ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-musashikosugi-towers/

所在地：神奈川県川崎市　中原区小杉町一丁目390番1の一部（地番）
交通：JR南武線「武蔵小杉」駅 徒歩3分～4分 ※北口、東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅 徒歩4分～6分 ※中央口1、ＪＲ埼京線・横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅 徒歩3分～4分 ※北口より駅構内通路を利用
総戸数合計：1,438戸 〈サウス〉719戸 〈ノース〉719戸

サウス
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：44.07㎡～136.04㎡
竣工：2027年9月下旬
売主：三菱地所レジデンス株式会社 東京建物株式会社
施工：株式会社フジタ
管理：三菱地所コミュニティ株式会社

ノース
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：44.07㎡～133.64㎡
竣工：2028年5月中旬
売主：三菱地所レジデンス株式会社 東京建物株式会社
施工：株式会社フジタ
管理：三菱地所コミュニティ株式会社



参考：https://www.city.kawasaki.jp/980/cmsfiles/contents/0000067/67733/27111...
所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町一丁目304番2外82筆の一部（地番）
最寄駅：JR・東急「武蔵小杉」駅、東急「新丸子」駅
建築主：学校法人日本医科大学
用　途：共同住宅（1,500戸）等
敷地面積：20,178.29㎡
建築面積：10,500㎡
延床面積：174,800㎡
階　数：地上50階、地下1階
竣　工：2026年2月28日予定
事業予定者：三菱地所レジデンス　大成建設

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[3511: マンション検討中さん]

今週のウェビナー価格以外に何が出るっけ？

[3512: 口コミ知りたいさん]

坪600前半でいいよ
3LDKで1.2億円で買えるくらいが武蔵小杉の相場感としてちょうど良い
一期一次から坪700は無理がある
というか抽選にならない新築マンションとか買う価値が無い

[3513: 匿名さん]

1期は現実的な価格で抽選にした方が色々メリットあると思う。もちろん買えないリスクは上がってしまうが

[3514: eマンションさん]

今中古の相場ってどのくらい？
シティタワーで600いかないくらい？

[3515: eマンションさん]

>>3514 eマンションさん
このスレの下にマンマニさんが直近の成約平均単価まとめてます↓

[3516: 匿名さん]

隈研吾、木を遣うのが好きみたいだけど耐久性は大丈夫？　否定的な意見もあるみたいだけど。

[3517: マンション検討中さん]

川崎市は少なくとも子育て政策やる気ないよ。つい先日も東京都の無償化に逆行して給食費値上げしてなかったっけ？

[3518: 匿名さん]

>>3517 マンション検討中さん
川崎市って2024年4月から市独自で、第二子の保育料半額、第三子の保育料を無償化してますよ（きょうだいの年齢や利用施設等に関わらず。所得制限も撤廃した）

これやっていない自治体も多いですし、川崎市の予算分配見ると年々子育て施策に比重おいてるので、子育て政策やる気はあるのでは？

[3519: 匿名さん]

>>3516 匿名さん
外壁に天然木は使用していないらしいですよ
https://www.mecsumai.com/tph-musashikosugi-towers/special/faq/

[3520: 匿名さん]

南武線が羽田に直結したら川崎市民はもれなくメリットある感じか

[3521: 匿名さん]

>3520

そんな計画あったっけ？

[3522: マンション掲示板さん]

>>3448 匿名さん
これかな

[3523: 匿名さん]

武蔵小杉駅徒歩12分、低層のグランドメゾン武蔵小杉の杜も、年始から600万円くらい値上げされているらしい。そしてまだ値上げされそうな雰囲気らしい

[3524: マンション検討中さん]

いろいろと行政のメリットとか書いても、やっぱり所詮川崎。このノンブランドバッグはこれこれで、ブランドバッグより実用上こんなに優れてるといっても、ブランドバッグより高くは売れない。それなのに、都内のブランド立地に張り合おうとする。名より実をとるのは賢いと思うけど、ブランド立地よりは上と張り合わない方がいいと思う。

[3525: マンション検討中さん]

>>3524 マンション検討中さん
都内で誰もが認めるブランド立地って3A(青山麻布赤坂)ですよね？誰も張り合おうとしてない気が笑

[3526: 評判気になるさん]

>>3525 マンション検討中さん
ムサコマダムの中ではそういう世界が繰り広げられてるのかもしれない

[3527: 匿名さん]

>>3524 マンション検討中さん
???
ブランド立地に張り合ってる?誰が?

[3528: 匿名さん]

都の子育て政策って、住宅供給も含めてとすべきだけど、選手村跡地を投資競争にならないよう払い下げ時に対策打つべきだったのに何もしない。まあ、投資に加担したデベ連合にここの売り主も名を連ねていた。

子育てに意識ある人がここを買うことをどう考えるべきか。

[3529: 名無しさん]

坪660？

[3530: マンション掲示板さん]

>>3529 名無しさん
そんなに安いはずない
世界の隈研吾&円安だからもっと高くても外国人が沢山買うでしょ

[3531: 口コミ知りたいさん]

武蔵小杉は外国人が買うエリアではないですね

[3532: 匿名さん]

外国人といっても実需と投資家の2つに分かれ、投資家もキャピタル重視とインカム重視に分かれる。
武蔵小杉はキャピタルだけでなく、利回り的にインカムも狙えるエリアなので、インカムもある程度取りたい外国人の買いも入るかもしれない。
もちろん一番のボリュームゾーンは日本人（相続対策勢含む）だとは思います。

