ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-musashikosugi-towers/

所在地：神奈川県川崎市　中原区小杉町一丁目390番1の一部（地番）
交通：JR南武線「武蔵小杉」駅 徒歩3分～4分 ※北口、東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅 徒歩4分～6分 ※中央口1、ＪＲ埼京線・横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅 徒歩3分～4分 ※北口より駅構内通路を利用
総戸数合計：1,438戸 〈サウス〉719戸 〈ノース〉719戸

サウス
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：44.07㎡～136.04㎡
竣工：2027年9月下旬
売主：三菱地所レジデンス株式会社 東京建物株式会社
施工：株式会社フジタ
管理：三菱地所コミュニティ株式会社

ノース
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：44.07㎡～133.64㎡
竣工：2028年5月中旬
売主：三菱地所レジデンス株式会社 東京建物株式会社
施工：株式会社フジタ
管理：三菱地所コミュニティ株式会社



参考：https://www.city.kawasaki.jp/980/cmsfiles/contents/0000067/67733/27111...
所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町一丁目304番2外82筆の一部（地番）
最寄駅：JR・東急「武蔵小杉」駅、東急「新丸子」駅
建築主：学校法人日本医科大学
用　途：共同住宅（1,500戸）等
敷地面積：20,178.29㎡
建築面積：10,500㎡
延床面積：174,800㎡
階　数：地上50階、地下1階
竣　工：2026年2月28日予定
事業予定者：三菱地所レジデンス　大成建設

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[2504: 通りがかりさん]

>>2496 匿名さん

中層階以上は9500万でも売れてたかと。今回7階だったから弱気になったかな、、グランツリービューだし、声は日中うるさそうだから

[2505: マンション検討中さん]

>>2503 口コミ知りたいさん
病院です。日本医科大学病院の跡地です

[2506: 匿名さん]

>>2496 匿名さん
安いですよね！坪500くらいかなと。不動産屋に連絡したら問い合わせが多くて売主が内見を締め切ったと言っていましたね。
8月にも非タワマンのピアース武蔵小杉の中古が即売れてました。みんなタワマン以前に武蔵小杉に住みたいんですね。
引き続きどんどん相場上がりそうです。

[2507: マンコミュファンさん]

>>2506 匿名さん
内見諦め切るとかあるのですね笑
はい、武蔵小杉はタワーが注目されがちですが、板状マンションでも街の利便性は享受できますよね。
資産性なら頑張ってタワーがおすすめですが、武蔵小杉に住みたい方は非タワマンも良い選択だと思います

[2508: 匿名さん]

>>2507 マンコミュファンさん
武蔵小杉の非タワマンもかなり値上がりしてるね。武蔵小杉は利便性が良いし、非タワマンも今後どんどん上がっていきそう

[2509: 匿名さん]

神奈川県の住宅地の坪単価トップは武蔵小杉なんですね。土地代が1坪258万円で、コンクリート（建築時のコンクリート代）コストが先日このスレで出ていた坪300万円なので、土地＋コンクリ代の原価だけで、1部屋あたり最低坪558万円なんですが。。

これに人件費、広告費、ディベロッパーの利益等がさらに乗るので、武蔵小杉で大規模新築タワー作ろうとなると、もはや坪700-800以上が当たり前なんじゃないか...もう坪550以下は無理じゃない？

首位1坪258万円｢地価が高い神奈川の住宅地501｣
https://toyokeizai.net/articles/-/747118

[2510: マンコミュファンさん]

>>2509 匿名さん
これは今後の新築価格を予測する上で1番納得感あるデータだな。武蔵小杉爆上げやん

[2511: 購入経験者さん]

>>2509 匿名さん
公示価格と実勢価格（取引価格）だと実勢価格の方が高くなるのと、平面と立体の違いで考えないといけないのと、これは住宅地なので駅前の商業地とかはもっと何倍も価格高くなるなど、プラス面とマイナス面があるね。プラス面マイナス面を考慮しても、いずれにしても武蔵小杉の今後の新築タワーが高くなるのは間違いなさそう

[2512: 匿名さん]

