ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ（旧称：学校法人日本医科大学武蔵小杉キャンパス再開発計画）ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-musashikosugi-towers/

所在地：神奈川県川崎市　中原区小杉町一丁目390番1の一部（地番）
交通：JR南武線「武蔵小杉」駅 徒歩3分～4分 ※北口、東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅 徒歩4分～6分 ※中央口1、ＪＲ埼京線・横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅 徒歩3分～4分 ※北口より駅構内通路を利用
総戸数合計：1,438戸 〈サウス〉719戸 〈ノース〉719戸

サウス
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：44.07㎡～136.04㎡
竣工：2027年9月下旬
売主：三菱地所レジデンス株式会社 東京建物株式会社
施工：株式会社フジタ
管理：三菱地所コミュニティ株式会社

ノース
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：44.07㎡～133.64㎡
竣工：2028年5月中旬
売主：三菱地所レジデンス株式会社 東京建物株式会社
施工：株式会社フジタ
管理：三菱地所コミュニティ株式会社



参考：https://www.city.kawasaki.jp/980/cmsfiles/contents/0000067/67733/27111...
所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町一丁目304番2外82筆の一部（地番）
最寄駅：JR・東急「武蔵小杉」駅、東急「新丸子」駅
建築主：学校法人日本医科大学
用　途：共同住宅（1,500戸）等
敷地面積：20,178.29㎡
建築面積：10,500㎡
延床面積：174,800㎡
階　数：地上50階、地下1階
竣　工：2026年2月28日予定
事業予定者：三菱地所レジデンス　大成建設

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[2001: 通りがかりさん]

>>2000 近所に住んでますさん
眺望塞がれたらそっちに移動ですかw

[2002: マンコミュファンさん]

>>2001 通りがかりさん

サード前に立つマンションは真西と真東しか抜けないけどね…

[2003: マンコミュファンさん]

子供が小学校卒業するまで待っていたら2億でも買えなくなっていそう
武蔵小杉はまだまだ伸びしろありますね

[2004: 評判気になるさん]

>>2002 マンコミュファンさん
サードよりはまし

[2005: 匿名さん]

>>2003 マンコミュファンさん
武蔵小杉で坪単価引き上げてるシティタワー武蔵小杉も坪600万円以下の物件はほぼほぼ売れて在庫なくなってきており、新築効果でまだまだ伸びそうな雰囲気あるので、ここ販売するころには周辺中古もかなり上がってしまいそう

[2006: 匿名さん]

>>2005 匿名さん
武蔵小杉坪600万円時代か。からの新築パワーで坪700～800万円時代。時代変遷しすぎ

[2007: 匿名さん]

>>2005 匿名さん
定期的に出現するシティタワーくん笑

[2008: 匿名さん]

シティタワー角14500万円で申し込み入ってるな、、、坪673だぞ、、

[2009: 評判気になるさん]

>>2007 匿名さん
シティタワーが武蔵小杉の先行指標だから例で出てるだけじゃない？シティタワーを過剰に意識しすぎ

[2010: 匿名さん]

確かにシティタワーやサード、グランドウィング辺りが先行しているよね。

その中でも売り出し数が多いからそら話題にも出ますわね。

個人的にはリエトコートが坪470とかで成約してるの驚きだわ。去年のシティタワー価格だもん

[2011: 口コミ知りたいさん]

>>2008 匿名さん
すげー。けど良い買い物ですね。これでまた周辺相場が引き上げられそう

[2012: 匿名さん]

>>2010 匿名さん
リエトコートもそこまで来てるのか・・ここ坪500台の夢はもう完全に断たれたぽいな。条件悪い部屋で果たして出るかどうか

[2013: マンコミュファンさん]

さらなる坪単価上昇にはやはり外国人誘致が必須ですよ。
現在、中国人、特に香港から来た人に福岡のタワマン、その他マンション爆売れとか。
上階の高級仕様中心に10%くらいの割合になっている所も。国内が厳しくなり近くの手頃な所に移住のようです。
武蔵小杉のさらなる発展のためにも参考になるでしょう。