[3533: 職人さん]

外国人投資家といっても、予算5億円の人もいれば2億円の人もいて、1億円の人もいれば5000万円の人もいる。

彼ら彼女らは儲かる期待値が高いなら、エリアのこだわりなく投資する

[3534: 匿名さん]

中国人の投資は、旅行者に対する民泊もあるって。観光に便利な立地なんだけどここはどうだろうね。東京と横浜に出れるがどう評価されるか。

ちなみに管理費、修繕積立の滞納が問題だとか。

[3535: 匿名さん]

武蔵小杉は利回りが都心ほど悪化していないので、収益還元法で見ると、価格下落リスクも抑えられますし、リスクに敏感な人ほど投資しやすいですね。

実需で買う場合も、収益還元法でみたときに価格妥当性があることはプラスポイント。

利回りで見た際の下落リスクは都心と比べて限定的ですから、超大幅なアップサイドをがめつく取りたい方よりも、一定のアップサイドも狙いつつ、価格下落リスクもできるだけ抑えたいバランス重視の方におすすめなエリア

[3536: 口コミ知りたいさん]

中国人を筆頭とする外国人が武蔵小杉とか聞いたこともない地名のタワマンは買わないですね
彼らは23区の中でも名の知れた港区や湾岸しか買いませんよ
適当なこと言わないでください
そもそも外国人は日本のような衰退する国でインカムゲインみたいなデフレ脳の投資はしません。デカい利鞘が狙えるキャピタルゲイン一択です。

[3537: 匿名さん]

>>3536 口コミ知りたいさん
実際買ってますけどね。現場ちゃんと見てます？

[3538: 匿名さん]

最近の何かと外国人！外国人！っていう連中は、外国人のことを一体どんな人だと思ってるんだろう。外国人と関わりなくて想像できないのかもしれない。外国人が全員一律全く同じ価値観で動いていると思っているんだろうか

[3539: 匿名さん]

坪670？

[3540: 匿名さん]

強い地震が起きるたびに免震マンションのここは資産価値が上がる？

[3541: 匿名さん]

>>3537 匿名さん
確かに買っているけど、二流投資家か富裕層じゃない中国人でしょう。
それは武蔵小杉の物件を買っちゃった日本人と一緒。

[3542: 匿名さん]

>>3535 匿名さん
市況悪化局面でもなんだかんだ都心の方が下方耐性があり、価格戻るのも早かった印象あるけどね

[3543: マンション検討中さん]

>>3541 匿名さん
麻布あたりの港区内陸買ってるのが一流の中華系、湾岸や武蔵小杉買ってるのは二流の中華系

[3544: 名無しさん]

>>3542 匿名さん
例えば広尾ガーデンヒルズの坪単価の変遷知ってます？

[3545: マンション掲示板さん]

武蔵小杉だろうが湾岸だろうが麻布だろうが、純資産が少ないギリギリで買ってる投資家は全員どんぐりの背比べ。結局は純資産いくらあるか

[3546: マンコミュファンさん]

民泊に使われるとか絶対嫌だから実需メインでおけ

[3547: 名無しさん]

中古より新築が安く出ることなんてないんだから、シティタワーより高いことはほぼ確定だろう。

加えて、本来使う必要のない隈研吾をわざわざ使ってるんだから、その分も上乗せされるはず。となると、平均坪600は非現実的だろう。

だからといって1期1次で平均坪700は少しやりすぎな気がするから、平均坪680くらいじゃない？

[3548: 検討板ユーザーさん]

価格楽しみ

[3549: 匿名さん]

シティタワーも1.2億円台までは一旦全て無くなっちゃったみたいだし、70㎡換算で平均1.2億円台で出てくるのは厳しいのでは？

さすがに70㎡で平均1.3億～1.4億円台になる気がするが。もちろん低層階でもっと安い部屋や、中層～高層階でもっと高い部屋もあると思うが、あくまで平均で

[3550: 匿名さん]

>3546

投資制限かけるかとそれを実施しているかを確認する手段を提供するかも確認だね。選手村跡地では言ってることとやってることが違った。

[3551: 匿名さん]

今日の日経新聞に、ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズの広告が2ページ見開きでガッツリ出てるらしいですね

[3552: 匿名さん]

>>3551 匿名さん
出ていますね、広告費億ですかね？

[3553: マンコミュファンさん]

>>3552 匿名さん
しっかり値段に反映させて、回収しないといけませんね。

[3554: 匿名さん]

海外投資層に変化が出てきているそうだ。こんなの元からわかっていた事で、値上がった都心、湾岸の高価格帯を投資で購入したはいいが、日本人が思った以上に貧乏でそれに見合った賃料を回収できないことに気付きだす。

[3555: 名無しさん]

>>3554 匿名さん
都心×広い部屋は利回りが特に低くなってるので、下落局面はきつそう。逆に武蔵小杉で実需が買うような物件は底堅いだろう

[3556: 口コミ知りたいさん]

そもそも香港やシンガポール、NYやロンドン等の国際都市の不動産は利回りなんて全く出ませんけど
利回りとかしみったれた指標で不動産投資してるのなんて日本人くらいで、資本主義の国では不動産はキャピタルゲインを狙って行うものです