みなさん年収倍率は何倍程度で購入するのでしょうか？ペアローン？予算悩んでます。
資産ある人は資産背景もざっくりわかるととても参考になります。

[2513: 匿名さん]

>>2501 通りがかりさん
ヨコハマフロントタワー良いよな。でも通勤や都心への近さ、各所への行きやすさを考えると、武蔵小杉の駅近タワマンの方が良いよなーってなっちゃう

[2514: マンション掲示板さん]

>>2512 匿名さん
同じ年収、同じ金融資産を持っていても、予算はライフスタイルによってまったく変わってくるものです。
他人が10倍界王拳を使っているからといって、自分も使うべきかというとそうでもないですよね。
他者を参考にする前に、精緻なライフプランニングをおすすめします。

[2515: 匿名さん]

>>2504 通りがかりさん
小規模タワーの低層2LDKドレッセが9,670万円(坪579)で出てくる相場ですから、低層でも9,500万円以上が適正相場じゃない？武蔵小杉の新築効果も加味すると

リビオタワー品川の2LDK・低層7F・56m2が1億1,000万円～1億2,000万円未満らしいなので、ここも低層かつ同じ広さで同等水準、あるいは少し低く1億500万円～1億1,500万円と予想

[2516: 匿名さん]

仲介会社は基本的に両手仲介（買い手から3%・売り手から3%の合計6%）でサクッと時間かけずに決めるのが一番美味しいため、売主側で価格にこだわりがない場合、相場より安い価格でわざと売り出させて、自社経由の反響を一気に呼び込み、他社仲介の顧客は囲い込みで受け付けず、サクッと自社顧客に売って6%の手数料を得る。こういう利害関係不一致の業界構造あるからな。ここに住み替える方々で現居をもし売る際には要注意。

[2517: 購入経験者さん]

>>2514 マンション掲示板さん
収入や資産に余裕がなければ買える物件の限界は自ずとわかりますが、逆にある程度収入や資産に余裕があると、手を伸ばせば高値の物件も一応出せるので、どこの水準で着地させるか、逆に予算決めが難しくなる

[2518: 評判気になるさん]

新着でドレッセタワー武蔵小杉(築24年3月)の中古2LDKが売りに出てますね。新築時価格から3000万円くらい上乗せされてる笑
https://www.athome.co.jp/u?s=17gg4YC

[2519: 口コミ知りたいさん]

>>2518 評判気になるさん
これは新築時に安く買えた＋ここ数年で周辺相場が上がったのコンボがあるので、いまの周辺相場から見ると適正価格っぽい。やっぱ2LDKの低層～中層でも1億円に近づいてきてる感じか

それより、ここの新築が将来竣工したときに売り出される金額が怖い。その頃は後発三井タワーの販売も進んでいて、三井タワーによるエリア相場引き上げの期待感もあるだろうし

[2520: 口コミ知りたいさん]

>>2495 eマンションさん
幼稚舎から私学は良い選択だと思います

[2521: マンション掲示板さん]

受験界でSAPIXの中国人割合がどんどん増えてるようですよ。
そして。。。
武蔵小杉もやっぱり登場してます。こりゃさらに坪単価上がるか。
＞＞黄さんのような発想は決して例外的ではない。そして、日本で育てるからには、そのなかでトップを目指すのが中国人だ。男子であれば、SAPIX経由で筑波大学附属駒場、開成、麻布、女子であれば、桜蔭、豊島岡、女子学院、雙葉といった名門校を目指すことがもはや当たり前になっている。
黄さんは、SAPIXのなかでも吉祥寺校、王子校、お茶の水校、東京校、武蔵小杉校などには中国人の生徒が多いと話す。
東洋経済『一部の校舎では25％を占めるほど大きな存在感』
https://toyokeizai.net/articles/-/721804?display=b

[2522: マンション掲示板さん]

>>2519 口コミ知りたいさん
とはいえこのドレッセタワーの9階は南西向かいのマンションと丸かぶりで眺望は期待ゼロなのでこの金額だと悩ましいですねぇ、、

[2523: 匿名さん]

