですが、ここで出てるシティタワー武蔵小杉って、住友不動産本体が旗艦物件(代表物件)13選に選んでるタワーの1つなので、すみふマンションの中でも特別物件の1つ。

https://x.com/kitcat52001/status/1830595428087370051?s=46

[5053: マンション検討中さん]

武蔵小杉の中だと駅から遠いな
北口にできるペデストリアンデッキはこことはつながらない？

[5054: マンション検討中さん]

シティタワー武蔵小杉が住友不動産の旗艦物件なら、ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズは三菱地所の旗艦物件として、三菱の中で位置付けられるのかな？

なんかザ・パークハウス晴海タワーズのクロノ、ティアロと位置づけは似てるよね。どちらも駅遠、デザイン重視だし

[5055: 口コミ知りたいさん]

>>5052 評判気になるさん

シティタワー品川とかが入ってるんだ。個人的感想、しょぼい。

[5056: マンコミュファンさん]

>>5053 マンション検討中さん
今の予定では繋がらないはずです
繋がるのはガーデンとこれから立つ三井

[5057: マンション掲示板さん]

エグゼクティブの1部屋は隈研吾に超超超スッ高値で売って利益あげて、他は少しでも安くしてくれ

[5058: マンコミュファンさん]

>>5044 検討板ユーザーさん
またシティタワーのごり押しユーザがわいてきた…
シティタワーの間取りが良いのは認めるが
駅との距離感的に立地はサードの方が好みだな
ファミリーからすると、小杉小一択な人多いからサードとガーデンの学区にシティタワーは勝てないよ。

[5059: マンコミュファンさん]

>>5052 評判気になるさん

広さは２パターン、80m2台の広い部屋はなし。間取りはすみふ標準コピペ。

[5060: 口コミ知りたいさん]

>>5058 マンコミュファンさん

もう周辺マンションの優劣はいいよ。マンマニがまとめてた坪単価でもう決着がついてる。それよりこのマンションの話をしよう。

[5061: eマンションさん]

>>5058 マンコミュファンさん

ファミリーの街武蔵小杉だけど、多分サードやガーデンをNo. 1マンションと思ってる人いないんじゃないかな

[5062: 匿名さん]

すみふって強欲デベみたいに言われるけど、自分が買った後に絶対値下げしないし、建物スペック高いし、管理も結構いいし、豪華なエントランスドーーンって作って金のかかる余計な共用施設は作らないし、居住者のことを一番考えてるデベだよ
住友と三井のタワマンはやっぱり別格だわ

[5063: 評判気になるさん]

>>5058 マンコミュファンさん
実際、小杉小一択の人は全然少ないですよ？
名門小とはわけが違い、広域で集客レベルの小学校じゃないので

エリア内の学区として小杉小の人気があるのはわかりますが、武蔵小杉の相場を客観的にみると、シティタワーが現状頭一つ抜けてるとは思います

[5064: 匿名さん]

>>5062 匿名さん
すみふの話題はお腹いっぱいです。ワールドシティタワーズはプールとか共用施設いっぱい？

[5065: eマンションさん]

>>5063 評判気になるさん

じゃあ、シティタワー買えば？もしかしてシティタワーの所有者？なんでこの掲示板見てるの？

[5066: 検討板ユーザーさん]

中古の話で申し訳ないんですが、何故シティタワーの2ldkは一億超えないのでしょうか？

[5067: マンコミュファンさん]

>>5058 マンコミュファンさん
武蔵小杉はシティタワーがマーケットリーダーなので、シティタワーが伸びてくれないと、周辺タワマンも伸びないのです。

だから周辺タワマンの人もシティタワーを推したがる

あとは周辺タワマン持ち上げて、ここの倍率下げのネガキャンかな

[5068: 匿名さん]

>>5052 評判気になるさん
それはこの人がそう思ってるだけですよね

[5069: 通りがかりさん]

もうどうでもいい話題ですがシティタワーの近くに戸建てでフェラーリが停まってる家ありますよね。
散歩が好きなので気になってます

[5070: 匿名さん]

>>5066 検討板ユーザーさん
超えてるみたいですよ。
そもそも中古はポータルサイトやレインズに出ない物件もあるので、外側から一般の人が見るのは難しいです。

[5071: 通りがかりさん]

ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ ノース&サウスというけど、ノースは新丸子タワーと呼んでも良い気が…

[5072: 通りがかりさん]

マンマニさんが武蔵小杉の相場(成約)をまとめてくれてるのがありました。ご参考までに

https://www.sumu-log.com/archives/67653/

[5073: 評判気になるさん]

武蔵小杉ってどの方面も眺望良い感じな気がするけど、人気なのはどこかな？
多摩川&都心ビューあたり？

[5074: マンション検討中さん]

>>5072 さん

その記事はすでに5回ぐらい見てますが。。なんなの？ウザイ

[5075: 通りがかりさん]

>>5074 マンション検討中さん
すみません、ここの過去のコメント見てなくて既出？なの知らず

[5076: マンション掲示板さん]

>>5075 通りがかりさん
情報弱者ですね。頑張ってね
過去コメント見てなくても私はマンションマニアの記事は見てます。

[5077: eマンションさん]

>>5073 評判気になるさん
都心ビュー(北～ちょい東あたり)は一番人気方面だと思います。
既存のムサコタワマンのビューラウンジとかは都心方面が多いはず。
富士山好きな人は西の方かな。

[5078: 名無しさん]

>>5064 匿名さん
WCTは2000戸オーバーの超大規模マンションですからプールの維持も余裕です
紛うことなきヴィンテージマンションとなるでしょうしやはりすみふは偉大だ....

[5079: 名無しさん]

肝心の三菱がロクな情報も出さないんだから周辺中古の話しててもいいだろ

いちいちキレてるやつ何?余裕なさすぎやろww

[5080: eマンションさん]

ここはポジネガいろいろあるが、かなり人気出ると思うよ。
他のタワマンに比べると駅遠立地とはいえ、利便性抜群の武蔵小杉の大規模新築タワーだし、駅前の充実した商業も利用できる。

欲しい層は広域でもたくさんいるでしょう

[5081: 口コミ知りたいさん]

正直、昨今の新築タワーだから広域で小岩！天王洲！とかおすすめされても、街が微妙すぎて全く惹かれず、

その点、武蔵小杉は街の完成度が高くて印象とても良いです

[5082: マンション検討中さん]

周辺中古タワーの相場を見てると、新築が坪400台というのは信じられないくらい安く感じる。

[5083: 価格が下がれば買いたい]

>>5082 マンション検討中さん
そのぶん割高住戸を金持ちに売る計画なんでしょうけど、金持ちは賢いから割高な物は買いませんよね笑

[5084: 検討板ユーザーさん]

>>5082 マンション検討中さん
予定価格は1,000万円単位で幅を持たせているので、坪400台で出てくるのは1LDKの低層階で、両手で数えられるくらいの戸数じゃないかな？

[5085: 匿名さん]

>>5082 マンション検討中さん
すぐに住める中古は新築に対して残債を減らせる優位性がありますし、武蔵小杉に至っては周辺中古の方が立地良いですからね。

周辺中古の値上がりが止まりそうにないため、パークハウスが販売される2025年8月には、ここが超割安に見えてさらに注目され、高倍率がつくと思われます。