[3557: 評判気になるさん]

？？キャピタルを狙ってるんでしょ？

[3558: 匿名さん]

そのキャピタルゲイン、通称転売で売れなくなってきている。

[3559: 口コミ知りたいさん]

同僚の中国人に人気の日本のエリアをきいてみたところ、圧倒的に港区が投資、実需共に在日中国人には選ばれているようです
その同僚も港区湾岸に複数タワマン保有、自宅は麻布のマンションとのことです。彼らは風水を異様に気にするので、水辺の近くに住みたがるとのことで中国人の湾岸人気には納得ですね
武蔵小杉について聞きましたがよく知らないとのことで、とりあえず外国人に侵略されることは無さそうです笑

[3560: 買い替え検討中さん]

>>3559 口コミ知りたいさん
そうなんです。
三菱地所には、こっそり営業をやってほしいです。
今朝の日経の全面広告で中国人や投資家たちに認知されたかな。

[3561: 評判気になるさん]

>>3556 口コミ知りたいさん
本気で言ってますか？
メディアの情報そのまま鵜呑みにしてません？
例えばアメリカ不動産の現地サイト見てみると良いですよ

[3562: 通りがかりさん]

>>3556 口コミ知りたいさん
ニューヨークやロサンゼルスは利回り4～6%
アメリカ不動産の仲介やってる人のサイトだから信頼性あるよ
ニューヨークで利回り低い物件で、日本でいう麻布台ヒルズみたいな事例の数値で、それが全部と思い込んでないですか？

海外も日本も投資はキャピタル重視もあればインカム重視もあります

http://reinvent.co.jp/highyieldusa/

[3563: eマンションさん]

未だにキャピタル狙いとかほざいている情弱、薄ら寒いですよ。若しくは馬鹿なチャイナや情弱をはめ込みたい業者か。

[3564: 通りがかりさん]

>>3559 口コミ知りたいさん
港区の中でも港区内陸で、港区湾岸は人気ないですね

[3565: 匿名さん]

それな、今までチャイナをはめ込みすぎたせいでチャイナも学んできているから。今はチャイナ同士ではめ込み合戦しとるで。

[3566: eマンションさん]

ぎゃあぎゃあ言わずに住みたいとこ住めばいいだろ

[3567: 口コミ知りたいさん]

中国人が日本の割安な不動産を買い漁り、実需の日本人は買えてないという非常な現実

[3568: eマンションさん]

今年初めの三菱地所レジデンス社長のインタビューでパークハウス武蔵小杉タワーズが言及されてた

以下、三菱地所レジデンスの社長コメント
----------------
特に利便性の高い都市部の人気が引き続き高く、当社においても「ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ」、「ザ・パークハウス 心斎橋タワー」などが特に大きな反響をいただいている。
----------------

https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/7927-2024-12-28-04-54-14

[3569: 評判気になるさん]

>>3568 eマンションさん
坪700コースだこれは

[3570: 検討板ユーザーさん]

>>3551 匿名さん
今日が紙面だったら、明日はWEB版でなんかやったりするのかも

[3571: 検討板ユーザーさん]

政策金利が0.5%へ利上げですか。
不動産市況も少し冷静になるかもしれませんね。
2年後の引き渡しの時、金利がどうなっているのか少し怖さがありますね。

https://news.yahoo.co.jp/articles/5ff2b6d3deb1a9e5207650594aad071cae82...

[3572: 匿名さん]

政策金利0.5%って数字自体はほぼ無風じゃないでしょうか？

2024年の日本はマイナス成長になると噂があり、その数字が報道で出ると世論的にもう利上げできなくなるため、1月に利上げをしようとしている思惑らしいですよ

[3573: 匿名さん]

>>3572 匿名さん
利上げをできるうちに進めてしておくと、何か悪いことあったら、利下げする選択肢を取れますからね

[3574: 評判気になるさん]

はい、坪700ですね
2億の部屋ほしい

[3575: 匿名さん]

>>3571 検討板ユーザーさん
武蔵小杉はもともと過熱感はなく、冷静なマーケットですよ

三菱地所レジデンスの社長も言及してますが、武蔵小杉は都市部で圧倒的な利便性が評価されているので、中古相場も冷静かつどんどん上がっている

[3576: 検討板ユーザーさん]

坪600とか700で加熱感が無いと言い切るの、隔世の感がありますね
数年前まで武蔵小杉のタワマンがせいぜい坪300ちょっとだった時代から住んでる者としては加熱しか感じません笑

[3577: 評判気になるさん]

>>3576 検討板ユーザーさん
その時代が安すぎたんですよ。
素晴らしい時代に買えましたね。

[3578: 名無しさん]

>>3577 評判気になるさん
はい。勝ち組です。

[3579: 匿名さん]

坪700超える？

[3580: 検討板ユーザーさん]

わざわざグレード3つも作ってるんだから、上の方はとんでもない価格になるだろうな

[3581: マンション掲示板さん]

価格発表前に周辺中古買えた人はおめでとう
武蔵小杉で隈研吾デザイン頼む時点で安く出るはずがない

[3582: マンション検討中さん]

ここの後発には駅直結の三井タワーマンションも控えてるから、これからここを買える人もおめでとう

[3583: 匿名さん]