>>2521 マンション掲示板さん
住んでて実感はないけど、武蔵小杉に中国人増えてるのか…。
実需だったら管理にも参画はしてくれるんだろうけど、逆に管理組合で自己主張が強かったりしないのか不安。
中華マネーにはあまり入って欲しくないなあ。

[2524: 口コミ知りたいさん]

>>2516 匿名さん
これ以外にシティタワー55平米8500万円は説明がつかないな。売主が相場に鈍感だったのかも。買主は超ラッキーパターンね。買った瞬間に手数料考えても500万円程度の含み益。後発三本控えてるから下がりづらく手堅いね。

[2525: eマンションさん]

武蔵小杉は大規模タワーの後発が控えてるので、エリア全体として買いやすいですね。もちろんここの1期もそう

[2526: 口コミ知りたいさん]

武蔵小杉タワマンありすぎ笑

[2527: 口コミ知りたいさん]

行灯部屋ありの3LDKが1.1億～で売れるなら、シティタワーとか1.25億～とか違和感なくなってくる。一年前から3000万円くらい相場が上がってしまったなぁ

[2528: マンション掲示板さん]

今日の割高は明日の割安。期間は例えですが、インフレ自体なんてそんなもの

[2529: 口コミ知りたいさん]

>>2523 匿名さん
湾岸みたいに変な値上がりはしてほしくないよね
小杉は中間層リーマンが、無理なく買えるタワマンの
ままでいてほしい

[2530: 評判気になるさん]

ここ安くなるとしたら東向き低層階かな

[2531: マンション掲示板さん]

>>2529 口コミ知りたいさん
湾岸はもはや金融マーケット

[2532: 匿名さん]

>>2529 口コミ知りたいさん
今の時点で中間層でも手が届かないのと、需要が集まり右肩上がりなので、おそらく厳しそうですね。。品川から40分～1時間以内くらいが中間層が無理なく買えるエリアになるかと

[2533: 匿名さん]

>>2529 口コミ知りたいさん
中間層向けは現時点で登戸とかかな。
その登戸も新築タワーが2029年ごろできるけど、余裕で1億以上になって中間層では無理になりそう

[2534: 匿名さん]

外国人を含めて富裕層が着実に増えてくれれば10年後くらいに手持ちタワマンを売却するのにちょうど良いタイミングかと思う。
ここはセカンドハウスとしてとりあえず申し込もうと思う。

[2535: マンコミュファンさん]

ここは様子見すると数年後確実に後悔する
第1期見送っても後悔するでしょうが…
抽選で外れて2期以降で値上げされた部屋を買うことになるのも悔しい

[2536: 匿名さん]

ここはなかなか盛り上がっていますね。
しかし、武蔵小杉って、水害の被害が懸念されています。
ここは、多分大丈夫だろうって思いますが、地名として武蔵小杉は水害のやばい街という評価が定まっています。果たして、そのマイナス面を払拭するくらい、ここは高い価格で売れるのでしょうか？

[2537: 匿名さん]

>>2536 匿名さん
こっち方面は2019年の浸水はなかったが、実際浸水したマンションの中古も高値で取引されてる。
とはいえこの利便性でも川崎市でハザードあるからこの値段に収まっているとも言える。ハザードなく東京アドレスならもっと高いのでしょう。

[2538: 口コミ知りたいさん]

>>2537 匿名さん
水害被害が直接あったマンションですら高値で取引されていることに、強い安心感を感じるのは私だけではないはず？武蔵小杉の相場が強い何よりの証拠

水害がどうこう言ってるのは、そもそも武蔵小杉で買うつもりがない（そもそも高くて買えない）外野だけのような

[2539: 口コミ知りたいさん]

タワマンに住んでて水害ってそもそも命の危険ないしな。湾岸しかり、タワマン災害ネタはネットメディアとしてはPV数（閲覧数）取れるから、何回も同じネタこすり続けるんだよな。

一番心配すべきは怖いのは木造密集地域の戸建て。地震・火事・水害いずれも命の危険性がある

[2540: マンコミュファンさん]