[2014: マンション検討中さん]

日本人実需メインでここまで上がる武蔵小杉凄いな

[2015: マンコミュファンさん]

すでにそれなりにいらっしゃる思いますよ。
共用部やロビーにいるとけっこう出くわします。グランツリーその他レストランなどでも。
個人的印象ですがキンキンと響く大きな喋り声ですぐ分かります。。

[2016: 検討板ユーザーさん]

いや、武蔵小杉ももう中国をはじめ外国人増えてるよ。グランツリーのフードコート行くと日本語以外がかなり聞こえてくる。

[2017: マンション掲示板さん]

外国人の方はいるにはいる。ただ、湾岸と比べたらいないも同然くらい。

[2018: 匿名さん]

今も不動産専門のツアーがあって、１日に数軒の内覧をして複数を買っていくらしいね。特に一棟買いは今も盛んらしい。

[2019: マンション検討中さん]

>>2010 匿名さん
リエトコートまだ割安感あるな

[2020: 匿名さん]

>>2019 マンション検討中さん
リエトコートいいマンションです。
ただ坪単価は築年数に起因してます。

[2021: マンション検討中さん]

>>2016 検討板ユーザーさん

市ノ坪に伊藤忠が巨大留学生寮を作ってから、いろいろな肌色の若者を見るようになりました。
朝の通学時間帯には、綱島街道で信号待ち
している外国人を
たくさん見かけます。

[2022: 匿名さん]

中国の方々が増えると色々あるよ。。。

[2023: 評判気になるさん]

>>2006 匿名さん

都心が坪1,000以上が当たり前なので、
坪800でも割安に感じますね。

[2024: 名無しさん]

そろそろ気付きましょう。

不動産が上がってるのではなく、
金の価値が下がってるんです。井の中の蛙だらけ。

[2025: マンション検討中さん]

>>2012 匿名さん
逆に、ここの発表前に中古を高値で売り抜けておく動き、ってことはないのかな...

[2026: eマンションさん]

>>2016 検討板ユーザーさん
グランツリーのフードコートは武蔵小杉住人でなくても来るよね

[2027: 検討板ユーザーさん]

>>2024 名無しさん
金の価値は過去最高を更新していますよ
15,000円/gを超えたって話題になっていたけど2024井の中の蛙さんはニュースとか見ない人なのかしら

[2028: マンション掲示板さん]

>>2027 検討板ユーザーさん
たぶんその金じゃなくて日本円の話かと。

[2029: eマンションさん]

>>2028 マンション掲示板さん

私もそう思う

[2030: 匿名さん]

>>2029 eマンションさん
現金って言えば良かったね

[2031: マンション掲示板さん]

>>2025 マンション検討中さん
一部いるかもしれないですが、まだ新築効果の高値というより、健全な伸びでの相場水準な売り出しな気がします。少なくとも湾岸のような超高値の出物はかなり少なく、現実的かなと

それに武蔵小杉は三菱のここだけでなく、その次に来る三井タワーが大本命だと思ってる。ここより立地良いし戸数も少ないので超高値で出ると思う。引き続き右肩上がりだと思うけど、一番武蔵小杉の相場が大きく変わるのは、ここではなく三井タワーの販売の時だろう

[2032: 匿名さん]

武蔵小杉の電車の利便性を見ちゃうと、他のエリアがほとんど見劣りするように感じる。これだけ全方位への路線網羅している駅はかなり珍しそう

[2033: マンション検討中さん]

武蔵小杉の中古見てるけど、在庫少ないね。永住思考が多いのかな？着実に減っていってて、新規の売り物も少ないイメージ

[2034: 匿名さん]

>>1955 職人さん
まさにこれだな。不動産投資ローンは金利上昇に脆弱（元々金利高い＋金利上がりやすい＋住宅ローンのように優遇税制がない）だから、逆回転したら湾岸とか都心はダイレクトに相場下がりそう。
武蔵小杉は住宅ローンでパワーカップルが実需購入しているのがメインだからリスク小さい。しかもそれとは別で新築効果もあるし底堅いだろう