スムラボのyossyの記事
「そのため売出価格は平均坪単価630～650万円、それに釣られて周辺中古が坪550万円を超えてくると予想しています。以前の記事でも述べたように、坪600万円を切れば買いです！」
https://www.sumu-lab.com/archives/108427/

[3584: 匿名さん]

平均坪600切ったらシティタワーと同等、もしくはそれ以下になるので、平均で切ってきたら間違いなく買いだと思います。周辺中古より新築が安く出ることは基本ないので

[3585: マンコミュファンさん]

>>3580 検討板ユーザーさん
下の方でもとんでもない価格になると踏んでます笑

[3586: マンション掲示板さん]

>>3585 マンコミュファンさん
下もそうなると思いますが、1番上は坪の桁が変わる気がする笑　あえて最上階だけグレード変えてる時点で最終的に坪1,00…

[3587: 匿名さん]

>>3586 マンション掲示板さん
下手したら最上階坪2,000万とかいくんじゃないですか？あいつらならやりかねない気がしてます

[3588: 匿名さん]

>>3587 匿名さん
それは150%ないですね笑

[3589: ご近所さん]

今週、NHKの首都圏ニュースで南武線特集を
やっています。
沿線ゆかりのある芸能人が地元のディープな情報
や名物を紹介しいます。
川崎市内でなく立川や国立といったあまり縁のない地域
の情報もあります。
なにかとネガティブなイメージの南部線ですが、案外ポテンシャル
を秘めているかもしれません。

[3590: 匿名さん]

>>3589 ご近所さん
安心してください！
ギャンブルトレインとしてかなりポジティブに見られていますよ！

[3591: マンション掲示板さん]

ツインタワーって意外と安く出てくるんよ。
少なくとも3つあるうち、一番下のグレードは平均坪500台だよ。
これはガチ。

[3592: 検討板ユーザーさん]

>>3591 マンション掲示板さん
どこ情報でしょうか？
だとしたら1期1次は抽選必至&1期2次から大幅値上げになりそう

[3593: 匿名さん]

平均坪660万円くらい？

[3594: 評判気になるさん]

>>3591 マンション掲示板さん
関係者?予言?

[3595: 職人さん]

まあ土曜日わかるよ。俺も３つのうち一番下は、低層且つ若干のお見合い部屋が安くでるのもあって平均500台と聞いている。

[3596: 検討板ユーザーさん]

坪500台の部屋は俺が申し込むから、自称富裕層達はエグゼクティブフロア申し込めよ

[3597: マンション掲示板さん]

坪500まじか？中古より安いことなんてあるか？
出てきてくれるならそりゃ嬉しいけども

[3598: マンション検討中さん]

眺望で結構単価変わりそうな
スーペリア内でも低層、中層、高層で価格差を結構つけてきそう

[3599: 評判気になるさん]

>>3597 マンション掲示板さん
坪500台って599までじゃないの?

[3600: 評判気になるさん]

>>3599 評判気になるさん
そうですよ

[3601: マンション比較中さん]

>>3597 マンション掲示板さん
ここって向きや階数で眺望の格差
が大きそうなので、低層でお見合い部屋なら
400台からじゃない。
逆に超高層階プレミアムの角部屋は倍の800台でも
欲しいい人はいるのでは。

[3602: 口コミ知りたいさん]

>>3601 マンション比較中さん
お隣のガーデンより安くなっちゃうのでそれはない

[3603: 匿名さん]

低層お見合いで坪540～590くらい、ある程度眺望抜ける中層～高層で坪600～700くらい、エグゼクティブは坪700～800台て感じじゃないかな

1期1次で低層中心の販売なら平均単価は安くなりますし、中層や高層中心なら坪700に近づく

[3604: 職人さん]

信じられないかもしれないけど、部屋によっては400台もあると思うよ。土曜日わかるよ。

[3605: 匿名さん]

>>3595 職人さん
誰から聞けるのでしょうかその情報？

[3606: 匿名さん]

>>3605 匿名さん
ウェビナー

[3607: マンション掲示板さん]

>>3595 職人さん
ウェビナー前にどこでその情報って聞けるものなんですかね？

[3608: 検討板ユーザーさん]

ここが部屋の眺望や階数によって値付けを大きく変えて、高層になるほど高く出るとすると、中古相場も高層の強気の売り出しがかなり増える予感

[3609: 口コミ知りたいさん]

>>3603 匿名さん
全く同じイメージ

[3610: 口コミ知りたいさん]

エグゼクティブ　坪750-820
デラックス　　　坪700-750
スーペリア　　　坪570-700

[3611: 通りがかりさん]

>>3607 マンション掲示板さん
聞けないのと、仮にデベ内部の人間でも一般公開前に価格情報を拡散するのはNGなので、ここで出てる価格情報は全てデマ

[3612: 口コミ知りたいさん]

実際スーペリアとデラックスで住み心地ってどれくらい変わるんだろう？

眺望が良いのはタワーの特権で、中層、高層になればなるほど希少性あり高く出るのはもちろんわかるし、天井高は2.75と2.6と、駐車場優先(第二だけど)あるのは良いな

[3613: 名無しさん]

階数でものすごく単価差つけてくるんじゃないかな？
スーペリアの中でも上と下でかなり差がつきそう
理由は同じ三菱のパークハウス心斎橋タワーの値付け。
みるとびっくりするが、同じタワーでも坪400台～坪1,500台まである笑

三菱地所レジデンス社長インタビューで、今年初めに反響良いタワーであがってる2つがここと心斎橋なので、販売戦略は近そう

だから中古も高層になるほど相場が激変する気がしている

https://www.sumu-lab.com/archives/107392/

[3614: 口コミ知りたいさん]

>>3613 名無しさん
総戸数などの違いで単純比較はできないかもですが、Grace Froor(ここでいうスーペリア？)も、16階違うだけで坪単価200～400万円違いますね。

ここまで差をつけるかは疑問ですが、もしそうなら、平均坪単価とかもはや意味ないか

[3615: 名無しさん]

雰囲気良い低層中庭ビューで安いの出てきたら大大大抽選になるだろうな

[3616: 検討板ユーザーさん]

>>3615 名無しさん
東のお見合い部屋が激安でも、庭ビューはそんなに安くないかも...