タワマン上の階まで水没することはないからむしろ安全なのでは？
防災備蓄倉庫があったりもするし近隣住民を助けてくれるのでありがたい。

[2541: 匿名]

タワマンで命が助かっても、住んでいる街がダメージ受けたら、それはそれで嫌だ。できるだけハザードマップで白い地域を選んで住むに越したことはない。

[2542: 買い替え検討中さん]

鷺沼に駅直タワマン2棟が建つよていですが
しかし計画が延期しそうなので小杉に変更しようと
思っています。
ただ、田都沿線に比べ東横沿線特に小杉駅前周辺は
がゴミなどで汚いです。
タワマン在住の方は気にならないのですかね？

[2543: eマンションさん]

>>2542 買い替え検討中さん
「田都」とか「東横」という大きな主語でどちらの方が汚いという印象はないです。ただ、小杉駅前のコアパークで地面に座って酒を飲んでる大学生は一掃してほしいなと思います。(渋谷のように路上飲酒禁止にしてほしい…)

[2544: 口コミ知りたいさん]

>>2541 匿名さん
それならここ検討しなければ良いんじゃないんですかね

各種ハザードが真っ白で、武蔵小杉と同等以上の交通&商業利便性があり、三菱レベルの超大規模メジャーデベの新築タワーが、同等価格で買えるところがあれば知りたいくらい

[2545: 口コミ知りたいさん]

東横線vs田園都市線はこちら。
結論、資産性で言えば東横線が強いとの結果。大卒以上の比率も東横線の方が多いらしい。

あとは終着駅が横浜（東横線）と中央林間（田園都市線）のブランドの違いが両路線では大きいらしい

https://toyokeizai.net/articles/-/634704

[2546: マンション掲示板さん]

武蔵小杉は東横線や田園都市線の中でも、都心エリアに直結のJR(横須賀線、湘南新宿ライン)が通ってるところが唯一無二よな。東京駅、品川駅、新宿駅、渋谷駅、池袋駅、新橋駅とか、日本で乗降者数の多い駅にダイレクトアクセスできる。しかも武蔵小杉は20分以内

東急沿線で直結してるのは武蔵小杉駅と横浜駅だけ。この2駅は東急線の中では別格

[2547: 評判気になるさん]

>>2543 eマンションさん
コアパークのところ、芝にならないかな？

[2548: 口コミ知りたいさん]

>>2546 マンション掲示板さん
うちも東急線沿線で探してましたが、最終的にJRもある武蔵小杉を選びました。

おっしゃる通り、東急線沿線だと武蔵小杉以外に、JRも使える駅の選択肢が無いんですよね。横浜駅だとちょっと遠いし

[2549: マンコミュファンさん]

>>2542 買い替え検討中さん
綺麗な街が好みなら、鷺沼も止めておいた方が良いぞ。夕方に行ってご覧、ムクドリが大量に飛び交って糞と鳴き声が酷いぞ。地面に積層した糞が雨に濡れると最悪の汚臭。

[2550: マンション検討中さん]

ネガティブなネタを定期的に投下してなるべく抽選倍率を下げようという空しい努力をしている人が一定数いるのかも

[2551: 口コミ知りたいさん]

タワマンは震災に圧倒的に強いよ。

▼地震について
タワマンは建築基準法で定められた一般的な耐震基準に加え、超高層建築物特有の構造計算が義務付けられている。普通のマンションと比べて様々なパターンの地震を想定して設計されており、耐震性が高い。
かつ、ここは「免震」という最強の耐震性がある。地震保険は地震リスクが低いほど保険料が安くなるが、免震構造は耐震等級3級と同じ最高レベルの評価であり、地震保険料も最安となっている。

▼火災について
ご存知の通り、タワマンの鉄筋コンクリートは火災に強く燃えない。木造と比べると、タワマンの防火性能の高さは火を見るよりも明らか。

▼水害について
タワマンは通常4F以上あたりに部屋があるので、水害で命の危険は無し。むしろ戸建はエリアによっては2Fの天井まで水没するので、命の危険あり。

[2552: 匿名さん]