[2035: 匿名さん]

東京は第一子保育料を無償化。川崎市はホントひどいよね。こういうタワマン買うパワーカップルはまず認可保育園は入れない。タワマンの共有部に入ってるなんか保育園が低所得者に取られて、物件購入者が利用できない皮肉。武蔵小杉と言う子育て世帯向けの街なのに、制度と集めようとしている顧客層の乖離がでかい。

[2036: 周辺住民さん]

一時期の入居ラッシュも少し落ち着いて武蔵小杉周辺の保育園事情は改善してますよ。
低年齢クラスで定員割れしている認可保育園もあるくらいです。

[2037: 匿名さん]

>>2036
とは言え保育料は高いわけで。世帯年収1500万超えてる世帯がここに入る最低ラインと考えると、、保育料だけで年間100万円弱。所得税率考えたら年収150万円分相当だよ。それが3年間つづくと。2人目がいたら？都内に移動する層は出てくるよね

[2038: 匿名さん]

仰る通り保育園事情は以前より改善されてて、子育て世代は前よりも住みやすくなってます。かつ3歳からはそもそも無償化になってますし、育休取得で0歳のときは保育園に通わないご家庭も多いです

認可保育園以外ですと、川崎市認定保育園は、2歳以下でも市から保育料補助があるので、世帯年収にかかわらず安く利用できます。保育園代をセーブすることを優先したい方は、安く保育園に通わせる方法はあります

[2039: 匿名さん]

結局ここはいくらなの？

[2040: 通りがかりさん]

>>2039 匿名さん
650-700かと

[2041: 匿名さん]

>>2037 さん
結局こういうのはそんな単純に分断される話にはならなくて、

東京の2歳までの保育料が無償化される
→浮いた分を物件の売主・貸主が値上げする
→神奈川埼玉千葉エリアとの物件価格や家賃との乖離が生まれるので、3県でも物件の売主・貸主が値上げする

というグラデーションになる。なので実際そんな影響ない

[2042: 口コミ知りたいさん]

>>2040 通りがかりさん
武蔵小杉の利便性の高さ、かつ久々の新築大規模タワーでこの価格なら売れ行き良さそうですね

[2043: 口コミ知りたいさん]

>>2037 匿名さん
都内人気エリアや武蔵小杉の物件相場からすると200万円って小さいので(1年間のインフレでカバーできる範囲)、正直あんま影響ない気が。そもそも3歳以上は無料で、2歳以下でも2人目は半額、3人目以降はもう無償になってる。前から比べるとこの分野は川崎でも改善してきてるので、今後もよくなると思うよ

[2044: マンション掲示板さん]

保育園はお金より入れるかどうかが肝心だよね

[2045: 評判気になるさん]

ここと、パークタワー渋谷笹塚だったら、どっちがいいと思いますか？
・両方駅近
・大手ブランド
・豊富な共用設備
・似たような坪単価

ただし、所有権と定期借地権の違いあり
また、制振と免震の違いあり

[2046: 匿名さん]

>>2045 評判気になるさん
似たような坪単価であれば、所有権のザ・パークハウス武蔵小杉タワーズの方が良いと思いますが、自己利用であれば最終的に住みたい方で良いのではないでしょうか。

一般的には以下の評価です（左の方が評価高い）

所有権＞定期借地権
免震＞制振

[2047: マンション検討中さん]

掲示板下に書いてあるスムラボの記事に「坪560～580万程度なら狙い目」と書いてあるのですが、こんな価格で出てくる可能性あります？この単価ならぜひ買いたいのですが。

[2048: eマンションさん]

階数や方角によって価格差はあるでしょうから条件悪い部屋ならそのくらいの単価のもあるかもしれないですね

[2049: マンション掲示板さん]