[3617: 匿名さん]

武蔵小杉の話題がXでたくさん出てきたな

[3620: 通りがかりさん]

やっぱ都心一択か

[3621: 検討板ユーザーさん]

>>3620 通りがかりさん
と言ってる間に武蔵小杉タワマンは今週もしっかり売れており、値上がり傾向がつづいています

[3622: 口コミ知りたいさん]

港区内陸の都心新築タワマンなんてこれから坪1300万円以上が当たり前。

武蔵小杉も昔からネタにしていた層はもうほとんど武蔵小杉を買えなくなっており、今後はますます中心駅に人が集中するから、様々な路線の中心駅である武蔵小杉の駅近は安泰。

いま武蔵小杉タワー買えてネタにできるわずかな人も、今度はもう買えなくなるでしょう。ここの1期1次で大人しく買っておくことをおすすめします

[3624: 管理担当]

[NO.3618～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[3625: 匿名さん]

>>3613 名無しさん
武蔵小杉タワマンの中で階数が高い高層タワーは、ミッドスカイ、シティタワー、ガーデン、コスギタワー、ステーションフォレストがTOP5みたい

[3626: 匿名さん]

>>3625 匿名さん
50階建ての30階は高層階にはならないですかね…
下層用エレベーターの一番上くらい

[3627: 匿名さん]

>>3626 匿名さん
30階は間違いなく高層階に入るのでは？？
他のエリアでも30Fは高層階の価格になってる印象あります。

タワーマンションの定義は20F以上・高さ60m以上なので、基本的にここで一つの線引きがありそうな気がします。
21F以上はタワーでないと実現できない階数のため、周辺の非タワーと比べて希少性ありますし

[3628: 匿名さん]

>>3626 匿名さん
友達にタワマンの30階に住んでると言ってみましょう。
ほぼ間違いなく高層階だねって言われます。

[3629: 通りがかりさん]

このマンションならスーペリアが入ってる43Fまでは低層階扱いだろうなw
44F以上のデラックス・エグゼクティブフロアの住民達とは明確に民度も違うだろうからどこのフロアを買うかはよく考えないと

[3630: 匿名さん]

>>3629 通りがかりさん
デラックス行かせていただきます

[3631: 匿名さん]

>>3630 匿名さん
行ってらっしゃーい！

[3632: 口コミ知りたいさん]

ウェビナーでわかるのは1,000万円単位とかのざっくり予定価格？

販売は8月だけど、予定価格から変わることはあるの？

[3633: 通りがかりさん]

変動金利の見通しが26年は1.1%～1.7%ですか。
引き渡し時に1.5億円のローン抱えてこの金利水準になったとしたら資金計画が大幅に狂いそうですね。というか上り調子だったタワマン市況にもそれなりにインパクトがありそうです。

https://x.com/takashishiozawa/status/1882345054582526298?s=46&t=Hgw3b_...

[3634: eマンションさん]

>>3633 通りがかりさん
27年以降はさらに金利上がる可能性も当然ありますからね。今後は巨額のローン組むの躊躇う人も多そう。

[3635: 匿名さん]

>>3633 通りがかりさん
そもそもそれくらいの水準で普通計算して買わない？
1.7%とか問題ない範囲で予算組んでるのだが

[3636: 評判気になるさん]

武蔵小杉タワマンを購入できるような世帯は金利が上がったところで十分対応できますよ。

厳しいのは物件価格5,000万円以下くらいの予算の家庭。金利が上がると手取りの割合に対して占める住宅費が一気に高くなるからね

[3637: 通りがかりさん]

金利が上がれば銀行の融資審査も厳しくなるから単純に高額のローンを引きづらくなるんですよ
そうなれば不動産に流れ込むお金の総量は減りますから、マンション価格には下落圧力がかかるでしょうね
もちろん買える人いるでしょうが、マクロの話としては金利と不動産価格は密接に関連があるので、利上げが嫌なニュースであることには違いありません

[3638: 検討板ユーザーさん]

なんで金利を上げるのか？
インフレしてるから。

これからは需要のないエリアのパワーを全て吸収し、需要あるエリアの物件価格はさらにインフレするだろう。

武蔵小杉のタワマンは神奈川県に現存するすべてのマンションの中で、上位トップ30に入る単価のタワーが多い。そういうタワーは当然ながら需要と資金の逃避先になる。

[3639: 通りがかりさん]

引き渡しまで2年もあれば世の中どうなってるか全く予想ができませんよね

金利が急激に上昇する・天変地異が起きる・金融庁が不動産融資を締め付けする

これらが起きないなんて断言できる人はいません。最悪手付金の10%を放棄してもいいという人だけがこのマンションを買いしましょう笑
10%程度のマンション価格下落なら起きうる可能性は十分あります。