>>2551 口コミ知りたいさん
地震保険って政府と損害保険会社が共同でやってるよな。国から認められてる免震構造の安心感はハンパない。

不謹慎かもしれないが、地震が起きたら価値が上がるのが免震タワー。

[2553: 口コミ知りたいさん]

2011年の東日本大震災後は、耐震性が一般消費者から強く求められたので、デベ側もお金をしっかりかけて建てた、作りの良い免震タワーが多かった

震災後の2012年末着工・2016年築のドゥトゥールとシティタワー武蔵小杉や、パークホームズ豊洲ザレジデンスはいずれも免震構造。2014年着工・2027年築のガーデン然り。あの頃は建築コストが安かったからできたんだろうな

[2554: ご近所さん]

>>2551 口コミ知りたいさん
最近はコストカットで免震減ってる印象あるけど、ここはコストカットせずに免震だし、グレードや仕様も抜群。人気出るだろうな

[2555: 匿名さん]

今の武蔵小杉をよく表しているなー

--以下引用--------------
弟夫婦、武蔵小杉に翻弄されてる。武蔵小杉に長く住んで結婚し子育て。いざ家を買うぞとなったら程よい金額の好立地物件は瞬間蒸発。買付入れても重なって勝ち取れない。武蔵小杉は便利すぎて離れられない。武蔵小杉に賃貸で暮らし始める若いカップルに説明しといてほしいこのリスクを。
---------------------------

https://x.com/sunde_saitama/status/1869216818952560981

[2556: マンコミュファンさん]

>>2555 匿名さん
>>2553 口コミ知りたいさん
実は昨年シティタワー角部屋狙ってたけど、結局中住戸の中層階しか買えなかったが、直近の相場高騰を見て最後のチャンスだったんだなと感じる。含み益を取り出すには、板マンに移ったり、部屋を狭くする以外は小杉を離れなきゃならない、、、この三菱物件は駅遠くなるけどチャレンジしてみたいけど、三井はもう買えない世界にぶっ飛びそう。。

[2557: 匿名さん]

>>2539 口コミ知りたいさん
タワマン災害ネタはみんな大好物だから笑

[2558: 匿名さん]

小杉のチャンスはこれから。もっと整備されて便利・快適になると思う

[2559: 名無しさん]

小杉センターロードあたりはきれいにならないのかね？
あれはあれで良い味出してるとは思うが

[2560: 匿名さん]

センターロード、最初はネガティブな印象であったが、住んで半年も経つと週末夜のザワつきがいい味なのに気付き、遊びに来た友人たちも飲んでラーメン啜ってと逆に武蔵小杉の印象を上げる場所となっている。もっとレベルの高い居酒屋やビストロなど入ってくれればいいのに。

[2561: 評判気になるさん]

>>2559 名無しさん
良い味の路地ではあるけど、喫煙者のたまり場になってるのがちょっとなあ

[2562: eマンションさん]

>>2560 匿名さん
わかるー

[2563: 匿名さん]

武蔵小杉は需要も値段も上がりすぎて年々ディスれるポイントがなくなっているから、水害ネタくらい大いに許容しましょう

[2564: ご近所さん]

>>2561 評判気になるさん

東口は、ﾊﾟｰｸ３兄弟の清掃の方が、建物周辺のゴミとか
拾ってくれています。またララポやグランドツリーの清掃の
かたも商業施設周辺の美化活動しています。
問題は西口のコアパーク周辺です。だいたいファミマがアルコール類やおつまみ
カップめんを夜売るのを控えてほしいです。

[2565: 口コミ知りたいさん]

>>2564 ご近所さん
清掃してくれてる方々に感謝ですね。
コアパーク周辺は中原区に問題提起とかできないんですかね。

[2566: マンション掲示板さん]

>>2558 匿名さん
伸びるチャンスは間違いないよね。ただ、もう庶民がタワマン買えるチャンスはないって事。最低でもパワカが贈与組

[2567: eマンションさん]

>>2564 ご近所さん

東口も出てすぐのバス停あたりもゴミが結構散乱してるイメージです。