神奈川県や東京からの広い範囲での集客になりそうですね。

MITでは年収20万ドル以下（年収3000万）は、中低所得者として学費を免除するようです。

現金の価値が下がっているので、現金がたくさん必要なだけです。今まで下に見てた新興国でも日本人以上の年収の人が増えてます。

銀行は、外人向けの融資を強化してます。
日本人だけで結論を出すこと事態アホらしく感じます。

さらには不動産の含み益だけの人間を除く、
純金融資産が１億円以上の世帯が370万と、
家計金融資産を持つ人が増えてます。

そして、大相続時代（団塊の世代の寿命）に入る日本では、
二極化は必至であることと、子供のいないおじおばからの相続で、親とおじとおばと、様々なところから相続を受けれる人も多く、恩恵がある人とない人の差は広がるばかりとなりそうです。

[2050: 匿名さん]

>>2047 マンション検討中さん
ただ坪600以下だと大抽選になってしまいそう...

自分が買いたい部屋は安く出てきてほしい一方で、買えなくなるリスクも上がるから、若干割高と感じるくらいの方が本気で住みたい層にとっては良いのかもしれないですね

[2051: マンション検討中さん]

>>2049 マンション掲示板さん
ここは神奈川県や東京、外国人など広域集客になると思いますが、家計の金融資産保有額で神奈川県は全国2位。神奈川県の大規模タワーは、神奈川内の需要だけでも今後しばらく安泰だと思う。

武蔵小杉など神奈川の高単価エリアは現金一括購入も多いと聞いたことがあり、ここも相続贈与絡みで現金一括購入層が結構いそう

[2052: マンション検討中さん]

>>2008 匿名さん
坪673万円のお部屋、掲載終了になってますね。武蔵小杉坪700時代はもう目の前か....

[2053: 名無しさん]

>>2047 マンション検討中さん
スムラボって素人に毛が生えた位のブロガーも書いてて、ただの予想だしな。プロの不動産評論家でも当たるかは分からないけどさ。

一部住戸の価格発表が近くなって来たので、それを待ちましょう。

[2054: 匿名さん]

元々海外勢の入る前の豊洲と同じな価格だったというのが実需の評価よね。今もスッ高値以外は似たような価格で動いてる。だから豊海と同等かそれ以上の価格で出ても何ら驚かれないし買われるでしょうね

[2055: 通りがかりさん]

>>2052 マンション検討中さん

確かそれは最上階角部屋だったはずなので、ちょっと特別な気がする

[2056: 匿名さん]

>>2053 名無しさん

1月に予定販売価格出るんでしたっけ？販売まで時間あるから超高値で出して、相場が追いつくのを待つパターンですかね。

[2057: 通りがかりさん]

>2055
確かに北西向きでDWのデメリットも消えて最高額が出る部屋でしょうね。

23階中住戸で坪589万円に即申し込み入ってるから、やっぱり坪600位が妥当価格ですね。

となると数を捌きたい一次一期は坪650～750位でしょうか。恐らく抽選になるので、次期からは坪700～800などと思う今日この頃。。

[2058: 検討板ユーザーさん]

>>2057 通りがかりさん
確かに。1期はやはりチャンスになりそう

[2059: マンション掲示板さん]

>>2057 通りがかりさん

じゃあ全然坪560～580万程度になりそうもないですね。。

[2060: マンション検討中さん]

ただ本当に坪700だとすると、普通の階の3LDK中住戸の行灯部屋ありで1億5,620万円とかになりますけど、売れますかね、、、

[2061: 検討板ユーザーさん]

>>2059 マンション掲示板さん
低層東の古い建物ビューならあるかな...いやどうだろう

[2062: マンション検討中さん]

>>2060 マンション検討中さん
パワカの届く範囲なので、問題なく即売れかと思います。

[2063: マンコミュファンさん]

>>2047 マンション検討中さん
その価格ででてきたらすごい嬉しいです。
ただ中古価格以下での新築になりそうなので、抽選倍率はかなり高くなると思います