[3640: 名無しさん]

>>3639 通りがかりさん
住みたくて買うんだから、価格下がっても手付放棄しないのではないでしょうか？笑
住む用ではない純投資なら手付放棄はわかります。

ただ逆にいえば、引き渡し時点で10％以上値上がってる可能性もインフレ下においては相当にあるわけで、賃貸の家賃相場が遅れて大幅に上がることも理論上は考えられます

結局未来はわからないということですね

[3641: 通りがかりさん]

住みたいから手付放棄などしない。その通りです。

ただ最近はマンションが値上がる(らしい)から欲しいという人が沢山増えているような気がするので、警鐘を鳴らしているだけです笑
そういう人達は価格が下落し始めたらパニックに陥ってしまわないか不安ですからね。

10年前なんて新築マンションはタワマンでもバーゲンセールだったのに、欲しがる人はそんなに多くなかったように思います。
今のマンションなんて10年前よりもスペックや立地で劣後するものばかりなのに、なぜこんなに欲しがる人が多いのか甚だ疑問です。。

[3642: マンション検討中さん]

金利だいぶ上がるみたいですね
10倍界王拳した方々本当に大丈夫ですか？

[3643: 通りがかりさん]

年収倍率3倍で組んだ我が家

[3644: 匿名さん]

>>3641 通りがかりさん
みんな欲しがるのは今がインフレだからでしょう

[3645: 評判気になるさん]

>>3641 通りがかりさん
10年前は何年もずっと相場据え置き(何なら償却分持ってるだけマイナス)だったけど、最近は買えばほぼ値上がり間違いなしでしたからね。そりゃみんな欲しくなるでしょう。
今年以降は利上げで不動産価格の伸び落ち着くかもしれませんが、その流れが未だ見えてない以上、みんなが欲しがる雰囲気は暫く変わらない気がします。

[3646: 評判気になるさん]

当然周りの雰囲気だけで買ってる人たちは痛い目に遭う可能性ありますが、そんなの全て自己責任です笑

[3647: 匿名さん]

明日ウェビナー参加する人？ここで価格教えて欲しいー

[3648: 匿名さん]

冷静に実需で住むなら、豊海タワーやリビオタワーより、ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズの方が良いんじゃない？と思ってきた。暮らしやすそう

[3649: 通りがかりさん]

>>3648 匿名さん
住環境なら武蔵小杉一択な気がします！
ただ、豊海とリビオは都内ってところがデカい。子育て支援等が東京>>>神奈川なこともあり、トータルで見ると都内マンションの方が至れり尽くせりな気もしてます。

[3650: 匿名さん]

>>3649 通りがかりさん
子育て支援って計算するとわかりますが、言うほど金額差なくないですか？
あと川崎市は子育て予算もしっかりあることもわかり、中期的にそんなに違いはないのかなと

色々ひっくるめて武蔵小杉がやっぱりコスパや住環境が良い気がしますね

[3651: 匿名さん]

武蔵小杉は夫婦どちらかが転職、転勤になっても対応できる路線充実度が良いですよね

主要なオフィス街の全てに直通10-20分以内で行けるし、新幹線・羽田で出張に対応できる点も良い

[3652: 匿名さん]

都心のメジャー物件の価格が上がりすぎてるから、武蔵小杉の方が新築・中古含めて今は狙い目かなとうちも思っています

[3653: 通りがかりさん]

ローンは35年だから、無理して坪800以上で都心で買って金利リスク取るより、坪500～600台で武蔵小杉は現実的な選択肢

[3654: マンション掲示板さん]

>>3650 匿名さん
10万くらいの差ですよね。
このキャッシュフローをどう見るかは、各世帯の予算の余裕感によって違うのかなと。
私は武蔵小杉のこのマンションに住みたいですが。

[3655: 匿名さん]

育休取得考えると2年くらいのキャッシュフローの差で、逆にローンは長丁場の35年ですからね。うちはここに住みたいので気にせず申し込みます。

中長期で見ると、物件価格や、夫婦の通勤利便性とか、子供の通学利便性とか、街が便利かとか、マンション共用部や部屋が快適かとか、実家が近いとかが気になるかな。

このマンションは武蔵小杉駅内の立地だけは若干不満があるけど、他は全部良い！！

[3656: 匿名さん]

ここかっこいいですよねー。
規模も今年発売の首都圏マンションでは最大級？

[3657: マンション検討中さん]

>>3653 通りがかりさん
ここ坪600台はほぼなし(なくはないけど条件悪い)、700前半からがメインどころって感じになりそうですよ。。。

[3658: マンション掲示板さん]

とうとう明日発表ですね
坪800とかいかないよね？

[3659: 評判気になるさん]

>>3658 マンション掲示板さん
品川よりは安いでしょ？

[3660: 匿名さん]

>>3659 評判気になるさん
品川いくら？

[3661: 匿名さん]

住むなら品川より武蔵小杉だな絶対。品川のあの辺りは快適に住めるイメージ湧かない

[3662: 匿名さん]

ここは階数によって大きく値段が変わるという予想もあるので、坪800台の部屋もあると思いますが、平均坪800はさすがにないでしょう

[3663: 通りがかりさん]

>>3650 匿名さん
子ども2人前提で計算すると、世帯年収にもよりますが、MAX活用で比較すると1,200万円程度の差になります。
この金額差をどう考えるかで判断すればよいと思います。

[3664: マンション掲示板さん]

>>3663 通りがかりさん
1,200万の差はデカいですよね
単純に考えると東京で神奈川より1,200万高い物件買っても元取れるってことですし

[3665: 通りがかりさん]

>>3663 通りがかりさん
どういう計算？3歳から無償化なので最大でも差は300万円弱ですよ

[3666: 匿名さん]

>>3664 マンション掲示板さん
そもそも1200万円というのが間違ってる上に、物件価格でそれ上乗せたら金利コストが別で35年かかるので、むしろ保育料より数千万円単位で高くなりますよ？

[3667: マンション検討中さん]

>>3663 通りがかりさん
この1200万の計算ロジックは教えていただけますか？

[3668: 評判気になるさん]

>>3663 通りがかりさん
ならんやろ。どういう計算だ？
保育無償化知らない？

育休とれば子供2人でもマックス200～300万円、育休を1日も取らなくても400万円弱の差ですよ
子供1人ならもっと安い

[3669: マンション検討中さん]

いよいよ明日かー。レンジで発表はされるだろうけど、どの部屋が公表されるんだろう？三層それぞれから1Lから4Lと一通りのタイプが出るのだろうか？それともスーペリアだけとか？

[3670: 通りがかりさん]

>>3664 マンション掲示板さん
単純に上乗せって、算数や掛け算わからないのでしょうか？金利って知ってます？

[3671: 検討板ユーザーさん]

>>3669 マンション検討中さん
たぶんそれぞれのタイプで出す感じ？たのしみー

[3672: 評判気になるさん]

川崎市はすべての公立小学校内にわくわくプラザという学童が設置されているので、共働きなら最高だよ。

小学校のタイミングで学童に入れないと、奥さん共働き辞めざるを得ないからね

武蔵小杉の公立小学校なら定員や利用数の上限なく100%学童入れるから、小1の壁がない

[3673: 検討板ユーザーさん]

>>3672 評判気になるさん
これ魅力的ですよね。
うちの妻もこれがあるから武蔵小杉が安心って言ってました。
都内だと設置されてないので学童入れるか不透明。
入れなかったらパート等にならざるを得ない家庭が本当に多いし、何よりペアローン詰む

[3674: 通りがかりさん]

川崎市独自の子育て支援やるやん
予算潤沢なだけあるな

[3675: 口コミ知りたいさん]

放課後や子供の夏休みとか、共働きだと学童いれざるをえないですからね。

しかも民間の学童は夏休みとか朝9時からが多いので、出社時間と重なり、奥さんも時短できずに辞めるケース多い

川崎市の学童は8時から空いてるので、共働きも問題なし。武蔵小杉の利便性なら朝8時に預けてオフィス間に合うしね

[3676: eマンションさん]

>>3672 評判気になるさん
川崎市のわくわくプラザはこれ
しかも小学校の6年間、ずっと無料で利用できる。
https://www.city.kawasaki.jp/450/page/0000040575.html

[3677: 匿名さん]

都心 vs 武蔵小杉の話題度々出るな
居住性なら武蔵小杉、資産性なら都心。
同じ予算で広く住みやすい武蔵小杉選ぶか、狭いけど底堅い都心に住むかだと思ってるわ。まぁ購入した価格によるけど。

[3678: 評判気になるさん]

>>3677 匿名さん
そう、結局購入した価格による。
都心は成約価格と売出価格にとんでもない差が今あるから、今の時点の価格なら武蔵小杉の方が資産性高いと思う

[3679: 職人さん]

>>3678 評判気になるさん
どのくらい差があるのですか？肌感で大丈夫です！

[3680: マンション掲示板さん]

>>3679 職人さん
都心坪単価800万、武蔵小杉650万って感じですかね！
75㎡換算で約3000万くらい変わります

[3681: 評判気になるさん]

>>3667 マンション検討中さん
東京は高校大学の留学費用無償化(現地での生活費含む)とかもありますからね　この辺り使うとかなり大きな差が出ます

[3682: 匿名さん]

>>3679 職人さん
例えば晴海のドゥトゥールは70m2の低層階で、売出と成約価格にざっくり3,000万円～4,000万円くらい差がありますね

[3683: 口コミ知りたいさん]

>>3681 評判気になるさん
それ、使う家庭がかなり限られるのと、いま保育園児だとして10年以上先の話じゃないですか。その頃には東京や神奈川も、それ以外の地域の制度ももっと変わってますよ

[3684: マンション掲示板さん]

>>3665 通りがかりさん
脳死で反論するのはやめた方がいいですよ？
ご自分で試算してからきちんと反論してください。

「子育て支援」の範囲を勝手に狭めているからそういう結論になるのかと。

下記はすべて確認しましたか？
保育料無償化
018サポート
家事育児支援
ベビーシッター利用支援
出産子育て応援事業
高校生の医療費無償化
給食費無償化
高校無償化

[3685: マンション掲示板さん]

>>3683 口コミ知りたいさん
前提の置き方で結果が変わるのは当たり前で、そんなの言い出したら何の議論もできないので不要なご指摘じゃないですか？

[3686: 評判気になるさん]

>>3682 匿名さん
武蔵小杉は成約価格に近い(若干上乗せ)の適正な売り出しが多いので、いまおすすめするなら武蔵小杉かな。

若干上乗せの価格(直近の成約から110%未満)であればインフレ時代なら良いかと

[3687: 検討板ユーザーさん]

>>3683 口コミ知りたいさん
限定的な話としても、事実として制度がある以上物件価値へ織り込まれてきますからね。
仰る通り10年後どうなるかわかりませんが、今時点だとこう言った制度があるから東京にしよう！と思う人が一定程度おり、東京のインフレがますます進む(資産価値上がっていく)と言ったイメージ。

[3688: 検討板ユーザーさん]

日銀やっぱり年内に後2回利上げしそうな雰囲気ですね。。。金利負担大きくなる中買っていいのか不安になってきた。

[3689: 口コミ知りたいさん]

>>3684 マンション掲示板さん
神奈川や川崎にある支援制度とも結構重複してて草

それに時間軸が長いので、これまでの行政の変化感も考慮しないと比較できないですよ

東京だけでなく、神奈川や川崎市もいろいろ子育て支援を拡充してるの知ってます？
例に出てるわくわくプラザも川崎市独自で2023年からスタートしてる子育て支援ですよ

[3690: 口コミ知りたいさん]

今後川崎も子育て支援充実するかもしれないが、現時点の事実だけみると東京の方が子育て支援が充実してるのは間違いない。東京勤務の周りの20代夫婦は東京一択でした。

[3691: 匿名さん]

>>3687 検討板ユーザーさん
と、都内の物件を将来高く売りたいポジショントーク民がいっております

[3692: eマンションさん]

パークハウス武蔵小杉タワーズのスレッドなのに、定期的に来る都心推しの人はなんなんや？

都心タワー高く売りたい？
それとも武蔵小杉より坪単価が低いマイナー駅に住んでて、なんとか坪単価あげたいだけ？

[3693: 匿名さん]

>>3672 評判気になるさん
これめちゃくちゃ有益情報ですね
こういう情報ありがたい

[3694: マンション検討中さん]

発達障がい児への支援は東京都より神奈川県の方が圧倒的に優れてるから、子育て世帯にも安心。生まれてくる子がどうなるかなんてわからないからね。

[3695: 通りがかりさん]

子育て支援は明確に東京>>>>神奈川(ゴミ)だからそこは認めよう

[3696: マンコミュファンさん]

明日はついにウェビナーで価格発表かぁ
めちゃくちゃ待ち疲れましたよ

最後に今日は武蔵小杉の中古タワマンについて語り合いましょう

[3697: 評判気になるさん]

>>3696 マンコミュファンさん
中古何気に在庫ないですよね。
シティタワー　2
エクラス　0
グランドウイング　2
サード　4
ガーデン14

[3698: 検討板ユーザーさん]

>>3697 評判気になるさん
ガーデン多くね？？
築年数的に新築から住んでる人がタイミング的に売り時なのかもね

[3699: 検討板ユーザーさん]

【第2段】最後にスタンダードフロアの平均坪単価を予想しましょう。

～600万台前半
600万台後半
700万台前半
700万台後半～

[3700: 評判気になるさん]

>>3672 評判気になるさん
ちなみにうちの妻はこれがかなりプラスに働き、結果武蔵小杉を第一に希望することになりました。

共働きできなくなるのが1番大打撃ですからね
加えて、武蔵小杉は路線充実度・直結でいける範囲がすごいので、転職しても仕事を続けやすいのは奥さん的に凄く魅力に感じたらしいです

湾岸とかだと多方面は行きづらいですからね

[3701: 評判気になるさん]

>>3698 検討板ユーザーさん
1SLDKや2LDKばかり。家族構成の変化で買い替えですかね。

[3702: 検討板ユーザーさん]

>>3699 検討板ユーザーさん
スーペリアのことだよね?

[3703: マンション比較中さん]

>>3698 検討板ユーザーさん
異常に多い

[3704: マンコミュファンさん]

エグゼクティブあたりが欲しい
そんな高くしないでくれよな

[3705: eマンションさん]

皆さんの予算はどのくらいなんですかー？

[3706: マンション掲示板さん]

明日予定価格分かるのか。エグゼクティブいくらなんだろう。武蔵小杉で今までにない価格帯になるんだろうけど、売れるのかな...

[3707: 匿名さん]

エグゼクティブで2.1～2.2億円までなら買いたいです。
希望は2億円ジャストで買える間取りがあるかどうか。
それ以上は与信的に無理です。

ただ、エグゼクティブの間取りで出ている一番最小の部屋が115.88㎡（35.05坪）なので、仮に2億円だと坪570万円、2.2億円でも坪627万円なので、期待は超薄かと。

坪700だと一番小さい部屋でも2億4535万円ですからね...

[3708: 匿名さん]

エグゼクティブで今出ている間取りより狭い部屋がない限り、エグゼクティブフロアは全て部屋が2億円以上は確定路線か...

[3709: 名無しさん]

>>3707 匿名さん
これみると武蔵小杉のグロスの壁を一気にぶちやぶりそうだから、シティタワーの上層階とかとんでもなくアップサイドありそうだな

[3710: 通りがかりさん]

エグゼクティブは全部屋2億円以下で出ることはなさそうだな
2億円以下なら争奪戦になりそう